Как проверить покупателя при продаже квартиры

Содержание

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

В тему: как купить вторичное жилье без риска

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Проверяем собственника квартиры перед её покупкой. Проверяем по 12 параметрам

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Проверка продавца квартиры, перед её покупкой, не менее важна, чем проверка самой недвижимости. Законность и надежность будущей сделки полностью зависит от того, кто является её участником.

Вероятность попасть в неприятную историю увеличивается, если покупатель не совершает необходимых действий и не проявляет должную осмотрительность, при совершении сделки.

Купив квартиру у продавца, например, у которого есть большой объём неисполненный обязательств (наличие предбанкротных признаков), покупатель рискует лишиться недвижимости, при рассмотрении дела о банкротстве бывшего собственника.

А случаев оспаривания сделок с наличием порока воли, из-за неадекватного собственника, огромное количество. Не проверять дееспособность при совершении сделок, крайняя неосмотрительность.

Как же нужно проверять продавца квартиры, перед её покупкой

Проверку, условно, можно разделить на обязательную часть и факультативную. Можно рекомендовать проводить полную проверку собственника недвижимости, но если это сопряжено с большими временными затратами, то хотя бы провести обязательную часть.

В рамках данной статьи, рассмотрим полную проверку продавца квартиры.

Обязательная часть проверки продавца квартиры

1. Проверяем действительность паспорта.

Вам поможет портал МВД России http://сервисы.гувм.мвд.рф. Там можно ввести серию и номер паспорта, и узнать о его действительности.

Про полную проверку паспорта читайте по ссылке в конце данной публикации.

Если паспорт менялся, просим взять справку о смене паспорта, даже если штамп о старом паспорте в новом стоит.

2. Проверяем наличие исполнительного производства в отношении продавца.

Данная проверка позволит понять, имеет ли собственник просроченные обязательства. Напомню, если сумму больше 500 000 рублей, то велика вероятность будущего банкротства.

3. Ищем информацию о судебных разбирательствах.

Вам поможет сайт https://sudrf.ru – портал ГАС «Правосудие». Также искать следует на сайте судов по месту регистрации собственника. Если он является участником каких-либо разбирательств, то нужно внимательно изучить все дела. Возможно, вы узнаете, что продавец судим или к нему предъявлены иски на крупные суммы.

4. Проверка на продавца участие в юридических лицах.

Не секрет, что учредитель и генеральный директор несут субсидиарную ответственность по обязательствам юридического лица. Если у юридического лица проблемы, то у генерального директора и собственника бизнеса также они будут.

5. Проверка через реестр банкротств.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве – https://bankrot.fedresurs.ru, информация на данном сайте общедоступна. Смотрим, не ведётся ли в отношении продавца квартиры дело о банкротстве.

6. Запрашиваем справки из ПНД/НД.

Идём вместе с собственников в психоневрологический диспансер и наркологический, просим взять справки о том, что в данных учреждениях не наблюдается. Дополнительно просим взять справку с обследованием.

Факультативная часть проверки продавца квартиры

7. Справка о материнском капитале.

Просим предоставить справку, что материнский капитал не использовался. Скорее всего ПФР выдаст справку о размере материнского капитала. Это требуется в тех случаях, если есть предположение, что собственник квартиры мог использовать средства материнского капитала для покупки квартиры или погашения процентов по займу.

8. Обследование врачом психиатром.

Существует практика, когда врач психиатр проведёт обследование продавца квартиры непосредственно перед подписание договора купли-продажи. Это происходит на сделке. Врач даёт своё заключение.

9. Информация из бюро кредитных историй.

У продавца можно запросить предоставить справку из БКИ. Требуется для понимания наличия у него кредитов, в том числе, не исполненных. С будущим банкротом лучше дело не иметь.

10. Справка о составе семьи.

Предоставляется МФЦ или органом ведущим паспортный учёт. Рекомендую иметь данную справку, особенно, когда покупаете квартиры полученную по наследству.

11. Справка об отсутствии судимости.

Единицы запрашивают данный документ у собственников. Но для полноты проверки можно запросить.

12. Документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака.

Рекомендую заказывать, так как бывают случаи, когда продавец говорит, что он в браке не состоит и даже делает нотариальное заявление. Однако лучше всего запросить справку в ЗАГСе, так будет надёжнее.

Про проверку паспорта читайте тут:”Как распознать “липовый” паспорт при покупке квартиры”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/proveriaem-sobstvennika-kvartiry-pered-ee-pokupkoi-proveriaem-po-12-parametram-5dc2b44c43863f00b1048cc3

Риски продавца при продаже квартиры

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры могут быть различными и стать следствием разнообразных причин. Ведь большинство продавцов обращают больше внимания именно на цену продажи и скорость поиска покупателя. А на другие особенности процедуры, являющиеся намного более важными, они внимания не обращают, чем и навлекают на себя всевозможные проблемы.

С чем связаны основные риски продажи квартиры?

Грамотное проведение процедуры продажи с наименьшими рисками напрямую зависит от того, насколько точно соблюдены указания законов. По этой причине лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно оформят продажу с учётом всевозможных рисков.

Но в некоторых случаях даже юридически подкованные люди и профессионалы ошибаются, чем зарабатывают себе дополнительные проблемы или вовсе рискуют потерять квартиру.

Основные риски при реализации квартиры связаны со следующими факторами:

  1. Продавец попросту незнаком с нормами законодательства и не знает, в каком месте была допущена ошибка, приведшая к той или иной проблеме.
  2. Он допустил невнимательность в процессе оформления бумаг, подписания соглашения, чем ухудшил своё положение в сделке.
  3. Злоумышленники, которые путём различных мошеннических схем пытаются обдурить доверчивых продавцов с целью заполучить их квартиру или деньги.
  4. Нежелание нанимать профессионалов, что вся процедура проходила под грамотным контролем специалиста, знающего все нюансы подобных сделок.

Основной риск выражается в утере жилья или денег, планируемых выручить за продажу.

Такой риск в основном возникает в связи со следующими обстоятельствами:

  • заключением сделки;
  • передачей денег;
  • в операциях с оригиналами документации;
  • при продаже ипотечного жилья;
  • при продаже жилья в рассрочку;
  • реализация при участии посредника;
  • иными способами помимо купли-продажи.

Самый безопасный способ продать квартиру – это заключение сделки купли-продажи. Все остальные формы отчуждения имущества специалистами не рекомендованы к применению в подобных случаях.

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

В таком случае продавец рискует следующим:

  • банк может отобрать жильё в связи с тем, что одним из оснований расторжения ипотечного договора была указана продажа квартиры;
  • фактически передав квартиру, как правило, по более низкой цене, продавец может остаться с кредитом (хотя подразумевалась передача всех кредитных обязательств вместе с жильём);
  • банк может попросту отказать переоформлять ипотеку на покупателя, вследствие чего продажа фактически будет невозможна (по крайней мере, в большинстве случаев).

Продажа в рассрочку также не лишена всевозможных рисков, например, после продажи в рассрочку покупатель может перепродать квартиру третьим лицам и просто перестать выплачивать деньги. По этой причине непосредственно в соглашении необходимо указать, что дальнейшее отчуждение жилья невозможно, пока покупатель не выплатит полную стоимость продажи. В случаях, когда по установленным в законе основаниям или по желанию самого продавца продажа осуществляется при участии посредника, к примеру, частного риелтора, возможны следующие неблагоприятные последствия для продавца:

  • посредник может начислять комиссию, причём немаленькую;
  • получив деньги от покупателей, он попросту может с ними скрыться.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.

Риски при отчуждении без купли-продажи

Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.

На сегодняшний день возможно отчуждение квартиры по следующим гражданско-правовым механизмам:

  • переуступка прав;
  • по жилищному сертификату;
  • по материнскому капиталу;
  • по дарственной.

Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное.

В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги.

Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

Продажа по сертификату или материнскому капиталу связана с порядком оплаты стоимости квартиры, когда часть средств или полная стоимость поступает от третьих лиц.

Что касается рисков продавца при продаже квартиры по переуступке прав, могут наблюдаться следующие проблемные ситуации:

  • приобретатель может не осуществить доплату, если она была предусмотрена в соглашении;
  • он может не исполнить свои обязательства, возложенные на него по переуступке прав;
  • при принудительной уступке квартиры она может быть перепродана третьим лицам по более низкой цене, а обязательства продавца останутся не полностью покрытыми.

Дарственная, в свою очередь, чревата следующими неблагоприятными последствиями:

  • юридически передача представляется безвозмездной, так что лишает фактического продавца права требовать денег или иных правовых действий;
  • дарственную отменить можно лишь в судебном порядке и только при наличии определённых оснований.

При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства.

К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано.

То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.

В любом случае может оказаться так, что документы, подтверждающие права покупателя на начисление средств со стороны третьих лиц, могут оказаться фальшивыми.

Продажа квартиры: техника безопасности

Как обезопасить себя при продаже квартиры? Конечно, лучше всего, если процедура будет происходить под наблюдением и при участии профессионала, которому продавец доверяет и который не обманет его.

Вместе с тем продать квартиру самому, самостоятельно на сегодняшний день довольно сложно.

Однако в наши дни сложно найти и таких людей, которым можно доверить заниматься реализацией, особенно среди профессиональных участников рынка недвижимости, где всё упирается в материальную составляющую.

Но чтобы отгородить себя от самых нежелательных последствий при проведении процедуры самостоятельно не нужно иметь специальные навыки. Достаточно проявить осторожность и наблюдательность. Главное правило – это верный выбор покупателя. Мошенников на сегодняшний день хватает как среди продавцов, так и среди покупателей. Так что главным образом нужно обратить внимание на его поведение.

В этом смысле стоит иметь в виду, что добросовестный покупатель ведёт себя следующим образом:

  1. Человек, действительно желающий купить жильё без проблем, первым делом обращает внимание на документацию квартиру и старается как можно глубже с ней ознакомиться. Именно «ознакомиться», а не проверить где-то в другом месте. Даже если он настоит на такой проверке, нужно обязательно присутствовать в процессе.
  2. Он производит тщательный осмотр состояния ремонта жилья начиная от стен и заканчивая инженерными и техническими сетями.
  3. Добросовестному покупателю будет интересно, по каким основаниям квартира досталась продавцу, есть ли на ней обременения и распространяются ли на неё права третьих лиц.
  4. Немаловажным фактором для покупателя будет местность, где расположено жильё, состояние инфраструктуры, а также характеристики соседей.

Если покупатель не интересуется этими вещами, это ещё не означает недобросовестность и нечистоту намерений, но уже является поводом насторожиться, когда продажа осуществляется самостоятельно.

Мошенников могут выдать следующие действия:

  • чрезмерное внимание к ценностям в квартире;
  • подталкивание к поспешному заключению сделки;
  • настаивание на сомнительных условиях сделки и так далее.

Мошенники могут попытаться обманом выудить у продавца оригиналы документов. По этой причине нужно внимательно следить за ними в момент, когда потенциальный покупатель осматривает их.

Что нужно делать? Продавцам необходимо придерживаться нескольких правил, которые помогут избежать всевозможных проблем.

К числу таких правил можно отнести следующие:

  • сначала получить деньги при продаже квартиры, а затем передавать документы;
  • необходимо ознакомиться с каждой строчкой, с каждым условием заключаемых сделок и иных документов;
  • нельзя передавать деньги кому-либо без документального удостоверения факта передачи.

Такую же настороженность необходимо проявить при заключении посреднических соглашений по поводу реализации квартиры. Ведь в большинстве своём мошенники – это лица, на профессиональном уровне разбирающиеся в тонкостях дела.

Как оформить сделку?

Как безопасно провести сделку? Разумеется, основной гарантией продавца является заключаемая сделка. Лучше всего, чтобы её составляло доверенное лицо продавца – профессиональный юрист, а куплей-продажей занимался риелтор.

Но и в этом деле есть правила, которые позволяют избежать основных рисков:

  • документ необходимо внимательно изучать;
  • ни в коем случае нельзя соглашаться на сомнительные условия;
  • нельзя допускать приписок, зачёркиваний, исправлений в документе;
  • необходимо конкретно указать, в каком порядке будут разрешаться возможные споры.

Как правило, подобные соглашения заключаются в трёх экземплярах. Один из экземпляров остаётся у продавца.

Необходимо снять копии со всех документов, использованных и составленных при заключении сделки, в особенности документов, удостоверяющих личность покупателя, и сохранять их на будущее.

В случае возникновения проблем данный пакет документов будет гарантией продавца в законности его позиции.

Золотым правилом заключения сделок является нотариальное оформление договора. Необходимо обратиться нотариусу, который заверит соглашение, тем самым подтвердит законность правоотношений. К тому же, если что-то не так, то нотариус обязательно заметит это и предупредит стороны о возможной проблеме. Разумеется, и среди этой категории должностных лиц встречаются недобросовестные экземпляры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/riski-kvartiry.html

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Риски при продаже квартиры – как их избежать

Как проверить покупателя при продаже квартиры

Продажа квартиры – дело очень хлопотное и рисковое. Эта трудоёмкая процедура потребует много сил и времени. Большинство граждан обращают внимание только на стоимость надвижимости и процесс поиска покупателей.

Помимо этого есть другие важные моменты. Необходимо выполнять все действия согласно Законодательству.

Риски продавца при продаже квартиры бывают самые разные, поэтому лучше всего обращаться к опытным специалистам, чтобы не потерять свои деньги или жильё.

Возможные проблемы

При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:

  • невнимательностью;
  • наличием ошибок в документах
  • незнанием законов;
  • мошенническими действиями;
  • игнорированием услуг профессионалов.

Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:

  • проведения сделки;
  • передачи денег;
  • выполнения операций с документами;
  • продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
  • если квартира покупалась в рассрочку;
  • при проведении сделки с участием посредника.

Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.

В процессе заключения сделки возникают следующие риски:

  • неправильное составление договора, что делает его недействительным;
  • невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
  • фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
  • участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.

Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:

  • Внимательно изучать все документы перед подписанием.
  • Не передавать бумаги другим лицам.
  • Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.

Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:

  • посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
  • может скрыться с полученными деньгами.

Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.

При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.

Настоящий покупатель заинтересуется:

  • владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
  • панорамами из окна;
  • личностями соседей;
  • инфраструктурой района;
  • габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.

Если действует мошенник, его будут интересовать:

  • имущество, которое находится в квартире;
  • он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
  • не будет интересоваться документами.

Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.

Как оценить стоимость квартиры

Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:

  • экспертная профессиональная оценка;
  • мониторинг.

В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.

Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.

Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.

Оформление документов

Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:

  • актов передачи жилья;
  • расписок о получении денег;
  • текста договора.

В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.

При обращении в риэлторское агентство, нельзя оставлять там оригиналы документов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Передача денег

Возможные риски в момент продажи:

  1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
  2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
  3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

При наличном способе передачи денег необходимо:

  • делать это в безопасном месте;
  • проверить подлинность купюр;
  • документальное подтверждение.
  • через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

Способы продажи недвижимости

Существует несколько вариантов оформления продажи жилья на вторичном рынке:

  • ипотека;
  • рассрочка;
  • переуступка прав;
  • материнский капитал;
  • по доверенности;
  • по договору дарения.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, документы должны быть оформлены в соответствии с законом. Согласовывается такая сделка в банковском учреждении.

Возможные риски:

  • Банк вправе отобрать квартиру, если факт продажи жилья является основанием для расторжения договора.
  • Кредит может по-прежнему остаться на продавце, несмотря на передачу всех прав.
  • Возможен отказ со стороны банка в переоформлении ипотечного договора на покупателя.

Рассрочка предоставляется в трёх вариантах:

  • Сначала вносится задаток, потом выплачивается остаточная сумма по схеме.
  • Начисляются ежемесячные проценты.
  • Выплаты делаются в несколько этапов согласно договору.

В соглашении указываются периоды дальнейших выплат. Покупатель может перепродать квартиру другому лицу и не выплачивать деньги. Стоит отметить в договоре невозможность отчуждения жилья, пока его полная стоимость не будет выплачена.

Переуступка прав означает обмен квартиры на иное имущество, полное погашение задолженностей. Должны быть прописаны суммы доплат, все обязательства, возможные последствия при невыполнении составленного соглашения.

Возможно возникновение проблем:

  • покупатель не делает доплату;
  • невыполнение им назначенных обязательств;
  • перепродажа квартиры третьим лицам.

Продажа по генеральной доверенности. Бывают ситуации, при которых владелец недвижимости находится далеко и не может сам участвовать в сделке. Оформляется генеральная доверенность на надёжного человека:

  • близкого родственника;
  • юриста;
  • риэлтерское агентство.

Такой вариант может стать поводом для мошенничества. Посредник устанавливает завышенную цену, часть средств присваивает себе. Важно правильно составить доверенность, предварительно получив консультацию специалиста.

Продажа квартиры с использованием жилищного сертификата осуществляется при выплате денег третьими лицами. Необходимо убедиться в подлинности этого документа. Обязательно в соглашении прописывается, что часть денег выплачивается по сертификату. Остальную часть вносит покупатель.

Согласно договору дарения происходит безвозмездная передача прав на жильё. На деле это может осуществляться за деньги. Такой вариант очень часто используют мошенники. Не нужно соглашаться на этот способ. Отменить сделку можно будет только по решению суда и при наличии особых оснований.

Сделка с привлечением третьих лиц бывает сорвана при неисполнении ими своих обязательств. Если покупатель не предоставляет вовремя необходимые документы, средства не перечисляются продавцу. Возможно наличие фальшивых документов.

Техника безопасности продажи

Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.

Необходимо придерживаться следующих правил:

  • сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
  • внимательно прочитать каждую строку договора;
  • изучить условия сделки;

Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.

Чтобы избежать основных рисков, надо:

  • проявлять внимательность;
  • не соглашаться на сомнительные предложения;
  • не допускать ошибок и исправлений в договоре;
  • обязательно указать способы разрешения возможных споров.

Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.

Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.

Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/riski-pri-prodazhe-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.