Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

Содержание

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы | Ипотека онлайн

Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

В этой статье мы расскажем о том, как проходит сделка по ипотеке, разобрав 21 самый часто задаваемый вопрос от покупателей.

Рассмотрим ситуации, которые возникают у людей, заключающих сделку и объясним всё то, что вы хотели знать об этапах составления договора.

Сколько времени потребуется, какие нужны документы, для чего необходима страховка и как быть в случае приостановления сделки – всё это и многое другое далее в материале.

Сколько времени занимает сделка по ипотеке? (Сделка по ипотеке пошагово)

Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.

Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.

Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.

Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.

Оценка недвижимости – 3 дня. Порядок сделки по ипотеке предполагает три дня на работу оценщика.

Одобрение недвижимости – 5 дней. Вы отправляете документы на квартиру в банк и ждёте. Чаще всего, «чистоту» бумаг проверяют в течение трёх дней. Этого времени достаточно банку, чтобы хорошенько всё перепроверить и отправить пакет документов на заключение сделки. Если же возникают сложности, этот срок увеличивается.

Страхование и подписание кредитного договора — 1 день.

Правоустанавливающие документы – 7-14 дней. Если всё пройдёт хорошо, уже через неделю вы получите документ, закрепляющий ваше право на владение недвижимостью. Электронная сделка по ипотеке – быстрее, около 5 дней.

Всего мы насчитали минимум 32 дня – больше месяца на то, чтобы провести сделку по квартире в ипотеку.

В расчёте указаны рабочие дни. Пропускайте выходные и праздники, когда банковские учреждения не работают.

Обратите внимание! Мы провели примерные расчёты минимального времени на прохождение всех этапов. В некоторых случаях сделка проводится значительно дольше. Например, если Росреестр приостановит оформление документов, то весь процесс затянется ещё на 2-3 месяца.

Кто сопровождает сделку?

Помимо банка, который сопровождает сделку от рассмотрения заявки, до получения документов, практически каждый этап сделки купли-продажи квартиры по ипотеке требует внимания дополнительных специалистов:

  • агент по недвижимости – понадобится вам для поиска квартиры;
  • оценщик и страховщик – необходимы для выполнения обязательного пункта договора – страхования недвижимости;
  • нотариус – непосредственно оформляет и подтверждает «чистоту» сделки (для договоров, предусматривающих нотариальное заверение).

Иногда сами банки выступают посредниками в сопровождении сделки по ипотеке. В таком случае вместо вас или от банка будет действовать специалист по нотариальной доверенности.

Когда платить госпошлину за регистрацию?

Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.

Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.

Сколько времени занимает подписание договора кредитования?

В зависимости от загруженности банка, для подписания кредитного договора ипотеки (этапы сделки мы рассмотрели в первом вопросе) понадобится 4-14 дней.

Вас запишут заранее на определенный день и время для встречи с менеджером и подписания. Прочитать кредитный договор заранее банк не дает, но общие условия всегда есть на сайтах банков.

Можете также посмотреть условия кредитного договора в статье — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Кредитор внимательно проверяет все предоставленные бумаги и только после этого происходит подписание договора, за которым следует подача документов на гос. регистрацию и подписание договора купли-продажи (обычно в МФЦ).

Оформление сделки по ипотеке – порядок оформления страховки. Где и когда?

Страхование объекта ипотеки – это обязательный пункт кредитного договора.

Вы можете заключить страховку в компании, сотрудничающей с банком (по рекомендации кредитора) или воспользоваться услугами любой страховой компании, деятельность которой признаётся банком, выдающим вам кредит.

Без подписания договора страховки невозможно оформление кредитного договора, это обязательный элемент схемы сделки по ипотеке –  предполагает обращения в страховую компанию после одобрения недвижимости банком.

Для страховки понадобится оценка, сделанная ранее для одобрения. На основании полученных данных из отчета, страховщик составляет договор и полис.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/kak-proxodit-sdelka-po-ipoteke-chasto-zadavaemye-voprosy.html

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

Структура договора

В зависимости от ситуации, договор купли-продажи может быть:

  1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
  2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

  • Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
  • Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации, дарения, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
  • Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
  • Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

  • Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
  • Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
  • Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
  • Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта;
  • Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

  • Дату фактической передачи объекта недвижимости;
  • Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки.

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом. В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим — после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость.
  • Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
  • Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.

Все ли пункты договора важны?

Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, если стороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.

Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/ipoteka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-ipoteki.html

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке
Желающие оформить ипотеку должны сегодня преодолеть немалое количество этапов. Для начала необходимо понять, как проходит оформление сделки по ипотеке, а также общий алгоритм этой процедуры в 2020 году. Как много времени она занимает, какие нужны документы, через какое время уже можно заселяться – ответы на эти вопросы вы получите из этой статьи.

Как проходит обычная сделка по ипотеке? – очень важный вопрос, который стоит внимательно изучить перед оформлением данного кредита. Вообще, ипотека является лучшим решением жилищной проблемы. Количество российских граждан, оформивших ипотечный кредит, продолжает расти.

Суть этой услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость, а вносить деньги за нее может постепенно.

Потребительское кредитование зачастую оформляется с поручительством или без него. Обеспечением в случае с ипотекой является купленная недвижимость.

То есть до полной выплаты будет действовать обременение – например, нельзя будет продавать или обменивать жилье без согласия кредитора. При этом можно в нем жить и делать ремонт.

Ипотечные кредиты связаны с более внушительными суммами – от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов. Период кредитования является достаточно продолжительным (до 30 лет).

Зачастую банки дают возможность выбирать вариант погашения – дифференцированный (суммы платежей уменьшаются) либо аннуитетный (одинаковые платежи с распределением процентов по всему сроку погашения).Процедуру оформления ипотеки можно поделить на несколько шагов. Сначала выполняется поиск кредитора.

От выбора банка зависит сумма, которую можно получить, проценты и другие условия. Многие россияне пользуются для этого услугами кредитных брокеров, которые хорошо знакомы с отечественным рынком кредитования. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.

Однако и самостоятельно вполне реально отыскать оптимальное предложение. На сайтах кредиторов подробно описаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банков по телефону или в офисе.

Один из основных факторов, о которых забывают неопытные заемщики – это комиссии. Многие банки зарабатывают на этом немалые деньги, снимая плату за открытие счета, его ведение, страховой взнос, подготовку отчетов и так далее.
Процедура оформления ипотеки подразделяется на следующие этапы:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление заявки.
  3. Ожидание решения.
  4. Выбор недвижимости.
  5. Подача документов на выбранный объект кредитования.
  6. Оценка недвижимости со стороны кредитора.
  7. Получение одобрения по объекту кредитования.
  8. Страхование недвижимости.
  9. Подписание договора.
  10. Оформление сделки купли-продажи.
  11. Подача документации на регистрацию
  12. Получение документов о регистрации прав.
  13. Расчет с продавцом недвижимости.
  14. Заселение.

Более подробно рассмотрим некоторые важные этапы сделки.Здесь заемщик должен собрать все требуемые банком документы. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не рассмотрит пакет документации.

В общем случае необходимо предоставить:

  • Паспорта заемщика и всех созаемщиков;
  • Справки о доходах от всех участников процесса;
  • Справки, подтверждающие трудовую занятость;
  • Документацию по имуществу, находящемуся в собственности;
  • Вторые документы с фотографией;
  • Документацию по дополнительным доходам;
  • Свидетельство о браке;
  • Свидетельства о рождении детей;
  • Справки о родстве;
  • Дипломы об образовании;
  • Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;
  • Другие документы по требованию кредитора.

Далее заполняются ипотечные анкеты как заемщиком, так и созаемщиками.Как правило, банки берут на принятие решения от двух дней до недели. Многое зависит от самого заемщика и данных, которые он предоставил.Кредиторы проверяют:

  • Кредитную историю всех участников процесса. Поэтому если она испорчена, рекомендуется заранее ее исправить.
  • Действительность всех предоставленных сведений (в первую очередь паспортных данных).
  • Размер дохода.
  • Работодателей.

Негативным фактором, влияющим на получение кредита является наличие криминального прошлого.

Далее банк рассчитывает вероятность своевременного погашения жилищного кредита. Если заемщик подошел банку, то определяется максимальная сумма, которую может получить клиент. С момента получения одобрения можно начинать искать недвижимость.Рекомендуется на этом этапе отыскать подходящего риелтора и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации по ней.

Все документы по объекту кредитования направляются в банк. Заемщик получает на подбор жилья порядка 60 дней.

Кредитор выполняет проверку объекта кредитования. Если он юридически чист, то заемщик получит окончательное одобрение.

Причины отказа на данном этапе:

  • Аварийное состояние жилья;
  • Закончился срок эксплуатации здания;
  • Наличие деревянных перекрытий, пола и стен, если объект – частный дом;
  • Наличие незаконной перепланировки;
  • Не выписаны предыдущие владельцы.

В недвижимости проверяются:

  • Все конструкции;
  • Коммуникации;
  • Окна и двери;
  • Электропроводки, розетки, выключатели.

Экспертную оценку жилья проводит специально назначенный специалист. Он учитывает такие факторы, как состояние жилья, его местоположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете он указывает реальную стоимость объекта, чтобы не допустить завышения цены.

Далее определяется дата подписания договора. Клиент получает от кредитора список страховых компаний, где можно застраховать недвижимость.

Заемщик ставит подпись под кредитным договором. При этом в банк должен прийти и продавец со всеми документами для заключения договора купли-продажи.Покупатель вносит аванс в специальную банковскую ячейку.

После того, как сделка будет зарегистрирована, продавец сможет получить ключ от этой ячейки.

Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца.

Затем заемщик подает договор купли-продажи на регистрацию, а продавец отдает ему ключи.

Завершенной сделка становится в тот момент, когда покупатель получит документы о праве собственности в регистрационной палате. После этого можно считать, что квартира находится в собственности заемщика.Данный документ оформляется банком.

Он показывает, что у кредитного учреждения есть право на получение исполнения по денежным обязательствам.

Кредитор получает закладную после покупки жилья и регистрации данной сделки.

Она будет в банке, пока заемщик не выплатит всю свою задолженность.

Страхование объекта недвижимости – обязательная процедура. Некоторые банки требуют оформлять страховку еще до того, как оформлен договор кредитования.Данное действие с недавних пор перестало быть обязательным.

Хотя регистрирующие организации на практике ранее постоянно требовали копии договоров, которые заверены нотариусом.
Сейчас же они запрашивают эксплуатацию, поэтажный план жилья и копии, заверенные в БТИ.

Так что рекомендуется все-таки воспользоваться услугами нотариуса. Их цена – до 2% от суммы ипотеки.

Действующие ограничения по недвижимости, пока не выплачена ипотека:

  • Нельзя сдавать жилье без разрешения кредитора;
  • Нельзя выполнять перепланировку без разрешения кредитора.

Также запрещено обменивать, продавать и отдавать квартиру в залог. Все эти действия могут быть разрешены лишь после согласования с банком.

Также кредитор может потребовать досрочно погасить кредит, если состояние жилья будет заметно ухудшено.

  • Покупка квартиры на вторичном жилищном рынке. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу пользоваться услугами страховых компаний. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка – отсутствие деревянных перекрытий, не аварийное состояние, отсутствие незаконной перепланировки.
  • Приобретение жилья в новостройке. Здесь актуальные риски банкротства застройщика и некачественной постройки жилья.
  • Покупка комнаты или доли. Купить эту недвижимость с помощью ипотеки можно лишь в том случае, если вся площадь жилья будет принадлежать заемщику.
  • Получение дома и земельного участка. Эти виды недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки по ним выше.

Применяется два варианта выдачи кредитных денег: после регистрации сделки в государственных органах и с использованием банковской ячейки. В первом случае договор купли-продажи подтверждается госорганами в день подписания. Во втором – деньги находятся в ячейке, пока документ не будет зарегистрирован.

Регистрация в Росреестре и других органах осуществляется после подачи заявления от продавца и покупателя. Дополнительно подаются другие официальные документы, копии паспортов, чеки об уплате госпошлины. Если, например, продается совместно нажитое имущество, то придется прикладывать к заявлению еще и согласие супруга/и, заверенное нотариусом.

Сделка купли-продажи недвижимости только на первый взгляд может показаться сложным процессом. Тем более, что банк на всех этапах помогает своим клиентам, подсказывая, что нужно делать в конкретный момент. Но не забывайте, что у каждого кредитора может быть сформирован свой перечень требований. Обо всех особенностях оформления ипотеки вам расскажут банковские специалисты.

Источник: https://sbank-gid.ru/1057-kak-prohodit-obychnaja-sdelka-po-ipoteke.html

Купля-продажа квартиры по ипотеке: как проходит, пошаговая инструкция

Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

Далеко не у каждого человека есть возможность покупки понравившейся квартиры за собственные деньги. Для улучшения жилищного положения граждан, банки предлагают специальные программы ипотечного кредитования. Каждая сделка купли-продажи имеет определенный алгоритм действий, закрепленный документально.

При реализации недвижимости ипотекой пользуются в следующем случае:

  1. Продается квартира от застройщика по ипотечному кредитованию. Вся ответственность с рисками возлагается на предприятие, владеющее домом.После того, как будут подписаны документы о передаче имущества собственником, недвижимое имущество переходит в залог к фирмы-застройщику до момента получения средств.
  2. Продается недвижимость между двумя гражданами в кредит. При этом виде правоотношений не участвуют кредитные организации.
  3. Классическая ипотечная схема реализации имущества, при которой участвуют заемщик, собственник и банк.

В статье рассматривается прохождение сделки купли-продажи недвижимости по ипотеке по классической схеме, так как этот случай распространен больше всего.

Изучение банковских программ

В крупных банках страны действуют программы, позволяющие уменьшить финансовую нагрузку на заемщика. К таким программам относятся:

  • ипотека по военным выплатам;
  • помощь в виде ипотеки молодой семье;
  • деньги под материнский капитал;
  • ипотечное кредитование для клиентов, получающих заработную плату через банк;
  • другие выгодные программы для отдельных категорий граждан.

Банковские предложения могут быть похожими между собой, но отличаться условиями.Обращается внимание на дополнительные расходы и проценты:

  • процент за открытие личного счета и его ведение;
  • заключение договора страхования. Клиент имеет право отказаться от необязательной страховки, но отказ будет влиять на итоговую процентную ставку;
  • изготовление отчета по рыночной цене за квартиру.

Для участия в банковской программе нужно иметь определенный статус: многодетная семья, военнослужащий или молодая семья.

Подача заявки на ипотечный кредит

После выбора банковской программы и убеждения в том, что она соответствует всем требованиям, подается заявка на получения заемных средств. Для осуществления покупки квартиры в кредит, кредитору передаются следующие личные данные:

  • паспортные данные гражданина России и каждого участника сделки. К таковым относятся заемщик, поручители, созаемщики;
  • документ о регистрации брака;
  • документация, подтверждающая финансовое состояние;
  • другие документы, подтверждающие наличие обязательств: алименты, штрафы и т.д.

Требуемые бумаги отличаются в зависимости от банковских требований.Перед подачей заявки заполняется анкета и заявление. Рекомендуется указание верных данных о себе и материальном положении для повышения шансов на положительный ответ.

Кредитору дается до 5 рабочих дней на проверку заявки.После этого банковский работник сообщает о решении, указывая граничную сумму для получения, годовой процент и рассчитанный график. После одобрения заявки, которое будет действовать на протяжении нескольких месяцев, заявитель начинает рассматривать варианты с квартирой.

Выбор подходящих условий

В зависимости от того, какая выбирается банковская программа, определяются условия выбора жилья.

Приобретение недвижимого имущества в строящемся доме

В связи с экономической ситуацией вторичка более востребована. Но увеличивается шанс столкновения с мошенническими действиями. Вторичное жилье может быть залоговым, незаконно отчужденным и др. При сомнениях в правомерности процедуры с продавцом, рекомендуется оформление титульного страхования.Эта страховка обезопасит от потери имущества после признания недействительности сделки.

Готовая квартира должна соответствовать банковским требованиям. К примеру, нет возможности приобретения квартиры 1 этаже с пристройкой в виде входа или террасы. Такая перепланировка на земле затруднительна для законной регистрации. При любых юридических проблемах банк отказывает в регистрации сделки.

Выдвигаются и другие требования к квадратным метрам: нормальное состояние жилья, квартира не подвергается сносу, отсутствие деревянных покрытий, не далее, чем 50 км от города.

Недвижимое имущество из новостройки

Покупка квартиры, которая находится на стадии стройки,сопрягается с рисками, так как предполагается часто, что заемщик получает в собственность квадратные метры до момента сдачи проекта. Покупатель получает в некоторых случаях дом с некачественно возведенными стенами, потолками, полом или с плохим ремонтом или отделкой.

Еще один риск – возможное банкротство застройщика, приводящее к тому, дом остановится на стадии возведения. Для предупреждения неликвида имущества, кредитор потребует поручительство.

На протяжении строительства заемщик получает не все права на квартиру, но в собственность получается недвижимость после признания ее жилой.

Доля или комната

Получение в собственность долевой части или отдельной комнаты в доме может проводиться при помощи займа в случае, если произойдет выкуп последней доли с последующим получением всех прав.Банки относятся с недоверием к таким заемщикам, так как доля в квартире – залог, который сложно будет реализовать в случае просрочек.

Дом с земельным участком

Индивидуальная жилая постройка на земле в виде таунхауса менее ликвидна, поэтому кредитор не во всех случаях соглашается на сделку.Чтобы предупредить риски сложной реализации жилья, банк завышает ставку.

Выбор объекта недвижимости

В процессе приобретения недвижимого имущества в строящемся доме рекомендуется выбирать квартиры, находящиеся в аккредитованном доме. Таким образом, максимально упрощается процедура заключения договора купли продажи ипотечного жилья. Средства будут перечислены прямо на расчетный счет компании строителя или подрядчика, а все права переходят к заемщику.

Предоставляются следующие бумаги в банковское учреждение:

  • предварительный договор.К таковому относится договор намерениях или инвестиционный), который заключился с застройщиком;
  • данные по оплате первоначального взноса в виде квитанции или чека.

Документов много не понадобится для получения прав на имущество. Но следует помнить о рисках, предполагающихся при покупке квартиры на первичном рыке – банкротство застройщика, срыв сроков и пр.

Если покупается квартира вторичного рынка,документация отличается. К выбору вторичного жилья нужно отнестись ответственно, так как банк может отказать в предоставлении ипотеки.

С чем связаны частые отказы. При заключении договора заемщик получает ограниченные права пользования. Недвижимость переходит в залог, и может быть реализована в случае отсутствия платежа от заемщика. Банк в обязательном порядке проверяет ликвидность жилья, если оно недостаточно ликвидно, повышается процент по платежу или выдается отказ на займ.

Жилье не должно находиться в аварийном состоянии, быть ветхим или старым. Не рекомендуется комната. Если приобретается недвижимость с землей, к списку документов кроме заявления добавляются данные о праве собственности на земельный участок, а также о его границах.

Чтобы получить предварительное одобрение заявки, заказывается отчет по рыночной стоимости и предоставляется страховой полис.

Оформление кредита и заключение договора с банком

После вынесения банком положительного решения по заявке на ипотечное кредитование стороны переходят к заключению кредитного договора и выдачезаемных денег.

Сегодня у кредиторов действуют следующие схемы выдачи кредитных средств:

  1. после того, как происходит государственная регистрация сделки;
  2. применяются банковские ячейки.

В первый день после урегулирования нюансов правоотношений визируется договор – продается недвижимость. В это же время заемщиком передаются собственнику деньги первоначального взноса наличкой или через перечисление на счет продавца. В обязательном порядке составляется расписка о том, что средства были получены.

На следующем этапе вся документация передается в Орган регистрации и не позже, чем через 5 дней меняется собственник квартиры. Для проведения окончательных расчетов свидетельство будет передано сотруднику банка. На этом основании заемные средства зачисляется на счет покупателя с последующим перечислением продавцу. Чтобы подтвердить получение суммы и окончательно рассчитаться, составляется вторая расписка.

Необходимые документы

Для регистрации прав собственности на ипотечное жилье, потребуются следующие бумаги и справки:

  • паспортные данные. Необходима не только личная документация заемщика, но и несовершеннолетних, проживающих совместно, вид на жительство и документы созаемщиков;
  • доверенность.Возможно действие через представительство или супруга;
  • разрешающий документ на совершение процедуры от органов опеки, если проводится сделка купли-продажи с несовершеннолетним или недееспособным;
  • записи из кадастрового паспорта;
  • правоустанавливающая документация;
  • напечатанное заявление регистратором;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

После того, как будет проверен пакет бумаг,обе стороны получат расписку о получении. Расписка нужна для следующих действий:

  • отслеживание процесса регистрации на сайтах или по телефону;
  • получение свидетельства права собственности и договора.

Сделка может оформляться в нотариальной конторе, но переходят права собственности на жилье проводится только через государственную регистрацию в юстиции. Аналогичная услуга оказывается в Многофункциональном центре.

Оформление договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Чтобы иметь уверенность в своевременной передаче средств, применяются несколько вариантов расчетов. Вариант произведения передачи средств продавцом и покупателем решается самостоятельно. Оптимальными считаются следующие способы:

  1. Безналичный расчет при наличии посредника. Посредником выступает кредитная организация. Она переводит средства прямо продавцу, через покупателя. Условием является то, что получается подтверждение завершения сделки. У продавца должен быть расчетный счет.
  2. Банковские ячейки. Этот вариант предполагает обналичивание полученных от банка средств и перемещение их в ячейку. У продавца будет доступ к ячейке после предъявления выписки из Росреестра о том, что недвижимость принадлежала покупателю с подписанным договором купли-продажи.

Благодаря этим двум способам полностью устраняются риски задержки денег после заключения сделки. У покупателя не может быть возможности отказа от оплаты, так как перевод от него не зависит.

Регистрация договора

Финальным этапом в оформлении сделки купли-продажи имущества в ипотеку является передача документации на государственную регистрацию. Рекомендуется совершить эту процедуру через Многофункциональный центр, что значительно сократит сроки. Также в электронном варианте регистрируется сделка, но эта услуга доступна в Сбербанке.

В процессе выбора этого варианта такого варианта, продавец передает бумаги в финансовое учреждение и получает средства за жилье.

Помимо договора в Многофункциональный центр подаются следующие данные:

  • копии паспортных данных сторон;
  • копии правоустанавливающих бумаг на недвижимость;
  • согласие супругов на то, что проводится сделка;
  • согласие от попечительских органов на продажу имущества;
  • чек по оплате госпошлины. Оплачивается 2 тысячи рублей.

Регистрируется сделки через МФЦ за 7 рабочих дней.

В процессе приема документации обе стороны получают расписку, где указывается список переданных бумаг. При нарушениях и отсутствии каких-либо данный,сотрудник МФЦ связывается с участником сделки с просьбой донесения бумаг или исправления ошибок.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/kvartiry-po-ipoteke.html

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Как проходит купля продажа квартиры по ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://balashiha.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.