Как проверить право собственности на земельный участок

Содержание

Проверяем земельный участок перед покупкой: на что следует обратить внимание?

Как проверить право собственности на земельный участок

Планируемый к покупке земельный участок может обладать рядом недостатков и ограничений правового, градостроительного и иного характера.

Такие ограничения и недостатки могут не позволить покупателю использовать участок в соответствии с его планами либо вовсе поставить под угрозу приобретенный титул собственности.

На что обратить внимание при приобретении земельного участка и как его проверить, читайте в материале.

Процедуру проверки земельного участка перед покупкой можно разделить на несколько этапов:

  • проверка кадастрового статуса;
  • проверка имущественного (правового) статуса;
  • проверка градостроительного статуса;
  • выявление обременений;
  • проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность;
  • иные действия.

Этап первый: проверка кадастрового статуса

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (выписка из ЕГРН). Сведения из ЕГРН являются общедоступными.

Стоит отметить, что наиболее полной и актуальной информацией обладает выписка на бумажном носителе.

Заказать выписку можно в онлайн-сервисах на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ.

Перед покупкой участка прежде всего необходимо обратить внимание на следующие сведения:

  • кадастровый номер земельного участка;
  • адрес;
  • площадь и описание местоположения участка;
  • сведения о кадастровой стоимости;
  • информацию о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, а также сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.

Адрес и кадастровый номер необходимы в целях идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительной документации. Кадастровая стоимость позволит рассчитать размер подлежащего оплате ежегодно налога.

Описание местоположения границ представляет собой координаты поворотных точек границ земельных участков, что позволяет с точностью определить местоположение участка на местности.

Несмотря на то что законодательством пока не введен запрет на распоряжение «некоординированными» участками, приобретение такого участка чревато определенными рисками (например, возможными наложениями границ соседних участков).

В графе «площадь» часто приводится информация с погрешностью (например, 3500 +/– 100 кв. м). Такая погрешность может быть вызвана тем, что кадастровые работы были произведены с невысокой точностью и требуется проведение процедуры уточнения границ, в результате чего площадь земельного участка может измениться в пределах указанной погрешности.

К зонам с особыми условиями использования можно отнести водоохранную зону, прибрежную защитную полосу, зону охраны инженерных объектов (газо-, тепло-, электроснабжения) и др. Подробный анализ зон с особыми условиями использования и накладываемых ими ограничений на использование земельных участков рассмотрим далее в статье.

Анализ вида разрешенного использования и категории земельного участка также рассмотрим далее.

Этап второй: проверка правового статуса

В выписке из ЕГРН указываются также следующие сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости:

  • сведения о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок;
  • сведения о документах — основаниях возникновения права;
  • информация об обременениях земельного участка правового характера. К таким обременениям относятся, например, аренда, сервитут, залог.

Анализ вышеприведенной информации позволит сделать вывод о том, является ли продавец лицом, уполномоченным совершать сделку по отчуждению объекта недвижимости.

Стоит также запросить у продавца документы — основания возникновения права.

Такими документами могут являться свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, приватизации государственного имущества, акты судебных инстанций и др.

Рекомендуется проводить правовую экспертизу указанных документов с целью оценки их юридической чистоты и определения вероятности их оспаривания.

Обременения следуют судьбе вещи, соответственно, имеющиеся обременения требуют более глубокого анализа, для которого нужно запросить у продавца документы — основания таких обременений (например, договор аренды, залога). Более того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя).

В настоящее время наравне с получением выписки из ЕГРН существует возможность также заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка. При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, что определенно должно насторожить покупателя.

Этап третий: проверка градостроительного статуса земельного участка

Перед покупкой необходимо также проанализировать следующую градостроительную документацию применительно к земельному участку:

  • генеральный план;
  • правила землепользования и застройки;
  • проект планировки и/или межевания территории;
  • иную документацию, в зависимости от конкретной ситуации (градостроительный план, схему территориального планирования, проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ).

Генеральный план является документом территориального планирования. В первую очередь генеральный план определяет границы населенного пункта.

Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) являются документом функционального зонирования.

Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ определяются допустимые виды разрешенного использования земельных участков, а также иные параметры разрешенного строительства: предельные размеры земельного участка, максимальная высота объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории, минимальное количество машино-мест, минимальный процент озеленения и др.

В правилах землепользования и застройки может содержаться также иная информация (границы зон с особыми условиями использования территории, границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Проектом планировки и проектом межевания территории определяются территории общего пользования, не подлежащие приватизации, определяются границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иная информация. Однако в отличие от генерального плана и правил землепользования и застройки проект планировки и проект межевания территории не подлежат в обязательном порядке утверждению.

Стоит также отметить, что в генеральном плане, проекте планировки и проекте межевания территории может содержаться информация о планируемом размещении в границах участков объектов федерального/регионального/местного значения. Такие участки не могут быть переданы в аренду и не подлежат приватизации.

Необходимо сопоставить информацию из ЕГРН и градостроительной документации, поскольку на практике в них нередко выявляются противоречия. Особую оценку стоит дать допустимым видам разрешенного использования земельного участка, установленным ПЗЗ, в целях определения возможности его планируемого использования.

В ряде случаев (допустим, при реализации масштабного инвестиционного проекта) необходимо учитывать также иную документацию территориального планирования (например, схему территориального планирования, фактически определяющую дальнейший вектор развития территории), а также специальную документацию (например, генеральный план в СНТ, при расположении участка в его границах).

Этап четвертый: проверка градостроительных обременений и выявление зон с особыми условиями использования территории

Необходимо отметить следующие возможные ограничения для хозяйственной деятельности правообладателей планируемых к покупке земельных участков:

  • санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Стоит отметить, что зачастую информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН. В этом случае, если поблизости земельного участка находятся, к примеру, промышленные предприятия, необходимо обратиться в органы Роспотребнадзора за получением информации о границах СЗЗ и накладываемых ею ограничениях на использование попадающих в нее земельных участков;
  • охранные зоны. К указанным зонам можно отнести зоны газопроводов, тепловой сети, объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, железнодорожных линий, гидроэнергетических и иных объектов;
  • зоны охраны водных объектов. К таким зонам относятся водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, зоны защиты от водных объектов (подтопления и затопления), зоны санитарной охраны водных объектов;
  • зоны санитарной охраны водных объектов;
  • зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ);
  • зоны особо охраняемых территорий;
  • зоны охраны объектов культурного наследия;
  • иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).

Стоит отметить, что указанные зоны являются установленными вне зависимости от факта наличия их в ЕГРН. Таким образом, информацию о наличии указанных зон нужно запрашивать в уполномоченных органах власти либо организациях, если есть основания предполагать, что такая зона может быть установлена.

Этап пятый: проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность

На сегодняшний день есть немало интернет-сервисов, позволяющих осуществить поиск судебных актов по кадастровому номеру спорного земельного участка.

Покупателю перед сделкой стоит проверить наличие споров в отношении планируемого к покупке земельного участка как по базам данных судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

А в случае если в выписке из ЕГРН содержится информация о земельных участках, из которых образован планируемый к приобретению, стоит проверить также и эти земельные участки.

Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на официальном сайте ФССП России, на предмет производств по банкротным делам, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

Этап шестой: иные действия

При приобретении земельного участка стоит осуществить «вынос в натуру» координат поворотных точек его границ.

Указанная информация позволит определить реальное положение границ земельного участка на местности.

В результате может выясниться, что земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо что на земельном участке установлены какие-либо посторонние строения (их части).

Также, в зависимости от ситуации, могут анализироваться другие документы. Например, межевой план, который в отличие от выписки из ЕГРН не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам земельного участка. Межевой план может позволить определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.

Стоит также обратить внимание, что на сегодняшний день ряд организаций предлагает услуги по психиатрической экспертизе продавца при продаже объектов недвижимости.

Это связано с тем, что информация о психическом здоровье человека является закрытой и может быть не представлена покупателю. Однако при наличии весомых подозрений мы рекомендуем рассмотреть вопрос о проведении психиатрической экспертизы или присутствии врача на сделке.

Подобные меры в случае оспаривания сделки продавцом или третьими лицами увеличат шансы на благоприятный исход дела для покупателя.

Полезные сервисы для проверки сведений

Интернет-источникНаименование документаСведения
https://rosreestr.ru/ (официальный портал Росреестра)Выписка из ЕГРНОсновные и дополнительные характеристики объекта недвижимости, ограничения/обременения
Выписка о переходе правИнформация об истории перехода прав на участок
https://pkk5.rosreestr.ru/ (официальный сервис Росреестра, публичная кадастровая карта)Местоположение участка на местности, ряд основных сведений об объекте недвижимости
https://fgistp.economy.gov.ru/
  • Генеральный план
  • Правила землепользования и застройки
  • Проект планировки и межевания территории
Категория земельного участка, допустимые виды разрешенного использования, ограничения / зоны с особыми режимами использования
  • http://rgis.spb.ru
  • https://isogd.mos.ru/isogd-portal/

(специальные системы обеспечения градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге и Москве)

Охранные зоны, сведения об объектах землеустройства, картографические материалы, застроенные и подлежащие застройке земельные участки, иная полезная информация
  • http://kad.arbitr.ru/
  • https://sudrf.ru/

(базы данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции)

Сведения о наличии судебных споров в отношении продавцов и земельных участков
http://fssprus.ru/iss/iP (банк данных исполнительных производств)Сведения о задолженностях продавца

Источник: https://www.eg-online.ru/article/385038/

Что нужно знать при покупке земельного участка: как его проверить, какие документы потребуются

Как проверить право собственности на земельный участок

Покупка любой недвижимости, в том числе и земельного участка, всегда несет в себе определенные риски. Чаще всего они связаны с наличием у приобретаемого объекта каких-либо проблем: обременений, возможности посягательств со стороны третьих лиц, отсутствия необходимых документов и т. п.

Чтобы минимизировать эти риски, перед проведением купли-продажи стоит провести процедуру проверки юридической чистоты сделки. В чем она заключается и что при этом подлежит изучению, будет рассмотрено далее.

Права на землю и документы

Одним из важных требований к продавцу при проведении сделки купли-продажи является наличие у него прав собственности на данный земельный участок. Такие права должны быть подтверждены в обязательном порядке определёнными документам, которые прикладываются к договору.

Рассмотрим более подробнее виды таких документов.

Правоустанавливающие

Исходя из способа приобретения земельного участка документы могут быть следующими:

  • Договор купли-продажи;
  • Судебное решение;
  • Договор дарения или мены;
  • Свидетельство о вступлении в наследство.

В момент проверки земельного участка перед покупкой важно обратить внимание на срок, в течение которого продавец может владеть землёй. В том случае, если срок довольно длительный, то надёжность сделки повышается. Если, срок владения земельным участком менее года, то стоит быть осторожным и возможно отказаться от сделки.

Подтверждающие наличие прав собственности

Основным документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Во многих случаях наличие такого документа является обязательным, но бывают исключения:

  • Если право собственности возникло до 2000 года, когда регистрацией имущественных сделок занималось БТИ и свидетельство не выдавалось;
  • Участок был получен по решению суда или наследству. В таком случае право собственности возникает в момент получения прав на наследство или издания судебного решения и, следовательно, государственная регистрация не требуется.

Но стоит отметить, что таких исключений на практике немного, поэтому факт наличия свидетельства считается важным. При этом продавец должен предоставить обязательно оригинал свидетельства. Копия должна быть заверена нотариально.

Данные о владельце, указанные в свидетельстве должны совпадать с паспортными данными. Кроме того, следует обратить внимание на категорию земельного участка и вид разрешённого использования, указанный в свидетельстве.

Кадастровый паспорт, до 2008 года кадастровый план

Ещё один важный документ, который подтверждает, что участок прошёл процедуру постановки на кадастровый учёт и получил соответствующий номер. Без выполнения данного требования продажа земельного участка может не состояться.

Паспорт должен содержать следующие данные:

  • ФИО владельца;
  • Категорию земельного участка;
  • Данные о частях участка;
  • План границ;
  • Сведения об обременениях.

Если были обнаружены какие-либо несоответствия, то стоит потребовать от продавца снизить цену или вообще отказаться от совершения сделки.

Выписка из ЕГРП

В том случае, если все вышеперечисленные документы имеются, важно потребовать данную выписку, так как с помощью неё можно установить правовое положение участка на данный момент времени.

Получить данную выписку имеет право не только собственник, а также любое заинтересованное лицо, если обратится в районное отделение Росреестра. В таком случае после отказа продавца предоставить выписку покупатель может получить самостоятельно.

Этапы покупки земельного надела

Обращение в регистрационные органы будет являться финальной стадией при покупке земли. Эта процедура может быть представлена в виде следующих этапов:

  • поиск контрагентов, согласование существенных и факультативных условий сделки;
  • проверка юридической чистоты недвижимости и сделки;
  • подготовка и заполнение письменного бланка договора купли-продажи;
  • обращение в нотариальную контору за удостоверением договора, если земельный участок находится в долевой собственности;
  • подача документов в учреждение Росреестра или МФЦ для проведения регистрационных действий.

Право собственности будет зафиксировано в сведениях ЕГРН, после чего новый владелец получит правоустанавливающий документ — выписку из реестра.

Категория земли

Кроме документации требуется также проверка категории земли и вида разрешённого использования, так как от этого будет зависеть возможности использования участка.

Осуществляется это с использованием такой характеристики как кадастровый номер – уникального номера, который присваивается каждому участку во время постановки на учёт.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 450-73-63 (Москва)

+7 (812) 313-21-70 (Санкт-Петербург)

8 (800) 600-26-31 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Благодаря данному номеру можно получить важную информацию об участке:

  • Размеры и границу;
  • Месторасположение;
  • Наличие построек;
  • Кадастровую стоимость;
  • Данные о владельце;
  • Категорию о земле;

Проверка

Проверка земельного участка перед покупкой важное требование, которое нельзя оставить без внимания. Осуществить проверку можно с помощью нескольких способов.

Через интернет

Процедура осуществляется на сайте Росреестра в разделе “Карты”. После того как был осуществлён ввод номера участка в окошке появится карта, на которой будет отмечен искомый объект.

По телефону

Проверить землю перед покупкой несложно. Достаточно обратиться нужно в территориальное отделение Росреестра, далее запросить и узнать нужную информацию. Осуществлять такую процедуру может только собственник земельного участка.

Путём личного обращения

Проверить земельный участок можно методом обращения в службу, которая осуществляет регистрацию, занимается картографией.

Данный вариант позволит получить подробную информацию об участке, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Наличие возможных обременений

Чтобы приобрести земельный участок, нужно проверить данную землю на ограничения и обременение.

Обременение – различные ограничения, которые наложены на возможное использование земельного участка. Возникают они по договору или в силу законодательства.

Источник: https://uk-mishino.ru/zhilaya-sobstvennost/kak-proverit-zemlyu-pered-pokupkoj.html

Как проверить право собственности на землю или дом?

Как проверить право собственности на земельный участок

Времена меняются, мы прогрессируем в науке, технике, экономике, но количество случаев связанных с мошенничеством так и не снижается. В особенности это касается приобретения земельного участка или загородной недвижимости.

Почему так происходит? Наверное, потому что народ не осведомлен в своих обязанностях, законах и самое главное – правах.

Как проверить право собственности на землю или дом и не остаться обманутым? Наша статья поможет немного восполнить этот пробел и разобраться в данном вопросе. 

Зачем Вам лишние хлопоты?

Сегодня для осведомленного человека ни секрет, что Выписка из ЕГРН (ЕГРП) – весомый документ, в котором предоставляется вся информация о правах собственности какого-либо объекта, либо же об их отсутствии. Он может носить информацию общего характера: данные о собственнике объекта, адрес, кадастровый номер, площадь, предназначение и т. д. 

Стать обладателем выписки из ЕГРН (ЕГРП) можно и просто на интересующее физическое лицо. Данный документ будет нести информацию обо всей имеющейся недвижимости у указанного человека. 
Разузнать сведенья о передаче прав на имущество можно так же дав запрос на выписку из ЕГРН (ЕГРП). Таким образом, Вы узнаете обо всех собственниках объекта. 


Как вычислить, кому принадлежит земля?

Приобретая участок, не спешите подписывать бумаги и отдавать свои сбережения. Сначала необходимо удостовериться в подлинности собственника участка.

 Это можно сделать за три шага:

1. В идеале первым делом продавец должен предоставить Вам оригинал свидетельства о государственной регистрации прав собственности (СГПРС). Однако данный документ стали выдавать лишь с января 1998 года. Если продавец вступил в права собственности до этого момента, проверить подлинность документов будет гораздо сложнее. 

2. Узнать о том является ли владелец участка тем, за кого себя выдает можно в онлайн-режиме, заказав выписку из ЕГРН (ЕГРП). Для этого необходимо лишь ввести адрес, по которому расположен участок, либо его кадастровый номер. 

3. Не лишним будет и обращение на официальный сайт Федеральной миграционной службы. Там можно узнать о подлинности документа удостоверяющего личность (паспорта) владельца участка. 

Основной документ на владение земельным участком?

Выписка из ЕГРН на земельный участок

Перевод земельного участка в собственное имущество требует много сил и времени.

Эта процедура очень важна для обоих сторон, потому что после оформления, новый владелец сможет полностью распоряжаться участком согласно собственному усмотрению.

Одним из основных документов всех регистрационных операций считается бланк общегосударственной регистрации аграрного места.

Подобный бланк играет большую роль в процессе оформления каждой сделки купли-продажи и так было всегда, но с 15 июня 2015 новейшие поправки в законе привели к упрощению процедуры реализации собственного жилого места, что привело к отмене основного бланка-доказательства прав на владение земельным участком.

С этого момента основным документом владения земельным участком стала простая выписка из ЕГРН.

Вся процедура перехода прав на имущество и все подобные сделки теперь заверяются только лишь выпиской из Государственного Реестра Недвижимости, а вообще это необходимо для доказательства полномочий на конкретное имущество в разных ситуациях.

Как проверить всех собственников земельного участка или частного дома?

Известно, что выяснить подробные сведения о владельцах одного сельскохозяйственного участка очень сложно, ведь они причисляются к индивидуальным, которые узнавать без разрешения собственника категорически запрещается.

 Веб-сайт Госреестра здесь не всегда помогает, потому что из ЕГРНзаносится не вся информация, а также подобные сведения не стоит искать в разных местах интернета-они могут оказаться не проверенными и прочие адвокатские личности не делятся подобной информацией.

Чтобы сегодня проверить всех собственников земельного участка или частного дома, можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на нужный участок, которая предоставляется в электронном формате.

Тут сможет помочь только лишь особый сайт для заказа выписки из ЕГРН, который уже давно используется и всем хорошо известен-это служба Кто там. про. Современный метод пересылки документов по электронной почте прекрасно подойдет с целью поиска информации о всех собственниках определённой территории.

Выписку может заказать любой желающий уроженец РФ. Документ пересылают на электронную почту, откуда его можно распечатать на принтере.

Можно ли проверить всех собственников через интернет в течении дня?

Если сегодня заказать выписку на этом сайте, то документы можно дожидаться в течении 7 часов, но подобное случается крайне редко, потому что всё зависит от перегрузки серверов. В любом случае, этот вариант содержит массу преимуществ:

  • – Бумаги приходят в удобном, читабельном формате;
  • – Срок доставки-менее, чем 24 часа;
  • – Документы легко раскрываются и их сразу можно предоставить для распечатки.

Кто там.про сможет предоставить подобные сведения о собственниках в течении одного дня, однако служебные данные он получает из того же Госреестра. Отсюда можно сделать вывод, что вся информация полностью проверена и взята из надёжных источников. В нашем случае, Кто там.про способен быстрее других обрабатывать информацию и преимущество остаётся только за ним.

Важно осмыслить масштабы.

Чтобы не купить «кота в мешке», следует внимательно ознакомиться с кадастровым паспортом участка. Большим преимуществом при этом будут указанные в нем границы землевладения.

Если их нет, это не означает, что документ поддельный. Просто отсутствие границ, которое очень часто встречается при покупке участков, в дальнейшем может обернуться большими проблемами.

К примеру, самые банальные скандалы с соседями из-за межи. 

Потому эксперты настоятельно рекомендуют приобретать только те участки, в документах которых установлены его границы. Подробное изучение кадастрового паспорта Вам в помощь либо опять-таки заявка на выписку из ЕГРН (ЕГРП).

Огород или участок под застройку?

Немаловажным является и определение целевой направленности участка. Использование его в недопустимых рамках в нашей стране карается наложением штрафа. В худшем случае – вы потеряете право собственности на свое землевладение. 

Уточнить столь немаловажный нюанс можно ознакомившись с СГПРС либо в кадастровом паспорте. Такую же возможность дает и Выписка из ЕГРН (ЕГРП). 

Домик в придачу.

Не терять бдительность необходимо и при покупке дома. Аналогично алгоритму действий с участком, следует изучить выписку из ЕГРН (ЕГРП). Обратите внимание на дату ее выдачи.

Она должна быть не более чем недельной давности. Вызвать подозрение должен категорический отказ о предъявлении выписки продавцом. Хотя получить данную информацию можно самостоятельно.

К примеру, заказав ее в онлайн-режиме. 

Где нельзя читать между строк?

Проштудируйте следующую информацию:

1. Графа правообладателя жилого помещения. В ней естественный образом должны быть прописаны все данные продавца, который предлагает купить дом. Бывает и такое, что у недвижимости существует несколько собственников. Данный факт так же прописан в выписке. Продажа не может быть осуществлена без согласия других собственников. 

2.Отсутсвие каких-либо ограничений, которые накладывают вето на продажу дома. Наиболее часто встречаемое обременение – ипотека либо залог. Еще несостоявшийся собственник заключать сделку продажи на имущество, которое находится в ипотечном кредите, без согласования с банком-кредитором. 

Дав запрос на выписку из ЕГРН (ЕГРП), можно получить информацию и о наличие наложенного ареста на недвижимость. После получения данных сведений вести диалог с продавцом нет смысла. 

Подводя итог.

Казалось бы, такое обычное дело, как покупка участка или дома имеет столько важных нюансов. Предусмотреть их всех самостоятельно достаточно сложно. Однако как проверить право собственности на землю или дом, потратив на это минимум времени? Все очень просто, предоставьте это дело профессионалам. 

Наш сайт занимается предоставлением выписок из единого государственного реестра прав собственности на любой вид недвижимости.

Имея значительный опыт в данной сфере, мы способны удовлетворить запрос об информации на конкретный объект быстро и качественно. Данные постоянно обновляются, ведь мы напрямую сотрудничаем с Росреестром.

Стоимость предоставляемых услуг – вполне демократичная. Оплата услуги осуществляется лишь безопасными способами.

Все, что Вы должны сделать – заполнить простую форму заявки. Мы же предоставим выписку из ЕГРН (ЕГРП) либо кадастровый паспорт в удобном для Вас формате: электронном либо бумажном. Надеемся, что предоставленная информация в статье поможет избежать неоправданных шагов.

Источник: http://free-egrp.ru/realty/22-kak-proverit-pravo-sobstvennosti-na-zemlyu-ili-dom.html

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Как проверить право собственности на земельный участок

Как кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

  1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
  2. Сведения о продавце.
  3. Фактические границы и площадь земельного участка.
  4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
  5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
  6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

  • На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
  • Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

  • Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.
  • Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.
  • Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа – аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент – продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа – очень распространенный прием мошенничества.

Проверьте сведения о продавце:

  • Действительность паспорта на сайте МВД.
  • Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
  • Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
  • Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.

Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями.

К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками.

Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН “улетают” от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.

Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох – данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).

В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок.

А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области – на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка – в приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий

Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок. Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится. Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по “рыночной стоимости”, которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.

К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.

Если вам нужна помощь с проверкой земельного участка на предмет возможности строительства или реконструкции на нем, мы можем помочь. От вас нужен кадастровый номер или выписка из ЕГРН (свидетельство) на участок.

Мы проверим участок по данным ЕГРН и ИСОГД Москвы и Московской области.

По результатам проверки скажем вам:

  • можно ли строить на земельном участке;
  • какие согласования потребуются для строительства;
  • нужны ли предварительные работы, например, утонение границ, изменение вида разрешенного использования и т.п.;
  • пришлем выписки из ФГИС ЕГРН.

Подробнее об услуге

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/chto-proverit-o-zemelnom-uchastke-pered-pokupkoi-5ef11b6ccc9f51067f2cfc1a

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.