Как узнать долги по квартире при покупке

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой

Как узнать долги по квартире при покупке

По основной профессии я юрист и одна из самых популярных услуг, которую я оказываю своим клиентам – это сопровождение сделок на рынке вторичной недвижимости.

Более того, по большей части, я инвестирую деньги в различные объекты недвижимости, поэтому проверка недвижимости – это мой основной профиль.

В этой статье я раскрою для моих читателей перечень действий, с помощью которых вы сможете самостоятельно осуществить хотя бы поверхностную проверку квартиры, которую покупаете, или, если вы привлекаете юриста, то с помощью моего перечня рекомендаций, вы проверите все ли необходимые действия он осуществляет.

взято в google-картинках

Итак, после того, как вы нашли квартиру на вторичном рынке и готовы ее приобрести, вам необходимо запросить у собственника квартиры документы:

· Правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этих документах необходимо обратить внимание на разделы, в которых указана информация о собственнике квартиры и о самой квартире, а именно адрес квартиры, кадастровый номер.

После того, как вы установите, кто точное является собственником квартиры, вы должны проверить паспорт собственника(ов) квартиры, а именно с помощью сервиса МВД РФ нужно проверить паспорт собственника на действительность.

Также очень важно проверить вашего продавца через сервис ФССП (Служба судебных приставов), так как наличие большой задолженности у Продавца может поставить под угрозу приобретение вами квартиры. В случае, если вы обнаружили задолженность продавца на сайте ФССП, вам необходимо посоветоваться с юристом о способах защиты ваших интересов при проведении сделки.

Еще один сервис, которым следует воспользоваться при проверке продавца – реестр банкротов. Наличие вашего продавца в этом реестре – основание для того, чтобы отказаться от сделки.

Последний способ проверить продавца – вы должны поискать информацию о его судебных делах на сайте Арбитражного суда и сайте районного суда, по месту нахождения квартиры. Наличие судебных споров – также риск для вас, как покупателя квартиры.

· Документы-основания собственности (написано в Свидетельстве или в выписке из ЕГРН: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, Постановление администрации и т.д.). Ваш продавец обязан показать этот документ в оригинале.

В случае, его отсутствия, вы можете попросить продавца заказать дубликат в Росреестре. Вам следует внимательно изучить документ- основание, т.к.

в нем может содержаться важная информация, например, в договоре купли-продажи может быть указано, что какие-то лица имеют право находиться на регистрационном учете в квартире.

· Технический паспорт на квартиру. Указанный документ следует изучить для того, чтобы понять имеются ли в квартире перепланировки.

Этот пункт важен даже в том случае, если вы покупаете квартиру даже за наличный расчет, а не только через ипотеку, как считают многие.

Запомните – “неузаконеная” перепланировка – это очень много проблем, например, суды с управляющими компаниями, сложности при продаже квартиры через ипотеку, штрафы и т.д.

· Выписка из домовой книги или лицевого счета об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире. Вообще наличие зарегистрированных граждан не является препятствием для покупки квартиры, если в договоре купли-продажи будет прописан срок снятия с рег. учета, однако я рекомендую всегда требовать передачи квартиры без “прописанных” граждан.

· Подтверждение отсутствия задолженностей по квартплате (актуальные квитанции, справки об отсутствии задолженностей). Вообще, согласно жилищному кодексу, задолженности по коммунальным платежам не переходят новым собственникам (за исключением платы за кап.

ремонт), однако очень часто управляющие компании настаивают на оплате коммунальных долгов новыми собственниками под разными предлогами.

Я сопровождал несколько сделок, когда мои клиенты покупали квартиры с коммунальными долгами, но в этом случае я был уверен, что смогу открыть новые счета для моих клиентов без проблем.

· Согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке.

Итак, это минимальный перечень действий, которые нужно осуществить для проверки вашей сделки. Я всегда рекомендую потратить немного денег на специалиста по недвижимости для проверки сделки или привлечь нотариуса, ведь стоимость покупки колоссальна по сравнению с затратами на проверку квартиры, а цена ошибки очень высока.

* Давно ничего не писал на Дзене. С этой недели я принимаю на себя обязательство опубликовывать еженедельно по одной полезной статье для моих читателей.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d6cb9b3e6cb9b00ad355bd8/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoi-5dbb09b7e6e8ef00ad7c1012

Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?

Как узнать долги по квартире при покупке
Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

  1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
  2. Обращение в управляющую компанию.
  3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

  1. Сделать копию соглашения.
  2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
  3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

  1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
  2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
  3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

  1. Паспортом.
  2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
  3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
  4. Справка из ЕГРН
  5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/pokupka-kvartiry-s-dolgami

Проверка чистоты квартиры при покупке

Как узнать долги по квартире при покупке

Покупка или обмен квартиры – достаточно долгий и сложный процесс. Прежде чем покупать ее нужно оценить ее состояние в плане ремонта, а также убедиться в чистоте сделки. Многие покупатели обращаются сразу к юристам для проверки законности продажи, но как правило, это требует немалых затрат.

Поэтому зная некоторые нюансы проверки квартир, покупатель сможет сам оценить ее чистоту.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры – очень радостное событие для любой семьи.

Поэтому чтобы не омрачить его нужно прежде чем приобретать жилье проверить ее на возможные проблемы, к которым относятся:

  • Долги по налогам и квартплате;
  • Прописка третьих лиц;
  • Прописка несовершеннолетних или недееспособных граждан;
  • Замену документов или исправления в них.

Чтобы не остаться без денег и жилья нужно внимательно все просмотреть и только после этого решать нужна ли эта квартира.

Как проверить историю квартиры?

История квартиры – это ни что иное, как ее переход прав от пользователя к пользователю, а также другие возможные сделки, которые проводились с жильем. С 1998 года у покупателей есть возможность узнать о них из Единого госреестра прав на недвижимое имущество.

Владелец квартиры может предоставить покупателю выписку из ЕГРП. Из выписки будет видно какие сделки совершались с квартирой. Если собственник отказывается предоставить ее, то стоит задуматься о чистоте сделки.

Также в выписке стоит изучить информацию за ближайшие 3 года. Если квартира за это время н продавалась несколько раз или на нее не накладывали арест, то можно успокоиться.

Если же по поводу квартиры были споры, то стоит взглянуть на решение суда, чтобы убедиться, что он окончательно решен.

Не стоит покупать квартиру если спор еще в полном разгаре и стороны обратились в суд, но решения еще не было.

Бывает и такое, что квартира не значится в ЕГРП. Но не стоит пугаться, так как это означает, что с квартирой не совершалось сделок и она полностью юридически чиста. Чтобы выяснить права владельца на квартиру можно обратиться в Департамент жилищной политики.

Как проверить качество квартиры?

Следующим шагом при проверке жилья будет проверка документации из БТИ.

Это нужно сделать для того чтобы быть уверенным, что в квартире не было перепланировок, сноса стен и др. Если перепланировка осуществлялась, то она должна быть подтверждена соответствующим документом из БТИ.

Если переустройство квартиры не было документально оформлено и согласовано с органами местного самоуправления, то оно считается незаконным.

Не будет ничего страшного в случае, когда были изолированы стены или объединен санузел.

Совсем другое, когда в квартире были снесены несущие стены и другие подобные действия, так как для нового жильца это может оказаться неприятным сюрпризом и повлечет большие финансовые затраты. Кроме того, будет потрачена куча нервов и радости от покупки жилья покупатель уже не сможет почувствовать.

Как проверить продавца?

Продавца стоит проверить особо тщательно, так как он может оказаться мошенником.

Этапы проверки продавца:

  • Проверить подлинность его паспорта. Этот момент можно проверить по базе ГУ по вопросам миграции МВД России. На сайте всегда вывешен список недействительных паспортов, который постоянно обновляется. Углубленные данные можно узнать только в паспортном столе.
  • Если продажей квартиры занимается его представитель, то на подлинность нужно проверить не только паспорт, но и доверенность. Доверенность должна быть зарегистрирована в нотариальной конторе и заверена нотариусом. Представитель без доверенности не может выполнять никаких действий. В доверенности должно быть четко прописано, что указанный человек может представлять интересы владельца, осуществлять сделки с квартирой и получать деньги за ее продажу. Не редко представитель наделяется возможностью только продавать квартиру, а деньги будет получать ее владелец. Поэтому нужно внимательно прочесть и оценить доверенность, иначе можно остаться без квартиры и без денег.
  • Проверить дееспособность владельца квартиры. Этот момент можно уточнить у соседей продаваемой квартиры. Как правило, они с охотой рассказывают покупателям о возможных проблемах, которые могут возникнуть при покупке данного жилья. Недееспособный гражданин не может адекватно оценивать свои действия, поэтому результатом может оказаться расторжение сделки.

Как проверить отсутствие третьих лиц?

Прежде чем покупать квартиру нужно удостовериться, что в квартире не прописаны третьи лица и они не смогут после покупки предъявить права на жилье.

Для того, чтобы узнать нет ли в квартире еще каких-то прописанных граждан необходимо попросить у продавца выписку из домовой книги. В ней указаны все прописанные в квартире, а также те граждане, которые могут предъявить права на нее.

Наиболее частые проблемы, возникающие при наличии прописки следующих лиц:

  • Заключенных или находящихся на долгом лечении в психоневрологическом или наркологическом диспансере на момент совершения сделки. После отбывания наказания или лечения эти граждане скорее всего вернутся в квартиру и будут оспаривать сделку.
  • Несовершеннолетних детей. При продаже жилья их интересы превыше всего и дать право на продажу жилья где они прописаны могут только органы опеки. Из-за нарушения прав детей суд может признать сделку недействительной.

Также некоторые проблемы могут возникнуть, если владелец жилья состоит в браке, так как потребуется письменное заверенное нотариусом согласие на продажу.

Как проверить квартиру на долги?

Приобретая жилье можно получить его с огромным долгом по коммуналке и налогам.

Согласно закона владелец должен предоставить покупателю следующие документы:

  • Квитанции и чеки по оплате коммунальных платежей, телефонных переговоров и налогов;
  • Документ о состоянии финансового лицевого счета жилья;
  • Выписку из домовой книги.

Бывают случаи, что покупатель не знает, что должен предоставить ему продавец. Собственник в свою очередь может выдать фальшивые документы.

Узнать задолженность можно:

  • На официальном сайте ЖКХ. Заполнив нужные данные о квартире можно узнать есть ли задолженность.
  • В личном кабинете на сайте Налоговой инспекции.
  • По лицевому счету. Такие данные могут выдать в местах оплаты квитанций: на Почте России, в банке, платежном терминале и др.
  • В телефонной компании можно узнать о задолженности за стационарный телефон.

Проверка порядка отчуждения

Стоит внимательно проверить порядок отчуждения жилья. Некоторые сделки не внушают доверия, так как она проводится не совсем стандартно. Особое внимание нужно обратить, если квартира продается срочно и по заниженной цене. Данный случай может означать, что владелец пытается быстрее сбыть квартиру, пока не появились третьи лица и не потребовали свою долю.

При отчуждении квартиры обратить внимание необходимо на:

  • Срочность сделки. Такое может быть в двух случаях: при переезде в другой город или страну, и если собственник хочет обмануть покупателя и других наследников квартиры;
  • Возможное наложение ареста на квартиру и другие неприятные моменты.
  • Цена за квартиру ниже рыночной стоимости на 20% также должна насторожить покупателя. В данном случае может иметь место обыкновенное мошенничество.
  • Нежелание представителя продавца знакомить покупателя с владельцем.

Какие документы необходимы для подтверждения юридической чистоты квартиры?

Для того чтобы проверить чистоту квартиры с юридической точки зрения, необходимо вооружиться пакетом документов и сверить все их данные.

К таким документам относят:

  • Свидетельство о праве на собственность. Особое внимание стоит уделить дате его выдачи. Если сделка была совсем недавно, то нужно внимательно проверить почему владелец так быстро решил избавиться от жилья.
  • Выписка из ЕГРП из которой видно какие сделки проводились с квартирой в ближайшее время.
  • Справка из БТИ о перепланировках;
  • Чеки, квитанции и другие бумаги, которые могут подтвердить оплату квартплаты, телефонных переговоров и налогов.
  • Паспорт владельца. Если квартира продается представителем собственника, то к паспорту нужна будет еще доверенность.
  • Выписка из домовой книги.

Если все эти документы в полном порядке и все показатели соответствуют, то квартиру можно смело покупать, она чиста.

Что должно насторожить покупателя?

Сделки с недвижимостью таят в себе большое количество рисков, которые с первого взгляда заметить сложно.

Возможные риски при покупке квартиры:

  • Поддельные документы на продажу или лицо, которое проводит сделку, не является собственником, а действует по доверенности. Случатся так, что доверенность может оказаться просроченной или фальшивой. Так зачастую мошенники оформляют ее на пожилых, больных людей, а также детей сирот. Собственник в данный момент может даже не догадываться о продаже квартиры.
  • Квартира с нарушением по приватизации. Например, ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, так как они не включались в состав собственников.
  • В истории квартиры имеются сомнительные сделки, которые стоит досконально проверить.
  • Продажа недвижимости, которая была оформлена в дар или по наследству, если при ней затрагиваются интересы других лиц. После покупки такой квартиры может объявиться наследник и оспорить сделку.
  • Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, без согласия органов опеки.
  • Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние либо недееспособные.
  • Наличие прописанных в квартире, которые отбывают наказание в тюрьме.
  • Квартира числится в плане на расселение. Она не может быть продана.
  • Если квартира находится в залоге по ипотеке или под арестом, то продажа ее также не возможна.
  • Предоставление продавцом поддельных документов.
  • Продажа квартиры или ее доли без согласия других собственников.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы не попасться в руки к аферистам.

Советы для покупателей:

  • Если квартира продавцу досталась по наследству, то нужно взять с него письменную расписку о том, что при появлении других наследников он возьмет на себя все расходы.
  • Проверить законность перепланировки.
  • Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов, связанных с квартирой.
  • Взять с продавца расписку о получении денег за недвижимость.
  • Стоит узнать была ли недвижимость приобретена в браке, и если да, то потребовать согласие супруга/супруги.
  • При не предоставлении собственником документов по просьбе покупателя лучше отказаться от сделки с данной квартирой.

Соблюдая эти не хитрые советы, покупатель сможет обезопасить себя от покупки «нечистой» квартиры с кучей долгов.

Источник: https://property911.ru/pokupka/proverka-kvartiry-pri-pokupke.html

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

Как узнать долги по квартире при покупке

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.