Как проверить квартиру вторичку при покупке

Содержание

Осмотр квартиры перед покупкой: нюансы, которые не знают риэлторы

Как проверить квартиру вторичку при покупке

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке — как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и  риэлторами, я вывел основной ряд  действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Хитрости и приемы осмотра квартиры подробно рассматриваем в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

«Подводные камни» при покупке найдете в статье  11-ти рисках покупателя квартиры

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

О плюсах и минусах 1-го и последнего этажей читайте в квартира на первом этаже и квартира на последнем этаже

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье «Как купить квартиру с хорошими соседями«, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием,  в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Про плюсы и минусы вторички и новостройки читайте Что выбрать: вторичку или новострой

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Читайте и решайтесь: покупка квартиры с ремонтом и без

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — «хрущевки» или «брежневки«. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную перепланировку в 1-комнатной хрущевке можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается перепланировки 2-комнатной хрущевки. Главное, что при этом надо знать, так это правила перепланировки в квартире и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

Для подкованности, прочтите статью про 6-ть правил выбора квартиры своей мечты.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/pokupka-kvartiryi-v-habarovske-osmotr.html

Покупка квартиры на вторичном рынке – 2020: как проверить чистоту сделки

Как проверить квартиру вторичку при покупке

10 июля 2020, в 09:09

Приобрести жилье и не наделать глупостей – это мастерство. При низких финансовых возможностях покупатели часто обращают внимание на вторичку. Как купить вторичное жилье – минимизировать риски и проверить чистоту сделки, соблюдая пошаговую инструкцию по покупке на вторичном рынке – давайте обсудим.

Вторичный рынок жилья

Вторичка это огромный массив предложений. Она не хуже новых квартир, а порой лучше по планировке, качеству материалов и удобству инфраструктуры.

Наглядно из таблицы видна тенденция на цены по вторичному рынку жилья по данным Росстата за последние полных 3 года по всей России.

Тип квартиры2016 цена за кв. метр2017 за кв/метр2018 кв/м, цена
Низкое качество45 тысяч42 486 т.р47 тысяч
Среднее49 359 т.р48 159 т.р51 157 т.р
Улучшенной планировки59 051 т.р57 673 т.р59 248 т.р
Элит класса75 200 т.р75 032 т.р78 245 т.р

Если человек купил квартиру в новостройке и через месяц решил ее продать, то его предложение будет характеризоваться как продажа вторички. На качество жилья данный срок никак не влияет.

По ценам жилье делится на экономичное, обычное, улучшенной планировки и премиум-класса.

Покупают вторичку:

1. Выгодное вложение средств

Как не странно, но есть люди, которые берут квартиру в ипотеку, сдают ее, умудряются отбить ипотеку полностью на деньги арендатора и еще заработать. Зависит от города и цен на квартиры. В последние годы цены падают на съемное жилье, а не растут, хотя, может быть, мы анализировали не все города нашей родины. Нужен анализ и планирование.

2. Приобретение для себя, семьи по определенным параметрам

3. Ограниченный бюджет

4. Покупка с использованием маткапитала и социальных сертификатов от государства

Инструкция по покупке вторичного жилья

Первым делом покупатель решает  – перебирать варианты самостоятельно, рассматривать объявления, выезжать на адреса либо поручит монотонную деятельность агентству или риэлтору.

Что ждет при самостоятельном поиске:

• поиск ресурсов информации и мониторинг лотов;

• походы по жилым массивам с целью поиска частных объявлений на домах, подъездах, остановках;

• распространение информации по соцсетям, знакомым, родственникам и т.д.

Договор с риэлтором, фирмой:

• человек делегирует рутину,получает доступ к обширной базе недвижимости;

• необходимо платить комиссионные от 1 до 10 процентов;

• контактировать со специалистом;

• доверять ему.

Прежде чем, обратиться к риэлтору, следует посмотреть отзывы в интернете, попросить рекомендации, посетить офис и сделать выводы об уровне компетентности.

Основные этапы

1. Взвесить возможности, определиться на какую сумму будет заключаться сделка, какая форма оплаты доступна (есть наличка, сертификаты, материнский капитал, кредит, ипотека, обмен и другое)

2. Очертить критерии поиска (район, площадь помещения, сумма, характеристики жилья и тд.)

3. Решить заниматься поиском предложений самостоятельно или привлекать наемных спецов по договору

4. При окончательном выборе квартиры провести проверку чистоты сделки, продавца, самой квартиры

5. Согласование условий купли-продажи, параметров оплаты, оформления и заселения

6. Индивидуальные нюансы в случаях привлечения заемных средств от государства или банков

7. Подготовка договора с проработкой всех пунктов

8. Расчеты и выполнение условий “продавец-покупатель”

9. Регистрация права нового собственника в Росреестре, МФЦ

10. Получение оформленных и зарегистрированных документов, юридический переход собственности, передача ключей

11. Последние штрихи сделки (переезд, выписка, прописка, поиск квартиросъемщика и т.д)

Поэтому для индивидуальной проработки вашего вопроса обращаться за консультацией или комментарием.

Нюансы самостоятельного поиска и привлечения риэлтора

Лучше воспользоваться услугами на этапе проверки жилья либо услугами юриста на стадии оформления и юридического сопровождения.

Ставки действуют при первоначальном взносе от 30 %, не учитывая особые условия (зарплатный банк, работник бюджетной сферы и т.д) Без страхования жизни – ставка выше. Конкретные ставки под ваши условия уточняйте в банке.

Газпромбанк – 7.8% ВТБ, Возрождение, Ак Барс – 7.9-8% Росбанк – 8.39% Открытие, ДОМ РФ – 8.4% Россельхоз – 8.5% Сбербанк – 8.7% Райффазен – 8.3 и выше Уралсиб – 8.99% ПСБ, Юникредит, Альфа – 8.

9-9%

Остальные учреждения – проценты выше.

Осмотр квартиры и инфраструктуры

Чем ближе расположение городской инфраструктуры, объектов первой необходимости (школы, больницы, детсады), тем цена выше. Наличие заводов, фабрик, близлежащих автомагистралей, аэропортов, полигонов также влияет на цену, но в меньшую сторону.

На этом этапе главное не очаровываться ценой или условиями, площадью помещения, а размеренно проанализировать объект как он есть. Без субъективных вмешательств.

На что обратить внимание при посещении помещения:

– двор и прилегающая территория, подъезд (в зависимости от требований)

– сырость и этажность

– теневая или солнечная сторона

– посмотреть качество стен в ванной комнате и уборной, там при сыром помещении лучше видны изъяны и чувствуется затхлость

– посмотреть состояние труб и канализации

– поспрашивать про систему отопления в зимний период

– оценить перечень затрат на ремонт

Если квартира совсем в непрезентабельном виде, то воспользуйтесь таким рычагом для большего снижения цены.

Все выявленные недостатки могут быть оговорены на месте, что станет поводом для существенного снижения цены или иных уступок со стороны продавца.

Как правило, продающий, изначально, ставит цену на 15-25 % выше, чем готов отдать. Чтобы были рамки для уступок и торга, это негласное правило любого рынка. От продуктового до тендерного.

Проверка квартиры по документам

Самое элементарное – проверить паспорт продавца и сверить данные с информацией, указанной в правоустанавливающих документах.  Выяснить единоличный ли владелец перед ним или жилье в долевой собственности, что требует согласие либо отказ остальных участников.

Потом посмотреть техническую документацию, кадастровый паспорт и техплан. Обязательно попросить предоставить информацию о приписанных в квартире лицах, есть ли среди них недееспособные, лица на попечительстве, несовершеннолетние дети.

Узнать об обременениях через сервисы ФСИН, банкротные ресурсы, АСВ торги. Выяснить есть ли долги за коммунальные платежи или капитальный ремонт. Хотя для нового собственника долги ЖКХ не столь важны, но и хорошего мало.

Когда к помещению и владельцу вопросов больше не осталось, наступает момент предварительных договоренностей и задатка. Осмотрите несколько вариантов, сравните, а потом принимайте решение. Задаток вернуть не удастся.

Соглашение о задатке заключается в простой форме, без сложностей.

Задаток бывает в форме аванса, предоплаты или показателя серьезности договоренностей. Условия в случае нарушения сторонами прописываются по обоюдному согласию. Отчего будет зависеть, вернется ли кому-то денежная сумма и в каком размере при отказе от обязательств.

Какие документы проверять

Нынешний хозяин или его доверенное лицо обязаны подтвердить, что квартира принадлежит на правах собственности, предоставив правоподтверждающие документы:

  • Свидетельство о праве или выписка из ЕГРН
  • Первичные документы (наследственные, купля-продажа, дарственная, обмен и т.д.)
  • Паспорт собственника
  • Справка о составе семьи ( кто был прописан ранее, кто выписался или нет в настоящее время)

Вести диалог имеет смысл только с собственником квартиры, который имеет законное право распоряжаться ей. Либо с представителем по нотариальной доверенности. Подробнее о доверенности здесь.

Моменты, которые касаются выписки из ЕГРН:

1. Выписка должна быть свежая,  полученная не более чем за 10 дней до совершения сделки. Сейчас получить ее не составляет проблем, хоть каждый день. Сделать это может и сам приобретатель.

2. В некоторых случаях лучше запросить расширенную выписку ЕГРН, для полного представления о ритмах, которые происходила за все время с квартирой (получить имеем право собственник)

3. В выписке не должно быть обременений, иначе процедура купли-продажи затормозится до прояснения вопросов

4. Данные в ЕГРН должны дублировать личные данные собственника

5. Выписка хороша еще тем, что позволяет узнать совершались ли манипуляции в строительной части квартиры, реконструкции и перепланировка. Так как если будут отличия, то узаконивать придется покупателю.

Продавец действует по доверенности

Обе стороны будущего договора купли-продажи вправе действовать через представителя, при этом составляется нотариальная доверенность.

При ознакомлении с доверенностью обратить внимание на:

– данные паспорта прописаны верно

– присутствует весь список, необходимый для осуществления сделки

– актуальный срок действия

– нотариус, подтверждавший документ не липовый ( есть номер, удостоверение)

В любом случае, при серьезных намерениях купить квартиру лучше настоять и встретиться с владельцем. Убедиться лично в его желании продавать собственность.

Справка о наличии задолженностей по квартире

Покупатель желает получить в собственность помещение, но без долговых обременений. Поэтому наличие долгов по ЖКХ или капитальному ремонту сделку не красит.

Вы вправе попросить продавца предоставить квитанции об оплате или узнать о состоянии задолженностей в ЖКХ, УК. Если же покупатель не против оплатить долг самостоятельно, как новый владелец вторичного жилья, то продавец может снизить на сумму долга стоимость квартиры.

Стадия заключения договора и оформления в Росреестре

После проверок чистоты квартиры, обсуждения условий, способа расчета, необходимо закрепить достигнутые договоренности в письменном виде.

За образец берется типовой документ и переделывается под свои потребности с соблюдение юридических норм. Либо юрист составляет новый договор купли-продажи. Обращаться ли к нотариусу для удостоверения сделки – ваш выбор. При покупке квартиры, находящейся в индивидуальной собственности, привлекать нотариуса необязательно.

Продавец иногда предоставляет свой вариант договора, подписывать его стоит после тщательного изучения с юристом.

Ставить подпись в договоре следует только после того, как достигнута точка согласия по существенным пунктам и деталям.

После подписания договора стороны сами подают документы на перерегистрацию либо через представителей. Госпошлина оставит две тысячи рублей. По срокам процесс занимает до 2 недель, в зависимости от способа подачи документов.

По готовности документов, внесения сведений в реестр, новый владелец квартиры получает выписку. И становится полноправным владельцем. Теперь он способен распоряжаться купленной недвижимостью по своему разумению, прописывать в квартиры лиц, дарить ее, завещать, брать под нее кредит и так далее.

В 2020 году ставка по ипотеке на новостройку для нельготных категорий граждан пока на уровне 11-12 %. В любом случае покупка на вторичном рынке бывает выгоднее. Есть и предложение по госипотеке от 6.5%, до конца года действовать будет, а там может и продлят.

Какие налоговые вычеты при покупке квартиры существуют?При приобретении квартиры покупатель может рассчитывать на 3 налоговых вычета. 1. Имущественный вычет – вернуть 13 % от суммы квартиры (не более 2 миллионов сумма на которую положен возврат) 2.

Для ипотечников можно вернуть 13 % от суммы заплаченных процентов. 3. Возврат страховых взносов (сумма небольшая, 13 % максимум от 120 т.р)

Получать вычету получится тем у кого официальные доходы, с которых платятся налоги.

Невыплаченная сумма переносится на следующий год до погашения.

При условии, что все пункты выполнены, шанс получить проблемы после завершения сделки стремится к нулю. Этапы проверки жилья, обсуждения условия оплаты, заключения договора – самые муторные и незащищенные от мошенников. Поэтому безопаснее пользоваться услугами юристов, специальных фирм или быть бдительнее.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/nedvizhimost-i-zhkh/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке: проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Как проверить квартиру вторичку при покупке

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Операции с недвижимостью сопряжены с финансовыми рисками. Если их не учитывать, покупатель может потерять деньги и жилье. Снизить риски поможет проверка юридической чистоты объекта недвижимости. О ней важно знать, даже если вы пользуетесь услугами риелтора, поскольку действия специалиста также нужно проверить.

Новостройки и квартиры в новостройках

Читать нас в Яндекс.Новостях

Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности.

Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы.

Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.

Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.

Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:

  1. Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
  2. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
  3. Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
  4. Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).

Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.

Документы для проверки

Перед тем как передавать задаток продавцу, нужно выяснить следующее:

  • когда построен дом;
  • кто прописан в квартире;
  • обладает ли продавец правом на продажу квартиры;
  • есть ли у продавца полный пакет документов для заключения сделки.

Остановимся подробнее на документах, которые нужно проверить.

Документы, удостоверяющие личность собственника

Чтобы убедиться, что человек, который выступает в роли продавца, действительно собственник квартиры, нужно проверить его паспорт. В нем не должно быть опечаток и исправлений. Если есть признаки того, что фотографию вырезали, вклеивали новую, есть повреждения на ламинирующем покрытии, значит паспорт поддельный. Подлинность документа можно проверить онлайн в сервисе ГУ ВМ МВД РФ.

Разница в ФИО в документах на квартиру и в паспорте может быть из-за того, что продавец сменил фамилию. В таком случае нужно запросить у него документы, которые подтвердят этот факт. Это может быть свидетельство о заключении брака или документ о смене фамилии. Предыдущая фамилия продавца должна совпадать с данными в документах на квартиру.

Бумаги правоустанавливающего характера

Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.

Если продавец может предоставить только договор найма и утверждает, что он подтверждает право собственности, не стоит ему верить. Это значит, что квартира не в собственности.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:

  • метраж;
  • местонахождение;
  • количество комнат;
  • ФИО и права собственников;
  • наличие обременений.

Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.

Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке.

Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей.

Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.

Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.

Выписку из ЕГРН можно запросить у продавца или заказать онлайн на сайте Росреестра. Сведения о жилье фиксируются в реестре с 1998 года.

Согласие супруга

Согласие супруга продавца потребуется, если квартира приобреталась в браке по возмездной сделке. Согласно статье 34 СК РФ, в этом случае недвижимость — совместно нажитое имущество. Согласие супруга продавца должно быть заверено у нотариуса. Если этого документа не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица.

Согласие супруга не потребуется, если квартира была получена продавцом по дарственной или по наследству.

Справка о погашении ипотеки

Справка о погашении ипотеки потребуется, если продавец приобретал жилье в кредит. Ее наличие свидетельствует о том, что он полностью выплатил ипотечный долг.

Справка должна быть оформлена на официальном бланке банка и содержать все реквизиты, свидетельствующие о ее подлинности (дата, исходящий номер, подпись, печать).

Свидетельство о регистрации

Ранее также нужно было проверять свидетельство о праве собственности. Этот документ подтверждал факт регистрации права владельца. Его отменили в 2016 году, вместо него выдают выписку из ЕГРН.

Справки из ПНД и НД

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера потребуются, если есть сомнения в адекватности продавца. Если после совершения сделки его признают недееспособным, куплю-продажу отменят.

Кадастровый и технический паспорта

Дополнительно следует проверить технические характеристики жилья. Сведения, указанные в документах (подробный план объекта недвижимости и экспликация к нему), не всегда соответствуют состоянию жилья на практике.

План помещения в техпаспорте должен соответствовать реальной планировке квартиры. Данные о жилье из выписки из ЕГРН должны совпадать с информацией в техническом паспорте. Важно, чтобы в техпаспорте не было красных линий. Их наличие говорит о перепланировке, которую собственник квартиры не узаконил.

Кадастровый паспорт отменили в 2017 году. Проверять его нет смысла, поскольку информация, которая в нем содержится может быть устаревшей.

Справка о регистрации (форма 9)

Справка по форме 9 нужна, чтобы проверить список лиц, которые зарегистрированы в квартире. Так можно обезопасить себя от судебных разбирательств, если окажется, что в квартире прописан ребенок или человек, который имеет пожизненное право там проживать.

Этот документ часто подделывают, поэтому стоит обратится вместе с собственником в УК или ТСЖ, чтобы проконтролировать процесс ее получения.

Справка по форме 12

В этом документе указана информация о всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Нужно проверить, чтобы в нем не было лиц, которые были выписаны временно по причине службы в армии или отбывания наказания в местах лишения свободы. Такие жильцы могут восстановить регистрацию по возвращении без согласия нового собственника.

Выписка из домовой книги

Этот документ содержит те же данные, что и справка по форме 9. Обе справки нужно сверить между собой. Информация в них должна быть одинаковой.

Выписка из финансового лицевого счета (ФЛС)

Этот документ нужен, чтобы проверить наличие долгов по коммунальным услугам. Если за собственником числится задолженность, нужно согласовать ее погашение перед заключением договора купли-продажи.

Копия ФЛС нужна, если сделку будут удостоверять у нотариуса. Получить ее можно в МФЦ.

Единый жилищный документ

Единый жилищный документ могут получить жители Москвы и Подмосковья. Он имеет ту же юридическую силу, что и:

  • выписка из домовой книги;
  • копия ФЛС;
  • справке о членах семьи;
  • справке о зарегистрированных лицах.

Документ выдает МФЦ.

Доверенность

Доверенность потребуется, если в качестве продавца выступает не собственник. Нужно сверить данные паспорта доверенного лица с информацией в документе.

Доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Дополнительно проверить документ на подлинность можно в специальном сервисе.

Если после проверки документов возникли сомнения, нужно сообщить о них продавцу. Если он не смог дать внятных объяснений, лучше отказаться от сделки и подыскать другой вариант.

Нюансы проверки квартиры в различных ситуациях

В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.

Жилье получено по наследству

Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.

Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.

У квартиры несколько собственников

Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.

Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.

Продавец – несовершеннолетнее лицо

Если собственник квартиры несовершеннолетний, для ее продажи нужно получить разрешение органа опеки. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует сделку. Если же это произойдет, то куплю-продажу могут отменить из-за нарушения прав ребенка.

Проверка квартиры при покупке у застройщика

Основная опасность при покупке квартиры на первичном рынке — остановка строительства. Чтобы снизить риски, нужно:

  1. Проверить наличие разрешения на строительство у застройщика.
  2. Проверить регистрационные документы компании.
  3. Убедиться, что застройщик строит дом по ФЗ №214.
  4. Убедиться, что земельный участок находится в собственности компании. Если земля в аренде, срок аренды не должен быть меньше срока строительства.
  5. Проверить, что застройщик работает с использованием счета-эскроу. С 1 июля 2019 года это требование обязательно.

Особое внимание нужно уделить проверке застройщиков, которые предлагают квартиры по заниженным ценам.

Заключение

Детальный анализ документов на квартиру не дает гарантии, что в будущем не возникнет проблем. Но он поможет значительно снизить риски. Если при проверке возникли сомнения, лучше отказаться от покупки недвижимости и найти другой вариант.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy-chto-smotret-na-chto-obrashhat-vnimanie-172447.html

Проверяем квартиру на вторичке

Как проверить квартиру вторичку при покупке

Покупка квартиры требует предельно внимательного подхода, особенно если это квартира во вторичном жилом фонде.

Если чуть ослабить вожжи и перестать проверять наличие каждой необходимой бумажки и ее содержимого, можно по неосторожности остаться вовсе без денег и без жилья.

Сотрудники агентства недвижимости «Владис»готовы помочь советом, как проверить квартиру на вторичке, чтобы сделку нельзя было потом оспорить.

О чем расскажет выписка из егрн

Этот документ можно получить, зная кадастровый номер жилья. В нем указываются собственники квартиры, и все они должны дать согласие на сделку, иначе ее можно будет легко оспорить. Если в числе владельцев имеются лишенные дееспособности или несовершеннолетние граждане, письменное согласие должны дать органы опеки.

  • Также выписка дает информацию о том, нет ли на квартире обременений – она может находиться под арестом или быть в залоге у банка. Если обременения имеются, собственники не имеют права на свободное распоряжение жилплощадью.
  • Третий важный аспект, который можно выяснить, получив выписку из ЕГРН, это насколько долго собственник владеет квартирой и каковы ее характеристики: площадь, технический план, точный адрес, кадастровый номер и т.п. Опосредованно с помощью плана можно выяснить, проводились ли перепланировки, чтобы затем узнать, были ли они законными.
  • В выписке указывается, на основании какого документа собственник владеет квартирой (наследство, договор купли-продажи, дарственная и т.п.). Если недвижимость часто меняет владельцев, это дает основания насторожиться – нередко это сигнализирует о мошеннических схемах.
  • Сторонний человек может получить на сайте Росреестра только урезанную копию выписки, заплатив за нее 250 рублей. Полный вариант должен предоставить собственник, причем желательно, чтобы выписка была не старше пары недель.

Документы собственника

Первым документом, который следует проверить, является паспорт владельца квартиры. Мошенники часто пытаются провернуть сделку по чужому или недействительному удостоверению личности. Выяснить действительность документов позволяет специальный сервис МВД.

Также важно сравнить серию, номер и прочие данные паспорта с теми, что указаны в других документах. Даже одна буква или цифра может стать причиной для судебного разбирательства в дальнейшем.

Семейное положение собственника – еще один важный аспект в распоряжении имуществом. В большинстве случаев на продажу квартиры требуется согласие второй половины владельца (хотя есть исключения, например, если квартира является добрачным приобретением).

Иногда собственник может прикрываться брачным договором, который позволяет ему единолично распоряжаться приобретенным в браке имуществом на свое усмотрение.

Но как показывает российская юридическая практика, брачный договор можно легко оспорить, а вот нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости – нет.

Если у владельца квартиры есть дети, важно уточнить, не использовался ли при покупке жилья материнский капитал, поскольку в этом случае детям должны были выделить доли в квартире. Прояснить ситуацию поможет справка из Пенсионного фонда, что маткапитал не использовался.

Правоустанавливающая документация

К правоустанавливающим документам относятся бумаги, на основании которых собственник получил право владения недвижимостью: дарственная, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и т.п. Для конкретного случая название документа будет содержаться в выписке ЕГРН, и стоит ознакомиться с этой бумагой пристальнее.

Договор купли-продажи вкупе с выпиской из ЕГРН, распиской о получении денег и актом приемки-передачи жилплощади дадут гарантию, что предыдущий продавец не имеет претензий к нынешнему. Естественно, данные во всех документах должны совпадать. Если недвижимость покупалась с привлечением заемных средств, пригодится также справка о погашении ипотеки.

Договор долевого участия – это документ, который должен быть у продавца, если когда он покупал жилье, оно было новостройкой. Также должен прилагаться акт приемки-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство – документ, который может сулить множество сложностей. Обделенный и неучтенный наследник может объявиться в любой момент и потребовать свою долю. В случае, если продавец в качестве правоустанавливающего документа предлагает этот, стоит обратиться к помощи профессионального юриста.

Договор дарения тоже лучше рассматривать вместе с юристом, который определит правомочность сделки.

Договор о передаче квартиры в собственность – это бумага, которую получает человек при приватизации квартиры.

Есть одна сложность: если человек, зарегистрированный на данной жилплощади, отказался от приватизации, он имеет право пожизненно проживать в ней, пока сам не снимется с учета (например, не купить другое жилье).

Таким образом, есть риск приобрести недвижимость «вместе с жильцом», которого не выселишь даже с помощью суда.

Справки о прописанных в квартире

Мы уже начали рассматривать зарегистрированных в покупаемой квартире. Помимо тех, кто отказался от приватизации, там могут быть прописаны:

  • Лица, временно выписавшиеся для прохождения службы в армии или лечения в санатории;
  • Находящиеся в местах не столь отдаленных (в тюрьме);
  • Признанные пропавшими без вести;
  • Отправленные в интернат несовершеннолетние.

Все они представляют опасность для покупателя квартиры, поскольку вернутся по месту прописки, то есть в купленную им жилплощадь. Выселить их потом можно будет только с помощью суда, а это займет время и потребует немало средств и нервов.

Динамику жильцов помогут определить справка о регистрации по форме №9, аналогичная архивная справка и справка о снятии с регистрации некоторых граждан №12.

Справка о дееспособности продавца

Требовать такой документ в нашей стране не принято, вроде как неудобно сомневаться в здравом уме человека. Но на деле такая справка может оказаться весьма полезной, особенно если продавец – очень пожилой человек.

Справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ и капремонту

На правомочность сделки такие нюансы не влияют, но неприятно окажется купить квартиру с многотысячными долгами за свет, газ, воду и капитальный ремонт. Поэтому стоит затребовать у продавца документы, что перед коммунальщиками он чист.

Доверенность

В идеале договор купли-продажи нужно заключать с собственником. Но иногда это бывает невозможно в силу неких обстоятельств, тогда в роли продавца выступает доверенное лицо собственника. Этот человек предоставляет нотариально заверенную доверенность. Покупатель должен проверить:

  • На сайте Федеральной нотариальной палаты истинность документа;
  • Все паспортные данные в документе, как собственника, так и доверенного лица;
  • Срок годности документа;
  • Что собственник в здравом уме и твердой памяти.

Нужно помнить, что продажа по доверенности нередко используется мошенниками. Современные средства позволяют достоверно подделать любой документ.

Как обезопасить себя

Тщательно проверяйте все документы: лучше предстать излишне тревожной личностью, чем беспечно стать жертвой недобросовестного продавца. Если сомнения по ходу сделки все крепчают, от нее лучше отказаться. И не стесняйтесь обращаться к профессиональным юристам, которые смогут удостовериться в истинности всех документов и проверить юридическую чистоту квартиры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/nedvizhimost_i_ipoteka/proveriaem-kvartiru-na-vtorichke-5f31161f3eeb070272c57d40

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.