Как проверить жилье перед покупкой

Содержание

Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой

Как проверить жилье перед покупкой
Идеальных загородных домов на вторичном рынке не бывает. Но и дефекты могут быть разные. Критичные потребуют значительных незапланированных вложений, некритичные можно устранить малыми силами.

Собственно критичных — всего два, но оба могут привести к сносу дома: это отсутствие документов (дом не зарегистрирован) и сам дом готов развалиться.

Факт:Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены.

Критичные — о радикальном снижении цены до значения «участок с коммуникациями и домом под снос» (если основная для вас ценность — локация).

ОСМОТР ДОМА СНАРУЖИ

Что смотреть?

1. Отступы от границ соседних участков (минимум 3 метра). Это особенно важно, если постройки на кадастровой карте нет. Ходим по участку со смартфоном в режиме навигации, внимательно изучаем расположение построек и сверяем с кадастровой картой (о том, что взять с собой на осмотр дома, я уже рассказывал).

2. Признаки долгостроя. Если коробка дома несколько лет простояла без крыши, — это точно не пошло стенам на пользу.

Поэтому присмотритесь внимательно: недавно достроенные части будут выглядеть более новыми, чем остальная конструкция дома. Задайте наводящие вопросы хозяевам («Расскажите, кто и как давно начинал стройку»).

А после, во время следующей поездки, поспрашивайте об истории строительства у возможных соседей.

3. Фундамент. Это основа дома. Если с ним что-то не так, то и все остальное наперекосяк: именно с перекошенного фундамента начинается цепь критичных строительных дефектов. Поэтому вне зависимости от того, новый дом или старый, осматриваем фундамент и отмостки особенно тщательно. Трещин под слоем штукатурки вы не увидите.

Но проверить видимые «горизонтали» и «вертикали» строительным уровнем — желательно. Правда, компактный уровень, который у нас собой, не позволит заметить небольшие отклонения — только серьезные. Но чтобы изначально проверить фундамент при покупке дома, больше и не требуется.

Что можно проверить:

  • вертикальность фасадных стен дома, углов и свай;
  • горизонтальность видимой части нижней обвязки, пола на террасе.

Фото «До»

Centerbeam ConstructionВопрос, какое отклонение от нормы считать критичным — дискуссионный. Если дому больше десяти лет, а одна сторона «утонула» на пару сантиметров — это одно. Но если дом относительно новый и «гуляет» в пределах тех же 2 см — это тревожный признак: скорее всего, подвижки продолжатся.

ПО ТЕМЕ…

Как вовремя заметить дефекты фундаментаСТК “Каминыч”

Фундамент изнутри также требует внимательного осмотра. Обратите внимание на видимые фрагменты (оголовки) винтовых или забивных свай.

Если они напрочь закрыты облицовочными панелями, а хозяева утверждают, что доступа в подполье нет, вы покупаете «кота в мешке».

Если же доступ к оголовкам получить удалось, убедитесь, что сваи стоят вертикально (нужен пузырьковый строительный уровень). Отклонение видимой части или просадка одной-двух свай на несколько миллиметров

— некритично. Но если просел угол или сторона дома, либо весь ряд свай «заваливается» в одном направлении — дело плохо. Покупать такой дом точно не стоит.

Важно: Если сам дом не новый, вас должны насторожить «свежие» окна, сплошная облицовка недорогим сайдингом, и особенно- свежеоштукатуренный (или облицованный) цоколь и отмостки. Возможно, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Выяснить это точно поможет осмотр дома изнутри.

Yoha Shanti

ОСМОТР ДОМА ВНУТРИ

Что смотреть?

Как правило, в первую очередь наше внимание хотят обратить на планировку дома, его обстановку и дизайн. Но мы не зря приехали покупать дом зимой или ранней весной — в это время легче увидеть все то, о чем владельцы не договаривают: как дом держит тепло, не сыреют ли стены дома и все ли коммуникации работают.

Конечно, если дом готовили к продаже и недавно в нем был ремонт

— это хорошо. Свежеотремонтированный дом всегда радует глаз. А вот ремонт «заплатками» — первый признак того, что здание спешно приводили в товарный вид. Возможно, дом только выглядит крепким, а на деле готов развалиться.

Если ремонт делали наспех, а старые побитые грибковой плесенью стены освежили новой облицовкой и обоями — это плохо.

Как проверить состояние дома перед покупкой? Прежде всего, заходим со свежего воздуха в дом и сразу принюхиваемся… Первый признак «нездорового» дома — тяжелый запах плесени и затхлости. Если он есть — возможны проблемы с вентиляцией.
Подвал.

Вода в подвале, плесень на стенах, подгнившие балки и черный пол — тревожные признаки. Если речь не идет о доме под снос или реконструкцию — продолжать осмотр смысла не имеет.

Чердак (мансарду) и кровлю. Осмотрите конструкции и торчащий утеплитель. Если они влажные на ощупь — это плохо, хотя и не так критично, как в подвале. В любом случае нужно понять причину. Возможных вариантов два: 1) подтекает крыша, 2) скапливается конденсат.

С холодным чердаком проще, чем с теплой мансардой: здесь все протечки как на ладони. Починил крышу

— и порядок. С мансардой, если она утеплена с ошибками, — сложнее. Источником повышенной влажности и пробоев теплоизоляции могут быть как протечки, так и конденсат.

В обоих случаях обратите внимание на проходящие через чердак коммуникации (вентканалы и дымоходы): на них потеков быть не должно.

Совет: Если дом вам понравился, но есть подозрение, что он плохо держит тепло, имеет смысл заказать тепловизионное обследование: проверить крышу и стены дома. Но делать это нужно в холодное время года.

И только в том случае, если вы задумались о сделке — перед покупкой дома. Перед визитом специалистов с тепловизором попросите хозяев натопить дом.

Двери и окна. Перекошенные окна и двери — признак «загулявшего» фундамента. Почти все опытные «смотрельщики» об этом знают, поэтому открывают и закрывают все створки и хлопают дверями.

Соответственно, выставляя дом с очевидными дефектами фундамента на продажу, владельцы стараются не дать вам лишних поводов это заметить. И первое, что приводится в таких случаях в товарный вид — окна и двери.

Будьте внимательны, если дом старый, а двери и окна — новые!

Полы и перекрытия. Под двумя слоями фанеры могут скрываться рассохшиеся доски. Поэтому лучше дощатый пол в кондиции «так себе», чем новый ламинат и аккуратные плинтусы. Походите по дому и потопайте — не стесняйтесь. Все трясется, а в буфете звенит посуда? Это свидетельствует о слабых балках перекрытий — неприятный и трудноустранимый дефект.

Теперь проверяем перепад высоты, для этого пригодится строительный уровень. На крайний случай поищите любой мячик (например, теннисный). Если он, положенный на пол, упорно закатывается в один и тот же угол, дальнейший осмотр дома проводите с пристрастием.

Стены. Отклонение их от вертикали — это плохо. Возможно, дом начал заваливаться. Не очень хороший признак — свежие обои, наклеенные поверх гипсокартона. Здесь возможны два варианта: ремонт выполнен фрагментами (например, одна комната или одна стена) или сделан полный косметический. В первом случае все более или менее понятно: на стенке были потеки — их скрыли. Во втором потребуется тепловизионное обследование, чтобы убедиться, что все в порядке. Без этого решение о покупке зимнего дома лучше не принимать.

Потолки. Подвесные (гипсокартонные) или натяжные потолки в деревянном / каркасном доме — верный признак, что объект спешно приводили в товарный вид: дыма без огня не бывает.

ПРОВЕРКА КОММУНИКАЦИЙ

Что смотреть?

Водопровод. Узнайте, откуда вода (скважина, колодец, магистральный водопровод) и куда она уходит (центральная канализация, анаэробный септик, аэростанция биологической очистки). Наведите справки об особенностях зимней эксплуатации водопровода и его защите от промерзания. Возможные варианты:

  • слив и консервация на зиму с частичной разборкой;
  • поддержание плюсовой температуры в кухнях и санузлах конвекторами, «страховка» тонких мест греющими кабелями (узнайте, во сколько обходится такая эксплуатация);
  • постоянно работающее автономное отопление всего дома в дежурном режиме.

Источник водоснабжения. Если дом снабжается водой из мелкозаглубленной скважины (колодца), спросите про качество и лимиты воды, не пересыхает ли источник летом. Если в поселке центральный водопровод — какие с ним бывают проблемы. Две самых распространенных: промерзание и аварии зимой и недостаточный напор воды при активном водопользовании летом. Вопросы на сей счет можно задать как собственнику, так и его соседям (когда вы с ними познакомитесь).

Наберите воду из-под крана в чистую пластиковую емкость (помните, мы посоветовали положить ее в багажник?). Если дом понравился и вы решите продолжить знакомство — сдадите на химанализ.

Обращайте внимание на такие показатели, как наличие в воде марганца и растворенного железа. Если они более чем вдвое превышают нормативы для питьевой воды, — это повод задуматься.

Современные системы водоочистки позволяют практически любую воду довести до питьевого состояния. Вопрос только в том, какой ценой.

Локальную канализацию. Посмотрите, как выглядит люк очистного сооружения. Если из земли торчит зеленая пластиковая крышка и еле слышно булькает вода, — дом оснащен локальной станцией с аэрацией. Это хорошо.Если в углу участка бетонные кольца с крышками люков, — это анаэробный септик. Показание к использованию таких систем — просторный, высокий и сухой участок с низким уровнем грунтовых вод и хорошей фильтрующей способностью грунтов (песок) и не ближе 50 м от точек поверхностного водозабора. Если участок шесть-десять соток, септик из бетонных колец, вода из колодца, а вокруг болото, — вам предлагают не дом с городскими удобствами, а опасную для здоровья и кошелька имитацию.

Электроснабжение. Проверить проводку на первом просмотре вам не удастся. Положение отчасти может спасти тестер электророзеток: он покажет, исправны ли они, работает ли заземление.

Попросите зажечь свет и включить мощные нагревательные приборы

— какие есть (электрочайник, бойлер, конвекторы и т. п.). Автоматы на щитке не вышибает? Хорошо. Теперь гляньте на щиток со счетчиком, зафиксируйте на камеру смартфона его показания.

OOO ТЕПЛОВИКИ

Отопление. Если оно печное — попросите хозяев затопить печь. Отказ — повод задуматься.

Если отопление газовое

— это хорошо. Проверьте, что счетчик опломбирован, котел работает, а батареи теплые.

Вариант типа

«поселок газифицирован, газ по границе участка, осталось только подключиться» требует углубленного изучения. Например, участвовал ли ваш предшественник в общих расходах по газификации. Но даже если газовая труба заведена на участок, расходы на прокладку магистрали по участку и подключение газа могут вылиться не в одну сотню тысяч рублей. Это не должно стать для вас неожиданностью.

ГазТеплоСервисФотографируем всеДаже если вы не в состоянии отличить газовый котел от холодильника, а септик — от альпийской горки, ничего страшного. Фиксируйте все, что видите, на камеру смартфона.

Во-первых, после просмотра нескольких объектов у вас многое в голове перемешается, и вы забудете, где и что видели. Во-вторых, фотографии можно показать опытным спецам.

Важно: Профессиональные услуги специалистов по проверке дома перед покупкой вам все-таки понадобятся — когда вы найдете подходящий вам объект. Самостоятельно провести юридическую или техническую экспертизу участка, скорее всего, будет проблематично.

Lev Lugovskoy

Что желательно снять:

  • электрический щиток со счетчиком (полностью) — он может располагаться в доме или на столбе у въезда на участок;
  • все инженерное оборудование: котлы, бойлеры, поверхностные насосы, оголовки скважин и колодцев, люки системы канализации;
  • показания счетчиков (всех, какие есть: вода, газ, электричество);
  • последние квитанции об оплате услуг по счетчикам — узнаете, нет ли задолженностей и прикинете, во сколько обходится эксплуатация дома, к которому вы прицениваетесь;
  • титульные листы правоустанавливающих документов (тоже какие есть: договоры наследования, купли-продажи и т.п.) — они вам пригодятся, чтобы проверить дом перед покупкой (в онлайн-источниках). Это особенно важно, если у дома непростая история: были обременения, споры и т.п. Какие документы проверить при покупке дома, мы рассказали в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…
Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке

Yuri Grishko

Важно: Будьте вежливы и доброжелательны. Не пытайтесь торговаться на месте и усиленно выискивать недостатки объекта в надежде сбить цену.

В этом случае ваши шансы договориться с продавцом стремительно падают: вы отправитесь искать новый объект, а он — другого покупателя.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, с какими проблемами вам пришлось столкнуться при покупке частного дома. На ваш взгляд, что еще нужно знать покупателю?

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/instruktsiya-kak-provodity-osmotr-chastnogo-doma-pered-pokupkoy-stsetivw-vs~130600573

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить жилье перед покупкой

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.
 

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой – Все о финансах

Как проверить жилье перед покупкой
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Каждый покупатель квартиры интересуется вопросом, а что можно проверить перед покупкой квартиры и как правильно это сделать.

Зачем проверять чистоту недвижимости? Да потому, что приобретение объекта недвижимости может быть в жизни каждого человека один, два или несколько раз. Это дорого и не всем доступно, поэтому в случае мошенничества человек может просто остаться на улице, не добившись правды.

И далее рекомендации от экспертов, что нужно проверить в обязательном порядке перед покупкой недвижимости и какие риски сопровождают куплю-продажу недвижимости.

Риски приобретения недвижимости на рынке

Какие же риски у покупателя недвижимости на первичном и вторичном рынке? Их множество. Но больше их все-таки на вторичном рынке, чем на первичном.

Связано это с тем, что, как правило, строительством и реализацией жилых комплексов в России занимаются проверенные и аккредитованные застройщики, которые работают в данном сегменте не первый год.

Поэтому, чтобы минимизировать свои риски при покупке квартиры на первичном рынке, нужно просто выбрать стабильного и надежного застройщика.

Относительно вторичного рынка, то здесь можно выделить пять главных рисков:

  • Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы;
  • Реализация объекта без согласия кого-то из собственников;
  • Продажа объекта, приватизированного незаконно;
  • Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект;
  • Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт.

И далее более подробно о каждом из указанных рисков.

Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы

По поводу поддельной доверенности, то это самый распространенный вид мошенничества с недвижимостью.

Так называемые черные риэлторы выискивают специально одиноких людей пожилого возраста, инвалидов, людей с алкогольной и наркотической зависимостью, и потом оформляют их собственность на подставных людей, не имеющих вообще никакого отношения к квартире.

Сделка купли-продажи проводится на основании доверенности, которая или подделывается, или оформляется незаконным способом с помощью некого воздействия на лицо. В результате переоформления права собственности квартира продается на рынке.

Специфической особенностью такой фальшивой сделки является то, что обычно цена на такую квартиру значительно ниже рыночной. Риэлторам необходимо быстро реализовать объект, чтобы получить деньги. Поэтому низкая стоимость жилья всегда должна насторожить.

Вторым признаком мошенничества при таких операциях может быть наличие доверенности, которая позволяет третьим лицам действовать от лица собственника.

Наличие доверенности кроет в себе два вида рисков: с одной стороны, она может быть фальшивой, а с другой стороны, такой документ имеет законную силу только до момента его отмены. Если собственник жилья решит отменить доверенность, то сделка будет признана не действительной.

Реализация объекта без согласия кого-то из собственников

Собственником квартиры могут быть несколько лиц, даже если они не проживают на одной территории, или кто-то прописан, а кто-то нет. Вне зависимости от количества собственников, разрешение на продажу должен давать каждый из собственников. И здесь есть нюанс: если среди лиц есть несовершеннолетние дети, то должно быть обязательное разрешение органов опеки.

Если же сделка неким образом проводится без чьего-то согласия, то в случае, если один из собственников заявит свое право на недвижимость после подписания купли-продажи, то сделка будет признана не действительной.

Продажа объекта, приватизированного незаконно

Все квартиры на вторичном рынке имеют свою историю. И одним из таких исторических этапов является этап приватизации. Так вот эта процедура очень часто признается незаконной, поскольку кто-то из проживающих на тот момент лиц не принимал участие в ней.

Особое внимание следует уделить операции, во время которой в приватизации один из супругов или других собственников был признан исчезнувшим. В случае, если лицо будет обнаружено, то даже после купли оно может заявить свои права. В итоге – сделка будет аннулирована.

Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект

При приобретении квартиры необходимо обязательно проверить факт того, все ли наследники были учтены при оформлении права собственности на недвижимость. Если кто-то из наследников не заявил о своих правах в оговоренный период, то он может это сделать и после сделки.

Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт

Сама задолженность любого характера не может повлечь за собой аннулирование сделки купли-продажи. Но вот узнать о том, что после приобретения тебе необходимо еще погашать некие долги (а они могут быть не маленькими), не очень приятно.

Таким образом, видно, что покупателя недвижимости на рынке ожидает множество подводных камней, которые могут повлечь за собой плачевные результаты.

Чтобы избежать неприятностей и учесть все тонкости такой сделки, необходимо тщательно проверить чистоту объекта, не постеснявшись уточнить любую информацию.

Проверка «чистоты» приобретаемой квартиры

Предлагаем самые топовые и эффективные рекомендации, выполнение которых позволит защитить себя от возможных ошибок и участия в чьих-то мошеннических манипуляциях.

Что нужно сделать, чтобы проверить чистоту квартиры:

  • Проанализировать стоимость квартиры. На первый взгляд может показаться, что низкая цена – это отличный способ сэкономить. Но на деле такая ситуация должна насторожить, поскольку объективно всегда есть причина низкой цены. Поэтому проанализируйте средний диапазон цен на аналогичный объект и откажитесь от тех, кто имеет уж очень низкую стоимость.
  • Проведите устную беседу с продавцом. Прежде чем проводить встречу с продавцом квартиры, продумайте для себя перечень вопросов, которые должны быть интересны и важны. При встрече задайте все вопросы, не постесняйтесь записать некоторое факты. После беседы можно будет сопоставить реальные факты с теми, которые были изложены в устной беседе.

Такой способ банальный, но он может помочь выявить неточности. Если продавец очень путается в фактах, или скрыл от Вас некую информацию, то это должно насторожить.

  • Получите документы от продавца. Среди необходимых документов нужно выделить:
  1. Паспорт самого продавца;
  2. Документы о праве собственности на недвижимость. Если в документе указано несколько лиц, можно запросить копии паспортов и других собственников.

Все документы должны предоставляться для ознакомления в оригинале, а не их копии.

  • Самостоятельно запросить в МФЦ выписку из ЕГРП, которая и будет главным основанием для определения права собственности продавца. До получения такого официального документа не стоит передавать продавцу недвижимости никаких денег. И даже если продавец будет очень настаивать на авансе, откажитесь от этого.

Выписка предоставит возможность узнать не только владельца объекта, но и факт того, что недвижимость находится в залоге или на имущество наложен арест.

  • Обязательно выясните: нет ли среди собственников и прописанных лиц несовершеннолетних субъектов. Также проверьте статус продавца: женат или замужем, разведен и т.д.

Такая проверка нужна для того, чтобы потом не было претензий к законности сделки. Например, если есть ребенок среди собственников жилья или он прописан здесь, то тогда обязательно должно быть разрешено органов опеки.

Если среди собственников есть недееспособное лицо, то тогда для осуществления сделки необходимо присутствие опекуна. И здесь самая большая опасность.

Как покупатель может определить является ли продавец дееспособным или нет? В таком случае рекомендовано в обязательном порядке от продавца квартиры запросить медицинскую справку от психиатра и наркологического центра.

Кажется, что это слишком, но на деле, это может значительно обезопасить покупателя.

Если же по каким-то причинам покупатель отказывается от предоставления таких документов, то можно на встречу пригласить психиатра. Опытный специалист сможет сразу определить отклонения от нормы.

  • Проверить недвижимость на наличие споров

Такие действия очень легко осуществить. Для этого достаточно зайти на официальный сайт того суда, в юрисдикции которого пребывает данный объект и по фамилии продавца проверить наличие спорных ситуаций. Конечно, это не гарантирует 100% чистоту квартиры, ведь спорное дело может рассматриваться и в другом суде. Хотя вероятность такой ситуации минимальна.

  • Проверить платежеспособность физического лица-продавца

Это значит, что необходимо в обязательном порядке проверить факт того, не признан ли данный продавец банкротом. Это можно сделать с помощью единого реестра арбитражных судов в открытом доступе. В случае, если делопроизводство уже начато, то отказаться от такой сделки необходимо в любом случае. Иначе сделку аннулируют, а недвижимость конфискуют для погашения долгов физического лица.

  • Получение выписки из домовой книги

Самостоятельно запросить такую выписку покупатель не может, поскольку такая информация не доступна чужим лицам. Попросите сделать это продавца. Из этого документа можно будет узнать, кто прописан в квартире, и в течение какого срока он сможет выписаться.

  • Составление общей картины

В конце необходимо на основании полученных сведений и анализа оценить реальную возможность провидения законной сделки. Кстати, откажитесь от сделок на объекты, которые были куплены ранее, чем 3 года тому назад. Это позволит избежать срока исковой давности и предъявления к Вам как покупателю различных претензий.

Таким образом, при провидении любой сделки с недвижимостью необходимо очень щепетильно подходит к самому вопросу. И иногда это лучше доверить проверенному юристу, особенное, если есть некие сомнения.

Прочтите также:

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/bezopasnost/kak-proverit-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.