Как проверить историю квартиры при покупке

Содержание

Как проверить чистоту сделки при покупке квартиры и не ошибиться?

Как проверить историю квартиры при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.

  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.

  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена.

Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска.

Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.

  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства.

    В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.

  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены.

    В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.

  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.

  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.

  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.

  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности.

    Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической.

    Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.

  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.

  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Как проверить историю квартиры при покупке

В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта.

Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту.

Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры

Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор.

В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие.

Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Важно!

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.).

Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку – это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.

Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть.

Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.

Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой

Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир.

Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.

Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство.

Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность.

Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.

Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.

Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке

Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом.

Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер.

Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.

Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.

Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой

Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги – в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Послесловие…

Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных.

Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры.

Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи.

Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.

Задать вопрос юристу в 1 клик

Источник: http://xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D1%83%D1%8E-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году | ПРАВО НА ДОМ

Как проверить историю квартиры при покупке

Несмотря на то, что с 01 января 2020 года начали действовать поправки в Гражданский Кодекс Российской Федерации, защищающие покупателей жилья, вопрос проверки недвижимости не утратил своей актуальности.

Это связано с наличием большого количества оснований для законного оспаривания сделок с недвижимостью.

О том, как проверить документы на квартиру в 2020 году, вы узнаете из настоящий статьи. Проверка “юридической чистоты” квартиры также связана с проверкой собственника недвижимости, на предмет законности распоряжения им имуществом.

Проверка сведений о недвижимости содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)

В соответсвии с дополнениями внесёнными в пункт 6 статьи 8.

1 Гражданского Кодекса РФ, вступившими в силу с 01 января 2020 года, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Фактически, чтобы стать добросовестным покупателем, и иметь возможность отстоять купленную квартиру, нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Именно с этого документа следует начинать проверку квартиры в 2020 году. Заказать данный документ можно в многофункциональном центре предоставления государственных услуг “Мои документы”, или на официальном сайте Росреестра – www.rosreestr.ru

Из выписки ЕГРН вы узнаете:

  1. Точный адрес квартиры;
  2. Общую площадь квартиры;
  3. Наличие в ЕГРН информации о перепланировки квартиры;
  4. Информацию о собственнике недвижимости;
  5. Данные о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права;
  6. Данные об аресте недвижимости или правопритязаниях;
  7. Сведения о принятых заявлениях о регистрации права;
  8. Узнаете кадастровый номер и кадастровую стоимость квартиры;
  9. Некоторые выписки содержат план квартиры или этажа, на котором расположена квартира.

Если содержащиеся сведения в выписке из ЕГРН вас устраивают, переходите к следующему этапу проверки. Помните, что выписка из ЕГРН актуально только на момент её получения, так как в любой момент в Росреестр могут поступить документы изменяющие сведения содержащиеся в выписке, например, заявление о регистрации права собственности (если поданы документы на смену собственника), или судебное определение о наложении ареста на квартиру, и т.д.

Закажите выписку с переходами права, вы узнаете сколько сделок было с квартирой, и когда они были совершены.

Проверка документов, на основании которых продавец получил право собственности на квартиру

К сожалению, ограничиться получение выписки из ЕГРН не получится, необходимо ещё изучить документы по которым собственник приобрёл права на недвижимость.

В той же статье 8.1 Гражданского Кодекса РФ указано, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

 При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Если покупатель не ознакомится с документами основаниями, то он не проявит должную осмотрительность.

Если после проверки документов выяснится, что право собственности может быть оспорено, покупатель должен отказаться от покупки квартиры.

Если он купит квартиру, зная, что с документами не всё хорошо, то он не сможет отстоять своё право собственности, если сделку будут оспаривать заинтересованные лица.

Очень много “если”, поэтому стоит тщательно проверить документы.

Покупателю необходимо выяснить:

  1. Как приобрёл квартиру собственик;
  2. Оценить вероятные риски, связанные с оспариванием зарегистрированного права;
  3. Проверить имеются ли в документах ошибки;
  4. Сопоставить данные во всех документах;
  5. Определить перечень документов необходимых для дополнительной проверки.

Наиболее рискованные для покупателя основания приобретения продавцом собственности: наследство, приватизация, дарение, рента.

Если вы изучили вопрос связанный с законностью приобретения продавцом квартиры, это не означает, что после этого проверку можно прекратить.

На следующем этапе следует изучить самого собственника недвижимости.

Проверка собственника квартиры

Изучение продавца должно быть комплексным, разберём основные пункты проверки.

  1. Проверка паспорта. Следует изучить все страницы паспорта, на наличие в них неустановленных законом отметок. Если визуально с паспортом всё хорошо, то дальше нужно проверить его на действительность через сайт МВД. Для этого вам понадобится серия и номер паспорта.
  2. Следует проверить наличие исполнительного производства в отношении продавца. На сайте ФССП вы узнаете интересующую вас информацию. потребуется ФИО и дата рождения.
  3. Далее посетите сайт единого реестра банкротов. Потребуется ФИО.
  4. Зайдите на сайты посвященные предоставлению информации о юридических лицах, руспрофайл, например. По ФИО попытайтесь найти собственника, возможно он учредитель или директор компании.
  5. Далее проверьте собственника по судебным базам (мосгорсуд, мосарбитр, судакт). Важно выяснить, имеются ли в отношении продавца судебные разбирательства. Удобнее искать по адресу прописки собственника.
  6. Попросите собственника получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Также рекомендую запросить у собственника выписку из Росреестра о наличии информации о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным.

Для чего проверять собственника квартиры?

Если паспорт недействителен или в нём есть ненадлежащие отметки, с этим всё понятно, его нужно заменить.

Если паспорт поддельный – прекратить общение с продавцом.

Если продавец недееспособен или ограниченно дееспособен – такие сделки проходят с согласия органов опеки и попечительства.

Если состоит на учёте в диспансере – возможно лучше не совершать с ним сделок.

Собственник банкрот – его квартиру можно приобрести только на торгах.

Продавец имеет просуженный долг более 500 000 рублей – все совершённые им сделки могут быть оспорены при будущем (возможном) его банкротстве. Оспариваются сделки совершённые за три года до принятия заявление о признании банкротом.

Проверка перепалнировки квартиры

Следует внимательно изучить технические документы на квартиру. Поэтажный план и экспликация выданные уполномоченной организацией (БТИ или Ростехинвентаризация), помогут вам найти несогласованную в установленном законом порядке перепланировку.

Если в квартире имеется данная перепланировка, то в 2020 году госорганы к ней относятся также негативно, как и в прошлые годы. Стой только разницей, что имеется судебная практика по изъятию квартир с перепланировками и продаже их на торгах, с наложением на новго собственника обязательств по устранению перепланировки.

Взяв поэтажный план в руки, внимательно осмотрите квартиру. Измерьте рулеткой квартиру. ОСобое внимание уделите присоединённым балконам, сносу несущих стен, присоединению общего имущества МКД, расширению санузлов.

Совместная собственность

Следует узнать, приобретал ли продавец квартиру в браке, если да, то попросите у него согласие супруги на продажу квартиры. Согласие следует также запросить, если продавец развёлся, а имущество не поделил.

Если куплена квартира не в браке, просим предоставить заявление о не браке на момент покупки. К холостякам относитесь с подозрением, так как они могут заявить, что супруги нет, а она есть!

Выписка из домовой книги

Проверьте кто прописан в квартире. Не приобретайте квартиру с прописанными лицами, в будущем может быть тяжело их выписать, а определённых лиц вы выписать вообще не сможете.

Если возможно, запросить архивную выписку из домовой книги. Проверьте кто, куда и когда был выписан. Возможно кто-то сохраняет свое право пользования, а возможно вы найдёте прочих наследников.

Справка об отсутствии долгов за квартиру

Все коммунальные платежи должны быть оплачены. Особое внимание обратите на взносы за капитальный ремонт. Долг за капитальный ремонт распространяется на нового собственника.

Материнский капитал

Если у собственника есть дети, уточните, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры. Если квартира ипотечная, можно попросить предоставить справку из банка, что маткапитал не использовался. Либо запросите справку из Пенсионного фонда, что сертификат на маткапитал не выдавался.

Рекомендации покупателю квартиры

Лучше откажитесь от покупки квартиры, которую продаёт лицо действующее по доверенности. Доверенность конечно проверить можно через специальный сайт, но вы никогда не узнаете при каких обстоятельствах доверенность была подписана и жив ли продавец на момент совершения сделки.

Перепроверяйте предоставленную вам информацию в других источниках. Сопоставьте информацию в ЕГРН и документах основаниях.

Соседи иногда вам скажут о квартире больше, чем вы узнаете из документов.

Конечно, можно тщательно проверять квартиру самостоятельно, но из-за неопытности, можно не обратить на какие-то аспекты внимание, поэтому пользуйтесь услугами юристов. За советами и консультацией вы можете обратиться в наш юридический отдел, просто перейдите в раздел КОНТАКТЫ.

Как защитить квартиру после покупки

Подайте в Росреестра через МФЦ заявление, с указанием не совершать с квартирой регистрационных действий без вашего личного присутствия.

Актуализируйте информация о себе в ЕГРН. В базе Росреестра должна быть указана ваша контактная информация, в ряде случаев, регистратор должен уведомить собственника о совершении с недвижимостью регистрационных действий. Такое нововведение действует в 2020 году. Уведомляют о совершении регистрационных действий в электронном виде.

публикацией:

Источник: https://pravonadom.info/kak-proverit-kvartiru-v-2020-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.