Как проверить договор купли продажи квартиры

Содержание

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Как проверить договор купли продажи квартиры

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Как проверить договор купли-продажи? – CRE

Как проверить договор купли продажи квартиры

Советы юристов

Что нужно знать перед оформлением договора

Приобретение и продажа объектов коммерческой недвижимости – достаточно распространенное явление, и хотя количество таких сделок меньше, чем с жилыми объектами, ведением данных сделок занимаются штатные или привлеченные юристы, а иногда и сами владельцы бизнеса.

Данная статья позволит получить понимание о том, как происходит заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости, однако не будем ограничиваться только самим договором, т.к. приобретение дорогостоящего объекта требует изучения контрагента и самого предмета договора.

Договор купли-продажи является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, наряду с такими, как судебный акт, выдаваемый нотариусом, акт органа государственной власти. Полный перечень оснований для возникновения прав на объекты гражданских прав и недвижимое имущество в частности приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами – покупателем и продавцом – достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Основным из последних является предмет договора.

Правильное описание объекта недвижимости является обязательным для любого договора купли-продажи недвижимости. При прохождении проверки договора в Росреестре это условие носит первостепенное значение.

Причем данное требование обязательно для всех перечисленных документов.

Описание предмета при составлении договора

Все права на недвижимость по закону должны быть зарегистрированы в ЕГРН, который, в свою очередь, содержит также и информацию о самом объекте недвижимости (помещении, здании земельном участке и т.д). В связи с этим при оформлении договора описать предмет достаточно просто – заказать выписку из ЕГРН на объект и буквально скопировать данные из нее в договор.

Важно понимать, что характеристики объекта могут измениться по сравнению с теми, что были указаны в правоустанавливающих документах продавца. Это может произойти в результате изменений объекта, например, реконструкции, преобразования объекта недвижимости, причем не всегда законных.

Если стороны укажут в договоре характеристики объекта без соответствующих изменений, это не будет препятствием для государственной регистрации права покупателя, однако на последнего лягут все риски, связанные с незаконностью проведенных изменений в объекте (например, штраф, приведение в первоначальное состояние и даже снос).

Какие характеристики нужно указать в договоре из выписки? Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, наименование, вид объекта.

Цена объекта при проверке договора

В ходе проверки договора купли-продажи недвижимости данное условие также является существенным, поскольку без него такой договор будет считаться незаключенным.

В связи с этим необходимо упомянуть два важных аспекта. Указывать необходимо полную стоимость. В некоторых случаях продавец настаивает на указании заниженной стоимости с целью минимизировать налоги. Покупатель в этом случае принимает риски на себя, будет платить налог с дохода, который получит с покупателя при последующей продаже имущества (с учетом заниженной цены покупки).

Во-вторых, если вдруг в последующем суд признает сделку недействительной, покупатель сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, которая была указана в договоре.

Проверяя договор купли-продажи недвижимости, также важно обратить внимание на момент расчета. Стороны должны рассчитаться до момента обращения в регистрирующий орган, в противном случае у продавца возникнет право залога на предмет сделки, который будет ограничивать права покупателя.

При составлении договора необходимо понимать, когда произойдет передача предмета договора

Применительно к договору купли-продажи в законе отмечено, что право собственности покупателя возникает с момента передачи ему этого предмета. Недвижимость из этого правила – не исключение. Поэтому, если в Росреестр не предоставить передаточный акт либо не сделать соответствующее указание в договоре, в регистрации может быть отказано.

«Проверь себя и контрагента»

Данное действие можно совершить, зайдя на сайт налоговой, однако важно не ограничиваться данной проверкой: на нем содержится не вся важная информация.

Здесь необходимо проверить, во-первых, действующее ли юридическое лицо – контрагент, кто актуальный руководитель, и в случае с ООО – состав его участников (информацию об акционерах может предоставить лишь реестродержатель соответствующего общества).

Далее проверяем оригиналы устава, свидетельств ОГРН, ИНН и приказ о назначении исполнительного органа, кто подписывает сделку от имени юридического лица.

Для полной уверенности необходимо проверить наличие корпоративных документов по одобрению предстоящей сделки, в случае если таковое необходимо.

Нелишним будет проверить информацию о контрагенте на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также судебных приставов на предмет наличия исполнительных производств.

Важно проверить участие контрагента в судебных процессах, на сайте арбитражного суда. Достаточным периодом, на мой взгляд, являются дела, где контрагент выступает в качестве истца/ответчика за последние 1-2 года.

Проверка объекта недвижимости по официальным источникам

Юридическая проверка недвижимости начинается с заказа выписок из ЕГРН. Их существует 2 типа: 1) на объект; 2) на историю правообладателей. Отсюда будет известно, кому, на каких основаниях и когда принадлежал объект (участок, здание, сооружение и т.д.), а также актуальные обременения и правопритязания.

Изучая эти документы, важно выявить возможные основания и сроки давности для обжалования предшествующих сделок, поскольку объект может быть истребован даже у добросовестного приобретателя, если он выбыл из владения собственника помимо его воли.

Источник: https://cre.ru/analytics/64106

Как проверить сделку купли-продажи квартиры онлайн

Как проверить договор купли продажи квартиры

Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с некоторыми рисками, потому что вы совершаете покупку у физического лица, а не у организации.

В кризисные периоды ситуация усугубляется, ведь у людей снижается уровень дохода, бизнес терпит убытки и растет безработица.

Поэтому повышается риск встретить продавца, который является должником банка, находится на грани банкротства или готов нарушить закон.

Специалисты информационного портала о недвижимости Move.ru расскажут, какие проверки нужно сделать, чтобы быть уверенными в безопасности заключаемой сделки.

Проверяем паспорт

Это главный документ при совершении купли-продажи жилья. Паспортные данные необходимы для оформления договора о покупке квартиры, они вносятся в выписку из ЕГРН, в доверенность и другие документы. Поэтому нужно позаботиться об идентификации личности продавца.

Проверяя юридическую чистоту сделки, важно убедиться, что продавец на самом деле тот человек, чьи данные указаны в паспорте. Также надо уточнить, не был ли паспорт ранее утерян или похищен. Если позже выяснится, что данные паспорта недостоверные, то сделка будет признана несостоявшейся, а покупатель потеряет жилье и деньги.

Чтобы исключить такие риски, нужно обратиться на сайт ГУВМ МВД России, где можно проверить, не числится ли номер паспорта продавца в списке недействительных документов, которые были похищены, оформлены на украденных бланках, выданы с нарушениями установленных правил или больше не используются. Для проведения проверки нужно указать серию и номер паспорта продавца.

Устанавливаем подлинность доверенности

Продажа квартиры по доверенности, выданной риелтору или родственнику владельца жилья, – это распространенная практика, поэтому не нужно опасаться таких сделок.

Подлинность доверенности легко проверить. Уточните срок действия документа, посмотрите, совпадают ли реквизиты жилья с указанными в договоре о купле-продаже, а также прочитайте, какими полномочиями обладает доверенное лицо.

Вы должны знать, что действие доверенности может быть прекращено в любой момент, если владелец жилья обратится с такой просьбой к нотариусу. При этом сообщать доверенному лицу о прекращении действия документа не обязательно.

Все данные о заключенных и отозванных доверенностях вносятся в единый реестр. Своевременная проверка доверенности поможет пресечь мошеннические действия. Чтобы уточнить подлинность документа, зайдите на страницу Федеральной нотариальной палаты и укажите в соответствующей строке реестровый номер доверенности, дату ее регистрации и имя нотариуса.

Проверяем право собственности продавца и данные о квартире

Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В ней указывается имя владельца жилья, дата регистрации права собственности, а также есть ли запреты на сделки с недвижимостью, обременения или аресты. В выписке должны быть сведения о том, когда и кому передавались права собственности на квартиру.

Доверять можно только новым выпискам, поэтому лучше попросить продавца заказать новую справку и убедиться в ее получении.

Часть информации можно проверить онлайн на электронном портале Росреестра. С его помощью вы сможете узнать, кто является владельцем, какова кадастровая стоимость, есть ли ограничения прав и обременения, есть ли согласие супруга или супруги на сделку. Справку с этими сведениями можно получить в электронной форме, заплатив за нее 250 рублей.

Полезно будет почитать: Проблемы рынка жилья при онлайн сделках: возможен ли полностью дистанционный процесс

Выполняем проверку на банкротство

Вы должны знать, что если продавец жилья в течение года до признания его банкротом или после получения такого статуса продал квартиру по заниженной стоимости, то эта сделка будет недействительной. При оспаривании сделки покупателю вернут сумму, указанную в договоре о купле-продаже. Поэтому не поддавайтесь на уговоры занизить стоимость жилья в документах.

Узнать, не является ли продавец банкротом, можно на интернет-странице Федеральных арбитражных судов.

Проверяем, не наложен ли арест на имущество

Если в отношении владельца квартиры открыто исполнительное производство, то это значит, что он не может в полной мере распоряжаться недвижимостью. Арест на имущество может накладываться за долги перед коммунальными службами, банками, а также за неуплату алиментов и административных штрафов.

В выписке из ЕГРН будет указано, арестована ли квартира. Эта информация предается в Росреестр, но еще раньше эти сведения появятся на интернет-странице Федеральной службы судебных приставов. Поэтому вы можете проверить, не упоминается ли владелец квартиры в банке данных исполнительных производств, открытых ФССП России.

Проверяем, нет ли открытых судебных разбирательств с участием собственника недвижимости

Узнать об судебных разбирательствах можно на портале ГАС «Правосудие». Сделка купли-продажи может оспариваться, если за право собственности на жилье борются в суде родственники владельца или лица, зарегистрированные в квартире.

Посетив сайт ГАС «Правосудие», вы также сможете узнать о том, не было ли тяжб с застройщиком по поводу строительных дефектов, не заливалась ли квартира соседями и т. п.

Почему важно выполнять онлайн-проверки документов

Проведя анализ рынка, специалисты move.ru заметили, что во время карантина значительно сократился спрос на вторичное жилье. Это связано с двумя факторами:

  • застройщики предлагают более выгодные условия покупки жилья;
  • для приобретения квартиры на вторичном рынке трудно собрать нужные документы, потому что многие инстанции закрыты.

В этих форс-мажорных обстоятельствах покупателям хочется пренебречь некоторыми формальностями. Мы хотим предостеречь их от этого. Именно сейчас нужно наиболее тщательно проверять все документы, касающиеся продавца и покупаемой квартиры.

Сведения, полученные через интернет-порталы, позволяют снизить риски при покупке жилья. Вы можете выполнить проверки самостоятельно или доверить сбор информации надежным риелторам. Например, на информационном портале о недвижимости move.

ru вы всегда можете выбрать подходящую риелторскую организацию, ознакомившись с отзывами о ней на странице агентства.

Юристы риелторских компаний всегда проводят тщательную и всестороннюю проверку документов, касающихся покупаемой жилплощади и ее владельца.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/kak-proverit-sdelku-kupliprodaji-kvartiry-onlain-5f0db068eab2774149bd656f

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Как проверить договор купли продажи квартиры

Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином «юридическая чистота» обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

К негативным последствиям приобретения квартиры, можно отнести:

  • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку;
  • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

Проверять квартиру нужно и при покупке в ипотеку, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на недвижимость и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту.

Этапы проверки юридической чистоты при покупке квартиры

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

  • выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней);
  • свидетельство о наследстве;
  • один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

Любые исправления, которые в них могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. При осмотре квартиры сверьте площадь комнат с техническим планом. Если имеются несовпадения, то можно сделать вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже если собственник первый нужно заказать полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Заказать выписку из ЕГРН

Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, особенно это важно для гражданина в возрасте, то есть пенсионера. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

  • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
  • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, оплачивать придется новому владельцу.

Проверка онлайн

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

  • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
  • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
  • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
  • сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
  • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
  • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/kak-proverit-kvartiru-na-juridicheskuju-chistotu-pri-pokupke-samomu/

Как подготовится к покупке квартиры и на что обратить внимание?

Как проверить договор купли продажи квартиры

Приобретение жилья – важное событие в жизни любого человека, случается оно не так уж часто.

Если квартира покупается для себя, а не в качестве выгодной инвестиции, совершенно естественно, что хочется выбрать как можно лучшее качество за небольшие деньги, и чтобы вокруг была соответствующая инфраструктура, остановки общественного транспорта в шаговой доступности, соседи чтобы не маргинальные, управляющая компания честная и еще миллион условий комфортной жизни.

Если такой бриллиант удается найти, очень важно не расслабляться – кто знает, какие подводные камни может скрывать идеальное со всех сторон жилье. В этой статье мы подробно рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры и как избежать распространенных ошибок.
 

Всемирная Паутина значительно облегчила поиски жилья: на специальных сайтах сразу можно найти подходящие варианты, а неустраивающие отсеять при помощи фильтров. Фотографии и описания позволяют наметить несколько объектов. Но Интернет обманчив, и важно не полениться посетить каждую выбранную квартиру лично. Таким образом, вы сможете убедиться, что нужные инфраструктурные объекты находятся действительно поблизости, и к ним не придется идти через тридцать три буерака по неосвещенной местности. Узнаете, где останавливается общественный транспорт и насколько часто он ходит. Оцените уровень шума, новизну дома и предположительную дату последнего ремонта, а также своими глазами увидите предлагаемую квартиру. Для визита стоит выбрать светлое время суток, чтобы от ваших глаз не укрылся ни один недостаток ни внутри, ни снаружи. Основное, на что важно обратить внимание при покупке квартиры:

  • Состояние подъезда: ремонт, чистота;
  • Работоспособность лифта и его состояние;
  • Расположение соседей и их личности (об этом можно узнать в домоуправлении или разговорив старушек во дворе);
  • Наличие парковочных мест вблизи дома;
  • Двор;
  • Качество шумоизоляции в здании.

В помещении стоит непременно оценить освещенность, наличие дефектов на стенах и потолке (например, может выясниться, что соседи сверху регулярно протекают), а также проведение неузаконенных перепланировок. Если вы планируете приобрести жилье в новостройке, все несколько усложняется, особенно если дом существует пока только на планах, а застройщик предлагает схемы планировок и красочные буклеты, как все будет красиво, когда стройка закончится. Впрочем, оценить удаленность остановок и наличие инфраструктуры это не мешает. Но затем придется уделить особое внимание приемке-передаче квартиры, ведь если дефекты будут выявлены на этой стадии, застройщик будет обязан исправить все в кратчайшие сроки и за свой счет.
  Со вторичкой все проще. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры – это каким образом она досталась нынешнему владельцу, есть ли другие собственники, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные, а также сколько людей прописано на данной жилплощади. На языке юристов это называется проверкой юридической чистоты квартиры. Чтобы убедиться в правдивости слов собственника, стоит запросить у него ряд документов.
    Для начала стоит убедиться что тот, кто открыл вам дверь, на самом деле является ее собственником жилья. Не стесняйтесь попросить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Под последними подразумеваются бумаги, на основании которых владелец имеет право на недвижимость, это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор ренты, дарственная и так далее. Естественно, все бумаги должны быть скреплены подписью нотариуса. Пристальное внимание стоит обратить на дарственные и свидетельства о наследстве, особенно если нынешний продавец не является родственником предыдущему владельцу и продает жилье через короткое время после вступления в права собственности. Выписка из ЕГРП позволит узнать, как часто заинтересовавшая вас квартира становилась объектом сделок. Если в последнее время сменилось несколько владельцев, лучше от сделки отказаться – с большой вероятностью тут имеют место какие-то махинации. Кроме того, эта бумага позволит удостовериться, что на квартире нет ареста и других обременений, препятствующих совершению сделки. Выписка должна быть свежей, а не годичной, например, давности. Иногда случается, что данного объекта нет в реестре, это обычно касается старого жилого фонда. Но это хороший признак, значит, с момента ее приватизации ни в каких сделках жилье не участвовало и совершенно чисто с юридической стороны. На всякий случай, есть еще одно, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры – это наличие других собственников и прописанных на данной жилплощади третьих лиц, которые могут впоследствии заявить свои права и осложнить сделку. Для проверки следует заказать расширенную выписку из домовой книги. Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, понадобится письменное согласие на сделку органов опеки. Если жилье приобретено в браке, и собственник находится в нем, то нужно письменное согласие супруга/супруги. Еще одно, на что обратить внимание при покупке квартиры, это перепланировка. Важным документом может стать кадастровый паспорт жилья, который можно получить в МФЦ, Росреестре или Кадастровой палате. Эта бумага помогает определить, проводилась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. В принципе незаконная перепланировка сделке не помеха, но тогда все проблемы с ее узакониванием лягут на плечи покупателя. Лучше заранее озаботиться этим вопросом, и тогда продавец будет обязан либо зарегистрировать в соответствующих органах все внесенные в архитектуру жилья изменения, либо вернуть все как было изначально. Если покупатель готов взять на себя заботы, он может попросить у продавца скидку, размер которой должен соответствовать затратам на приведение жилья в прежний вид или регистрации изменений. Следует также ознакомиться с техпаспортом БТИ. Вопреки расхожему мнению, этот документ не является аналогом кадастрового паспорта. С его помощью, можно выяснить, не проводился ли владельцами самовольный перенос газовой колонки, замена электрической плиты на газовую и другие подобные стратегические моменты. В этих документах должны отражаться даже такие мелочи, как перемещение газовой плиты на пару метров в сторону.

Если в кадастровом паспорте, техпаспорте из БТИ и выписке из ЕГРН все данные совпадают, это идеальный вариант. 

Почему стоит доверять риэлторам

Агент по недвижимости – это человек, который в мельчайших подробностях знает особенности того или иного здания, в курсе всех возможных подвохов и сложностей при совершении сделки.

Риэлтор может дать объективную оценку тому или иному объекту недвижимости, описать его преимущества и недостатки, а также предложить клиенту альтернативные варианты. Благодаря обширной базе, риэлторы АН «Владис» быстро и профессионально подбирают недвижимость по запросу клиента.

  Опыт риэлтора подсказывает, как наиболее выгодно и безопасно для клиента оформить сделку. А юридический отдел компании проверяет юридическую чистоту помещения и гарантирует отсутствие рисков при совершении купли-продажи.

Все операции с недвижимостью под руководством опытного риэлтора совершаются в разы быстрее, без лишних треволнений для клиента. Переговоры с владельцем недвижимости риэлтор тоже берет на себя. В результате клиент получает качественное жилье, о каком он мечтал, и избегает массы сопутствующих сделке проблем.

Агентство недвижимости «Владис» поможет вам не только купить, продать или арендовать недвижимость, но и даст детальную консультацию, на что обратить внимание при покупке квартиры. Кроме того, с нашей помощью вы можете получить ипотечный кредит на выгодных условиях, благодаря преференциям от банков-партнеров; оформить страховку и многое другое.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/2143

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.