Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

Содержание

Вам также могут понравиться

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева:

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего.

Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора.

Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье.

Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников.

Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов.

Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой.

Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель.

Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр.

Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола:

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку.

Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом.

Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева:

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Подводим итоги:

Источник: https://profi.ru/blog/nuzhny-li-rieltory-i-yuristy-pri-pokupke-kvartiry/

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке: проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Операции с недвижимостью сопряжены с финансовыми рисками. Если их не учитывать, покупатель может потерять деньги и жилье. Снизить риски поможет проверка юридической чистоты объекта недвижимости. О ней важно знать, даже если вы пользуетесь услугами риелтора, поскольку действия специалиста также нужно проверить.

Новостройки и квартиры в новостройках

Читать нас в Яндекс.Новостях

Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности.

Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы.

Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.

Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.

Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:

  1. Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
  2. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
  3. Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
  4. Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).

Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.

Документы для проверки

Перед тем как передавать задаток продавцу, нужно выяснить следующее:

  • когда построен дом;
  • кто прописан в квартире;
  • обладает ли продавец правом на продажу квартиры;
  • есть ли у продавца полный пакет документов для заключения сделки.

Остановимся подробнее на документах, которые нужно проверить.

Документы, удостоверяющие личность собственника

Чтобы убедиться, что человек, который выступает в роли продавца, действительно собственник квартиры, нужно проверить его паспорт. В нем не должно быть опечаток и исправлений. Если есть признаки того, что фотографию вырезали, вклеивали новую, есть повреждения на ламинирующем покрытии, значит паспорт поддельный. Подлинность документа можно проверить онлайн в сервисе ГУ ВМ МВД РФ.

Разница в ФИО в документах на квартиру и в паспорте может быть из-за того, что продавец сменил фамилию. В таком случае нужно запросить у него документы, которые подтвердят этот факт. Это может быть свидетельство о заключении брака или документ о смене фамилии. Предыдущая фамилия продавца должна совпадать с данными в документах на квартиру.

Бумаги правоустанавливающего характера

Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.

Если продавец может предоставить только договор найма и утверждает, что он подтверждает право собственности, не стоит ему верить. Это значит, что квартира не в собственности.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:

  • метраж;
  • местонахождение;
  • количество комнат;
  • ФИО и права собственников;
  • наличие обременений.

Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.

Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке.

Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей.

Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.

Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.

Выписку из ЕГРН можно запросить у продавца или заказать онлайн на сайте Росреестра. Сведения о жилье фиксируются в реестре с 1998 года.

Согласие супруга

Согласие супруга продавца потребуется, если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке. Согласно статье 34 СК РФ, в этом случае недвижимость — совместно нажитое имущество. Согласие супруга продавца должно быть заверено у нотариуса. Если этого документа не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица.

Согласие супруга не потребуется, если квартира была получена продавцом по дарственной или по наследству.

Справка о погашении ипотеки

Справка о погашении ипотеки потребуется, если продавец приобретал жилье в кредит. Ее наличие свидетельствует о том, что он полностью выплатил ипотечный долг.

Справка должна быть оформлена на официальном бланке банка и содержать все реквизиты, свидетельствующие о ее подлинности (дата, исходящий номер, подпись, печать).

Свидетельство о регистрации

Ранее также нужно было проверять свидетельство о праве собственности. Этот документ подтверждал факт регистрации права владельца. Его отменили в 2016 году, вместо него выдают выписку из ЕГРН.

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера потребуются, если есть сомнения в адекватности продавца. Если после совершения сделки его признают недееспособным, куплю-продажу отменят.

Кадастровый и технический паспорта

Дополнительно следует проверить технические характеристики жилья. Сведения, указанные в документах (подробный план объекта недвижимости и экспликация к нему), не всегда соответствуют состоянию жилья на практике.

План помещения в техпаспорте должен соответствовать реальной планировке квартиры. Данные о жилье из выписки из ЕГРН должны совпадать с информацией в техническом паспорте. Важно, чтобы в техпаспорте не было красных линий. Их наличие говорит о перепланировке, которую собственник квартиры не узаконил.

Кадастровый паспорт отменили в 2017 году. Проверять его нет смысла, поскольку информация, которая в нем содержится может быть устаревшей.

Справка о регистрации (форма 9)

Справка по форме 9 нужна, чтобы проверить список лиц, которые зарегистрированы в квартире. Так можно обезопасить себя от судебных разбирательств, если окажется, что в квартире прописан ребенок или человек, который имеет пожизненное право там проживать.

Этот документ часто подделывают, поэтому стоит обратится вместе с собственником в УК или ТСЖ, чтобы проконтролировать процесс ее получения.

Справка по форме 12

В этом документе указана информация о всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Нужно проверить, чтобы в нем не было лиц, которые были выписаны временно по причине службы в армии или отбывания наказания в местах лишения свободы. Такие жильцы могут восстановить регистрацию по возвращении без согласия нового собственника.

Выписка из домовой книги

Этот документ содержит те же данные, что и справка по форме 9. Обе справки нужно сверить между собой. Информация в них должна быть одинаковой.

Выписка из финансового лицевого счета (ФЛС)

Этот документ нужен, чтобы проверить наличие долгов по коммунальным услугам. Если за собственником числится задолженность, нужно согласовать ее погашение перед заключением договора купли-продажи.

Копия ФЛС нужна, если сделку будут удостоверять у нотариуса. Получить ее можно в МФЦ.

Единый жилищный документ

Единый жилищный документ могут получить жители Москвы и Подмосковья. Он имеет ту же юридическую силу, что и:

  • выписка из домовой книги;
  • копия ФЛС;
  • справке о членах семьи;
  • справке о зарегистрированных лицах.

Документ выдает МФЦ.

Доверенность

Доверенность потребуется, если в качестве продавца выступает не собственник. Нужно сверить данные паспорта доверенного лица с информацией в документе.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Дополнительно проверить документ на подлинность можно в специальном сервисе.

Если после проверки документов возникли сомнения, нужно сообщить о них продавцу. Если он не смог дать внятных объяснений, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Нюансы проверки квартиры в различных ситуациях

В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.

Жилье получено по наследству

Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.

Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.

У квартиры несколько собственников

Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.

Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.

Продавец – несовершеннолетнее лицо

Если собственник квартиры несовершеннолетний, для ее продажи нужно получить разрешение органа опеки. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует сделку. Если же это произойдет, то куплю-продажу могут отменить из-за нарушения прав ребенка.

Проверка квартиры при покупке у застройщика

Основная опасность при покупке квартиры на первичном рынке — остановка строительства. Чтобы снизить риски, нужно:

  1. Проверить наличие разрешения на строительство у застройщика.
  2. Проверить регистрационные документы компании.
  3. Убедиться, что застройщик строит дом по ФЗ №214.
  4. Убедиться, что земельный участок находится в собственности компании. Если земля в аренде, срок аренды не должен быть меньше срока строительства.
  5. Проверить, что застройщик работает с использованием счета-эскроу. С 1 июля 2019 года это требование обязательно.

Особое внимание нужно уделить проверке застройщиков, которые предлагают квартиры по заниженным ценам.

Заключение

Детальный анализ документов на квартиру не дает гарантии, что в будущем не возникнет проблем. Но он поможет значительно снизить риски. Если при проверке возникли сомнения, лучше отказаться от покупки недвижимости и найти другой вариант.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-chto-smotret-na-chto-obrashhat-vnimanie-172447.html

Зачем нужно проводить проверку юридической чистоты квартиры и как

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

Перед приобретением любой недвижимости покупатель должен предпринять разные меры, направленные на изучение продавца, имеющихся у него документов и других сведений. Только при наличии достоверной информации о недвижимости можно говорить о том, что покупка будет юридически чистой.

Поэтому можно не волноваться, что объявятся какие-либо третьи лица, которые будут претендовать на эту недвижимость.

Как выполняется проверка

Важно! Данная проверка предполагает изучение всех обстоятельства сделки, что гарантирует, что после подписания контракта и регистрации объекта не будет оспорен документ в суде третьими лицами, имеющими право на купленный объект.

Именно разные действия с недвижимостью считаются наиболее привлекательными для многочисленных аферистов, которые желают наживаться за счет других граждан. Они легко обманывают доверчивых людей.

Покупатели же вынуждены сталкиваться со многими негативными последствиями, к которым относится оспаривание права на жилье и потеря денег. Предотвратить эти последствия можно только тщательной проверкой. Процесс выполняется опытными риелторами, юристами или самими покупателями.

Как проверить квартиру на чистоту? Смотрите в этом видео:

Риелторы

Самостоятельная проверка считается долгой и сложной процедурой, поэтому многие люди, желающие купить квартиру, предпочитают доверять проверенным и надежным риелторам.

К плюсам обращения к риелторам относится то, что они обладают необходимыми знаниями и опытом для нахождения многочисленной информации о квартире и продавце.

Процесс проверки этими специалистами учитывает нюансы:

  • выявляется личность продавца;
  • определяется, является ли он дееспособным;
  • находятся доказательства того, что он на самом деле обладает правом продавать объект;
  • изучается многочисленная документация, к которой относится выписка из ЕГРН, справка из домовой книги и другие бумаги;
  • если квартира была приватизирована, то учитывается, не были ли во время совершения данного процесса нарушены права третьих лиц;
  • если в жилье прописаны другие граждане, то запрашивается разрешение от каждого гражданина на продажу объекта;
  • если прописаны дети или люди, отказавшиеся добровольно от приватизации, то учитывается, что выселить их практически невозможно, о чем риелтор сообщает клиенту;
  • если продавец получил квартиру по наследству, то специалисты обращаются в нотариальную контору, чтобы убедиться, что не претендуют на объект другие наследники;
  • если жилье перешло на основании договора ренты, то надо убедиться, что прошлый собственник на самом деле умер, а при этом контракт был заключен со всеми требованиями законодательства;
  • особенно много внимания специалистами уделяется наличию обременения или судебных разбирательств в отношении данной недвижимости.

Как онлайн проверить юридическую чистоту квартиру? Читайте здесь.

Если выявляются хотя бы малейшие несоответствия, имеющиеся в документации продавца, то риелторы советуют своим клиентам найти более подходящий вариант для покупки.

Способ проверки объекта недвижимости. slideshare.net

Риелторы, специализирующиеся на проверке квартир и документов, обладают своими внутренними специальными каналами и доступом к различным сервисам, поэтому их проверка действительно дает нужный результат.

Если же обращаться к нотариусу, то можно столкнуться с тем, что даже при использовании их уникальных каналов не будет получена вся необходимая информация.

Как проверить по интернету

В интернете существует много сайтов, где предлагается возможность за небольшую плату получить сведения о том, является ли продажа конкретной квартиры юридически чистой. Но в большинстве случаев такие ресурсы являются мошенническими, поэтому не предлагают действительно достоверную информацию.

Как через суд оформить право собственности? Смотрите по ссылке.

Минусы нотариальной проверки

Не требуется для продажи квартиры пользоваться услугами нотариуса, хотя полномочия данного специалиста ежегодно расширяются. Нередко люди предпочитают обращаться к нотариусам для проверки юридической чистоты квартиры, но такое решение имеет много серьезных недостатков.

Не обладают результаты проверки точной достоверностью Проверка юридической чистоты сделки выступает дополнительной услугой нотариусов. Документы, выдаваемые специалистами после проведения процесса, не обладают сверхдоказательной силой для законодательства.

Покупатель вынужден тратить лишние деньги

Процесс регистрации в Росреестре предполагает, что все переданные в это учреждение документы тщательно исследуются его работниками, для чего учитываются сведения из ЕГРН и архивов. Нотариусы обычно для проверки используют те же данные, поэтому при обращении к ним заявители просто тратят лишние средства.

Возникают сложности с получением страховки

Страховые фирмы должны страховать риски граждан, поэтому если по результатам работы нотариуса будет нанесен вред клиенту, то он должен компенсироваться. Но не всегда имеется возможность рассчитывать на эту выплату.

Как проверить квартиру в новостройке? Советы в видео:

Даже если обращаться в суд не всегда можно получить компенсацию. Это обусловлено тем, что доказать виновность нотариуса на самом деле достаточно сложно.

Практически невозможно привлечь нотариуса к уголовной ответственности

Редко таких специалистов привлекает даже суд к уголовной ответственности. Для этого на заседании требуется установить тот факт, что вред был причинен умышленно.

Будет ли банк проводить проверку квартиры на чистоту? Подробнее по ссылке.

Установить на суде халатность со стороны нотариуса так же сложно. В судебной практике обычно выносятся решения в пользу нотариусов. Если же даже признается их вина, то назначается только дисциплинарное взыскание, представленное штрафом.

Невозможно определить все риски

Нотариус не обладает возможностями для выявления всех рисков. Это обусловлено тем, что на рынке работает множество мошенников, поэтому предугадать все риски сложно. Нотариусы обычно не обладают нужными знаниями, чтобы выявить все возможные мошеннические сделки.

Нюансы проверки банками

Если для покупки квартиры используются заемные средства, то дополнительно проверяется документация банками. Процессом занимается служба безопасности. Работники организации заказывают разные выписки и обращаются к своим внутренним каналам.

Нередко мелкие банки вовсе сотрудничают с риелтерскими или другими специализированными фирмами, занимающимися проверкой квартир и людей.

Стоимость

Если обращаться к опытным риелторам, то стоимость может варьироваться от 5 до 70 тыс. руб., причем точная цена зависит от сложности оценки, объема имеющихся документов, региона расположения квартиры и других факторов.

Что входит в проверку юридической частоты квартиры?

Проверка юридической чистоты квартиры

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры

Существует заблуждение – проверка юридической чистоты квартиры необходима только для вторичного рынка жилья.

Ошибки, нарушения закона, иногда преступления, это характерные признаки российского рынка недвижимости. Ошибка ошибке – рознь, по своим последствиям. А уж нарушения закона при строительстве недвижимости или нарушения закона при оформлении сделок со строящейся недвижимостью могут иметь просто фатальные для покупателя последствия.

Покупатель квартиры в России должен знать, что при переходе от СССР к современной России законодательство о недвижимости с 1990г. менялось неоднократно.

Реестр прав на недвижимое имущество в России возник только 1998г., а закон о Долевом строительстве (214-ФЗ) – в 2004г. (но говорят его отменят с 2019).

Нужно отметить, что и правила ведения реестра прав, и ДДУ за это время менялись неоднократно.

Неоднократно изменялись формы свидетельств о праве собственности на недвижимость. Они прошли путь от бланков на гербовой бумаге, до обыкновенной бумаги, и наконец в 2016г. их выдачу вообще прекратили.

Приватизация – наиболее массовый в России способ приобретения прав на квартиры, и потому породивший массовые нарушения.

Для покупателя квартиры наиболее опасный результат ошибок, нарушений, преступлений, это потеря собственности на квартиру. Не важно, новостройка это или вторичное жилье. В России квартира – наиболее дорогой вид имущества граждан.

По этому в России является необходимостью юридическое сопровождение сделок с любой недвижимостью.  Проверка юридической чистоты квартиры – обязательная часть юридического сопровождения сделки с недвижимостью, и обязательный этап покупки квартиры.

Что такое проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры имеет целью выявить признаки юридических пороков в ранее проведенных сделках и в текущей сделке  – для покупки квартиры на вторичном рынке.

При покупке квартиры в новостройке  — проверка юридической чистоты квартиры, это подготовка текущей сделки, и проверка законности строительства, поскольку нарушения на этапе строительства могут привести в будущем к возникновению сложностей при регистрации собственности на квартиру.

Поскольку квартиру в новостройке покупают либо у застройщика, либо у дольщика — через договор уступки, соответственно проверка юридической чистоты проводится в отношении договора ДДУ, договора уступки, в отношении застройщика, в отношении дольщика.

Единственный способ покупателя обезопасить себя при покупке квартиры — проверка юридической чистоты квартиры до покупки.

Такую услугу можно получить в агентстве недвижимости, или у юриста по недвижимости.

Важно понимать, что в России государство так ограничило доступ к информации, что 100% гарантии безопасности покупки недвижимости не даст никакая проверка.

Вместе с тем, качественно проведенная проверка даст покупателю систематизированную информацию о предстоящей сделке и сомнительных сторонах в истории квартиры и продавца.

В любом случае, настоятельно рекомендуем всем Покупателям квартир самостоятельно освоить азы проверки квартиры, что бы понять заключение, составленное юристом.

Пошаговая инструкция: Проверка юридической чистоты квартиры

Рекомендуем проводить проверку в такой последовательности

Продавец должен предоставить покупателю документы на квартиру – это минимум, с чего начинается проверка юридической чистоты любой квартиры. Само наличие таких документов, свидетельствует о том, что продавец – собственник квартиры. Но будьте внимательны! Мошенники не спят.

Первое, что изучаем — документы, на основании которых возникло право собственности. В России это может быть договор купли-продажи,  дарения, свидетельство о праве на наследство, ДДУ,  договор мены (в Москве это довольно часто – мена с городом старой квартиры на другую в новостройке), договор ренты, договор передачи (приватизация). Не редко – решение суда.

Проверяем на признаки подделок, подчисток, исправлений и т.п.  В настоящее время не исключены подделки любых документов.

В существовании права собственности Продавца на квартиру в России убеждаемся по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если квартира существует после 1998г.  Выписку заказываем в МФЦ.

Покупателю квартиры важно знать, что государство ограничило объем сведений в таких выписках, и полную картину можно получить только из сопоставления различных документов.

Полные сведения о квартире содержит выписка из ЕГРН, представляемая собственнику, не поленитесь, потребуйте такую выписку у собственника.

Выписка содержит описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь), сведения о зарегистрированных правах на квартиру, о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях.

Сведения о требования, спорах, в выписках из ЕГРН, вызывают вопросы к их достоверности. Покупатель должен учесть, сделки с жильем могут быть признаны недействительными минимум в течение трех лет. Иногда эти сроки продлеваются.

Для покупателя так же доступна выписка из ЕГРН о переходах права. Эта выписка показывает кто, когда и какие сделки совершал с квартирой.

Если квартира часто переходила из рук в руки,  это повод для покупателя задуматься. Возможно придется перепроверить законность этих сделок.

Если квартира не зарегистрирована в  ЕГРН.  Это или новостройка или старая квартира (до 1998г.).

Проверять старую квартиру – не просто, кроме того, именно в первые годы приватизации было наибольшее количество нарушений.

Что смотреть (искать) в каждом конкретном случае – зависит от формы конкретного документа. Если это договор купли-продажи квартиры, ищем состав участников, что бы убедиться, что продавец – участник договора, и определяем права и обязанности сторон договора.

Далее – выясняем, все ли условия договора выполнены вашим продавцом, когда он покупал квартиру. Отдельно ищем условия договора (поводы) для его расторжения, признания недействительным или для оспаривания договора в суде.

Например, внимание должны вызывать интересы несовершеннолетних детей, продажа квартиры одиноким человеком (без супруга), или продажа после расторжения брака и т.п.

Отдельная тема –  квартиры по наследству, по завещанию, по договору ренты и т.п.

Мало, что фальсификация свидетельств о праве на наследство, завещаний – совсем не редкость, но и «правильные» наследственные документы регулярно оспаривают.

Так же регулярно оспаривают (после смерти)  квартиры полученные по договору ренты.

Квартира должна соответствовать техническим учетным документам. Учет ведет БТИ, в  недавнем времени – кадастр, в настоящее время – в соответствующем разделе ЕГРН.

Достоверные сведения по квартире (размеры помещений, расположение стен, дверей и т.д.) находятся в БТИ. Это поэтажный план (графика) и экспликация (описание и размеры).

Эти документы может получить только собственник — продавец. Документы позволят убедиться в отсутствие незаконных перепланировок. Особенно важно и часто встречаются незаконные перепланировки в новостройках.

Если покупка у физического лица. Необходимо установить личность продавца. При современном уровне полиграфии и цифровой техники подделать паспорт сложно, и этим занимаются крайне редко. Чаще «подделывают» самого владельца под действующий паспорт.

Покупателю нужно насторожиться, если продажа происходит по доверенности – любую доверенность подделать не сложно, а так же можно отозвать. Кроме того встречаются нечистые на руки нотариусы.

Повышенное внимание, если у продавца новый паспорт.

Самый сложный и высокорискованный момент – дееспособность продавца.

Со ссылками на лишение или ограничение  дееспособности, на «временную» невменяемость, суды регулярно расторгают сделки с квартирами. Наркоманы, алкоголики, онкологические больные, и т.д., часто не имеют очевидных внешних признаков. Единственный выход – распросить соседей, и при наличии сомнений отказаться от сделки.

Если покупка у застройщика. Проверяем застройщика — юридическое лицо.

Если покупка новостройки по переуступке — проверяем дольщика.

При определенных обстоятельствах права на квартиру имеют иные лица, помимо собственников.

Основное – право на проживание в квартире.

Например, при приватизации – лица, проживающие в квартире на момент приватизации, но отказавшиеся от участия.  При продаже квартиры сохраняют право пожизненного проживания – квартира с «фаршем». Выселить не сможете даже через суд.

Аналогично – выписанные в места лишения свободы.

Еще большее внимание – несовершеннолетним детям.

Проверить можно только по выписке из домовой книге. Получить может только собственник.

Второе – не явные права собственности.

По закону, в РФ имущество супругов приобретенное в браке – их совместная собственность, не зависимо на кого из супругов оно оформлено. Соответственно, купленная в браке квартира но оформленная на одного из супругов – все равно – общая собственность супругов.

Продажа такой квартиры законна только с согласия второго супруга. Оформляется в нотариальной форме.

Адвокат А.Э.Гордон

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvarti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.