Как проверить приватизированную квартиру при покупке

Содержание

Покупка приватизированной квартиры: риски, что проверить

Как проверить приватизированную квартиру при покупке

Сегодня многие сделки по покупке недвижимости происходят на вторичном рынке, где квартиры ранее уже находились в частной собственности и могут иметь некоторые особенности. Одной из таких особенностей, на которую следует обратить пристальное внимание, является приватизация.

Стоит ли приобретать такую квартиру и как это сделать? Что нужно тщательно проверять и как исключить риски при покупке приватизированной квартиры? Каких ситуаций следует избегать покупателю, чтобы не остаться без жилья и без денег? Ответы на эти вопросы будут раскрыты в данной статье.

Как купить приватизированную квартиру?

Процесс покупки такого жилья происходит по обычным правилам в соответствии с положениями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

  1. Собираются документы;
  2. Стороны подписывают договор;
  3. Сделка регистрируется.

Документы, которые потребуются:

  • Договор приватизации, подтверждающий, что недвижимость была переведена из муниципальной в частную собственность. Перечень документов о приватизации квартиры вот тут.
  • Документ о праве собственности на продаваемое жильё.
  • Справка о том, что отсутствуют какие-либо задолженности, связанные с жилплощадью и её эксплуатацией.
  • Лицевой счёт (копия).
  • Выписка из домовой книги.
  • Паспорта лиц, участвующих в сделке.

Выше приведён стандартный пакет, который может дополняться. Например, если на площади прописан несовершеннолетний, который владеет долей квартиры, потребуется согласие на сделку органов опеки. Кроме того, должны быть соблюдены права несовершеннолетних при приватизации квартиры. Также следует заказать выписку из Росреестра.

В ситуации, когда квадратные метры были получены в наследство, вместо договора приватизации предоставляется:

  • документ о праве на приобретение наследства;
  • справка из налоговой инспекции, подтверждающая факт уплаты налога (если была необходимость его оплачивать).

Допустимо расширение списка документов в связи со следующими обстоятельствами:

  • Право собственности несовершеннолетних.
  • Наличие совладельцев, если имела место долевая приватизация квартиры.
  • Наличие супругов (как бывших, так и настоящих). Информация о том, нужно ли согласие супруга при продаже квартиры в этой статье.
  • Наличие лиц, обладающих правом пользования на жильё.

Где оформить сделку?

Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Для оформления права потребуются следующие документы:

  • Документы, удостоверяющие лично как продавца так и покупателя.
  • Договор купли-продажи. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры узнайте тут.
  • Заявление о переходе права по образцу, который можно увидеть на сайте Росреестра.
  • Кадастровый паспорт.
  • Акт приёма-передачи.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
  • Согласие на продажу, подписанное супругом продавца и заверенное нотариусом.
  • Согласие органов опеки и родителей, если продавцом выступает несовершеннолетний.

Регистрирующий орган вправе запросить дополнительные документы.

Право собственности регистрируется через Росреестр или МФЦ.

Регистрация должна быть завершена в срок, не превышающий 3-х месяцев со дня приёма документов. По окончанию указанного срока покупатель приобретает права собственника.

Что и как необходимо проверить до оформления сделки, чтобы исключить риски?

При желании приобрести приватизированную квартиру, покупателю следует обратить внимание на следующее:

  1. Готов ли каждый владелец недвижимости дать согласие на продажу в письменной форме. Список владельцев можно увидеть в справке из БТИ.
  2. Есть ли у продавца дети, не достигшие совершеннолетия. Желательно также получить информацию о наличии внебрачных детей, которые могут впоследствии заявить о своём праве на часть площади.
  3. Нет ли лиц, имеющих долю жилплощади и отбывающих наказание в виде лишения свободы.
  4. Состоит ли продавец в браке. Возникают ситуации, когда в свидетельстве стоит один собственник, но по закону недвижимость признаётся совместно нажитым имуществом. При этом собственник может продать квартиру, но его супруг вправе направить иск в суд, что грозит покупателю потерей доли.
  5. Состояние паспорта собственника и срок его действия. Не допускается наличие помарок и затирок.
  6. Состояние документов на жильё (особенно подтверждающих право собственности). Если имеются затирки и помарки, то рядом с ними должны стоять подпись, а также печать нотариуса).
  7. Не является ли данная квартира предметом залога либо не продана ли она уже. Случается, что одну недвижимость продают по нескольку раз.
  8. Не участвовали ли в приватизации дети. При этом нужно учесть, что на момент перехода квадратных метров из муниципальной в частную собственность несовершеннолетние автоматически получают право на долю площади, тогда как взрослые могут отказаться от приватизации.
  9. Не нарушались ли нормы ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. в процессе перехода прав от государства к частному лицу.

Как проверить, участвовал ли ребёнок в приватизации, и кто имеет право пользования квадратными метрами?

Для того, чтобы узнать, принимал ли ребёнок участие в приватизации, следует обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по месту нахождения недвижимости и получить выписку из ЕГРП. В данной выписке перечислены все лица, обладающие правом собственности на жильё. Если требуется информация за период до 1 февраля 1998 года, обращаться нужно в БТИ.

Также имеет смысл обратиться в паспортный стол (для москвичей и жителей некоторых других городов – в ЕИРЦ) с целью получения выписки из домовой книги. В данном документе отображаются сведения обо всех лицах, которые были прописаны в квартире на дату, когда производилась её приватизация.

Каковы риски при покупке приватизированного жилья?

Основным риском является возможность лишиться прав на недвижимость, так как могут возникнуть обстоятельства, когда сделка будет признана судом недействительной. Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует до подписания договора проверить, кто осуществлял приватизацию, и за кем сохранилось право пользования помещением.

Если правом собственности на квартиру или на её часть обладают несовершеннолетние, покупать жильё можно только при наличии документа, подтверждающего согласие Органов опеки.

Приобретение квартиры с лицом, отказавшимся участвовать в приватизации

Если кто-либо из членов семьи в своё время подписал отказ от приватизации, приобретать недвижимость имеет смысл только после подписания им письменного отказа, заверенного нотариально. Иначе лицо, которое не было включено в приватизацию, может в судебном порядке потребовать признать факт приватизации и последующие сделки с недвижимостью недействительными.

На покупателя, приобретающего квартиру с отказником, накладывается обязанность выплатить ему компенсацию, которая должна быть эквивалентна его «приватизационной» доле. Выплата компенсации фиксируется отдельным договором.

В случае, когда отказник живёт в другой квартире, продавец обязан предоставить договор, согласно которому отказник вселяется в другое жильё и не претендует на пользование продаваемой квартирой. В договор купли-продажи вносится, что отказник обязуется выписаться с данной жилплощади и прописаться в другой.

Нужно учитывать, что нередко суды восстанавливали право отказника на пользование жильём, из которого он выписался, даже при наличии у него другого места жительства.

Покупка недвижимости с детьми

В случае если по недосмотру органов опеки дети из квартиры были выписаны «в никуда», либо у продавца есть внебрачный ребёнок, покупатель может стать владельцем недвижимости с обременением в виде детей. Можно ли выписать несовершеннолетнего ребёнка из квартиры в никуда — ответ прямо здесь.

Чтобы избежать подобной ситуации, следует ознакомиться с содержимым выписки из домовой книги. Если есть запись о прописанном или выписанном ребёнке, то необходимо потребовать предоставления документа, подтверждающего согласие на данные действия органов опеки.

Чтобы обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры, рекомендуется прописать в договоре, что любого рода проблемы, которые в будущем могут возникнуть с приобретаемой квартирой, продавец обязуется решить самостоятельно и за счёт собственных средств.

Нужно ли заново приватизировать приобретённую квартиру?

Приватизация подразумевает передачу прав собственности государственными органами частному лицу.

Если недвижимость покупалась, то есть приобреталась покупателем за денежные средства, то она уже была в собственности продавца, другими словами приватизирована им до момента совершения сделки.

В противном случае у продавца не было бы права продавать жилплощадь, которая принадлежит государству.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что купленную квартиру приватизировать не требуется. После подписания договора купли-продажи действия покупателя сводятся к регистрации сделки в Росреестре и получению свидетельства о собственности.

Дополнительная информация о подводных камнях при покупке приватизированного жилья в этом видео:

Покупку приватизированной квартиры нельзя считать такой уж редкостью. Однако покупатель должен осознавать дополнительные риски при совершении подобной сделки, вызванные особым основанием права собственности на жильё. Следует внимательно подойти к проверке недвижимости, чтобы не потерять и квартиру и отданные за неё денежные средства.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/privatizirovannaja-riski.html

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Как проверить приватизированную квартиру при покупке

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Просмотров 333

Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья. Но перед приобретением недвижимости нужно тщательно проверить документы и правильно оформить сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.

Что такое приватизированная квартира?

Приватизированная квартира — это недвижимость, безвозмездно переданная во владение гражданам на основании имеющихся у них документов о регистрации (прописки) в данной жилплощади.

Собственники приватизированной недвижимости имеют право ее продавать, передавать в дар, завещать или сдавать в аренду. Порядок приватизации регулируется ФЗ-1541-1 от 1991 г.

«О приватизации жилищного фонда в РФ».

Риски покупателя

Пример. Виктор купил квартиру в центре города по хорошей цене. Сделка прошла с участием нотариуса, но через несколько месяцев он получил извещение суда о том, гр. Иванова И.И. – мачеха продавца, подала исковое заявление о незаконности купли-продажи.

В ходе судебного процесса было установлено, что по документам гр. Иванова И.И. продала квартиру пасынку. Сделка заверялась нотариально, а в договоре указано, что деньги она получила до подписания соглашения. Но по факту какие-либо средства Ивановой И.И. переданы небыли.

На суде потерпевшая заявила, что страдает психическим расстройством, и момент подписания соглашения она не помнит. Ее болезнь подтвердила медицинская экспертиза, поэтому суд признал, что при оформлении сделки она была недееспособной.

По результатам разбирательства суд вернул жилье истцу, на пасынка было наложено материальное взыскание, а конечный покупатель остался без квартиры и денежных средств.

Это далеко не единственный пример, когда приобретение приватизированного жилья имеет негативные последствия. И наличие зарегистрированного договора купли-продажи не является гарантией того, что новый собственник с течением времени не окажется на улице.

Чтобы максимально обезопасить себя, нужно учитывать все риски, которые возможны в процессе покупки приватизированной квартиры и знать пути выхода из проблемных ситуаций.

Обман со стороны продавца

Продавцы часто не освещают проблемы, с которыми может столкнуться покупатель после приобретения недвижимости. Речь идет о:

  • незаконной перепланировке, которая может привести к штрафу или к предписанию на возврат жилплощади в исходное состояние;
  • долгах по коммунальным услугам – выплата ложится на нового собственника, т.к. задолженность закрепляется за квартирой;
  • о незавершенном процессе оспаривания прав на жилплощадь в суде — в результате соглашение может быть аннулировано.

Кроме этого на вторичном рынке жилья действует немало мошенников, которые используют поддельные доверенности, паспорта или другие документы для заключения сделки. Большинство из них исчезает после получения аванса, но в отдельных случаях фиктивная продажа доводится до конца. Со временем появляется реальный собственник, который может вернуть право на жилье в судебном порядке.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Как избежать проблем

Чтобы не стать жертвой мошенников нужно сверить фото в паспорте с внешностью собственника. Его личность также проверяется через паспортный стол.

Если в сделке участвует юрист, то он может подать запрос на проверку лица по всем открытым базам данных. Дополнительно необходимо сверить адрес квартиры с указанным в справке из ЕГРН. Документ выдается в Росреестре.

Потребуется написать заявление, предъявить паспорт и оплатить госпошлину.

Желательно сверить планировку с документальным планом, который хранится в БТИ или воспользоваться услугами замерщика. Он отметит все изменения прямо на чертеже.

Запрос в БТИ на получение плана подается только собственником. Если он оказывается это делать, то вероятнее всего в квартире проведена незаконная перепланировка.

Проверить задолженность по коммунальным услугам можно через сайт: www.gosuslugi.ru или управляющую компанию, которая обслуживает дом, где расположена интересуемая жилплощадь.

В операциях, где фигурирует аванс, многие покупатели невнимательно читают условия его выплаты и возврата, которые отражаются в предварительном соглашении. Они часто невыгодные, и позволяют получателю не возвращать деньги в случае срыва сделки.

Речь идет о дополнительной ответственности покупателя, сроках, когда продавец снимает с себя все обязательства и т.д. Добиться возврата положенной суммы можно только в судебном порядке на основании ст.

381 ГК РФ, при условии, что купля-продажа не была завершена по вине продавца.

Нарушение прав супруга владельца

Сделку могут признать ничтожной, если права на недвижимость есть у настоящего или бывшего супруга продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается общим при отсутствии соглашения с другими условиями владения.

Что касается квартир, то супруги могут претендовать на свою долю, даже если они не внесены в реестр в качестве собственника. Поэтому для проведения сделки потребуется согласие второго супруга, оформленное нотариально.

Без этого документа сторона, не участвующая в продаже, может добиться отмены операции через суд.

Согласие второго супруга необязательно, если недвижимостью владеет только одно лицо. Например, жилье куплено до вступления в брак либо получено в дар или в наследство (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Как не допустить обмана

Нужно проверить по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приватизации (приобретения) жилья. Если документ получен после наступления права собственности и не содержит сведений о семейном положении, необходимо потребовать у собственника заявление с отметкой нотариуса о гражданском состоянии.

Нарушение прав несовершеннолетних

Покупка недвижимости, где прописаны или имеют свою долю несовершеннолетние, может быть признана ничтожной при заявлении ребенком своих прав.

Если несовершеннолетний имеет долю в квартире либо зарегистрирован в ней, то для продажи потребуется письменное разрешение органа опеки.

Учреждение отслеживает, чтобы в процессе совершения операций с жилплощадью не нарушались права детей. При отсутствии документа сделку легко оспорить.

Также соглашение может быть аннулировано, если несовершеннолетний не принимал участия в приватизации. Например, дети проживали в квартире, но в перечень собственников при приватизации они не были включены. Срок исковой давности по указанным фактам начнется с момента, когда несовершеннолетний узнал о нарушении своих прав, даже после достижения им совершеннолетия.

Как уменьшить риски

  1. Получить разрешение из органов опеки. Запрос на получение документа могут подать родители или другие лица, обладающие правом представлять интересы ребенка.
  2. Убедиться, что несовершеннолетнему есть где жить – требуйте справку о том, что у ребенка есть постоянное место проживания.

  3. Проверить прописку детей через расширенную выписку из домовой книги. В справке отражаются все лица, которые когда-либо были прописаны в помещении, включая несовершеннолетних. Если недвижимость приватизирована с зарегистрированным ребенком, то он не теряет права на долю даже после смены собственника.

Нарушение прав «отказников»

Отказники – это лица, которые отказались от своей доли в квартире в процессе приватизации. По закону отказники имеют право на пожизненное проживание в приватизированном помещении, и лишить их этого права никто не может. Если при покупке «квартиры с отказником» его интересы не были учтены, то такую сделку также легко оспорить.

Признание продавца полностью или частично недееспособным

Сделка аннулируются, если будет доказана частичная или полная недееспособность продавца. Риск в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки реально уже после оформления соглашения. Инициатором подобных исков чаще всего выступают родственники, опекуны или попечители.

Собственник может быть признан недееспособным до подписания соглашения, но данный факт скрывают от покупателя недобросовестные посредники, принимающие участие в сделке, для быстрого завершения операции. Повышенное внимание также следует проявлять, если продавец – лицо преклонного возраста.

Как обезопасить себя

Требуйте справки о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или в психоневрологическом диспансере, а также из органов опеки об отсутствии попечительства и судебных решений о признании лица недееспособным. Если собственник состоит на учете у психиатра или нарколога, то заключать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача.

Особенности подписания соглашения:

  • лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать бумаги в присутствии попечителя;
  • лицо, признанное недееспособным не может подписывать бумаги самостоятельно; соглашение заключается с опекуном при предъявлении им соответствующих документов.

В обоих случаях согласие органов опеки на проведение сделки обязательно. При возникновении подобных ситуаций желательно воспользоваться помощью юриста, а заключать сделку рекомендуется в присутствии нотариуса.

Нарушение прав наследников

После покупки приватизированной квартиры новый собственник может столкнуться с судебными исками, поданными скрытыми наследниками. Часто они объявляются после смерти предыдущего владельца и продажи квартиры третьей стороне. Если в суде наследник докажет, что не вступил в наследство в установленный период по уважительной причине, то сделка признается ничтожной в порядке ст. 1155 ГК РФ.

Риски также возникают, если имущество передано по завещанию. Суд может признать документ недействительным, если он составлен с нарушениями, а наследодателя недееспособным. В подобных ситуациях завещание теряет свою юридическую силу.

Как минимизировать риски

Оптимальный вариант – купить недвижимость по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить соглашение у нотариуса и потребовать у собственника написать заявление об отсутствии других наследников. Обезопасить себя на 100% не получится, но усилить свои позиции в случае судебного разбирательства вполне возможно.

Надежная защита от рисков

Все заинтересованные лица могут оспаривать операции с недвижимостью в пределах сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ). Отсчет начинается с момента, когда человек узнал, что его права были ущемлены.

Общий срок – 3 года. При этом он не может быть больше 10 лет с момента совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По завершении указанного периода заинтересованное лицо теряет право на обращение в суд, поэтому большинство юристов рекомендуют покупать жилье, где продавец является собственником в течение многих лет.

Покупка приватизированной квартиры – сложная процедура, которая содержит в себе множество особенностей и подводных камней. Существует общая схема покупки недвижимости, но каждый отдельный случай во многом индивидуальный.

Только участие в сделке специалиста позволит учесть все риски, которые возможны не только на стадии купли-продажи, но и после завершения сделки.

Проконсультируйтесь у наших юристов, какие существуют риски при покупке квартиры именно в вашем конкретном случае? Какие дополнительные документы нужно требовать для исключения возможности оспаривания соглашения? В каких случаях привлекать нотариуса? Специалист ответит на указанные и другие вопросы, и поможет избежать проблем при покупке жилья.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pokupatelya-pri-pokupke-privatizirovannoj-kvartiry/

Что проверить при покупке приватизированной квартиры — тонкости и риски

Как проверить приватизированную квартиру при покупке

Покупка приватизированной квартиры требует определенных знаний и навыков. Заниматься этим самостоятельно или довериться опытному риэлтору каждый решает сам.

Если вы решили обойтись собственными силами, то в первую очередь проверяйте правоустанавливающие документы на жилое помещение.

К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также документ-основание.

Возникает на основании:

  • договора безвозмездной передачи квартир в собственность граждан (приватизация);
  • договора купли-продажи или мены;
  • договора-дарения;
  • свидетельства о праве на наследство;
  • по решению суда;
  • соглашения о разделе имущества.

Что такое приватизация?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача жилого помещения, которая раньше принадлежала муниципалитету, в собственность граждан (статья 2 закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1).

Основанием для приватизации является договор социального найма. В приватизации имеют право участвовать все зарегистрированные лица, включая несовершеннолетних. Жилое помещение делится, в равных долях, между всеми участниками сделки. Лица, ранее участвовавшие в приватизации, повторно участвовать не могут (исключение составляют несовершеннолетние дети до 18 лет).

Справка: Приобретая приватизированную квартиру, вы получаете такие же плюсы, как и от покупки любой другой квартиры. Впоследствии вы ее можете продать, обменять, подарить, прописать других лиц и т. д.

Необходимо собрать документы, подготовить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в МФЦ. К таким документам относятся:

  • Паспорта собственников или иные документы, удостоверяющие личность продавцов. Для несовершеннолетних детей (до 14 лет) требуются свидетельства о рождении. 02 июня 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки по продаже квартиры с долями оформляются только через нотариуса (ФЗ от 02.06.2016 №172). Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности, то составить договор купли-продажи можно самостоятельно.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости, а также договор о приватизации.Нотариально заверенное согласие супруги или супруга при продаже приватизированной квартиры не требуется.
  • Справки из ЖЭКа. У паспортиста вы можете заказать выписку из домовой книги, где содержатся сведения обо всех зарегистрированных лицах. У бухгалтера берется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Также собственник должен предоставить квитанцию об оплате за капитальный ремонт.

Важно! Если квартира досталась продавцу в результате приватизации, то все прописанные лица, не участвующие в сделке, должны из нее выписаться.

  • Выписка из ЕГРН. При нотариальной сделке этот документ заказывает нотариус, а при ипотечной может заказать кредитный менеджер банка или попросить вас сделать это самостоятельно.
  • Технический паспорт или экспликация квартиры. Данный документ потребуется для составления оценки, а также для проверки квартиры на отсутствие незаконной перепланировки. Заказывается в БТИ.
  • Оценка стоимости квартиры. Покупая квартиру по ипотечному кредитованию, банк потребует провести оценку покупаемого объекта. Квартира будет находиться в залоге у банка, пока вы не погасите ипотеку.

Этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

Оформление и регистрация

Перед процедурой регистрации права собственности в МФЦ обратите внимание на условия договора, а именно:

  • данные продавцов и покупателей;
  • данные на объект недвижимости;
  • цена на квартиру и порядок расчета;
  • зарегистрированные лица;
  • порядок освобождения квартиры;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение органов опеки (несовершеннолетние дети);
  • нотариальная доверенность на продажу (если продает не собственник);
  • дополнительные условия по согласованию сторон.

Подготовив договор купли-продажи, и проверив все данные требуется зарегистрировать сделку в МФЦ. Для этого необходимо:

  1. записаться на прием на конкретную дату и время;
  2. сдать документы работнику центра;
  3. оплатить госпошлину в размере 2000 рублей;
  4. получить расписку о приеме документов.

В выписке будет указана дата, когда вы сможете забрать зарегистрированные документы. С этого момента вы становитесь собственником квартиры. Весь процесс сбора документов, оформления покупки и получения прав собственности на жилое помещение занимает не более месяца.

Основные риски

Как снизить риски покупки приватизированной квартиры? Чтобы ответить на этот вопрос, надо знать какими они бывают.

Отказники

Жилое помещение находится в собственности одного человека, а остальные жильцы написали отказ от приватизации, но зарегистрированы в квартире. В этом случае необходимо, чтобы перед регистрацией договора:

  • все лица, не участвующие в сделке, из квартиры выписались;
  • либо взяли на себя нотариальные обязательства о снятии с регистрационного учета;
  • либо собственноручно написали заявление о снятии с регистрационного учета.

В противном случае стоит рассмотреть другие варианты.

Внимание! Все лица, не являющиеся собственниками приватизированной квартиры, но имеющие регистрацию (отказники), имеют право бессрочного проживания. Вы не сможете их выписать, даже через суд.

В этом случае необходимо получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Оно выдается в том случае, если права детей не нарушаются, то есть им предоставляется или будет предоставлена другая жилплощадь. Основанием для выдачи такого распоряжения может служить улучшение жилищных условий, разъезд родственников или смена места жительства.

С 01 января 2016 года все сделки с несовершеннолетними детьми оформляются только через нотариуса (ФЗ от 29.12.2015 №391). Именно он отвечает за правильность проведения сделки и регистрацию.

Прописаны дети

Наиболее частым случаем является приватизация квартиры родителями при зарегистрированных детях. Желательно, чтобы перед регистрацией договора все они были выписаны. Если же этого не произошло, то в договоре купли-продажи, отдельным пунктом прописываются обязательства продавца о снятии с регистрационного учета всех членов семьи.

Если квартира находится в общей совместной собственности, то сделка не попадает под категорию нотариальной. Также не требуется разрешения от органов опеки и попечительства.

Важно! Перед покупкой приватизированной квартиры с прописанными детьми обязательно закажите выписку из домовой книги. Если на момент приватизации жилого помещения дети имели прописку, но не были включены в приватизацию, то их права были нарушены и такую квартиру покупать не рекомендуется.

При покупке такого жилья всегда заказывайте выписку из домовой книги, узнавайте, кто имеет право проживания, но на данный момент в квартире не зарегистрирован. Это могут быть:

  • лица, призванные в вооруженные ряды;
  • лица, отбывающие наказание и находящиеся в местах лишения свободы;
  • пропавшие без вести.

От покупки такой квартиры желательно отказаться.

Что еще проверить покупателю?

Проверяйте документы на квартиру и сроки действия паспортов. Если документы испорчены и плохо читаются, то попросите заказать дубликаты. Сделать это можно, обратившись с заявлением в МФЦ. Если паспорт просрочен дождитесь его замены.

Можно ли приобрести неприватизированное жилье?

Купить неприватизированное жилье вы не можете, так как проживающие в квартире лица являются нанимателями, а собственником жилого помещения считается муниципалитет. Для начала необходимо перевести квартиру в собственность, а только затем ее можно будет продать, подарить и т.д.

Нужно ли заново проходить процедуру?

Приватизация жилого помещения возможна только один раз. Если вы купили приватизированную квартиру, то вы считаетесь собственником данного объекта и повторно приватизировать ее не нужно.

Если вы ни разу не занимались покупкой недвижимости, то обратитесь к опытному риэлтору или юристу. Он поможет собрать все необходимые документы и грамотно провести сделку.

Далее видео с рассказом юриста о рисках при покупке приватизированной квартиры:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/pokupka/privatizirovannoy-k.html

Риски покупки приватизированной квартиры

Как проверить приватизированную квартиру при покупке

Приватизированными называют квартиры, безвозмездно переданные во владение от государства к гражданам.

Российское законодательство разрешает покупать и продавать приватизированные квартиры.

Однако здесь есть свои нюансы и риски. Приобретая приватизированное жильё, необходимо провести тщательную проверку документов и надлежащим образом оформить сделку, и только тогда можно будет не опасаться, что ваше право владения в будущем окажется успешно оспорено.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

  • Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
  • Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
  • Покупатель проверяет бумаги.
  • Выполняется составление основного договора.
  • Он подписывается сторонами, передаются деньги.
  • Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
  • Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
  • В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

Покупка приватизированной квартиры, риски покупателя

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

  1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники).

В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.

Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.

Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней.

После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд.

Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

  • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
  • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя.

 Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски.

В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

  • личные;
  • на квартиру;
  • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
  • о лицах, зарегистрированных в квартире.

Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

https://www.youtube.com/watch?v=qsbAFCrjhbM

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением.

Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги.

А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане.

Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены.

В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об оплате ЖКУ и капремонта

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

О зарегистрированных лицах

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

Можно ли купить неприватизированное жилье

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить.

В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя».

Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/privatizacija/riski-pokupki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.