Как проверить документы на недвижимость

Как самостоятельно онлайн проверить квартиру на чистоту сделки при покупке?

Как проверить документы на недвижимость

Для покупки квартиры необходимо заключить с продавцом договор купли-продажи.

Однако перед подписанием контракта необходимо проверить все документы и в целом объект недвижимости.

Подробную инструкцию того, как можно проверить квартиру на чистоту при покупке, какие документы могут потребоваться для проверки и на что нужно обратить свое внимание при покупке жилья, вы узнаете из данной статьи.

Проверка документов на недвижимость

Сначала вам нужно проверить документы на квартиру:

  • Правоустанавливающий документ на квартиру (другое название договор-основание). Этот документ подтверждает право собственности человека, от имени которого осуществляется продажа квартиры. Различают большое количество разновидностей правоустанавливающих документов, а самыми популярными бумагами такого типа являются договор купли-продажи, завещание и т. п.,
  • Выписка из ЕГРН. Эта справка также подтверждает право собственности владельца. При продаже квартиры продавец должен обязательно предъявить этот документ потенциальному покупателю. Если такого документа нет, то продавец должен самостоятельно обратиться в ЕГРН и запросить справку. Если вы сомневаетесь в честности продавца, то вы можете получить выписку самостоятельно с помощью Росреестра или МФЦ,
  • О том, как и где получить выписку из ЕГРН, читайте в статье.

  • Технический и кадастровый паспорт. Эти документы содержат технические сведения о квартире. При продаже квартиры продавец также должен предъявить эти документы потенциальному покупателю. Если хотя бы одного из паспортов нет, то продавец должен сам заказать и получить эти документы.

Изучаем историю квартиры

Также вы должны выполнить проверку истории квартиры.

Дело в том, что на квартиру, которую вы планируете купить, может быть наложено обременение (арест, залог, рента и так далее), из-за чего после покупки может возникнуть множество проблем.

Основным документом для проверки является выписка из ЕГРН, а предоставить вам этот документ должен сам продавец. В этой справке содержатся сведения о владельцах квартиры, данные об обременении, а также сведения о том, на каком основании текущий хозяин квартиры владеет этой недвижимостью.

Качество жилья

Теперь вам нужно проверить качество продаваемой квартиры:

  1. Помещение является жилым или нежилым? Многие квартиры могут использоваться в качестве нежилых помещений.

    В случае покупки нежилого помещения будет действовать ряд ограничений в таком жилье нельзя прописаться, тарифы по коммунальным услугам могут быть выше. Для проверки статуса квартиры нужно найти в выписке из ЕГРН пункт Назначение если квартира является жилой, то там будет указано словосочетание Жилое помещение,

  2. Незаконная перепланировка. Также необходимо проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок. Дело в том, что перепланировка квартиры должна согласовываться с БТИ, а все сведения о строительных изменениях должны быть внесены в технический паспорт квартиры.

    О том, какие работы допускаются при перепланировке, а какие запрещены законом, читайте здесь.

    Однако на практике часто встречаются случаи, когда владелец сначала проводит перепланировку, а только потом проводит регистрацию в таком случае владелец обычно выплачивает штраф за нарушение жилищного законодательства, однако в некоторых случаях БТИ может потребовать, чтобы владелец отменил перепланировку.

    Если же вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, то согласованием всех вопросов и выплатой штрафов придется заниматься вам. Поэтому перед покупкой необходимо сравнить фактическое строение квартиры со сведениями из техпаспорта (этот документ вам должен предоставить сам хозяин квартиры),

  • Не используется ли квартира в качестве адреса для регистрации юрлиц?

    Также рекомендуется оформить запрос в ФНС для проверки сведений о регистрации в квартире юрлиц. Если квартира используется как юридический адрес организации, то в таком случае после покупки вам будут приходить заказные письма и различная корреспонденция. Также в случае банкротства юрлица к вам могут прийти судебные приставы для конфискации имущества,

  • ЖКХ-долги. Также перед покупкой вы должны потребовать у продавца платежки на все ЖКХ-расходы. Также рекомендуется самостоятельно посетить УК или ТСЖ, чтобы проверить достоверность указанных в платежке данных.

    ЖКХ-долги не переходят новому владельцу, однако это не исключает возможность появления претензий со стороны УК или ТСЖ.

    Также обратите внимание, что долги по расходам на капремонт в ряде случаев могут переходить на нового собственника, поэтому этот вопрос также необходимо урегулировать с хозяином квартиры до момента покупки,

  • Является ли квартира объектом судебного разбирательства? Также рекомендуется проверить квартиру на наличие открытых и закрытых судебных разбирательств, чтобы исключить вероятность появления нежелательных последствий (не забывайте, что максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет целых 3 года).

    Для проверки рекомендуется использовать различные электронные базы данных, по которым нужно ввести адрес квартиры и/или сведения о владельце. Основные онлайн сервисы для проверки ГАС Правосудие, Банк решений арбитражных судов и другие.

  • Проверка продавца

    Теперь необходимо проверить некоторые базовые сведения о продавце.

    Они должны подтверждать тот факт, что он является законным собственником и может заключать сделки купли-продажи:

    • Паспорт. Если паспорт продавца не является действительным, то предстоящая сделка может быть аннулирована через суд. Для проверки паспорта можно воспользоваться приложением ГУВМ МВД РФ,
    • Дееспособность. Если продавец не является дееспособным лицом, то договор купли-продажи может быть аннулирован в судебном порядке. К сожалению, проверить напрямую дееспособность можно только с помощью медицинского освидетельствования, однако при продаже квартиры оно проводится только в добровольном порядке. Если во время обсуждения предстоящей сделки продавец начинает подозрительно себя вести, то в таком случае от заключения сделки лучше воздержаться,
    • Банкротство. Если продавец признан банкротом, то управлением его имущества занимается финансовый управляющий, а свободно распоряжаться имуществом банкрот не имеет права. Чтобы проверить человека на банкротство, можно воспользоваться Единым реестром сведений о банкротах или Картотекой арбитражных дел,
    • Долги. Наличие долгов у продавца не влияет на возможность осуществления сделок, однако большое количество долгов может свидетельствовать о недобросовестности продавца. Это особенно критично в ситуации, когда договор купли-продажи подразумевает осуществление каких-либо действий после передачи квартиры (например, может заключаться договор, согласно которому бывший продавец обязывается погасить задолженность по капремонту, однако в случае наличия большого долга у продавца погашение задолженности по капремонту может затянуться на неопределенный срок),
    • Проверка на экстремизм или терроризм. Также не помешает проверить владельца и на такие деяния, поскольку продажа квартиры может быть связана с финансированием терроризма и/или отмыванием преступных денег. Для проверки можно использовать открытый список террористов и экстремистов, который опубликован на сайте Росфинмониторинга.

    Если действует представитель?

    Очень часто оформлением сделки занимается не сам владелец квартиры, а его официальный представитель. Поэтому не помешает проверить и его.

    Также необходимо проверить всех совладельцев жилья, чтобы убедиться, что сделка является прозрачной:

    1. Доверенность. Рекомендуется проверить доверенность с помощью Федеральной нотариальной палаты через интернет. Также желательно проверить паспорт доверенного лица, чтобы избежать мошенничества,
    2. Дети. Если фактическим собственником является несовершеннолетнее лицо, то здесь возможно несколько вариантов. Если ребенку менее 14 лет, то оформлением сделки должен заниматься родитель или опекун. Если ребенку от 15 до 18 лет, то сделка оформляется родителем или опекуном с согласия ребенка,
    3. Собственники, дееспособность которых ограничена. Такие люди не могут заниматься продажей квартиры, а все сделки с недвижимостью за них осуществляют их опекуны. Поэтому при покупке квартиры у недееспособного лица необходимо потребовать у опекуна документы, которые подтверждают его статус.

    Отсутствие прав третьих лиц

    Продажа квартиры может затрагивать интересы третьих лиц:

    • Невыписанные жильцы. В жилье могут быть прописаны некоторые другие люди помимо владельца. Поэтому перед продажей необходимо попросить у продавца, чтобы он предоставил выписку из домовой книги, где хранятся сведения о зарегистрированных лицах.После этого необходимо попросить этих лиц выписаться из жилья. Если они отказываются это делать, то выписку можно осуществить после покупки в принудительном порядке через суд, поскольку смена собственника является достаточным основанием для принудительной выписки,
    • Образец искового заявления на выписку из жилого помещения.

    • Несовершеннолетние граждане. Если собственниками также являются несовершеннолетние граждане, то необходимо получить одобрение их родителей и опекунов (если детям более 14 лет, то также нужно получить согласие самих детей).Если дети не являются собственниками, но проживают в квартире, то после ее продажи их можно будет выписать и выселить вместе с родителями на основании решения органов опеки (однако нельзя выписывать и выселять детей, если им негде жить либо в новой квартире их жилищные условия ухудшатся),
    • Образец согласия родителей на совершение сделки с несовершеннолетним.

    • Бывшие и нынешние супруги. Если продавец находится в браке, а квартира была куплена на общие деньги, то в таком случае также необходимо получить письменное согласие супруга/супруги на осуществление сделки. Образец согласия супруга на продажу квартиры.Также рекомендуется получить одобрение бывшего супруга/супруги (если вопрос раздела имущества при разводе не был полностью урегулирован, то недовольный супруг в течение 3 лет после развода может подать в суд и пересмотреть раздел имущества, что может привести к полной или частичной отмене сделки купли-продажи),
    • Наследники. Предыдущее размышление справедливо и для случаев, когда продажа квартиры может затрагивать интересы наследников, поскольку они в течение 3 лет могут подать в суд, чтобы оспорить размер наследства. Поэтому перед покупкой также рекомендуется получить согласие возможных наследников,
    • Образец отказа от наследства наследника.

    • Участники приватизации. Стоит обратить внимание на всех лиц, которые принимали участие в этом процессе. Дело в том, что жильцы, которые отказались от приватизации, могут проживать бессрочно в квартире, а выселить таких граждан нельзя даже через суд.
    • Если вы столкнулись с таким случаем, то от покупки лучше отказаться.

    На завершающем этапе необходимо сравнить всю информацию, которая указана в документах. Необходимо обратить внимание на все детали.

    Обязательно сравните паспортные данные и сведения о продавце, которые указаны в других документах (например, может оказаться, что продажей квартиры занимается не собственник, а его однофамилец).

    Также нужно проверить сведения о составе семьи продавца, поскольку сделка может затрагивать интересы третьих лиц.

    Если продавец отказывается разглашать такие сведения, то от сделки нужно отказаться.

    Рекомендации

    При покупке квартиры также нужно придерживаться следующих рекомендаций:

    1. Если продавец владеет квартирой на правах наследника, то рекомендуется составить специальный документ, согласно которому в случае обнаружения новых наследников все расходы на себя возьмет бывший владелец. В таком случае при объявлении нового наследника всеми имущественными проблемами будете заниматься не вы, а бывший собственник,
    2. Если вы рассчитываетесь наличными, то рекомендуется также составить расписку. Ведь иногда владельцы после получения денег отказываются от передачи квартиры, а свою позицию они аргументируют тем, что им не были переданы деньги. Составление расписки позволяет избежать такой проблемы,
    3. Допустим, продавец не хочет предоставлять некоторые документы и справки, которые он обязан показать потенциальному покупателю по закону. Такое поведение может указывать на то, что продавец является мошенником, поэтому от покупки такой квартиры рекомендуется отказаться.

    О том, какие способы мошенничества существуют на рынке недвижимости и как не стать их жертвой, читайте тут.

    Подробная инструкция того, как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и не дать себя обмануть, смотрите в видеоролике:

    Загрузка…

    Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu-pri-pokupke

    Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

    Как проверить документы на недвижимость

    Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

    Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

    Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

    Итак, каждый шаг по порядку!

    Анализируем сведения из ЕГРН

    Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

     

    Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

    электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

    Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

    Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

     

    Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

    • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;

    • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;

    • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;

    • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

    Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

    Запрашиваем первичные документы

       

    Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

     

    Изучаем:

    • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.

    • существенные условия этих договоров.

    Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

    • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

    Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

     

    Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

     

    Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

    В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

    Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

     

    Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

    Выявляем особые условия

    Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

    Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

    Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

    Смотрим на месте

       

    Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

     

    На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

     

    Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

    В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

    К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

     

    Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

    • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;

    • насколько это проблематично;

    • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

    Проверяем продавца

    Если это юридическое лицо, изучаем:

    • учредительные документы, внутренние положения организации;

    • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;

    • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;

    • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;

    • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

    Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

    • семейное положение — нужно ли согласие супруга;

    • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает.

      Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста.

      При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

    Итог

    Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

     

    Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

     

    Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

     

    Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

     

    Ольга Саутина

    14.11.2019 г.

    Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.