Как проверить подлинность документов на квартиру

Содержание

Как проверить квартиру перед покупкой – определяем юридическую чистоту

Как проверить подлинность документов на квартиру

Квартирные аферисты во многом напоминают вредоносных  термитов: они заводятся и обитают на территории рынка жилья, планомерно  изъедая его изнутри и  нанося существенный урон всей его безопасности.

Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание приобрести себе жильё, необходимо, на время сделки, превратиться в опытного детектива и провести тщательную проверку предстоящей сделки.

Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите достаточное количество свободного времени и, засучив рукава, погрузитесь в «увлекательный мир» документации.

Несмотря на то, что именно агентство недвижимости, в которое Вы заблаговременно обратились, должно заниматься мониторингом необходимых документов, всё же и покупателю следует знать: как проверить квартиру перед покупкой. И, вообще, «осведомлён – значит вооружён». Не забывайте об этом!

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».

Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?

По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!

Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zakon/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiryi-pered-pokupkoy

Как проверить подлинность документов на квартиру

Как проверить подлинность документов на квартиру
Как проверить подлинность документов на квартиру

В интернете много статьей на тему: как проверить “чистоту” квартиры. Авторы перепечатывают друг у друга списки проверяемых документов. Но никто из них не пишет, как проверяется подлинность предоставленных документов.

Мошенники, занимающиеся афёрами в сфере недвижимости, знают, какие документы должны быть на руках. Соответственно они могут изготовить “липу”. Качество подделки будет зависеть от усердия мошенников, поэтому стоит знать, как выявить обман.

1. Проверка выписки из ЕГРН

Недавно я столкнулся с “липовой” выпиской из ЕГРН, которая была заказана через риэлторские “каналы”.

Проверить подлинность данной выписки я смог на специальном сервисе: “Сервис проверки выписок из ЕГРН”. Этот сервис работает на сайте Росреестра по Москве http://www.mosregistr.ru. К сожалению сайт не всегда работает чётко, как и главный сайт Росреестра.

Введя дату выдачи выписки, её номер, кадастровый номер объекта, вы получите сведения о том, осуществлялась ли выдача данной конкретной выписки.

Рекомендация! Получайте выписку самостоятельно, без помощи посредников. В случае судебного разбирательства по квартире, будет иметь огромное значение, получили ли вы выписку законным способом.

2. Проверка свидетельства о государственной регистрации права

Сейчас оно не выдаётся, однако, на руках у граждан находится огромное количество свидетельств выданных ранее.

Всегда просите предъявить вам оригинал данного документа.

Бланки свидетельств менялись достаточно часто, а в 2015 году свидетельства вообще начали выдаваться на белом листе.

Я не буду писать о том, что свидетельство должно содержать вкрапления разноцветных нитей или водяные знаки, хочу лишь отметить, что до момента передачи каких либо денег или подписания юридически значимых документов, стоит заказать самостоятельно выписку из ЕГРН и проверить соответствие данных о собственнике и недвижимости указанных в егрн и в свидетельстве. Это будет лучшая проверка данного документа.

3. Проверка нотариально удостоверенных документов

Законодательство о нотариате запрещает разглашать нотариусам, и.о. и помощникам нотариусов, сведений о нотариальных действиях.

Однако, получить ответ относительно факта совершения нотариального действия, если у вас есть, допустим, данные нотариального действия, вполне возможно.

В безусловном порядке можно получить у нотариуса сведения при наличии лица совершившего нот. действие. Поэтому если вам предъявили: нотариально удостоверенной договор, согласие, брачный контракт и т.д., рекомендую вам обратиться к нотариусу, удостоверившему данные документы, совместно с лицом владеющим этими документами.

Также существует реестр доверенностей http://reestr-dover.ru. Где всегда можно проверить отмену доверенности или факт её удостоверения.

4. Проверка правоустанавливающего документа, договора купли-продажи, акта и расписки

Рассмотрим в качестве примера представленный вам договор купли-продажи. Данный документ будет напечатан, в конце подписан продавцом и покупателем, также содержит штамп, печать, подпись регистратора, отметку о регистрации права собственности и регистрационный номер записи.

В 2013 году отменили регистрацию самого договора купли-продажи квартиры, на договорах до этой даты должно стоять две печати, одна о регистрации сделки, другая о регистрации права собственности.

Важно, договор купли-продажи нежилого помещения никогда не подлежал регистрации, поэтому на таких договорах ставилась только одна печать.

Естественно, что подлинность подписи сторон и сам штамп проверить простому обывателю достаточно сложно, поэтому рекомендую:

1) заказать самостоятельно выписку из ЕГРН, для проверки наличия у лица называющего себя собственником действительных прав на недвижимость;

2) заказать дубликат договора купли-продажи в Росреестре, это может сделать только собственник, поэтому нужно совместно с ним обратиться в МФЦ для заказа данного документа, если у вас есть сомнения относительно его подлинности.

5. Выписка из домовой книги и справка об отсутствии долгов

Рекомендую присутствовать при получении данных документов собственником в уполномоченных организациях. Это позволит избежать подлога.

Данные документы выдаются в момент обращения. Если они будут получены при вас, вопроса об их подлинности не возникнет.

О том, как проверить паспорт на подлинность читайте в этой статье – “Как распознать “липовый” паспорт при покупке квартиры”.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravonadom/kak-proverit-podlinnost-dokumentov-na-kvartiru-5cee35aef0905500af1ea339

Проверка юридической чистоты квартиры: Инструкция проверки документов при покупке

Как проверить подлинность документов на квартиру

При покупке квартиры существует большой риск попасться на удочку не совсем честных продавцов. Поэтому лучше заранее провести всестороннюю проверку недвижимости и владельца.

Юридическая чистота: что это за термин?

Юридическая чистота — это идеальное состояние недвижимости в юридическом плане, которое исключает переход прав собственности от старого владельца к любому другому лицу после завершения сделки. 

Использоваться термин стал не так давно. Это связано с тем, что на вторичном рынке появилось очень много мошенников, поэтому проверка юридической чистоты стала практически неотъемлемой частью перед покупкой.

Юридическую чистоту сделки можно проверить с помощью юриста, а также самостоятельно. Иногда покупатели прибегают к помощи специальных агентств, которые за 3-7 дней проводят всестороннюю проверку, но берут за это немалые деньги. Ниже, описано, как можно самостоятельно проверить квартиру на чистоту быстро и с минимальными затратами.

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

Все документы, на взгляд неопытного человека, могут быть оформлены без нарушений. Но на самом деле существует множество нюансов, в результате которых сделка может быть признана недействительной, либо покупателю придется вернуть реальному собственнику квартиру без какой-либо компенсации. Также на часть жилья могут претендовать посторонние люди.

Часто на жилье или его часть претендуют несовершеннолетние дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы или на армейской службе. 

Сделки признаются в основном недействительными, если проводятся по доверенности или в роли продавца выступают люди с психическими отклонениями, алкогольной и наркотической зависимостью.

Незаконная перепланировка также может стать причиной признания покупки незаконной. Поэтому нужно заранее проверить все сведения, касающиеся как жилья, так и продавца.

Найти объект

Юридическая проверка квартиры при покупке: на что обратить внимание?

Рассмотрим основные аспекты, на которые нужно обратить внимание в первую очередь.

Дешевая стоимость квартиры

Низкая цена делает жилье очень привлекательным для покупателя. Но на самом деле это должно насторожить, поскольку от недвижимости желают избавиться как можно быстрее. 

Следует сначала расспросить продавца по поводу цены, а затем проверить, нет ли наследников, либо других лиц, претендующих на объект недвижимости. То есть выяснить причины скорой продажи.

Единственным вариантом может быть срочный переезд или выезд за границу, но встречается он не так часто, тем более, что продавец может об этом соврать.

Устраиваем опрос продавцу

Продавцу, обязательно нужно задать следующие вопросы:

  1. Сколько собственников у недвижимости?
  2. Почему решено продать жилье?
  3. Когда была куплена квартира и при каких обстоятельствах?
  4. Была ли квартира предметом судебных разбирательств?

Список вопросов можно дополнить, но самое главное — это отследить реакцию продавца на них, проверить, насколько четко хозяин помнит все события, связанные с недвижимым имуществом. Если он путается, постоянно что-то забывает, невнятно рассказывает — лучше отказаться от сделки. 

Можно проверить совпадения рассказа со сведениями, указанными в документации.

Проверка паспорта и документов на квартиру

У владельца жилья нужно потребовать ксерокопии и оригиналы правоустанавливающих документов, а также паспорт объекта. Возможные документы, на основании которых возникло право собственности:

  • договор мены;
  • договор купли-продажи;
  • решение суда о получении права собственности;
  • свидетельство о вступлении в наследство, регистрации прав собственности.

Все документы должны быть аккуратно оформленными, без исправлений, потертостей, замазываний корректором. Напечатаны они обычно на плотной бумаге с водяными знаками, изображением герба. Заверяются документы печатями и подписями всех сторон. В них вписываются реквизиты паспорта собственника жилья. Стоит внимательно сверить данные.

К проверке документации лучше подключить опытного юриста, а вот доверять сотрудниками риелторского агентства не стоит, они могут быть заинтересованы в проведении мошеннической сделки.

Выписка ЕГРН

В расширенной выписке ЕГРН содержатся все сведения о недвижимости и ее владельцах:

  • размеры квартиры;
  • месторасположение;
  • кадастровую стоимость;
  • паспортные данные всех владельцев;
  • даты и частоту перепродажи жилья (если это происходит слишком часто, значит, квартира проблемная);
  • наличие долей других владельцев;
  • наличие арестов, ограничений на продажу, других видов обременений.

Это наиболее информативный документ, который можно заполучить даже без согласия продавца. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем партале.

Стоит обратить внимание на то, что если с момента последней передачи прав собственности прошло менее трех лет, то сделка может быть признана судом недействительной в течение этого срока.

Сведения обо всех владельцах жилья

Следует обратить внимание, имеются ли среди собственников:

  • дети до 18 лет;
  • дети-инвалиды;
  • недееспособные граждане.

Наличие всех обозначенных категорий значительно усложнит проведение сделки, поскольку снять их с регистрации практически невозможно и они в первую очередь претендуют на жилье, если оно продано незаконно. Без разрешения органов опеки и попечительства продажа объектов недвижимости не проводится.

Также нужно выяснить, действительно ли продавец — законный владелец жилья или просто представитель (доверенное лицо). Рекомендуется поговорить именно с собственником, поскольку доверенность может быть фальшивой.

Если не удается побеседовать с владельцем, то нужно обратиться к нотариусу, которым был выписан документ. Но также нужно посоветоваться с другим юристом, поскольку нотариусы тоже бывают вовлечены в преступные схемы.

Но лучше не рисковать и попросту отказаться от сделки.

Еще один важный вопрос состоит в том, состоит ли продавец в браке. Без разрешения второго супруга операции с недвижимостью проводить нельзя. Отметки в паспорте о браке может не быть, поскольку при утере выдается новый документ без штампов.

Споры по квартире

Наличие судебных споров по жилью можно проверить на офсайте районного суда, который обслуживает адрес, где находится квартира. В запросах нужно указывать ФИО нынешнего владельца, а также предыдущих.

Также можно проверить, участвовал ли продавец в разделе имущества, признавался ли временно или постоянно недееспособным. Но информацию нужно добывать на офсайтах судебных органов, где был зарегистрирован человек.

Арбитражный суд, банкротство

В базе данных исполнительных производств города, где зарегистрирован владелец жилья, можно посмотреть, не заведено ли на него дело. Также надо выяснить, не является ли он банкротом, должником по алиментам. Если даже на супруга продавца открыто дело о банкротстве, то от сделки следует отказаться. Жилье всегда может быть конфисковано в пользу государства или того, кому должен ответчик.

Выписка из домовой книги, обходной лист

Выписку из домовой книги необходимо получить непосредственно перед покупкой. В идеале в жилье не должен быть прописан никто. Иногда до совершения сделки в помещении остаются зарегистрированные жильцы, но в договоре или акте передачи оговаривается, в какие сроки они выпишутся.

Не стоит покупать квартиру, если прописанными остаются дети, обычно снять их с регистрации практически нереально, даже через суд.

Обходной лист (выписка с лицевых счетов) докажет, что у продавца нет долгов по коммунальным платежам, квартплате. Покупатель должен заранее узнать обо всех услугах, которые оказываются для данного домовладения. Задолженности могут быть не только по свету, газу, воде, но и пользованию домофоном, уборке подъезда и т. д.

Согласие супруга на продажу

Продавцы, состоящие в официальном браке, должны предоставить согласие второго супруга, заверенное нотариусом. Он должен при этом находиться в здравом уме и быть дееспособным. Для недееспособных назначаются опекуны, и именно они подписывают согласие на продажу.

Для продажи квартиры, купленной (полученной другим путем) мужем или женой до брака согласие не нужно.

Оценка полученной информации

Выводы, которые должен сделать потенциальный покупатель из проверки:

  1. Если квартира была куплена, получена в наследство меньше трех лет назад, то лучше сделку не проводить. Не истек срок исковой давности, могут объявиться наследники.
  2. При малейших сомнениях в подлинности документов, странном поведении продавца, недоговорках и вранье покупать недвижимость не рекомендуется.
  3. Наличие маленьких детей, подростков и недееспособных лиц значительно осложняет продажу, поэтому к делу надо подключить опытного юриста, либо отказаться от покупки, чтобы в дальнейшем не отдать часть жилья чужим людям.
  4. Участие продавца, а также его супруга в любых судебных разбирательствах должно способствовать отказу от приобретения проблемного жилья.

Найти объект

Как проверить квартиру, заказав ЕГРН онлайн из Росреестра

Наиболее быстрый и надежный вариант сверить данные и увидеть наложенные на недвижимость обременения — это заказать расширенную выписку из ЕГРН на нашем сайте. Мы предоставляем документы, заверенные цифровой подписью, которые выдаются Росреестром.

Инструкция для получения выписки

1. На сайте находим вкладку “Услуги”.

2. Из перечня документов выбираем заказ выписки ЕГРН.

3. В поле подачи заявки вписываем точный адрес квартиры, либо кадастровый номер, который должен предоставить продавец.

4. Отмечаем в пустых окошках галочками нужную информацию. Нам понадобится сама выписка ЕГРН, а также сведения о переходе прав собственности. В нижнем пустом поле вписываем электронный адрес и заказываем справку. Далее ее нужно будет оплатить картой или одним из электронных кошельков.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Источник: https://EGRNka.ru/info/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Проверка подлинности документов при покупке квартиры | Адвокат Белякова Инна

Как проверить подлинность документов на квартиру

Как проверить подлинность документов при покупке квартиры?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

При покупке квартиры не ставится под сомнение тот факт, что необходимо проверить документы, предоставляемые продавцом – от этого зависит, насколько законной будет сделка.

Документам нужно уделить особое внимание, ведь в случае, если владелец предъявит поддельные бумаги, сделку будет легко оспорить, а покупатель может лишиться и денег, и недвижимости – такие случаи сегодня происходят сплошь и рядом.

Но, допустим, продавец предоставил все необходимые документы, которые выглядят настоящими. Но как покупателю убедиться их подлинности?

В данной статье мы расскажем, как проверить подлинность документов при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

Сегодня все наслышаны о мошенничествах, связанных с недвижимостью, и обман покупателей в сделках купли-продажи занимает немалый процент от всех случаев.

Сценарии могут быть самыми различными: недвижимость продает лицо, которое не имеет на это права (не является владельцем), квартира находится под арестом или является залогом по кредиту, квартира приватизирована с нарушениями, недвижимость находится в общей собственности, но не получено разрешение от других собственников, продается квартира совсем не та, что указана в договоре и т.д. Но объединяет все эти случаи одно: избежать обмана, а значит и потери денег, можно, если покупатель вовремя и грамотно проверит все документы, предоставляемые продавцом.

Важность проверки документов на этапе подготовки сделки купли-продажи трудно переоценить. Это дает возможность не только убедиться в том, что продавец тот, за кого себя выдает, и он имеет необходимые полномочия для совершения сделки, но и проверить так называемую «юридическую чистоту» объекта недвижимого имущества.

Процедура включает проверку целого ряда сведений, касающихся самого объекта, его истории, собственников, интересов третьих лиц и других факторов, непосредственно влияющих на возможность совершения сделки и ее законность.

Учитывая высокую стоимость квартир и существующие риски стать жертвой мошенников, можно утверждать, что проверке документов при оформлении сделок с недвижимостью следует уделять самое пристальное внимание.

Существует перечень документов, которые должен предоставлять продавец (а если он не предоставляет, покупатель имеет право потребовать их предъявить), и которые должны быть проверены перед подписанием договора купли-продажи. Вот они:

первый документ, позволяющий идентифицировать личность продавца. Паспорт при заключении договора не может быть заменен другим документом.

Он должен соответствовать установленному в стране образцу, не иметь видимых повреждений, следов внесения несанкционированных изменений, правок и т.д.

Проверить реальность сведений, указанных в паспорте, можно с помощью запроса в региональное отделение МВД (обычно это районные или центральные отделения полиции);

2. Доверенность, подтверждающая право представлять интересы владельца

если хозяин квартиры участвует в сделке не лично, а через своего представителя, тот должен иметь нотариально оформленную доверенность с указанным сроком действия и перечнем действий, которые он может выполнять. Проверить подлинность доверенности можно по ее реквизитам через электронный реестр доверенностей, доступный в интернете. Если сведений о предъявленной доверенности там нет, сделку совершать нельзя;

3. Правоустанавливающие документы на недвижимость

свидетельство о государственной регистрации, оформленное на имя владельца квартиры (выдавались до 15 июля 2016 года), а также другие документы – предыдущий правоустанавливающий документ (договоры  купли-продажи, мены, дарения, бесплатной передачи в собственность; свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Для проверки действительности права собственности продавца и правоустанавливающих документов достаточно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

При этом если в простой выписке есть только сведения о том, кто является собственником конкретной квартиры, то расширенная выписка содержит намного больше информации о недвижимости: начиная с первой операции с ней и до текущего момента. Таким образом, сразу можно проверить историю квартиры и обнаружить возможные проблемы.

Выписку из ЕГРН обязан предоставлять собственник квартиры, поскольку она является на сегодняшний день единственным подтверждением существования и действительности его права собственности, но лучше перестраховаться и получить ее самому.

4. Выписка из домовой книги Данный документ показывает, кто на данный момент зарегистрирован на конкретной жилплощади.

Для заключения сделки купли-продажи квартиры все предыдущие жильцы должны быть сняты с регистрации, поскольку в противном случае это может стать причиной для будущего оспаривания договора, если нарушены права третьих лиц.

Как и выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги продавец обязан предоставить сам. Получить ее можно в МФЦ по месту нахождения квартиры в течение пяти минут.

5. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам

Наличие большого долга за «коммуналку» может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Получить документ также можно в МФЦ или обратившись в управляющую компанию, ответственную за дом, в котором  расположено жилое помещение.

Справка из психоневрологического и наркологического диспансера

о том, что владелец не состоит на учете: не имеет проблем с психическим здоровьем и не злоупотребляет алкогольными и наркотическими веществами. То обстоятельство, что продавец на момент заключения сделки не отдавал себе отчет в совершаемых действиях, может стать причиной для оспаривания и признания недействительным договора.

Как видно, объем документов достаточно значительный, и процедура проверки их подлинности не всегда простая.

Потому для гарантии и ускорения процедуры рекомендуется доверить эту работу специалисту – адвокату по недвижимости.

Специалист с необходимым опытом сможет быстро удостовериться в подлинности предоставляемых документов, найти все несоответствия, а значит – обезопасить покупателя от различных рисков.

Заключение

Процедура покупки квартиры предусматривает проверку большого количества документов, предоставляемых продавцом. Однако чтобы убедиться в их подлинности, потребуется кропотливая работа и необходимые в таких случаях знания. Потому лучше доверить ее профессионалу – адвокату по недвижимости.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/proverka-podlinnosti-dokumentov-pri-pokupke-kvartiry/

Как проверить квартиру: проверяем юридическую чистоту недвижимости перед покупкой

Как проверить подлинность документов на квартиру

5172

2020-03-14

Для того чтобы сделка купли-продажи считалась законной, рекомендуется предварительно проверить документацию на квартиру. Предлагаемый материал поможет вам проверить квартиру или любой объект недвижимости на юридическую чистоту перед покупкой в 2020 году, определить, какие документы проверять.

Проверка юридической чистоты квартиры

проводится в несколько этапов. Процедура позволяет провести законную сделку купли-продажи жилого объекта, проводится поэтапно, помогает убедиться в подлинности документов, законности действий со стороны покупателя.

Способы проверки юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой осуществляется в несколько способов:

  1. Анализ правоустанавливающих документов — заказать выписку из ЕГРН .
  2. Ознакомление с историей недвижимого имущества.
  3. Убеждение в прохождении государственной регистрации.
  4. Детальное ознакомление с договором.
  5. Получить выписку из ЕГРН о переходе прав (узнать истории перехода прав)
  6. Проверка владельца.
  7. Проверка долевых владельцев, третьих лиц (если есть).
  8. Заказать комплексную проверку недвижимости от ведущих юристов.

Еще одним способом проверки юридической чистоты квартиры является ознакомление с планом дома. Эксперты рекомендуют покупателю узнать, проводились ли перепланировки и если такие были, то зарегистрированы они или нет.

Как самостоятельно проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Такую услугу, как проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, предлагают многие юридические компании. Но многие покупатели в целях экономии средств предпочитают сделать это самостоятельно.

Следует попросить продавца показать документы:

  1. паспорт (см. выше);
  2. правоустанавливающие документы. Отражают причину перехода прав собственности к нынешнему владельцу, например, договор купли-продажи или дарения;
  3. правоудостоверяющий документ. До 2020 г эту роль играло свидетельство о праве собственности, затем — выписка из ЕГРН;
  4. кадастровый паспорт на квартиру;
  5. выписка из БТИ. Отображает историю перехода прав собственности до 1998 г;
  6. справка по форме №9 («О регистрации»). Перечисляются прописанные и снятые с регистрации лица, обозначается степень их родства с собственником;
  7. справка по форме номер 7 («Характеристика жилого помещения»). Сообщаются площади помещений и высота потолка, строительные материалы и отделка, характеристика системы отопления и дата постройки. Важный документ, поскольку продавец или риэлтор часто преувеличивают площади отдельных помещений либо дезинформируют продавца относительно материала стен;
  8. справка по форме №12 («О снятии с регистрации некоторых категорий граждан»). В отличие от формы №9, приводятся данные о лицах, пребывающих в местах лишения свободы, проходящих службу в Вооруженных силах РФ по призыву, состоящих на стационарном лечении в психоневрологическом интернате. За такими гражданами сохраняется право прописаться в данной квартире, а соответственно и проживать в ней, даже если владелец поменялся;
  9. выписка из домовой книги. Также содержит информацию о зарегистрированных и снятых с учета жильцах. Выдают только собственнику в ЕРЦ;
  10. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  11. справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Подтверждает его дееспособность. В первую очередь ее стоит потребовать у продавца в глубоко пожилом возрасте. Полезно проверить подлинность документа в регистратуре упомянутых учреждений. Если сомнения остаются, проводят медосвидетельствование продавца;
  12. согласие супруги/супруга, если продавец состоит в браке. Обязательно заверяется нотариусом.

Планировку, изображенную в кадастровом паспорте, сверяют с фактической. При наличии расхождений от продавца требуют узаконить перепланировку, иначе новому владельцу грозит штраф. Полезно проверить при помощи официального сайта ФНС, не зарегистрировано ли по данному адресу юридическое лицо. Правда, большой проблемы это не представляет, поскольку отменить регистрацию не сложно.

Проверка владельца

Обязательно перед покупкой проверьте продавца, убедитесь в подлинности документов, в праве на собственность и узнайте есть ли долги у собственника, если у енго есть долги или судебные дела, то есть риск что после покупки ваш объект недвижимости арестуют судебные приставы.

Важно! Если продавец недееспособный, нужно не только ознакомиться с подтверждающими документами, но и побеседовать с соседями, они помогут подтвердить факт недееспособности собственника или попросить собственника предоставить справку подтверждающую дееспособность.

Если от имени хозяина квадратных метров действует доверенное лицо, убедитесь, что предъявленные им документы являются подлинными.

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

  • разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
  • статус участка – проверяется по выписке из ЕГРН. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
  • репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Станьте немного шпионом

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим.
Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Но если подходящие варианты (по цене, расположению и т.д.) не настолько модернизированы, застройщик в любом случае должен выкладывать на сайт информацию о ходе строительства. И чем чаще, тем лучше.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Как проверить новую квартиру перед покупкой

Если решили приобрести недвижимость, важно понимать, как проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы – первый собственник квадратных метров. Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту:

Источник: https://za-nas-zakon.ru/dolzhniku/kak-proverit-nedvizhimost-pri-pokupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.