Как снять обременение при продаже квартиры

Содержание

Купля-продажа квартиры с обременением, как снять обременение, права продавца

Как снять обременение при продаже квартиры

Серьезным препятствием для совершения сделки купли-продажи квартиры может стать обременение, лежащее на объекте недвижимости. Поэтому подробно рассмотрим, какие виды обременения бывают, и что делать с каждым из них. Попутно выясним: чем купля-продажа квартиры с обременением отличается от аналогичных сделок со свободным от ограничений жильем.

1. Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество? 2. Обременение прав собственности при ипотеке 3. Обременение прав собственности при аресте недвижимости 4. Обременение прав собственности при ренте 5. Проблемы при покупке жилья с договором аренды 6. Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников 7. Разрешение от супруга собственника

Что такое обременение права собственности на недвижимое имущество?

Прежде, чем что-то покупать из жилой недвижимости, необходимо выяснить: кто является собственником/собственниками конкретного объекта? То есть установить лиц, владеющих жилплощадью на правах собственности.

Надо иметь в виду, что право собственности неоднозначно и может включать в себя права пользования, владения и распоряжения жильем. И на все эти составляющие (вместе или по отдельности) может быть наложено ограничение.

Тогда реализация недвижимости сильно осложнится, а то и вовсе стать невозможной.

Кстати, обременений, которые накладываются на жилое помещение, может быть масса. Вот только некоторые из них:

  • рента, в том числе пожизненная;
  • ипотека до ее окончательной выплаты;
  • арест по самым разным причинам;
  • доверительное управление;
  • дети в числе собственников;
  • недееспособные собственники и пр.

Полностью список возможных обременений на жилье можно отыскать в ФЗ за № 122 от 21.07.1997 г., который называется «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

Впрочем, если обременения и есть, это вовсе не означает, что квартиру нельзя купить или продать. Но знать о наличии подобных проблем покупатель должен, дабы не осложнить собственную жизнь решением непосильных задач. Потому что обременение обременению рознь, конечно.

А получить информацию о любых обременениях любого объекта может кто угодно. Ведь все, что происходит с жилым помещением, подлежит обязательной государственной регистрации, а значит фиксации в Росреестре. И по запросу потенциального покупателя сведения будут предоставлены. Таким образом, можно узнать все нюансы будущей сделки.

Обременение прав собственности при ипотеке

С ипотечным обременением все просто и понятно. Квартира находится в залоге у банка. Однако это вовсе не означает, что такую жилплощадь нельзя продать/купить. Это легко можно сделать, при условии согласия банка или даже без такового.

Впрочем, банки нередко такое согласие дают, разрешая переоформить квартиру на нового владельца-плательщика. Обстоятельства ведь бывают разные, а кредитной организации важно вернуть кредит.

И если потенциальный собственник платежеспособен, то почему бы и нет? Тем более, что объект недвижимости по-прежнему останется в залоге.

Рекомендуем прочитать: Как продать квартиру в ипотеке: варианты продажи

Самыми популярными на сегодняшний день схемами покупки ипотечных квартир являются сделки, при которых:

  1. Покупатель на себя берет обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита. А продавцу выплачивает компенсацию по уже оплаченной части залогового жилья (и возможно еще некий бонус — по договоренности).
  2. Продавцу сначала полностью выплачивается оставшаяся залоговая стоимость жилья. Тот погашает свои кредитные обязательства целиком, после чего с квартиры снимается всякое обременение. И значит, становится возможной государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. А далее передается оставшаяся часть денег за проданное жилье, с оформлением соответствующей расписки и нотариальным ее заверением.
  3. Покупатель передает часть денег банку, гася ипотеку полностью. А вторую часть средств передает продавцу после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Прежде чем выбрать способ расчета и вообще решиться на покупку квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, следует внимательно ознакомиться с существующим банковским договором. И в особенности с пунктом, касающимся досрочного кредитного гашения.

Также надо иметь ввиду, что первый вариант расчета будет невозможен без согласия банка-кредитора, ничего не знающего о платежеспособности нового заемщика. Так что нужно будет заручиться соответствующим согласием, предоставив в кредитную организацию подтверждающие документы.

Важно: можно купить квартиру с обременением не от банка, а от частного лица (оно также фиксируется в ЕГРП), давшего деньги (на определенных условиях) на ее приобретение. В таком случае придется заручаться согласием залогодержателя на замену должника-плательщика.

Обременение прав собственности при аресте недвижимости

Пожалуй, самым непростым случаем обременения можно считать арест, наложенный на квартиру (или иной объект жилой недвижимости). Ему сопутствует запрет на любые действия с жилплощадью — в первую очередь на распоряжение, но возможно даже и на пользование.

«Авторами» ареста могут быть правоохранительные органы или судебные приставы. Что же касается целей подобной меры, то это либо обеспечение по какому-нибудь исполнительному производству, либо предварительное ограничение перед обращением взыскания на имущество.

Приобретение такого жилья в обход официальных торгов — предприятие чрезвычайно рискованное. Владелец самостоятельно продать его не сможет по определению — для этого просто не существует законных способов. Пока не будет снят арест, во всяком случае.

Подобное обременение снимается в суде или обращением в органы, арест наложившие. Но государственные организации — это не банк, в своих действиях они строго ограничены законодательными актами. Поэтому просто «договориться» с ними невозможно. При продаже арестованной квартиры есть только один законный способ ее реализовать (и соответственно, приобрести) — это снять арест.

Обременение прав собственности при ренте

Договор ренты при условии пожизненного содержания чаще всего заключают пожилые люди, не имеющие родственников и нуждающиеся в опеке, поддержке. Собственная квартира — это порой их единственный шанс на достойное существование. И они вправе его использовать, заключив соответствующее соглашение.

В соответствии со ст 601, обозначенной в Гражданском кодексе РФ, как «Договор пожизненного содержания с иждивением», лицу, обеспечивающему уход за пожилым собственником жилого помещения, на основании договора ренты гарантировано право собственности на жилье, а также распоряжения им (согласно ст 604 ГК РФ «Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания»), кроме заключения договора купли-продажи (это можно сделать лишь с согласия и позволения рентополучателя).

Приобретая такую квартиру, покупатель должен понимать, что одновременно он приобретает и обязательства по договору ренты, которые далее должен будет исполнять.

И всегда останется риск того, что получатель ренты посчитает обязательства некачественно выполненными, возьмет и расторгнет договор, вернув себе недвижимость. Закон предусматривает для него такую возможность.

Поэтому риск покупки подобного жилья достаточно велик.

Проблемы при покупке жилья с договором аренды

Еще одна проблема, которую, кстати, труднее всего предусмотреть потенциальному покупателю — это договор аренды, «висящий» над проданной квартирой. Кажется, что новый собственник, прежде чем расстаться с деньгами, проверил все, что мог. Выяснил, что на квартиру не наложено никаких явных обременений, она не арестована и реализуется истинными хозяевами.

Вроде бы все в порядке, государственная регистрация права прошла успешно, но при вселении на жилплощадь обнаруживается, что она занята незнакомыми людьми, которые на претензии новых владельцев предъявляют действующий договор аренды помещения. Что же тогда делать?

Не паниковать! Когда договор длительный (от года и далее), он по закону должен был бы пройти государственную регистрацию, а информация о нем «всплыла» бы при наведении справок. Если этого не случилось, аренда заключена на меньший срок.

И придется подождать с вселением, поскольку приобретение недвижимости вовсе не означает «автоматической» отмены арендного договора. Новые владельцы жилья обязаны исполнить обязательства по ранее заключенному соглашению, даже если они о нем ничего не знали.

Впрочем, можно подстраховаться. Заранее поинтересоваться у продавца: есть ли в квартире арендаторы? И потребовать расторжения договора с ними до собственного вселения. Чтобы потом ни с кем не судиться, тратя время и нервы. И не откладывать заветного переезда.

Несовершеннолетние и недееспособные в числе собственников

Нередки ситуации, когда в числе собственников выбранной покупателем квартиры могут оказаться несовершеннолетние, а также недееспособные граждане. Что является препятствием, но вполне преодолимым. Необходимо только получить согласие родителей или опекунов. Правда, следует иметь ввиду, что подобные сделки строго контролируются органами опеки и попечительства.

Важно: перед тем, как приобретать жилье, стоит получить информацию абсолютно обо всех его собственниках. Это позволит максимально точно оценить собственные шансы на безопасную покупку.

Чтобы избежать ненужных волнений, еще перед заключением договора купли-продажи стоит потребовать выписки несовершеннолетних и недееспособных с жилплощади.

И надеяться, что опека позволит это сделать, поскольку представители этого органа следят за тем, чтобы условия для вышеперечисленных лиц на новом месте были не просто приемлемыми, но ничем не хуже тех, что у них были по предыдущему месту жительства.

Разрешение от супруга собственника

Даже если у приобретаемой квартиры один собственник-продавец, стоит выяснить: не приобреталось ли это имущество в законном браке? Поскольку тогда потребуется согласие супруга/супруги собственника на реализацию недвижимости.

Согласно ст 35 ГК РФ, согласие супругов на продажу объекта недвижимого общего имущества должно быть оформлено в письменном виде и нотариально заверено.

Таким образом, будет подтверждено добровольное и обоюдное согласие на распоряжение им.

Если же согласие на заключение договора купли-продажи не будет получено, «обделенный» супруг вправе потребовать аннулирования проведенной сделки.

Если квартиру нельзя отнести к совместно нажитому имуществу, она может быть продана лишь собственником, без всякого согласия второго супруга.

Правда, проверить факт «неотнесения» непросто, ведь документы типа брачного договора или предыдущих договоров купли-продажи на объект недвижимости относительно даты заключения действующего (или ранее заключенного) брака не так-то легко отыскать, они нечасто случаются в свободном доступе.

Вот лишь основные ситуации-нюансы в вопросах приобретения квартир с обременением. На деле их гораздо больше, конечно. Причем даже стандартные случаи имеют особенности, требующие самого тщательного изучения для поиска оптимального решения. Поэтому правильно будет обратиться за помощью к специалистам, юридически грамотным и опытным в таких вопросах.

(422 голос., 4,45 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/kuplya-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-ipoteka-arest-arenda-renta/

Обременение на квартиру: что это, как его снять, как узнать о нем, как продать недвижимость?

Как снять обременение при продаже квартиры

В настоящее время квартиры стоят дорого, поэтому многие покупатели ищут варианты, при которых стоимость жилья будет занижена. Один из возможных путей – приобретение недвижимости, на которую наложено обременение.

Цена на нее, как правило, снижена, однако и бумажной волокиты в данной ситуации куда больше.

Чтобы правильно провернуть подобного рода сделку, следует ознакомиться со всеми тонкостями дела и, прежде всего, понять, что являет собой это самое обременение на квартиру, и как узнать о нем.

Обременение на квартиру: что это, и как о нем узнать?

Под обременением понимают наличие каких-либо юридических условий, которые ограничивают права собственника на свое усмотрение распоряжаться квартирой. Иными словами, он не может просто взять и продать такое жилье, не обратившись к третьему лицу, заинтересованному в данном деле.

Выделяют следующие виды обременений:

  • Ипотека. Если собственник заложенной квартиры не рассчитался с банком, продать ее он сможет только с согласия данной кредитной организации. При покупке квартиры с обременением по ипотеке банк вправе диктовать свои условия;
  • Рента. Чтобы распорядиться квартирой, в которой проживает рентополучатель, плательщик ренты должен добиться его согласия;
  • Арест. На квартиру накладывают арест, если имеются существенные долги по оплате коммунальных услуг. Такую недвижимость не удастся продать до тех пор, пока не будет проведен полный расчет;
  • Наем. По сути, наниматели не могут претендовать на квартиру, но жить в ней они имеют право, пока не истечет срок договора аренды. Таким образом, собственник продает жилье вместе с квартирантами, которые будут жить с новым собственником вплоть до истечения срока действия сделки;
  • Прописанные жильцы. Если собственник решает продать квартиру, зарегистрированные в ней жильцы должны пойти в паспортный стол и выписаться. В случае отказа, владелец может выселить их через обращение в суд. Однако некоторых граждан насильно выписать нельзя;
  • Аварийное состояние здания. В домах, которые находятся в плачевном состоянии, продать квартиру нельзя совсем;
  • Сервитут. Бывает, что на пользование недвижимостью имеют права третьи лица, не являющиеся ее собственниками. При продаже такой квартиры потребуется их согласие.

Итак, квартиру в аварийном доме продать нельзя. Арестованную недвижимость можно продать лишь после уплаты всех долгов. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным лицам.

О том, как продать квартиру с обременением, мы расскажем далее.

Купля-продажа подобной недвижимости

Итак, как уже упоминалось, сделка по продаже квартиры, на которой лежит обременение, будет происходить по усложненному пути, к тому же, Вам понадобится специальный бланк для договора.

О том, как произвести продажу квартиры с обременением, расскажет следующий видеосюжет:

Особенности сделки

Обременение снимается, когда устраняется его причина. Однако иногда возникает необходимость продать обремененное ипотекой жилье. В таком случае продавец должен добиться от банка-залогодержателя разрешения на данную операцию. Когда положительный ответ получен, следует найти покупателей, согласных на покупку обремененной квартиры.

Далее процедура развивается по следующей схеме:

  • Покупатель получает в банке, выдавшем кредит продавцу, две ячейки: одну под средства для погашения кредита, другую – для продавца;
  • Если после погашения займа остаются средства, они поступают в ячейку продавца;
  • Банк выдает справку о полном погашении кредита;
  • Стороны заключают договор;
  • Переход права регистрируется в Росреестре, там же дается справка о снятии обременения с указанной квартиры.

Разумеется, могут возникнуть некоторые трудности. Так, после того как покупатель выплатит ипотечный долг, продавец может отказаться продавать жилье и с ним придется судиться. Чтобы избежать неприятностей, следует заключать предварительный договор с залогом, в котором будет указано, что покупатель в счет оплаты квартиры выделил определенную сумму на погашение кредита.

А можно ли снять обременение с ипотечной квартиры? Об этом расскажет следующее видео:

Форма договора

Чтобы продать квартиру с обременением используют особую форму договора, посмотреть на которую Вы можете под статьей. В ней прописывается, что продавец известил покупателя об обременении, а также подробно расписывается порядок расчетов между сторонами.

Во избежание неприятностей, следует заключать предварительный договор и прописывать в него все ключевые условия сделки. Кроме того, обремененную квартиру иногда продают на торгах или с аукциона. За проведение подобных мероприятий отвечают органы, исполняющие решение суда.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением по ипотеке вы можете скачать у нас.

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 1Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 2Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 3Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 4Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 5Образец договора купли-продажи квартиры с обременением — 6

Документы

Кроме того, что для снятия обременения с квартиры нужно выполнить определенные условия (например, при ипотеке, выплатить кредит), необходимо обратиться в Росреестр с определенными бумагами.

Итак, в регпалате потребуется вам следующий перечень документов для снятия обременения с квартиры:

  • Заявление о снятии обременения;
  • Свидетельство, подкрепляющее право собственности;
  • Бумаги из банка, подтверждающие факт выплаты, а еще, первоначальный договор;
  • Закладная.

Заявление

Заявление (иск о снятии обременения с квартиры) составляется от Вас и Вашего кредитора. Чтобы его получить, необходимо сходить в банк и заполнить предложенную форму (образец смотрите ниже). Банковские сотрудники подпишут данный документ, после чего Вы можете отнести его в Росреестр.

Образец заявления о снятии обременения с квартиры вы можете скачать здесь.

Заявление на снятие обременения с квартиры (образец)

Заявление на снятие обременения с квартиры — 1Заявление на снятие обременения с квартиры — 2Заявление на снятие обременения с квартиры — 3Заявление на снятие обременения с квартиры — 4

Далее мы поговорим о том, как соотносятся снятие обременения с квартиры и материнский капитал.

Роль материнского капитала

Если для погашения ипотеки и снятия тем самым с нее обременения привлекается материнский капитал, квартира должна быть оформлена на всех членов семьи, включая малолетних деток.

Обращаясь в ПФ за деньгами, родители составляют обязательство, что выделят детям доли в недвижимости.

Данное обязательство заверяется нотариусом, а его условия должны быть выполнены в течение полугода после снятия обременения.

Сняв обременение, родители дарят детям части от своих долей и обращаются в Росреестр с такими документами:

  • Паспорта;
  • Свидетельства на квартиру;
  • Квитанция госпошлины;
  • Копии свидетельств о браке и рождении детей.

О том, каковы сроки снятия обременения с квартиры по ипотеке и в других случаях, мы расскажем напоследок.

Сроки

Прийти в регпалату должны все собственники, а иногда и представитель залогодержателя. Справку о снятии обременения с квартиры выдают достаточно быстро, а вот на получение нового свидетельства о праве, в котором будет прописано, что квартира не обременена, уйдет больше времени (около месяца). К тому же, придется заплатить госпошлину.

Если процесс получения справки или нового свидетельства нужно ускорить, можно обратиться к посредникам или риелторам, которые подадут документы в обход очереди. Однако за такую услугу нужно дополнительно заплатить.

Источник: http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-prodazha/obremenenie-na-kvartiru.html

Покупка продажа квартиры с обременением: Как снять обременение с квартиры

Как снять обременение при продаже квартиры

Каждый покупатель при выборе квартиры сталкивается с большим количеством бумаг, нужных для оформления или одобрения ипотеки. Но параллельно с этим возникает и необходимость проверить юридическую чистоту будущего жилища.

Первичная недвижимость связана чаще всего с добросовестностью юридического лица, а вот вторичка – это чаще всего жилье с историей. О том, что такое обременение, как выяснить его наличие и как его снять, читайте в новом материале.

Квартиры с «нагрузкой»

Российское законодательство раскрывает понятие права собственности через три составляющих: право владения, распоряжения и пользования. Наличие каких-либо ограничений для нынешнего или будущего собственника хотя бы в одном из этих определений – это и есть обременение.

На любую собственность, будь она движимая или недвижимая, могут быть наложены определенные запреты. К примеру, в квартире или доме можно жить, но их нельзя продать. Или же их можно даже продать, но только с соблюдением ряда условий.

Все возможные ситуации регламентированы, но важно помнить о том, что новый собственник, при покупке квартиры с обременением становится правопреемником предыдущего владельца.

Это значит, что все обязательства продавца вполне законно перейдут покупателю.

О каких видах обременений нужно знать:

  • Залог. Самый распространенный из всех видов. Например, квартира в новостройке СПб, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. То есть она фактически является способом обеспечения кредита – в случае его невыплаты, недвижимость перейдет в собственность кредитной организации в счет долга. Ипотечное жилье можно продать, можно купить и даже сдать в аренду, но для этого требуется одобрение банка.
  • Сервитут. Часто употребляемый, но не всегда ясный латинский термин используется, когда нужно обозначить право пользования квартирой, участком или домом кого-то, кто не является фактическим собственником. Самый простой пример: на территории домовладения проходит линия электропередач, принадлежащая властям или частной компании. Собственник вправе делать все, что угодно со своей землей, но не может убрать конструкцию или нарушать правила ее эксплуатации. Либо квартира находится в долевой собственности: владельцы имеют равное право пользоваться местами общего пользования – кухней, санузлом, коридором и проч.
  • Рента. Собственник может продать недвижимость за смешную цену, но с оговоркой: он продолжит там жить, а новый владелец будет обязан выплачивать ему содержание, т.е. ренту. Обычно этим способом пользуются пожилые люди, не имеющие или не желающие передавать жилье наследникам.
  • Право безвозмездного пользования. Обычно в таких случаях речь идет о земельных участках, но касаться это может и квартир, которые приватизировали в 1990-х гг. Если один из тогдашних собственников отказывался от приватизации в пользу другого, то получал бессрочное право безвозмездного пользования. Проще говоря, продать, заложить, подарить или передать в наследство такой человек недвижимость не может, а вот жить в ней сам – пожалуйста.
  • Арест. Эта форма обременения уже будет относиться к принудительным: судебные органы принимают соответствующее решение, а исполнительные следят за его соблюдением. Чаще всего арест накладывается на имущество в случае финансовых проблем собственника, попросту говоря, – у него большие долги.

Любая форма ограничений права собственности нежелательна для покупателя, поэтому жилье, особенно квартиру следует проверить на обременение.

Что нужно знать о купле-продаже квартир с обременением

Продажа квартиры с обременением весьма затруднительна при наличии несовершеннолетних, находящихся в местах лишения свободы или недееспособных собственников. Все эти данные хранятся в соответствующих ведомствах.

Чаще всего продавцы сталкиваются со следующими формами обременений:

  • Права несовершеннолетних. Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и предоставить сведения о том, что ребенок не останется без крыши над головой. Этот, казалось бы, излишний бюрократический процесс занимает от недели до нескольких месяцев, но его цель понятна: нельзя лишить человека единственного жилья.
  • Арест одного из собственников. В случае, если один из собственников отбывает наказание, необходим запрос начальнику колонии, тюрьмы и проч. Если заключенный не будет против продажи и будут соблюдены все его законные права, он может подписать нотариально заверенное разрешение, которое и должен будет предоставить непосредственный продавец покупателю.
  • Недееспособность одного из собственников. Недееспособные или частично ограниченные в дееспособности граждане находятся под надзором попечителя или опекуна и органов социальной опеки. Соответственно, необходима тщательная проверка добросовестности намерений и альтернативного варианта жилья.

Все соответствующие документы в обязательном порядке должны быть предоставлены покупателю и регистрирующим органам. Иначе сделка не состоится, а договор купли-продажи с обременением просто не оформят.

Основная проблема приобретателя такого жилья – невозможность полноправного распоряжения имуществом в будущем. Все обязательства другого человека ложатся на его плечи. Если говорить о не снятых вовремя обременениях, то собственности или денег можно просто-напросто лишиться.

Загвоздка состоит в том, что о некоторых моментах недобросовестные продавцы умалчивают. Например, квартира перешла по наследству. По закону, полноправно распоряжаться недвижимостью можно только по истечении 6 месяцев.

За этот срок могут объявиться другие наследники, имеющие право претендовать на долю.

Форма обременения в таком случае может быть и добровольной (при наличии завещания), и принудительной (при наследовании согласно правовым нормам).

Допустим, квартира продавцу досталась от умершего родственника. Но о братьях или сестрах, бывшем супруге почившего или других претендентах он умолчал. Если после заключения сделки кто-либо из них объявится, то покупатель, в соответствии с законом, должен будет отдать их часть в материальном или денежном эквиваленте. Чаще всего это грозит крупной потерей.

Справедливости ради нужно отметить, что сейчас надзорная система практически исключила подобный исход событий: в регистрации договора купли-продажи и оформлении собственности на такой объект будет отказано.

«Черная» сделка может быть проведена только при наличии поддельных документов очень высокого качества, которые, впрочем, не составит труда проверить даже самостоятельно по регистрационным номерам.

Проверка, проверка и еще раз проверка

Задача покупателя состоит в тщательном мониторинге всех документов на квартиру. С 1998 года все собственники и операции с имуществом заносятся в домовую книгу, если это частное домовладение, или в Росреестр, если это квартира.

Копии покупатель вправе запросить сам и лично удостовериться в чистоте приобретаемого. Любые обременения, наложенные на недвижимость, будут отражены в официальных документах.

Такую проверку можно делегировать риэлтору, нотариусу или нанятому юристу. Они будут обязаны сверить регистрационные номера – так будет понятна их подлинность. Однако к выбору специалистов нужно подходить тщательно, опираясь на их профессионализм и отзывы клиентов.

Закон предоставляет возможность как продать, так и купить квартиру с обременением, главное, соблюсти все правила и тонкости.

Снятие обременения с квартиры

Вопрос, как снять обременение с квартиры, чаще всего касается находящегося в залоге у банка имущества. С 2017 года эту процедуру можно пройти в любом МФЦ.

Это сопряжено с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя. При продаже ипотечной квартиры сначала необходимо получить одобрение банка. После этого покупатель вносит в банковскую ячейку сумму, из которой продавец обязуется погасить остаток долга.

После закрытия кредита стороны должны со всеми подтверждающими документами прийти в МФЦ и отдать погашенную закладную на проверку. Если все в порядке, то специалисты примут пакет, выдадут об этом расписку и оформят заявку.

После ее одобрения покупатель уже спокойно может оформить право собственности.

Если дело касается обременений, связанных с правами физических лиц, например, при наличии сервитута у кого-либо из проживающих, то тут можно договориться полюбовно (например, выплатить денежную компенсацию из доли продавца) или же пойти в суд. Общей правовой статистики по снятию обременений нет, так как случаи бывают совершенно разными и их сложно систематизировать.

Одно можно сказать точно: в случае споров с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, суд будет на их стороне. Снятие обременения с квартиры с такими жильцами всегда означает потерю драгоценного времени и, зачастую, денег.

Резюмируем

Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:

  • Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
  • Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
  • Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
  • Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.

Что должен сделать каждый покупатель:

  • Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
  • Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
  • Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.

Общая доля таких сделок на рынке вторичной недвижимости не превышает 25-30%, причем большинство квартир – ипотечные. В чем же преимущество покупки обремененной недвижимости? В ее стоимости. Временные затраты обязательно компенсируются денежными преференциями. Если вы покупатель, то можете смело торговаться. Если же вы продавец, то, для скорейшей продажи, вам необходимо сбавить цену.

Не все обременения являются фатальными, нет смысла отказываться от понравившегося варианта, если есть уверенность в добросовестности сторон.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kvartiry-s-obremeneniem/

Как снять ограничения и избавиться от надоевшей недвижимости? Тонкости продажи квартиры с обременением

Как снять обременение при продаже квартиры

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья необходимо тщательно подходить к проверке правоустанавливающих документов на предмет возможных ограничений и обременений. Если квартира находится в залоге, то в выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись. Это означает, что собственник квартиры не имеет права распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.

Вам необходимо узнать причину наложения запрета и совместными усилиями постараться решить проблему. Только после этого вы сможете составить договор купли-продажи и выйти на регистрацию сделки.

Квартира с обременением – это жилое помещение, которое находится под запретом на определенные действия, связанные с продажей объекта, его дарением, обменом и т.д. В этом случае собственник недвижимости не может полноценно распоряжаться имуществом, пока эти ограничения не будут сняты.

Причины, по которым собственник не может распоряжаться своим имуществом

Виды обременения могут быть следующими:

  • Ипотека. Квартира куплена по ипотечному кредитованию и находится в залоге у кредитной организации (банка). Пока все условия кредитного договора не будут выполнены, и ипотека не выплачена в полном объеме, вы не можете распоряжаться своей жилплощадью.
  • Арест имущества. Причиной ареста имущества являются долговые обязательства собственника перед кредитными организациями или управляющей компанией (жкх). Накладывается судебными приставами и направляется соответствующий запрос в регистрационную палату.
  • Договор аренды. Квартира сдана в аренду на длительный срок (более года) и договор зарегистрирован соответствующим образом. Распоряжаться квартирой вы сможете только после окончания этого срока.
  • Договор ренты (пожизненное содержание). Заключается между собственником квартиры и лицом, осуществляющим платежи по данному объекту. После смерти владельца право собственности на жилое помещение переходит плательщику ренты.
  • Опека. Собственниками жилого помещения являются несовершеннолетние дети. В этом случае необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
  • Доверительное управление. Собственник передает право управления квартирой доверительному лицу без права перехода собственности. Оформляется соответствующим образом у нотариуса.

Можно ли произвести продажу такой недвижимости?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может наложить пристав по заявлению кредитных организаций или управляющей компании.

Внимание. Квартиру, которая находится под запретом (арест, залог) нельзя продать, обменять, подарить, заложить.

В выписке из ЕГРН будет стоять соответствующая запись, указывающая на ограничение прав и обременение на данный объект недвижимости.

Если вы попытаетесь зарегистрировать сделку купли-продажи, то на это ограничение укажет работник многофункционального центра. Вся информация об объектах недвижимости содержится на сайте Росреестра в электронном виде.

Сотрудник центра примет от вас документы и отправит в регистрационную палату, но регистрация сделки будет приостановлена. Вы можете стать собственником квартиры, если устраните причины и приведете документы в порядок.

Проблемы и риски

Продать квартиру, находящуюся в залоге или аресте вы не сможете, так как при совершении сделки необходимо пройти процедуру регистрации и подписать договор купли-продажи.

Если в документах не стоит отметка о наложении запрета на проведение регистрационных действий, а покупатель не проверил и не заказал свежую выписку из ЕГРН, то при регистрации договора на это обратит внимание сотрудница центра и сообщит об этом.

В ее обязанности входит проверка всех документов при приеме и данную информацию она вряд ли пропустит. В этом случае покупатель может потребовать возврата денег и сделка не состоится.

Если работник центра невнимательно отнесется к своим обязанностям и примет документы на регистрацию, то сделка будет приостановлена регистратором. В этом случае участники сделки получат уведомления о приостановке регистрационных действий. На устранение недостатков и приведение документов в надлежащий вид дается месяц.

Покупатель потребует от продавца устранить все недочеты или вернуть деньги. Собственнику квартиры придется в экстренном варианте решать вопросы, связанные с наложением ареста и снятию запрета на продажу.

Последствия продажи

Если собственнику квартиры удалось продать свое имущество, находящееся под запретом и получить деньги, то его могут привлечь к уголовной ответственности. Для этого необходимо доказать, что в его действиях был умысел.

Дело в том, что продать квартиру и получить деньги при определенных обстоятельствах возможно. Но такая сделка будет приостановлена на стадии регистрации и получить документы на квартиру покупатель не сможет.

Он потребует вернуть деньги или попросит продавца устранить проблемы связанные с регистрацией.

Если продавец отказывается возвращать деньги или попытается скрыться, то его могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 УК РФ за мошенничество.

Как снять ограничения?

Для этого необходимо:

  1. составить предварительный договор с собственником квартиры;
  2. продавец берет справку из банка о сумме долга;
  3. составляется договор аванса (предоплаты) на сумму платежа;
  4. собственник квартиры вносит необходимую денежную сумму в банк и погашает задолженность по кредиту;
  5. представитель банка и продавец подают заявление на снятие обременения в регистрационный орган или МФЦ;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты и можно зарегистрировать договор купли-продажи.

Важно! Если квартира приобретается по ипотечному кредитованию, то с разрешения банка сумма долга может быть переоформлена на покупателя при условии, что он кредитуется в этой же организации, как переуступка прав собственности.

Если на квартиру наложен запрет судебным приставом по требованию управляющей компании, то алгоритм действий следующий:

  1. необходимо обратиться в управляющую организацию и взять квитанции по оплате жкх;
  2. оплатите всю сумму долга и возьмите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  3. оплаченные квитанции и справку предоставляете судебному приставу;
  4. оплачиваете штраф;
  5. судебный пристав снимает обременение и при необходимости пишет письмо в регистрационную палату;
  6. через несколько дней ограничения будут сняты, и вы можете зарегистрировать договор в МФЦ.

Перед регистрацией договора купли-продажи закажите свежую выписку из ЕГРН. В ней содержится вся информация о собственниках жилого помещения, данные о квартире (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер и стоимость), а также о наличии или отсутствии ограничений прав и обременений на объект недвижимости (пункты 4,5,6).

Вы не сможете купить квартиру и зарегистрировать право собственности, если на объект недвижимости наложен запрет на проведение регистрационных действий. В этом случае можно остаться без денег и без квартиры.

Скачать образец выписки ЕГРН с обременением

Когда покупатель возьмет на себя решение проблем?

Справка: Если собственник квартиры не располагает временем заниматься вопросами по снятию обременений на квартиру, то он может наделить этими правами покупателя.

Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность, в которой будут отражены все полномочия данного лица.

В этом случае покупатель имеет право действовать от имени собственника квартиры: брать справки, закрывать ипотеку, погашать задолженность и т.д. Перед этим необходимо заключить предварительный договор и прописать все условия сделки.

Если квартира длительное время не продается, вы можете обратиться за помощью к агентству недвижимости или знакомому риэлтору. Он проконсультирует вас, поможет определиться с ценой, продать квартиру и зарегистрировать сделку.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/sdelka-s-obremeneniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.