Как проверить чистоту покупаемой квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой – определяем юридическую чистоту

Как проверить чистоту покупаемой квартиры

Квартирные аферисты во многом напоминают вредоносных  термитов: они заводятся и обитают на территории рынка жилья, планомерно  изъедая его изнутри и  нанося существенный урон всей его безопасности.

Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание приобрести себе жильё, необходимо, на время сделки, превратиться в опытного детектива и провести тщательную проверку предстоящей сделки.

Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите достаточное количество свободного времени и, засучив рукава, погрузитесь в «увлекательный мир» документации.

Несмотря на то, что именно агентство недвижимости, в которое Вы заблаговременно обратились, должно заниматься мониторингом необходимых документов, всё же и покупателю следует знать: как проверить квартиру перед покупкой. И, вообще, «осведомлён – значит вооружён». Не забывайте об этом!

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».

Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?

По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Важная информация по безопасности сделки

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

«Секретная» информация по третьим лицам: читаем домовую книгу

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Как проверить чистоту покупаемой квартиры

Тот, кто хочет приобрести жилую недвижимость, в немалой степени озабочен тем, как проверить квартиру на чистоту при покупке и впоследствии вселиться в собственное жилье, особенно если речь идет о вторичном рынке.

Юридическая проверка жилой недвижимости – обязательный этап. И если подойти к решению проблемы грамотно и ответственно, получится обойтись без эксцессов. С чего начать?

Список документов, используемых для проверки жилого объекта и где их можно получить.

Продавцу надлежит иметь главные документы, чтобы приобретатель смог проверить квартиру на чистоту:

  • проверить наличие свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН. Вторую возможно заказать собственно в Росрегистрации/посредством многофункционального центра. В документе отображаются последние сведения о квартире и его владельце;
  • проверить имеющийся договор на жилой объект, согласно которому продавец стал его обладателем. Подобный документ представлен одним из видов договоров – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, ДДУ, если продаваемая квартира в возводящемся доме, актом приема-передачи от строительной компании, справкой из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, вступившим в силу судебным решением;
  • проверить свидетельство о праве на наследство, когда квартира унаследована;
  • проверить технический/кадастровый паспорт. Первый оформляют в Бюро технической инвентаризации, второй – в Кадастровой палате. В них отображается точная техническая характеристика квартиры с числом помещений и их расположением, метражом, этажом;
  • проверить выписку из домовой книги об отсутствии прописанных жильцов, которую заказывают и получают в МФЦ. Она подтвердит, что все обитатели жилища освобождены от учета в регистрационном органе;
  • проверить справку из многофункционального центра, где отображается, есть или нет у прежних хозяев долги по оплате за коммунальное обслуживание;
  • проверить справку из диспансеров – нарко- и неврологического, показывающую, не оказывается ли продавец их пациентом.

Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Важно знать, что любое свидетельство отпечатывается на специальном гербовом бланке, каждый договор должен иметь подписи в соответствующих графах, печати регистрационной службы. В подлинных документах исключены подчистки, помарки, поправки.

Что нужно проверить?

  1. Проверить, есть ли споры по квартире, если она досталась, например, по наследству. Срок исковой давности для опротестования в суде правомочности одних наследников перед другими преемниками –3 года. За указанное время могут объявиться и новые лица, имеющие право на наследную квартиру. Поэтому лучше приобретать недвижимость спустя этот период.
  2. Проверить, есть ли случаи наложения ареста на продаваемую квартиру. Часто подобное происходит при долевой собственности на квартиру(например, при разводе супругов). И при продаже одними владельцами своих долей другие обращаются в судебные инстанции, чтобы воспрепятствовать свершению купле-продаже. Тогда суд на время разбирательства накладывает арест на жилую недвижимость.
  3. Проверить, есть ли ограничения в распоряжении квартирой. Нередкое явление – продажа жилья, переданного в наем, оформленного как договор ренты, как залог в счет долга (включая ипотеку). Подобные обременения из-за невнимательности/некомпетентности покупателя перейдут «в наследство» новому владельцу.

Исключить риски поможет выписка, оформленная в самом Госреестре, через услуги МФЦ, онлайн — посредством  Интернета с помощью «Публичной кадастровой карты». В полученном документе проставляются  все сведения об обременениях на продаваемое жилье.

Проверить продавца

Какой документ обосновывает право собственности продающего, совершает ли он действия лично либо по  доверенности?

Право продавать жилой объект имеется у владельца либо поверенного в  его делах, действующего по доверенности из нотариата.

Продавцом может выступать:

  • одиночный персоналий;
  • множество лиц (от 2-х и более владельцев долей в квартире);
  • супружеская пара, владеющая жильем солидарно (в документе нередко упоминается лишь один из них).

Сведения о продавце отображены в свидетельстве о собственности (выписке из Росреестра) и документации на жилище. И первым делом при проверке становится оформление обновленной выписки из ЕГРН.

Ее именуют как «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости» (вкратце ЕГРН-1). Расширенная выписка ЕГРН-4 поможет проверить  истории передач прав на недвижимость.

Получить самостоятельно эту документацию в бумажной вариации возможно каждому желающему с помощью многофункционального центра, в подразделениях Госреестра/Кадастровой палаты. В электронной форме получают посредством официального портала Росреестра.

Выписки знакомят с тем, кто признается владельцем квартиры. При нескольких собственниках жилой объект – в долевом владении.

Тогда надо проводить проверку надежности всех по отдельности:

  1. Проверить действительность паспорта продавца (-ов) через ресурс ГУВМ МВД РФ. Достоверный паспорт необходим для оформления любых документов в нотариате, передачи документаций на внесение квартиры в реестр.
  2. Проверить правоспособность. Недееспособность признается судом при психических отклонениях гражданина, указывающих на то, что тот не способен адекватно контролировать свои действия. Ограничением в дееспособности является тяга к алкоголю, наркотическим средствам и играм на деньги. И если сделка проводится с подобным лицом, она  нередко признается недействительной. Поэтому при возникших подозрениях  относительно поступков продавца стоит попросить представить справку из ПНД/выписку из Росреестра , в которой тот признан недееспособным. Поможет и уточнение по вопросу недавнего получения продавцом водительских прав. Этот документ оформляется при наличии справки из НД и ПНД.
  3. Проверить банкротство физического лица. Если оно признано банкротом, с таковым сделка не возможна, так как для этого потребуется написанное заранее одобрение финансового управляющего. Проверить, не обанкротился ли продавец, возможно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве либо Картотеке арбитражных дел.
  4. Проверить крупные долги продавца, они известны Банку данных исполнительных производств ФССП. Существование долгов связывается с имеющимися арестами по жилью и запретительными мерами на совершение регистрационной деятельности на нем.
  5. Проверить на экстремизм и терроризм. Надо проверить, не причастен ли продавец к участию в экстремистских и террористических поступках. Подтверждение/опровержение подозрения доступно на портале Росфинмониторинга.

Если квартира продается через посредника по доверенности, надо проверить, действительна ли она. Поможет нотариальный юрист, выдавший доверенность, у него же надо спросить, не отзывался ли разрешительный документ.

Проверить права третьих лиц

Третьи лица те, у кого нет права собственности на жилье на данном этапе. Однако такое право может возникнуть, к примеру, как право пользования.

В роли третьих лиц выступают, в числе прочих:

  • дети до 18 лет;
  • недееспособные;
  • муж/жена в разводе;
  • один из супругов, имеющий совместную собственность на жилище и не вписанный в регистрационное свидетельство;
  • преемник, объявившийся после предоставления свидетельства о праве на наследство своевременно обратившемуся в нотариат преемнику;
  • лицо, которого нет в списке наследников, но наделенное правом пользования жилищем.

Проверить права третьих персоналий на на вторичное жилье нетрудно при знакомстве с документацией в виде:

  • паспорта продающего квартиру;
  • договора купли-продажи/свидетельства на право собственности;
  • расширенной выписки из домовой книги;
  • выписки по л/с;
  • тех- и кадастрового паспортов.

В выписке из ЕГРП обозначены обременения и данные о собственнике, их требуется сопоставить с его паспортными сведениями.

В выписке из домовой книги доступно узнать о лицах с пропиской и временно ею не наделенных, живущих в квартире детей, не достигших совершеннолетия.

По завещанию на квартиру, переданную владельцу-наследнику, нетрудно проверить наличие вероятных преемников. Если завещательный документ отсутствует, стоит поинтересоваться близкими родственниками покойного.

Проверить и сравнить информации из техпаспорта с распланировкой в реальности.

Обращать внимание на плату за коммунальное обслуживание.

Проверить дееспособность продающего квартиру, что станет известно из запроса в ПНД и НД.

К продаже квартира готовится освобожденной от прав третьих лиц.

Что должно насторожить?

Накануне сделки не мешает проявить уместную настороженность:

  1. Право собственности базируется на решении судебной инстанции. Это постановление нередко оспаривается, и тогда квартира возвращается старому владельцу. Но отдаст ли продавец  денежную сумму покупателю?
  2. У продавца поддельные документы или он – не собственник. Насторожиться следует и когда квартира реализуется по доверенности. Этот разрешительный документ достаточно часто бывает поддельным или просроченным. Да и неподдельная доверенность нередко ликвидируется выдавшим ее нотариатом. Среди мошенников распространено оформление доверенности на лиц пожилого возраста, проживающих в собственной квартире в одиночестве. Мошенники используют для составления документа детей-сирот, инвалидов, больных алкоголизмом и наркоманией. Причем настоящему владельцу, возможно, неизвестно, что его жилище готовится к продаже. Нередки случаи, когда собственник либо уже умер, либо превратился в покойника к этой ситуации.
  3. Приватизация квартиры, проведенная с нарушениями. В 90-х гг. прошлого столетия достаточно часто случались правонарушения в отношении несовершеннолетних – их не привлекали к приватизационному процессу и лишали возможности превратиться в собственников.
  4. Проявить надо бдительность, если участвовавшие в приватизации жильцы обещают сняться с квартирной регистрации лишь после совершения сделки.
  5. Насторожить должны и сомнительные сделки, присутствующие в истории продаваемого жилья. В особенности, если они проводились при участии государственных предприятий либо госорганов, иных юридических лиц.
  6. Продаваемая квартира передана во владение по договорам дарения, ренты, в результате наследства, по другим договорам, где затрагивается заинтересованность третьих лиц. Не известные лица могут объявиться спустя заключения сделки и заявить свои претензии на данную квартиру. Надо помнить и о тех, кто обладает законным правом на обязательную долю в наследуемом недвижимом имуществе.
  7. Нарушенная передача во владение квартиры, приобретаемой с абсолютным или частичным размером материнского капитала. Закон обязывает подобный жилой объект оформлять в собственность и родителей, и детей с обозначением величины доли каждого члена семьи. Несоблюдение этого правила происходит по 2-м предлогам. Первый – не всегда возможно выделить точную долю. Второй – взрослые владельцы намеренно не перегружают квартиру правами несовершеннолетних.
  8. Среди собственников реализуемого жилья есть лица, содержащиеся в тюрьме, военнослужащие или числящиеся исчезнувшими. Эти персоналии не утрачивают права на проживание/пользование квартирой. Причем неизвестно, когда они заявят о себе и вселятся посредством судебной инстанции в квартиру уже с другим собственником.

Не стоит идти на риск: проведенная процедура по подтверждению чистоты квартиры не должна заканчиваться неопределенностями. Проверяя чистоту квартиры, снятые копии документов надо оставлять и себе. Если все-таки не обойтись без суда, они помогут добросовестному приобретателю выиграть дело.

Источник: https://property911.ru/pokupka/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.