Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Содержание

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Самый важный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

Вид выпискиНа что обратить вниманиеСпособ полученияСтоимость
ПростаяКадастровый номерДолжен совпадать с номером на документах-основанияхРосреестрВ бумажном виде 460 рублей
Описание объекта: адрес, площадь, наименование, назначение, этажДолжно быть указано, что помещение жилое. Указанная и фактическая площадь должны совпадать
Кадастровая стоимостьИсходя из нее будет рассчитываться налог на имущество (0,1 % при стоимости до 10 млн. руб.)МФЦ
Дата регистрации праваДолжна совпадать с датой в документе, подтверждающем право собственности.Сайт РосреестраВ электронном виде 290 рублей
Вид собственностиЕсли собственность долевая, то договор купли-продажи подлежит нотариальному заверениюГосуслуги
РасширеннаяДополнительные сведения
  • Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам.
  • Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально.
  • Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
РосреестрВ бумажном виде 870 рублей
ФИО собственника / наименование юридического лица
Документ, на основании которого зарегистрировано правоМФЦ
Обременения, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), период их действияОт вида обременения зависит возможность/невозможность совершения сделкиСайт РосреестраВ электронном виде 350 рублей
Технический планНесовпадение плана с фактическим расположением может говорить о перепланировкеГосуслуги
О переходе правСведения об объектеЧастая смена собственников может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартиройРосреестрВ бумажном виде 460 рублей
Информация о всех собственникахМФЦ
Основания перехода прав собственностиСайт РосреестраВ электронном виде 290 рублей
Госуслуги

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор приватизации;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка из ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор цесии (уступка права);
  • судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

  • устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

  • разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
  • форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
  • проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
  • график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
  • информация о размере платежей по ДДУ;
  • информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
  • информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

  • адрес, площадь земельного участка для строительства;
  • информация о правообладателе;
  • обременения, ограничения прав;
  • количество зарегистрированных ДДУ;
  • о судебных процессах;
  • о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

  • перейти в каталог услуг;
  • нажать вкладку «Органы власти»;
  • выбрать «Росреестр»;
  • выбрать в перечне услуг «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН»;
  • найти нужный вам вид выписки;

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

  • обратиться в отделение МФЦ;
  • предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
  • получить расписку о принятии документов;
  • проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
  • забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

  • при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
  • ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
  • предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
  • в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
  • заполнить и отправить заявление;
  • сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
  • после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
  • скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

  • заявление на получение выписки;
  • паспорт,
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
  2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
  3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?
С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu-pered-pokupkoy

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке?

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.

При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.

В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.

Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.

Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно.

Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки.

Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания.

Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.

Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах.

Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами.

    Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.

  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.

  4. Квартира, приобретенная в браке, – это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.

  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry-pri-pokupke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.