Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры

Принудительная продажа доли в квартире через суд: как законно заставить продать долю в квартире

Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры

Конституция РФ в ст. 35 провозглашает для каждого гражданина право владения, пользования и распоряжения имуществом индивидуально или, в условиях общей долевой собственности, совместно с иными лицами.

Закон защищает владельца доли от самовольного захвата его имущества со стороны третьих лиц. Только суд уполномочен выносить решение о принудительном изъятии части квартиры у собственника при наличии оснований, подтвержденных документально.

Обстоятельства, при которых собственник может лишиться своей доли

В условиях общей долевой собственности права совладельцев защищены законом от взаимных посягательств. Силой отобрать имущество у гражданина невозможно. Так же незаконно принуждать к продаже доли в квартире с помощью морального и физического давления. Лишить гражданина его доли можно только в рамках правового поля в особых случаях.

На добровольных началах

При достижении компромиссного решения совладельцы определяют рыночную стоимость доли в жилом помещении и договариваются о проведении сделки купли-продажи. Если собственник отказывается продать долю добровольно, можно обратиться в суд.

В судебном порядке

В порядке гражданского судопроизводства лишить физическое лицо его доли в квартире можно при несоблюдении им российского законодательства. Обычно проявляются следующие нарушения:

  • Законный владелец содержит имущество в ненадлежащем состоянии;
  • Собственник не осуществляет платежи по договору ипотечного кредитования;
  • Хозяин доли нарушил интересы граждан, проживающих в соседних квартирах.

В соответствии с конституционными нормами суд вправе вынести решение о реквизиции имущества в интересах государства с возмещением его стоимости или при выделении жилого помещения аналогичного качества.

В ходе принудительного выкупа

Судебное разбирательство по вопросу принуждения владельца доли к ее продаже относится к делам особой сложности. Личные интересы и пожелания собственника не учитываются, отчуждение происходит при обязательном соблюдении трех условий:

  • Отсутствие личной заинтересованности владельца по содержанию, обслуживанию, реконструкции общего имущества;
  • Невозможность осуществить выдел доли в натуре;
  • Ничтожный размер долевого участия.

Критерии соответствия данным требованиям в каждом отдельном случае суд избирает самостоятельно, опираясь на предлагаемую документальную базу и свидетельские показания.

К сведению! Решение суда обязывает гражданина продать свою часть помещения по требованию остальных собственников.

Как заставить продать долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

Традиционно нормы права предлагают урегулирование спорных ситуаций в досудебной стадии. При невозможности решения вопроса добровольными договорными путями стороны конфликта обращаются в суд.

Рассмотрение дел по прекращению или переходу имущественных прав относится к компетенции судов общей юрисдикции. Принудительный выкуп доли в квартире разбирается в районных или городских судебных инстанциях по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Инструкция к действиям по отчуждению доли

Последовательность действий по осуществлению принудительной продажи доли проходит через следующий алгоритм:

  1. Формирование пакета документов для подачи в суд. Важно подойти к исполнению данного пункта максимально обстоятельно, чтобы у суда не возникало сомнений относительно требований истца.
  2. Написание искового заявления. Обратившись к профессиональной юридической помощи, гражданин гарантированно получит грамотно заполненную заявительную форму, понятную для суда и участников заседания.
  3. Перечисление выкупной стоимости доли на расчетный счет Судебного департамента. Это действие гарантирует платежеспособность истца, подтверждает его намерения приобрести часть квартиры.
  4. Подача иска и документов в судебную инстанцию, участие в судопроизводстве.
  5. Получения судебного постановления.

После вынесения решения, сторонам дается время на его обжалование.

Стоимость части квартиры, перечисленная на счет Судебного департамента, переходит к ответчику в качестве материальной компенсации. Истец объединяет свои доли.

Документы

Зачастую истец имеет достаточно размытое представление о списке документов, обязательных к предоставлению в суд. Конкретизировать информацию о необходимых подтверждениях истинности положений искового заявления позволяет ст. 132 Гражданского кодекса РФ. В этой статье указан исчерпывающий перечень документов. Для предъявления в суд потребуются:

  • Исковое заявление и квитанция об оплате госпошлины;
  • Оригиналы и копии удостоверений личности (для граждан РФ – паспорт);
  • Правоустанавливающие документы на долю в квартире (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
  • Технический паспорт объекта недвижимости;
  • Копии уведомлений о вручении заказных писем о продаже доли остальным собственникам квартиры;
  • Выписка из домовой книге о зарегистрированных гражданах по адресу нахождения жилплощади.

Для раскрытия существа вопроса в суд нужно дополнительно предоставить:

  • Документальные подтверждения недостойного отношения собственника доли к своему имуществу (квитанции о задолженностях по оплате коммунальных платежей, подтверждения неисполнения договорных обязательств по проведению текущего и капитального ремонта квартиры и т.п.);
  • Заключение независимого эксперта-оценщика о стоимости спорной доли;
  • Устные и письменные свидетельские показания;
  • Материалы фото-, аудио-, видеофиксации, относящиеся к предмету иска;
  • Сведения об ином имеющемся у ответчика жилье.

Совет! Во избежание недоразумений во время судебного разбирательства целесообразно предоставлять документы в нужном количестве экземпляров.

Иск

Статьей 131 Гражданского кодекса РФ устанавливаются требования к форме и содержанию искового заявления в суд. Правовые нормы определяют возможность подачи иска только в письменном виде при соблюдении следующей структуры:

  1. Шапка заявления с указанием полного наименования судебной организации, персональных данных истца и ответчика;
  2. Название и формулировка темы иска;
  3. Непосредственно текст заявления (включает в себя лаконичные предложения, поясняющие суть проблемы с отсылками на нормы права);
  4. Требования о восстановлении нарушенных прав;
  5. Список прилагаемых документов.

Написание искового заявления требует сконцентрированного подхода. Взвешенное и обстоятельное формулирование нарушенных правовых норм и указание обстоятельств произошедшего становится ключом для адекватного понимания судом требований истца.

Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в квартире

Расходы и сроки

Ст. 133 ГПК РФ устанавливает 5-дневный срок для принятия искового заявления к рассмотрению судебной инстанцией. О возбуждении гражданского производства истец и ответчик уведомляются в форме определения.

Общий срок ведения дела зависит напрямую от обстоятельственной сложности проблемы.
Первое заседание происходит по прошествии месяца со дня подачи заявления. На проведение экспертиз отводится до 1-2 месяцев работы.

Привлечение в суд новых материалов и свидетелей увеличивает продолжительность разбирательства.

Бремя расходов, возникающих в ходе рассмотрения дела в суде, ложится на плечи истца с перспективой разделить их полностью или частично с ответчиком, но только после вынесения мотивированного решения судьей.

Большей частью траты связаны с оплатой за осуществление профессиональной деятельности специалистов в правовой области:
  1. Нотариуса – за удостоверение договора купли-продажи доли в квартире;
  2. Юристов или адвокатов – за ведение дела на судебной стадии;
  3. Независимого эксперта в счет оформления заключения по оценке стоимости доли.

Налоговый кодекс РФ в ст. 333.19 устанавливает размеры государственной пошлины при осуществлении судебной деятельности. Ее размер фиксирован для каждого определенного случая, зависит от суммы искового заявления и правового статуса лица, обращающегося за защитой своих интересов.

Как обжаловать решение по делу (судебная практика)

Гражданский кодекс РФ в ст. 252 регламентирует порядок раздела общего долевого имущества, предоставляя возможность принудительного выкупа в судебном порядке малозначительной доли.

Детального разъяснения по поводу понятия «малозначительность» или «незначительность» в отношении доли квартиры законодатель не дает.

Но из судебной практики и из специфики юридического применения закона сформировалось следующее заключение: незначительной (малозначительной) признается доля в общем долевом имуществе, которая составляет менее ¼ от площади квартиры при условии невозможности ее выдела из общего имущества и при исключении взаимного проживания совладельцев на территории общей квартиры.

Суд квалифицирует долю как незначительную в зависимости от обстоятельств дела. Встречаются ситуации, где владельцам долей в жилище могут принадлежать дробные части, например, в виде 1/20. В отдельных случаях 1/5 доля в однокомнатной квартире уже может считаться судом малозначительной.

Верховный Суд РФ 03.12.2013 вынес решение, отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире. В определении суда указано, что 1/40 доля соответствует 0,5 кв. м. жилой площади и не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений.

Источник: https://glavny-yurist.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud.html

Продажа доли в квартире: непросто, но возможно

Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры

Когда собственниками квартиры считаются несколько человек, каждый из них может продать свою долю. Но процесс этот достаточно сложен.

Комната в коммунальной квартире – не единственный вид жилья, в котором под одной крышей уживается (или, бывает, не уживается) несколько семей. Существует и другой вариант, даже более дешевый, чем «коммуналка» – доля собственности в обычной квартире.

Привлекательной стороной доли является тот факт, что продается она по цене ниже рыночной на реальное количество квадратных метров. Большим минусом справедливо считается исключительная сложность сделки с долей недвижимости.

Действительно, сособственники жилья далеко не всегда сохраняют нормальные отношения.

Если кто-нибудь из них станет возражать, продажа доли в квартире другим сособственником породит ворох исков, актов, апелляций, которые будут сопровождать сделку до, во время и после ее проведения.

Тем не менее, как продать, так и купить долю в квартире можно. Наша статья рассказывает, как обойти сложности продажи доли.

Виды собственности на долю в квартире

В Гражданском кодексе РФ указывается, что недвижимость, купленная в доле двумя и более лицами, принадлежит им на праве общей собственности. Причем собственность может быть долевой или совместной (без определения долей). Последний случай – один из самых распространенных.

Он возникает, например, когда квартира приобретается супругами в период брака. Тогда, если они подают на развод, бывает трудно разобраться, сколько и что именно кому принадлежит.

Кроме того, не существовало обязательной процедуры определения долей собственников для жилья, приватизированного в начале 1990-х.

Таким образом, в случае совместной собственности сложно выразить в цифрах (площадях, деньгах) владения сособственника. Но и если доля четко указана, ее бывает непросто соотнести с реальной планировкой квартиры и выделить границы в натуральном виде. Здесь может помочь составленный заранее договор о порядке пользования жилым помещением, который отражает «географию» обитания всех жильцов.

Правильная продажа доли в квартире

Самый идеальный вариант – продажа квартиры целиком плюс взаимопонимание совладельцев. Тогда проблем не будет – хозяевам остается договориться друг с другом о сумме, которую получит каждый из них после проведения сделки.

Если один из собственников квартиры, находящейся в совместной собственности, продавать свою долю не хочет, другому – продавцу – придется переоформить собственность в долевую. Это можно сделать через суд.

Как правило, доли признаются судом равными.

Дополнительным преимуществом для увеличения доли одного из сособственников будет являться наличие несовершенных детей, престарелых родителей, инвалидов и лиц других особых категорий.

Перед тем, как начнется свободная продажа доли в квартире, продавец обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам. Об их преимущественном праве покупки доли сказано в статье 250 ГК РФ.

Цену продавец волен назначать самостоятельно, но искать других покупателей он может лишь после того, как получит отказ от всех остальных участников долевой собственности. При этом свое намерение он формулирует в письменной форме с указанием всех условий продажи.

Если сособственники молчат в течение месяца, считается, что они согласны на проведение сделки без их участия.

Но этот месяц отсчитывается с момента, когда сособственник получил на руки заказное письмо с уведомлением и расписался в его получении. Если после этого он дал согласие или не дал его в течение отведенного срока, стартует продажа. И вот здесь-то и кроется основной подводный камень для продавца.

Если совладельцы квартиры не хотят, чтобы сделка состоялась, они могут уклоняться от получения уведомления.

И если в этом случае продажа доли в квартире все-таки произойдет, они в течение 3 месяцев могут подать иск о признании сделки недействительной на основании нарушения преимущественного права покупки доли.

Сопротивление сособственников объяснить довольно просто: если квартира не продается ими всеми целиком, впоследствии свои доли они смогут продать именно как доли, то есть потерять в деньгах, ведь стоимость квадратного метра жилья при продаже доли в квартире оказывается на 30-50% ниже рыночной.

Как продавцу поступить в случае уклонения сособственников от уведомления, ГК, к сожалению, не указывает. Опытные риелторы советуют в этом случае высылать заказное письмо через нотариуса. Кроме того, владелец меньшей доли может обязать хозяина большей купить его долю в квартире через суд.

Еще одна возможность – не продавать долю, а оформить договор дарения, получив от покупателя деньги через ячейку в банке. В этом случае оповещать сособственников не нужно. Правда, в этом случае необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц.

Кроме того, если сособственникам удастся доказать, что имело место не дарение, а именно продажа, они могут оспорить сделку. Но на практике сделать это почти невозможно.

Источник: https://xn--h1afidekj.xn--p1ai/articles/article-id-471

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Как помешать совладельцу продать свою долю в недвижимости

Как сорвать сделку купли продажи доли квартиры

Что нужно делать, чтобы продать свою долю в недвижимости, знают многие, но есть и противоположная сторона взаимоотношений – остальные совладельцы, у которых нет денег, чтобы воспользоваться правом первоочередной покупки доли, а помешать продаже, в силу разных причин, очень хочется. Как это сделать и чем такое противостояние может закончиться?

Чтобы разобраться в этой проблеме, нужно руководствоваться двумя пословицами:

1) худой мир лучше доброй вражды;

2) идучи на рать не забудь свою голову заклать.

Конфликт, какими бы благородными целями при этом стороны не руководствовались, всегда деструктивен, отнимает много времени, денег и сил, а конечный результат может быть непредсказуемым.

Самая распространенная причина, чтобы помешать совладельцу продать долю – это желание самому стать владельцем этой доли, причем, желательно, даром. Отсюда и конфликт, потому что продавец хочет много, что по мнению соседа несправедливо.

Кто как не сосед – совладелец лучше других знает обо всех пороках недвижимости, поэтому самый распространенный способ отпугнуть покупателей – это встречать их и рассказывать всю правду – матку об объекте покупки. Обычно, наличие дефектов и понимание того, что между соседями/совладельцами существуют неприязненные отношения, достаточно для того, чтобы отпугнуть покупателя.

Проходит время, и продавец начинает понимать, что денег на устранение существующих дефектов у него нет, всех покупателей распугали и он начинает обдумывать дальнейшие варианты, которые, в конце концов сводятся к двум:

1) продать долю соседу/совладельцу по желаемой им цене;

2) продать свою долю «риелторам».

Окончательное решение будет зависеть от цены предложения, от характера продавца и от степени его ненависти к соседям. Хорошо, если продавец по натуре добряк, избегающий конфликтных ситуаций, чем, собственно говоря, и воспользовался сосед, отпугивая покупателей. В этом случае продавцом будет выбран первый вариант продажи и сосед получит желаемое.

Если же продавцом движет желание досадить соседу, а цены предложений соседа и «риелтора», обычно совпадают или близки, предпочтение будет отдано «риелтору» и спокойная жизнь соседа/совладельца – правдолюбца закончится.

Почему термин риелтор приводится в кавычках. Потому что настоящему риелтору такой бизнес не нужен, однако, есть люди, специализирующиеся на таком способе зарабатывания денег.

Можно уверенно сказать, что добряков там нет, а есть люди, знающие что и как нужно делать, чтобы заставить уже оставшихся соседей/совладельцев сделать выбор:

1) выкупить долю по предлагаемой новым совладельцем цене;

2) покинуть жилье из-за невозможности совместного проживания.

Если долю нельзя технически выделить в обособленное помещение, то появится решение суда о порядке пользования имуществом, на основании которого, например, в двухкомнатной квартире, в одной из комнат появится кровать нового совладельца, что в конечном счете, приведет к тому, что остальные совладельцы откажутся от пользования этой комнатой.

Но что комната, ведь есть еще места общего пользования типа кухни и санузла.

Помните статьи «Как продать квартиру с плохими соседями»? В них подробно описывались проблемы с плохими соседями, но эти соседи жили за стенкой или над квартирой, а тут совладелец все эти удовольствия получит у себя в квартире, плюс, в виде бесплатного приложения новые «ароматы» и грязь на кухне, в ванной, постоянно мокрый и грязный от чужих испражнений унитаз и «ядовитые» газы в туалетной!

Бороться с таким совладельцем, физически крепким, знающим законы и целенаправленно действующим на создание для совладельцев психологически нетерпимой обстановки, вряд ли получится.

Могут ли кому-то понравиться такие жизненные перспективы? Вопрос риторический, но, начиная скандалить с продавцом и отпугивать покупателей, нужно держать в голове возможный итог завершения конфликта, когда придется заплатить за долю много или покинуть территорию.

Что значит заплатить много? Это значит, что минимальная цена доли будет определена на основании оценки рыночной стоимости недвижимости, разделенной на размер доли. Почему это дорого, можно прочесть, перейдя по ссылке.

Может быть и гораздо больше минимальной, если для «риелтора» и оставшихся соседей это будет единственное жилье, т. е. соседям невозможно будет признать право собственности на долю в суде, т. е.

, чтобы избавиться от «риелтора», ему нужно будет заплатить отступные.

Отсюда и рекомендации.

Оставьте все, как есть. Если сосед/совладелец хочет получить за свою долю много денег, разделив рыночную стоимость квартиры на размер своей доли, то нужно набраться терпения и ждать, когда продавец убедится в несбыточности своих желаний.

Другого способа нет, потому что время – лучший лекарь! Кроме того, в обстановке благожелательности, если нет конфликта, предложение соседа может оказаться единственным реальным, особенно если продавцу периодически объяснять, что вряд ли найдутся желающие жить в одной квартире с незнакомыми людьми.

17.01.2020.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/kak-pomeshat-sovladelcu-prodat-svoiu-doliu-v-nedvijimosti-5e2131a5cddb711145098e12

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.