Как проверить дом перед покупкой

Как проверить дом перед покупкой, техническая и юридическая сторона вопроса

Как проверить дом перед покупкой

Приобретение дома — шаг ответственный, требующий большого внимания и предельной осторожности. Именно поэтому прежде чем приобрести недвижимость, важно знать, как проверить дом перед покупкой по надежности и качеству строения и документам, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

На что обращать внимание при выборе места расположения

Одним из первых пунктов, на который нужно обращать внимание при выборе дома считается место расположения. Так, даже если дом подходит по цене, он может находится слишком далеко или в неблагоприятном месте.

Именно поэтому стоит обратить внимание на такие детали:

  • Наличие больницы — жизненно важный пункт. Если больницы или медпункта не окажется, обязательно уточните, как быстро приезжает скорая в хорошую погоду и во время зимней и межсезонной непогоды;
  • Наличие больших предприятий поблизости. С одной стороны, близость фермы или другого предприятия рядом — плюс, ведь появляется возможность заполучить товары по сниженной цене от производителя, или устроиться на работу недалеко от дома. С другой важно помнить о том, что близость больших предприятий сказывается на экологической обстановке и, как результат, здоровье;
  • Наличие магазинов на расстоянии хотя бы 5 км от поселка. Даже если у вас есть авто, рекомендуется обязательно уточнить этот момент, чтобы после не пришлось принужденно переходить на продукты домашнего производства;
  • Расстояние до ближайшей школы и детского сада. Учитывать этот момент стоит даже если в момент приобретения дома детей нет, лучше подумать об этой проблеме до того, как она станет острой;
  • Расстояние до центральных трасс — глубинка с чистым воздухом и экологически чистыми продуктами хороша, но порой случатся так, что в город нужно попасть срочно. Хорошо, когда за окном сухая погода и к городу можно добраться в пятнадцать минут и куда хуже, если за окном вьюга или ливень. В этом случае существует опасность оказаться отрезанным от города до улучшения погодных условий.

Прежде чем решить, что дом вам однозначно подходит, по причине низкой цены или красивого фасада, стоит подробно изучить все детали.

В противном случае существует опасность потратить то, что вы сэкономили на покупке на ремонт, систематическую оплату такси или даже лечение.

Когда лучше смотреть дом

Несмотря на то, что летом и весной смотреть дома удобнее всего, ведь не досаждает ни холод, ни дождь, это не лучшее время для приобретения недвижимости.

Лучшим временем для осмотра дома является осень.

Именно в этот период у покупателя есть возможность осмотреть участок до того, как он покроется снегом и одновременно проверить дом на прочность, не протекает ли он.

Даже если после осеннего приобретения дома вдруг будут обнаружены проблемы, потребовать с продавца компенсацию, согласно установленным законам, легче по горячим следам. Это является еще одним плюсом приобретения дома в межсезонье.

Не менее привлекательна покупка зимой, в период самых больших скидок на недвижимость. Одновременно у покупателя появляется возможность изучить состояние дорог в поселке, своими глазами увидеть, что его ждет. Однако, не стоит гнаться за скидками.

Приобретение дома по сниженной стоимости — соблазнительная перспектива, однако, зимой сложно в полной мере осмотреть участок, существует опасность весной обнаружить не совсем то, что вы ожидали.

Очень — лучшее время для осмотра дома, когда покупатель получает возможность изучить его в экстремальных условиях межсезонья.

Зима порадует скидками, однако гнаться за ними не стоит, рекомендуется основательно осмотреть дом и участок, прежде чем отдавать за него деньги.

Как проверить дом перед покупкой самостоятельно

Прежде чем что-то приобрести, это обязательно нужно проверить собственноручно, дом не является исключением.

При осмотре недвижимости рекомендуется обратить особенное внимание на ряд деталей:

  • Для деревянного дома показателем качества будет уровень просушки дерева, что можно определить с помощью влагомера. Нормой клееного бруса является 16% влажности, а бревна или типичного бруса — до 20%. Почернение дерева — первый признак того, что древесина не была обработана специальными составами для ее укрепления и защиты от грибка и плесени;
  • Изучите канализацию, как минимум, слейте большое количество воды и определите, как быстро она уходит. При этом оцените состояние труб, на них не должна проступать влага. Если вы приобретаете дом с выгребной ямой, не забудьте о ней. Стандартной считается яма длиной в 2,5 м, шириной в 1 м и глубиной в 1,5 м. Стены ямы должны быть выложены камнем, кирпичом или залиты бетоном;
  • Обратите внимание на окна, попробуйте легко ли их открыть, насколько прочные стеклопакеты и не собирается ли в камерах лишняя влага;
  • Обязательно попросите хозяев включить для проверки все системы (газ, электричество, воду). Если хозяин, по какой-то причине отказывается продемонстрировать что-то, обязательно запомните это. Есть опасность, что таким образом он хочет скрыть проблему от потенциального покупателя;
  • Откройте двери, обратите внимание, как они движутся. Если туго и скрипят — дом дал не лучшую усадку;
  • Изучите стены и пол, их ровность — показатель качества строения в целом. Определить можно с помощью длинной линейки, если она прилегает неплотно, заметны выпуклости, значит строители не особенно старались сделать здание качественным. Не лишним будет использование строительного уровня. При кривых стенах или неровном паркете, пузырек в уровне (ватерпас) уйдет в сторону, тогда как в норме должен находится строго посредине;
  • Уточните какая схема подачи воды в дом, изучите работоспособность отопительной системы.
  • Первым делом для этого нужно включить котел и через полчаса потрогать трубы по всем комнатам, определить всюду ли поступает горячая вода. В случае, если недобросовестные продавцы не слили воду на зиму, это позволит вовремя заметить течь в трубах.
  • Изучите расположение кранов для спуска воздуха в батареях.

Если после этого вас все устроило, можно переходить к документальному уровню вопроса.

Однако, если хоть один момент насторожил, не рекомендуется торопиться, лучше обратиться за советом к специалисту.

Состояние помещения и коммуникаций проверяем с привлечением специалистов

Не всякий может на глаз определить качество здания. Нередко даже тот дом, что понравился обычному покупателю при внимательном рассмотрении специалиста окажется непригодным для жилья.

Однако, даже если визуально определить качество строения можно, определить состояние коммуникации не знатоку не под силу.

Именно для последнего нужен человек, который разбирается в вопросе.

Так, к примеру, покупатель в проверке газа, ограничится включением котла и плиты, не став изучать особенности подключения к централизованной подаче газа. Что открывает широкое поле для мошенников, которые легко могут под этим видом продать дом с вкопанными в землю газовыми баллонами.

Не стоит спотыкаться на опасении дороговизны экспертизы. В сравнении с убытком, который покупатель получит при покупке «некондиционного» здания, цена не так велика и в зависимости от площади может колебаться от 100 до 200 долларов.

Тепловизионное обследование дома

Но уже через несколько часов осмотра здания и изучения чертежей, профессионал сможет указать на возможные проблемы, которые обычный покупатель бы пропустил.

При необходимости, можно заказать и более углубленную проверку, но это скажется на цене. Кроме того, эксперты могут использовать разрушающие приборы (откапывание фундамента для исследования гидроизоляции), что разрешит не каждый хозяин дома и неразрушающие (исследование напряжения арматуры и марки бетона).

Не менее распространенным и важным вопросом является и анализ сохранности тепла, провести который самостоятельно невозможно.

Эксперт проведет оценку визуально или с выдачей энергетического паспорта, в результате подробного исследования.

В случае, если вы ничего не понимаете в строительстве, помощь специалистов просто незаменима. Без рекомендации эксперта существует опасность получить кота в мешке со всеми вытекающими тратами на устранение проблем.

Экспертиза дома перед покупкой

Перед выездом на осмотр недвижимости рекомендуется вооружится фотоаппаратом, отвесом, уровнем и рулеткой. Этот нехитрый набор необходим при первичном осмотре дома.

Не рекомендуется соглашаться на покупку до того, как участок полностью проверен. В идеале рекомендуется обратиться к знатокам, но на первичном осмотре можно обойтись и своими силами.

Так рекомендуется обратить внимание на такие моменты:

  • Изучите подоконники, окна и двери на предмет заражения сухой гнилью или термитами;
  • Изучите состояние крыши и пола на предмет следов гниения или заражения вредоносными насекомыми;
  • Изучите на канализационную систему (наличие протечек, определите дату последней очистки) и систему водоснабжения;
  • Осмотрите предохранительную панель и электропроводку;
  • Изучить прочность пристроек и крыльца, уточните, есть ли на них проект;
  • Определить состояние отопительной системы и особенно котельных установок;
  • Осмотрите подъездную дорожку, определите состояние брусчатки;
  • Если был нанят специалист, не полагайтесь только на отчеты, отправьтесь на проверку с ним. Просите пояснить непонятные моменты и указать на проблемы вам лично.

Если в процессе осмотра были обнаружены дефекты не обязательно отказываться от дома, если в целом он вас устраивает.

Можно попробовать поговорить с продавцом и предложить снизить цену. Однако прежде чем приступать к обсуждению и предлагать новую цену обязательно просчитайте во сколько обойдется ремонт и ориентируясь на эту цену приступайте к обсуждению.

На что обратить внимание при покупке дома: юридическая сторона вопроса, какие документы потребуются

Если дом приглянулся, недостатков обнаружено не было, можно переходить к последнему и самому важному этапу. Проверке документов. Несмотря на то, что это завершающий этап, он является одним из самых важных и опасных, поэтому на нем стоит вооружится всем возможным вниманием и знаниями.

При проверке документов, рекомендуется обратить внимание на такие бумаги:

  • Акт о введении дома в эксплуатацию;
  • Разрешение на строительство;
  • Свидетельство государственной регистрации права собственности на землю;
  • Разрешение супруга (супруги) на продажу;
  • Свидетельство государственной регистрации права собственности на строение;
  • Справка о количестве человек, прописанных.

Что потребуется проверить при покупке дома с участком землт, смотрим видео:

Однако, важно учитывать, что полный перечень необходимых бумаг может отличаться в зависимости от типа дома, размеров участка и многих других моментов.

Конечно, если сделка проводиться при помощи риэлтора, вся бумажная волокита ложится на него, но лучше лишний раз перестраховаться.

Для того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем рекомендуется:

  • Обратитесь в Управление земельных ресурсов для того, чтобы сопоставить размер участка и его регистрацию по определенному адресу;
  • Обратить особенное внимание на то совпадает ли размер участка, который был оформлен в собственность по бумагам размеру участка, который представлен покупателю. Это поможет вовремя заметить, не является ли часть участка самозахваченной. Если размер представленного надела больше размера участка в документах, лучше отказаться от заключения договора купли-продажи;
  • Обязательно уделите внимание истории здания, его продаж и других сделок, связанных с этой недвижимостью. Эти договоры можно отыскать в БТИ. Вообще все договора купли-продажи должны быть зафиксированы в бюро, как подтвержденные, однако лучше перестраховаться. В случае если одна из сделок когда-то была проведена лицами, не имеющими права продажи, все последующие сделки признаются недействительными. Если вы не знаток, проверять рекомендуется не собственноручно, а через риэлторское агентство;
  • Определить нет ли межевых споров с соседями. Расспросите соседей, обратитесь в поселковый совет, измерьте  расстояние от дома до имеющихся границ и сверьте расстояние с предоставленным планом территории. При необходимости попросите продавца предоставить документы с четкими границами наделов из Центрального земельного кадастра;
  • По нотариальному реестру проверьте нет ли на доме ареста, не отдано ли помещение в залог и не висит ли на нем долг. Такие моменты должны быть четко определены при заключении договора купли-продажи;
  • Потребовать одновременное оформление нескольких отдельных договоров о купле-продаже. Это поможет обезопасить себя от опасности получить дом при проданном другому человеку участке, на котором он расположен;
  • Уделите внимание проектной документации на дом, инженерные системы, договоры с поставщиками коммуникаций. Обязательно проверьте техпаспорт БТИ, чтобы определить наличие незаконных перестроек.

Предлагаем посмотреть видео о том, как проверить дом перед покупкой

Если документация в норме — можно приступать к сделке. Важно помнить, что проделанная работа — не пустая трата времени, а перестраховка, которая поможет спать в новом жилье спокойнее.

Приобретение недвижимости — процесс ответственный, требующий немало времени.

Важно обращать внимание на внешний вид, уделять время документации и, при необходимости, обращаться за помощью к знатокам.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://FoxRemont.com/dom/kak-proverit-dom-pered-pokupkoj.html

Инструкция: Как проводить осмотр частного дома перед покупкой

Как проверить дом перед покупкой
Идеальных загородных домов на вторичном рынке не бывает. Но и дефекты могут быть разные. Критичные потребуют значительных незапланированных вложений, некритичные можно устранить малыми силами.

Собственно критичных — всего два, но оба могут привести к сносу дома: это отсутствие документов (дом не зарегистрирован) и сам дом готов развалиться.

Факт:Некритичные дефекты могут стать поводом для переговоров о снижении цены.

Критичные — о радикальном снижении цены до значения «участок с коммуникациями и домом под снос» (если основная для вас ценность — локация).

ОСМОТР ДОМА СНАРУЖИ

Что смотреть?

1. Отступы от границ соседних участков (минимум 3 метра). Это особенно важно, если постройки на кадастровой карте нет. Ходим по участку со смартфоном в режиме навигации, внимательно изучаем расположение построек и сверяем с кадастровой картой (о том, что взять с собой на осмотр дома, я уже рассказывал).

2. Признаки долгостроя. Если коробка дома несколько лет простояла без крыши, — это точно не пошло стенам на пользу.

Поэтому присмотритесь внимательно: недавно достроенные части будут выглядеть более новыми, чем остальная конструкция дома. Задайте наводящие вопросы хозяевам («Расскажите, кто и как давно начинал стройку»).

А после, во время следующей поездки, поспрашивайте об истории строительства у возможных соседей.

3. Фундамент. Это основа дома. Если с ним что-то не так, то и все остальное наперекосяк: именно с перекошенного фундамента начинается цепь критичных строительных дефектов. Поэтому вне зависимости от того, новый дом или старый, осматриваем фундамент и отмостки особенно тщательно. Трещин под слоем штукатурки вы не увидите.

Но проверить видимые «горизонтали» и «вертикали» строительным уровнем — желательно. Правда, компактный уровень, который у нас собой, не позволит заметить небольшие отклонения — только серьезные. Но чтобы изначально проверить фундамент при покупке дома, больше и не требуется.

Что можно проверить:

  • вертикальность фасадных стен дома, углов и свай;
  • горизонтальность видимой части нижней обвязки, пола на террасе.

Фото «До»

Centerbeam ConstructionВопрос, какое отклонение от нормы считать критичным — дискуссионный. Если дому больше десяти лет, а одна сторона «утонула» на пару сантиметров — это одно. Но если дом относительно новый и «гуляет» в пределах тех же 2 см — это тревожный признак: скорее всего, подвижки продолжатся.

ПО ТЕМЕ…

Как вовремя заметить дефекты фундаментаСТК “Каминыч”

Фундамент изнутри также требует внимательного осмотра. Обратите внимание на видимые фрагменты (оголовки) винтовых или забивных свай.

Если они напрочь закрыты облицовочными панелями, а хозяева утверждают, что доступа в подполье нет, вы покупаете «кота в мешке».

Если же доступ к оголовкам получить удалось, убедитесь, что сваи стоят вертикально (нужен пузырьковый строительный уровень). Отклонение видимой части или просадка одной-двух свай на несколько миллиметров

— некритично. Но если просел угол или сторона дома, либо весь ряд свай «заваливается» в одном направлении — дело плохо. Покупать такой дом точно не стоит.

Важно: Если сам дом не новый, вас должны насторожить «свежие» окна, сплошная облицовка недорогим сайдингом, и особенно- свежеоштукатуренный (или облицованный) цоколь и отмостки. Возможно, вы имеете дело с маскировочным ремонтом. Выяснить это точно поможет осмотр дома изнутри.

Yoha Shanti

ОСМОТР ДОМА ВНУТРИ

Что смотреть?

Как правило, в первую очередь наше внимание хотят обратить на планировку дома, его обстановку и дизайн. Но мы не зря приехали покупать дом зимой или ранней весной — в это время легче увидеть все то, о чем владельцы не договаривают: как дом держит тепло, не сыреют ли стены дома и все ли коммуникации работают.

Конечно, если дом готовили к продаже и недавно в нем был ремонт

— это хорошо. Свежеотремонтированный дом всегда радует глаз. А вот ремонт «заплатками» — первый признак того, что здание спешно приводили в товарный вид. Возможно, дом только выглядит крепким, а на деле готов развалиться.

Если ремонт делали наспех, а старые побитые грибковой плесенью стены освежили новой облицовкой и обоями — это плохо.

Как проверить состояние дома перед покупкой? Прежде всего, заходим со свежего воздуха в дом и сразу принюхиваемся… Первый признак «нездорового» дома — тяжелый запах плесени и затхлости. Если он есть — возможны проблемы с вентиляцией.
Подвал.

Вода в подвале, плесень на стенах, подгнившие балки и черный пол — тревожные признаки. Если речь не идет о доме под снос или реконструкцию — продолжать осмотр смысла не имеет.

Чердак (мансарду) и кровлю. Осмотрите конструкции и торчащий утеплитель. Если они влажные на ощупь — это плохо, хотя и не так критично, как в подвале. В любом случае нужно понять причину. Возможных вариантов два: 1) подтекает крыша, 2) скапливается конденсат.

С холодным чердаком проще, чем с теплой мансардой: здесь все протечки как на ладони. Починил крышу

— и порядок. С мансардой, если она утеплена с ошибками, — сложнее. Источником повышенной влажности и пробоев теплоизоляции могут быть как протечки, так и конденсат.

В обоих случаях обратите внимание на проходящие через чердак коммуникации (вентканалы и дымоходы): на них потеков быть не должно.

Совет: Если дом вам понравился, но есть подозрение, что он плохо держит тепло, имеет смысл заказать тепловизионное обследование: проверить крышу и стены дома. Но делать это нужно в холодное время года.

И только в том случае, если вы задумались о сделке — перед покупкой дома. Перед визитом специалистов с тепловизором попросите хозяев натопить дом.

Двери и окна. Перекошенные окна и двери — признак «загулявшего» фундамента. Почти все опытные «смотрельщики» об этом знают, поэтому открывают и закрывают все створки и хлопают дверями.

Соответственно, выставляя дом с очевидными дефектами фундамента на продажу, владельцы стараются не дать вам лишних поводов это заметить. И первое, что приводится в таких случаях в товарный вид — окна и двери.

Будьте внимательны, если дом старый, а двери и окна — новые!

Полы и перекрытия. Под двумя слоями фанеры могут скрываться рассохшиеся доски. Поэтому лучше дощатый пол в кондиции «так себе», чем новый ламинат и аккуратные плинтусы. Походите по дому и потопайте — не стесняйтесь. Все трясется, а в буфете звенит посуда? Это свидетельствует о слабых балках перекрытий — неприятный и трудноустранимый дефект.

Теперь проверяем перепад высоты, для этого пригодится строительный уровень. На крайний случай поищите любой мячик (например, теннисный). Если он, положенный на пол, упорно закатывается в один и тот же угол, дальнейший осмотр дома проводите с пристрастием.

Стены. Отклонение их от вертикали — это плохо. Возможно, дом начал заваливаться. Не очень хороший признак — свежие обои, наклеенные поверх гипсокартона. Здесь возможны два варианта: ремонт выполнен фрагментами (например, одна комната или одна стена) или сделан полный косметический. В первом случае все более или менее понятно: на стенке были потеки — их скрыли. Во втором потребуется тепловизионное обследование, чтобы убедиться, что все в порядке. Без этого решение о покупке зимнего дома лучше не принимать.

Потолки. Подвесные (гипсокартонные) или натяжные потолки в деревянном / каркасном доме — верный признак, что объект спешно приводили в товарный вид: дыма без огня не бывает.

ПРОВЕРКА КОММУНИКАЦИЙ

Что смотреть?

Водопровод. Узнайте, откуда вода (скважина, колодец, магистральный водопровод) и куда она уходит (центральная канализация, анаэробный септик, аэростанция биологической очистки). Наведите справки об особенностях зимней эксплуатации водопровода и его защите от промерзания. Возможные варианты:

  • слив и консервация на зиму с частичной разборкой;
  • поддержание плюсовой температуры в кухнях и санузлах конвекторами, «страховка» тонких мест греющими кабелями (узнайте, во сколько обходится такая эксплуатация);
  • постоянно работающее автономное отопление всего дома в дежурном режиме.

Источник водоснабжения. Если дом снабжается водой из мелкозаглубленной скважины (колодца), спросите про качество и лимиты воды, не пересыхает ли источник летом. Если в поселке центральный водопровод — какие с ним бывают проблемы. Две самых распространенных: промерзание и аварии зимой и недостаточный напор воды при активном водопользовании летом. Вопросы на сей счет можно задать как собственнику, так и его соседям (когда вы с ними познакомитесь).

Наберите воду из-под крана в чистую пластиковую емкость (помните, мы посоветовали положить ее в багажник?). Если дом понравился и вы решите продолжить знакомство — сдадите на химанализ.

Обращайте внимание на такие показатели, как наличие в воде марганца и растворенного железа. Если они более чем вдвое превышают нормативы для питьевой воды, — это повод задуматься.

Современные системы водоочистки позволяют практически любую воду довести до питьевого состояния. Вопрос только в том, какой ценой.

Локальную канализацию. Посмотрите, как выглядит люк очистного сооружения. Если из земли торчит зеленая пластиковая крышка и еле слышно булькает вода, — дом оснащен локальной станцией с аэрацией. Это хорошо.Если в углу участка бетонные кольца с крышками люков, — это анаэробный септик. Показание к использованию таких систем — просторный, высокий и сухой участок с низким уровнем грунтовых вод и хорошей фильтрующей способностью грунтов (песок) и не ближе 50 м от точек поверхностного водозабора.Если участок шесть-десять соток, септик из бетонных колец, вода из колодца, а вокруг болото, — вам предлагают не дом с городскими удобствами, а опасную для здоровья и кошелька имитацию.

Электроснабжение. Проверить проводку на первом просмотре вам не удастся. Положение отчасти может спасти тестер электророзеток: он покажет, исправны ли они, работает ли заземление.

Попросите зажечь свет и включить мощные нагревательные приборы

— какие есть (электрочайник, бойлер, конвекторы и т. п.). Автоматы на щитке не вышибает? Хорошо. Теперь гляньте на щиток со счетчиком, зафиксируйте на камеру смартфона его показания.

OOO ТЕПЛОВИКИ

Отопление. Если оно печное — попросите хозяев затопить печь. Отказ — повод задуматься.

Если отопление газовое

— это хорошо. Проверьте, что счетчик опломбирован, котел работает, а батареи теплые.

Вариант типа

«поселок газифицирован, газ по границе участка, осталось только подключиться» требует углубленного изучения. Например, участвовал ли ваш предшественник в общих расходах по газификации. Но даже если газовая труба заведена на участок, расходы на прокладку магистрали по участку и подключение газа могут вылиться не в одну сотню тысяч рублей. Это не должно стать для вас неожиданностью.

ГазТеплоСервисФотографируем всеДаже если вы не в состоянии отличить газовый котел от холодильника, а септик — от альпийской горки, ничего страшного. Фиксируйте все, что видите, на камеру смартфона.

Во-первых, после просмотра нескольких объектов у вас многое в голове перемешается, и вы забудете, где и что видели. Во-вторых, фотографии можно показать опытным спецам.

Важно: Профессиональные услуги специалистов по проверке дома перед покупкой вам все-таки понадобятся — когда вы найдете подходящий вам объект. Самостоятельно провести юридическую или техническую экспертизу участка, скорее всего, будет проблематично.

Lev Lugovskoy

Что желательно снять:

  • электрический щиток со счетчиком (полностью) — он может располагаться в доме или на столбе у въезда на участок;
  • все инженерное оборудование: котлы, бойлеры, поверхностные насосы, оголовки скважин и колодцев, люки системы канализации;
  • показания счетчиков (всех, какие есть: вода, газ, электричество);
  • последние квитанции об оплате услуг по счетчикам — узнаете, нет ли задолженностей и прикинете, во сколько обходится эксплуатация дома, к которому вы прицениваетесь;
  • титульные листы правоустанавливающих документов (тоже какие есть: договоры наследования, купли-продажи и т.п.) — они вам пригодятся, чтобы проверить дом перед покупкой (в онлайн-источниках). Это особенно важно, если у дома непростая история: были обременения, споры и т.п. Какие документы проверить при покупке дома, мы рассказали в статье по ссылке ниже.

ПО ТЕМЕ…
Покупаем дачу: Как понять, что документы в порядке

Yuri Grishko

Важно: Будьте вежливы и доброжелательны. Не пытайтесь торговаться на месте и усиленно выискивать недостатки объекта в надежде сбить цену.

В этом случае ваши шансы договориться с продавцом стремительно падают: вы отправитесь искать новый объект, а он — другого покупателя.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Расскажите, с какими проблемами вам пришлось столкнуться при покупке частного дома. На ваш взгляд, что еще нужно знать покупателю?

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/instruktsiya-kak-provodity-osmotr-chastnogo-doma-pered-pokupkoy-stsetivw-vs~130600573

Проверка дома перед покупкой: правила осмотра, фото

Как проверить дом перед покупкой

«Мечты сбываются и не сбываются» — эти слова из известной песни я часто вспоминаю, когда речь заходит о приобретении загородного дома. Чтобы строительно-технические проблемы, обнаруженные после покупки дома, не отравили радость существования, лучше выявить их заранее.

Как не купить кота в мешке?

Ко мне как к строительному эксперту часто обращаются за помощью при покупке дома, и один из первых вопросов такой: сколько времени уйдёт на осмотр дома? Я отвечаю, что максимум два-три часа.

У большинства такой ответ вызывает недоумение: как за столь короткое время можно оценить качество жилого дома? Потом спрашивают об инструментальном обследовании, откопке фундаментов и т.д.

Отвечаю: все основные проблемы с качеством постройки дома выявляются визуально без проведения инструментального обследования. Если при осмотре возникают подозрения на строительный брак — дом лучше не покупать. Но начнём по порядку.

Все продаваемые дома я разделяю на три категории по эксплуатационной пригодности:

  • «Хорошие» дома, готовые к проживанию или к продолжению строительства;
  •  Дома с недостатками, устранимыми без больших затрат; 
  • «Плохие» дома, которые покупать нельзя из-за массовых неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).

 
«Хорошие» дома, которые я сразу рекомендую покупать, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их надо обходить стороной. Наибольшее количество продаваемых домов относится к средней категории. Они требуют ремонта, но затраты времени и средств можно установить и оценить по результатам проведения осмотра. Обычно в течение двух-трёх дней составляется смета на ремонт, которая является обоснованным предметом торга при покупке. Как правило, такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой.  По степени готовности дома разделяются на:

  • готовые к проживанию (возможно с проведением текущего косметического ремонта) со сроком эксплуатации более одного года;
  • построенные для продажи, в которых ещё не жили; 
  • те, что в стадии незавершенного строительства

  Оптимальная категория — дома со сроком эксплуатации более одного года. Про них можно сказать, что они прошли «обкатку», проверены в эксплуатации. Максимум дефектов и недостатков уже проявились, дом дал максимальную естественную осадку, при которой могут возникать трещины и деформации. Не стоит пугаться косметического ремонта, тем более что отделать жилище лучше на свой вкус.
Свежие дома впечатляют новизной и отсутствием следов проживания чужих людей, но таят скрытые дефекты, невидимые под отделочными покрытиями и материалами. И опять же дом даст неизбежную осадку, которая проверит на прочность новые конструкции. К сожалению, при осадке очень часто возникают трещины в стенах. Часть их по ширине раскрытия бывает допустима. Такие трещины устраняют при текущем ремонте с заменой отделочных покрытий.

Отдельно о домах, построенных на продажу.

Здесь надо быть очень внимательными и осторожными, так как за красивой отделкой стен, полов и потолков могут находиться экономные конструкции, таящие массу скрытых дефектов — от недостаточного армирования ж/б монолитных конструкций до пустых швов кирпичной кладки. Это приведёт к постоянному растрескиванию ограждающих конструкций, которое уже не скрыть ремонтом отделочных покрытий.

При покупке только что построенного дома надо попросить проектную и исполнительную документацию. Если у продавца она отсутствует, лучше сразу отказаться от покупки. Похоже, что строители и продавец в этом случае экономили на всём, даже на разработке проектной и на оформлении исполнительной документации.

С недостроенными домами тоже надо быть крайне внимательными. Такие дома привлекают низкой ценой, но это всегда говорит о чём-то нехорошем в продаваемом доме. Опять же, просите у продавца проектную и исполнительную документацию.    
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги Если её нет, но дом купить очень хочется, проведите строительно-техническую экспертизу. По её результатам вы сможете принять разумное решение. Возможно, недостроенный дом придётся демонтировать из-за невозможности продолжения строительства.     Домов без недостатков в принципе 

не бывает!

1. Первое правило: к вопросу покупки дома подходить трезво и без спешки. На рынке недвижимости предложение домов огромное и есть реальная возможность выбора.

2. Второе правило: запросите перед осмотром у продавца проектную и исполнительную документацию (желательно в электронном виде) и изучите её перед осмотром: ознакомьтесь с планировками, стеновыми и конструктивными материалами, расположением инженерных коммуникаций и т.д.

3. Третье правило: возьмите на осмотр фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, термометр и молоток. Осмотр проводите только днём при естественном освещении.

Предупредите продавца о том, что вы хотите осмотреть все жилые и технические помещения, включая чердак и подполье. При хорошем качестве строительства во все помещения должен быть нормальный доступ.

Нацельте себя на выявление  дефектов и недостатков, которые после осмотра необходимо будет оценить и взвесить для принятия решения.

Осмотр начните с фасадов (с улицы), цоколя и отмостки здания. По состоянию цоколя и прилегающим к нему наружным стенам можно сделать вывод о состоянии фундаментов в целом. На них не должно быть:

  • трещин, 
  • следов намокания и разрушений отделки, 
  • следов совсем свежего ремонта (обычно перед продажей для сокрытия дефектов делают локальный ремонт).

Такие трещины в стене и цоколе свидетельствуют о плохом фундаменте Отмостка не должна иметь провалов и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолированным от попадания воды. Не должно быть и признаков смещения отмостки от цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, надо убедиться, что отделочное покрытие имеет прочное сцепление с основанием. Постучите деревянной ручкой молотка по отделке цоколя в разных местах — звук должен быть глухим и везде одинаковым. «Барабанный» звук свидетельствует о пустотах между камнем и основанием, что недопустимо.

Следы намокания и разрушения свидетельствуют о плохой гидроизоляции подземных конструкций от грунтов. Данный дефект практически неустраним. Хорошую гидроизоляцию подземных конструкций можно сделать только во время строительно-монтажных работ, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных конструкций очень затратны и не дают гарантированного результата.

Трещины в цоколе и наружных стенах с шириной раскрытия более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточных прочности и несущей способности фундаментов и грунтов оснований. Усиление фундаментов — непростая и затратная работа. При осмотре дома не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, а ответы анализируйте — верить на слово продавцу нельзя.
Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается.
Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность

Внимательно осмотрите все наружные стены на предмет выявления трещин и протечек с кровли. Трещины обычно появляются рядом с оконными и дверными проёмами, в местах опирания кровли на стены, в углах стен. Ширина их раскрытия более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Дом продаётся. Вот так бетонная перемычка! Да и примыкание стены к окну ей под стать
Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя. В доме треснуло и прогнулось межэтажное перекрытие из-за недостаточного армирования (смонтирована одна сетка арматуры в середине перекрытия):
Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя  Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались.
Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались Необходимо осмотреть кровлю с улицы. При отсутствии безопасного доступа отойдите на расстояние и осмотрите кровлю в бинокль.

  • Линии коньков должны быть ровными и прямыми
  • Покрытие кровли не должно иметь явных дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и пр.). 
  • Внимательно осмотрите ендовы и примыкания кровли к выпускам вентшахт и дымовых труб. Все примыкающие элементы кровли должны иметь герметичное прилегание к конструкциям труб и шахт. Водостоки не должны иметь повреждений (прогибов, рассоединённых элементов). 
  • Осмотрите карнизы. Если дом имеет тёплую мансарду, то обязательно должны быть вентилирующие элементы в карнизах кровли (софиты с перфорацией, зазоры между планками отделки, зазор в торце кровли с москитной сеткой). 

Дефекты кровли также можно увидеть со стороны чердака или мансарды.  Оцените визуально качество древесины: не должно быть признаков гнили, выпавших сучков, глубоких трещин. Осмотрите внимательно нижние брёвна, примыкающие к цоколю, — они гниют в первую очередь.

Оцените состояние межвенцовых пазов, которые должны быть плотно проконопачены или заделаны герметиком. Если есть видимые зазоры, просуньте в них металлическую линейку для определения глубины. Если зазор глубокий, предстоит сложная работа по герметизации наружных стен.

Этот красивый деревянный дом из лиственничного лафета имел серьёзный недостаток — негерметичные угловые соединения. Зимой в доме будет холодно. 
Деревянный дом из лиственничного лафета Также были плохо выполнены примыкания пароизоляции кровли к стенам, и по стенам стекал конденсат. 
Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены плохо Дом был куплен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Совет: при выявлении признаков гниения (рыхлость древесины, следы поражения грибками или насекомыми) откажитесь от покупки.

 Сразу же оцените открывание входной двери — не должно быть заеданий, дверь должна закрываться плотно и легко.
 
Этот деревянный дом продавался в категории «под чистовую отделку». На деле его нужно демонтировать, так как брусья в углах сгнили и соединения потеряли прочность

Начать осмотр дома лучше с подвала, если таковой имеется. В подвале должно быть сухо, воздух не должен быть затхлым. Стены и пол должны быть сухими и без следов потёков воды. 

Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная Отделочные покрытия (особенно на стыках с полом) должны быть чистыми и однородными. Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях. 
Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях

В подвале обязательно должна быть приточная и вытяжная вентиляция для обеспечения благоприятных температуры и влажности воздуха. При отсутствии подвала спросите у продавца про наличие техподполья и доступа в него. Если оно есть, но нет доступа, то это или ошибка строителей, или отсутствие желания у продавца пускать вас туда.

При осмотре деревянного дома подполье надо осмотреть обязательно, чтобы оценить состояние нижних брёвен (брусьев) и половых лаг — они гниют в первую очередь.

  • Обратите внимание на участки стен около оконных проёмов и на состояние оконных откосов. Здесь не должно быть ни трещин, ни следов намокания. Часто из-за плохой герметизации монтажных швов оконных блоков нарушаются гидро- и теплоизоляция примыканий оконных блоков к стенам. Результат — переохлаждение откосов, выпадение конденсата и постоянные следы намокания и разрушения покрытий откосов. 

  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть лёгким и тихим.

  • Если в доме есть межэтажная лестница, несколько раз пройдитесь по ней. Подъём и спуск должны быть лёгкими и приятными, поручни должны быть прочными и нешаткими. 

  • Обратите внимание на состояние всех отделочных покрытий, особенно на керамическую плитку. Всё той же деревянной ручкой молотка простучите её по аналогии с фасадной плиткой.

  • И наконец, внимательно осмотрите мансарду или чердак на наличие следов протечек и гниения конструкций кровли.

В этой статье мы не успеем рассмотреть вопрос проверки инженерных коммуникаций и вернёмся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперёд, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому измерьте температуру воздуха во всех помещениях. Нормальная эксплуатационная температура — 21–23°C. Текст и фото: А. Исаковский, строительный эксперт. Вам также могут быть интересны другие публикации и обсуждения на эту тему:

Развернуть ▼ ▲

Предложения магазинов:

Статья размещена в разделах: статьи, строим дом, экспертиза, покупка, загородные дома, журнал Дом

9 спасибо за статью 3 в избранном 3270 просмотров

Источник: https://7dach.ru/zhurnaldom/vybiraem-dom-sovety-stroitelnogo-eksperta-224080.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.