Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Содержание

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой: какие документы проверять у продавца, как запросить информацию через Госуслуги или Росреестр

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Самый важный вопрос для покупателя — как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Что можно проверить самостоятельно, а в каких случаях обратиться за помощью к юристу? На что обращать внимание при проверке документов и где их можно получить? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичке нужно ответственно подойти к проверке документов на недвижимость, и в отношении ее продавца.

Выписка из ЕГРН

Чтобы узнать «историю» квартиры, в первую очередь необходимо заказать выписку из ЕГРН. В ней содержатся основные данные, необходимые для первоначальной проверки объекта. Изучив документ можно определиться с дальнейшим алгоритмом совершения сделки.

Вид выпискиНа что обратить вниманиеСпособ полученияСтоимость
ПростаяКадастровый номерДолжен совпадать с номером на документах-основанияхРосреестрВ бумажном виде 460 рублей
Описание объекта: адрес, площадь, наименование, назначение, этажДолжно быть указано, что помещение жилое. Указанная и фактическая площадь должны совпадать
Кадастровая стоимостьИсходя из нее будет рассчитываться налог на имущество (0,1 % при стоимости до 10 млн. руб.)МФЦ
Дата регистрации праваДолжна совпадать с датой в документе, подтверждающем право собственности.Сайт РосреестраВ электронном виде 290 рублей
Вид собственностиЕсли собственность долевая, то договор купли-продажи подлежит нотариальному заверениюГосуслуги
РасширеннаяДополнительные сведения
  • Должно соответствовать документу, удостоверяющему личность/учредительным документам.
  • Все собственники должны присутствовать на сделке либо их намерение о продаже должно быть заверено нотариально.
  • Если среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
РосреестрВ бумажном виде 870 рублей
ФИО собственника / наименование юридического лица
Документ, на основании которого зарегистрировано правоМФЦ
Обременения, ограничения (ипотека, арест, залог, запрет, аренда), период их действияОт вида обременения зависит возможность/невозможность совершения сделкиСайт РосреестраВ электронном виде 350 рублей
Технический планНесовпадение плана с фактическим расположением может говорить о перепланировкеГосуслуги
О переходе правСведения об объектеЧастая смена собственников может свидетельствовать о мошеннических схемах, наличии скрытых проблем с квартиройРосреестрВ бумажном виде 460 рублей
Информация о всех собственникахМФЦ
Основания перехода прав собственностиСайт РосреестраВ электронном виде 290 рублей
Госуслуги

Размер платы за предоставление выписок из ЕГРН, установлен приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291.

Образец запросы выписки из ЕГРН:

Правоустанавливающие документы на квартиру

К правоустанавливающим относятся документы, объясняющие каким образом собственником получено право на жилое помещение.

Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор приватизации;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • справка из ЖСК о выплате пая;
  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор цесии (уступка права);
  • судебное решение.

Один из этих документов должен быть у продавца. В документе не должно быть исправлений, либо они должны быть заверены нотариусом.

Выписка из домовой книги

Выписку также должен предоставить продавец. Обратите внимание на дату получения выписки, она не должна быть старой. Непосредственно перед сделкой продавцу необходимо предоставить вам выписку, подтверждающую, что все ранее зарегистрированные лица сняты с учета.

Паспорт собственника

Продажа мошенниками недвижимости может быть произведена по поддельным либо краденным документам, удостоверяющим личность. Проверить действительность паспорта можно на сайте МВД России Информация предоставляется бесплатно.

Доверенность

Если представителем собственника выступает доверенное лицо, убедитесь в его полномочиях. Визуально определить подлинность доверенности очень сложно. Поэтому рекомендуем хотя бы один раз встретиться с собственником и удостовериться в его намерениях.

Если такой возможности нет, то проверить подлинность документа можно на сайте Нотариальной палаты. Сведения предоставляются бесплатно.

Технический паспорт квартиры

План квартиры в техпаспорте должен совпадать с фактическим расположением комнат в квартире и с выпиской из ЕГРН. Если есть расхождения, то это свидетельствует о произведенной перепланировке.

Если покупатель приобретет квартиру с неузаконенной перепланировкой, то решать эту проблему придется ему. Нет гарантии, что узаконить ее будет возможно, если, например, перепланировка затронула несущие конструкции квартиры.

Согласие супруга на сделку

Обратите внимание на семейное положение продавца. Изучите штампы в паспорте, свидетельства о браке или расторжении брака. Даже если брак уже расторгнут, но недвижимость была приобретена в браке, согласие супруга должно быть обязательно.

Сведения об отсутствии долгов

Информацию об отсутствии долгов за коммунальные услуги обязан предоставить продавец. Однако помимо коммунальных долгов у продавца могут оказаться и другие долги перед кредиторами. При этом взыскание может быть обращено на имущество продавца.

Информацию о наличии либо отсутствии исполнительного производства в отношении продавца вы можете узнать в банке исполнительных производств. Сведения предоставляются бесплатно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как проверить квартиру в новостройке на юридическую чистоту перед покупкой?

При покупке строящейся квартиры необходимо проверить надежность застройщика и законность оснований для осуществления им строительства.

Начните с проверки застройщика в списке надежных компаний в сети Интернет. Если у застройщика положительная репутация, то можно переходить к изучению документов.

Взаимоотношения покупателя и застройщика регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве». Доступ к информации о застройщике и объекте строительства должен быть свободным и предоставляться любому лицу (ст. 20, ст. 21 ФЗ № 214).

Документы о застройщике

Перечень запрашиваемых документов:

  • устав (последняя редакция) – основной документ, который содержит информацию об уставном капитале, органах управления и их полномочиях;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • годовые отчеты, бухгалтерская отчетность, аудиторские заключения.

Должны быть представлены подлинники документов либо заверенные копии. Наименование и реквизиты застройщика должны совпадать во всех документах.

Документы об объекте строительства

Перечень документов для проверки:

  • разрешение на строительство (дата, номер, срок действия);
  • форма договора, которая заключается при участии в долевом строительстве;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, где осуществляется строительство;
  • проектная документация, а также документы о характеристиках строящихся объектов, благоустройстве территории, подключении к инженерным сетям;
  • график строительства (этапы строительства, сроки ввода в эксплуатацию);
  • информация о размере платежей по ДДУ;
  • информация о банке для открытия счетов эскроу (счет на имя дольщика для расчетов по ДДУ);
  • информация о размере уставного капитала.

Выписка из ЕГРН при долевом строительстве

Основные сведения в выписке при долевом строительстве:

  • адрес, площадь земельного участка для строительства;
  • информация о правообладателе;
  • обременения, ограничения прав;
  • количество зарегистрированных ДДУ;
  • о судебных процессах;
  • о правах застройщика на строительство.

Получить выписку можно обратившись в отделение Росреестра, через МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоимость в электронном виде – 820 рублей, в бумажном виде – 1740 рублей.

Основные документы в отношении застройщика и объекта строительства, а также информация о ходе строительства (фотографии или онлайн – трансляция) должны быть опубликованы на сайте застройщика.

Порядок запроса документов

Запросить официальные выписки из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе можно несколькими способами.

Через Госуслуги

Чтобы заказать документ на портале Госуслуги необходимо:

  • перейти в каталог услуг;
  • нажать вкладку «Органы власти»;
  • выбрать «Росреестр»;
  • выбрать в перечне услуг «Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН»;
  • найти нужный вам вид выписки;

Через МФЦ

Через отделения МФЦ выписки выдаются в бумажном виде.

Чтобы заказать такую выписку необходимо:

  • обратиться в отделение МФЦ;
  • предоставить документы (паспорт, заявление, квитанцию об оплате госпошлины, доверенность – если действует представитель);
  • получить расписку о принятии документов;
  • проверить готовность документа на сайте отделения МФЦ (по номеру расписки);
  • забрать готовую выписку (готовится 5 рабочих дней).

На сайте Росреестра

Для получения выписки через сайт нужно совершить следующие действия:

  • при выборе способа подачи заявки нужно перейти на сайт Росреестра (личный кабинет автоматически доступен при регистрации на сайте Госуслуг);
  • ввести пароль и логин, подтвердить предоставление прав доступа;
  • предоставьте права доступа к Вашей учетой записи;
  • в разделе «Это удобно» в полном перечне услуг выбрать «Получение сведений ЕГРН»;
  • заполнить и отправить заявление;
  • сохранить присвоенный номер и код (они потребуются при скачивании выписки);
  • после появления в личном кабинете отметки «Ожидается оплата» произвести оплату госпошлины;
  • скачать готовую выписку по номеру и коду (готовится 3 рабочих дня).

В отделении Росреестра

Получить выписку в отделении Росреестра можно, предоставив следующие документы:

  • заявление на получение выписки;
  • паспорт,
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • доверенность и паспорт представителя.

Выписка в бумажном виде заверяется печатью, в электронном виде – электронной цифровой подписью. Выписки имеют одинаковую юридическую силу. Установленный срок получения выписки – 3 дня (п. 9 ст. 62 ФЗ № 218).

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Проверить благонадежность застройщика можно изучив его учредительные документы и документы об объекте строительства.
  2. Основным документом, содержащем сведения о квартире и ее правообладателе является выписка из ЕГРН.
  3. Бумажная и электронная выписки имеют одинаковую юридическую силу.

Оценить юридическую чистоту приобретаемой квартиры на первый взгляд кажется просто. Однако на деле встречаются случаи, когда увидеть подвох может только опытный юрист. Избежать сложностей при покупке жилья вам помогут юристы нашего сайта. Оставьте заявку, и вы получите консультацию в ближайшее время.

Ответы юриста на частые вопросы

Я получила выписку из ЕГРН на приобретаемую квартиру. На странице, где представлен план этажа не видно планировки самой квартиры. Какой документ нужно заказать?

План квартиры отражается в техническом паспорте квартиры. Но этот документ может получить только собственник.

Какую можно заказать выписку из ЕГРН если объект еще на стадии строительства? Мне известен кадастровый номер земельного участка.

Заказать можно выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. В ней вы найдете информацию о застройщике, возможных обременениях, количестве зарегистрированных договоров долевого участия.

Подскажите, приобретаем в ипотеку квартиру, в которой три собственника. Банк требует выписку из ЕГРН. Выписка нужна на каждого собственника отдельно?

Если собственники все вместе продают квартиру, то будет достаточно одной выписки. В ней содержится информация о всех правообладателях.

Где можно сделать кадастровый паспорт на квартиру и нужен ли он для продажи квартиры?
С января 2017 года кадастровые паспорта на квартиры не выдаются. Всю эту информацию содержит выписка из ЕГРН. Перед сделкой вы можете заказать актуальную выписку. Сделать это можно в отделениях МФЦ, Росреестра, на сайте Росреестра или Госуслуг.

Мы с мужем покупаем квартиру. Но собственник потерял свидетельство о собственности на квартиру. Можно ли оформить сделку без этого документа или его нужно восстанавливать?

С июля 2016 года свидетельства о праве собственности не выдают. Восстанавливать ничего не нужно. Указанный документ теперь заменяет выписка из ЕГРН.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-proverit-kvartiru-na-yuridicheskuyu-chistotu-pered-pokupkoy

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Советы юриста по недвижимости

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Если не проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, то легко нарваться на мошенников. Но дело не только в них.

Если не проверить документы, то через год или два может отказаться, что:

  • на квартиру предъявляет права наследник, который недавно узнал, что ему полагается обязательная доля в квартире;
  • квартира была продана без согласия супруги, хотя по закону это согласие было обязательным, и теперь супруга идёт в суд, чтобы оспорить сделку;
  • другие, столь же неприятные, варианты.

Как же проверить юридическую чистоту квартиры? Для этого нужно получить ряд документов. Некоторые из них есть только у собственника квартиры, часть вы можете получить сами через МФЦ, Госуслуги или управляющую компанию. Какие именно документы проверит?

Получите выписку ЕГРН на те квартиры, которые вам приглянулись

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — это самый достоверный источник информации обо всех квартирах, домах, земельных участках в России.

Где получить выписку? ЕГРН ведёт Росреестр, поэтому получать выписку о квартирах нужно на сайте Росреестра или Госуслугах. Выписку можно получить онлайн. Это стоит 300 рублей.

Вам нужны две выписки:

  • общая;
  • о переходе прав собственности.

Что смотреть в выписках ЕГРН? Из выписок вы узнаете основную информацию о квартире, которую собираетесь покупать. Самое главное, что вы достоверно узнаете:

  • кто является собственником квартиры;
  • наложены на на квартиру обременения (арест или ипотека);
  • документ, на основании которого нынешний собственник является собственником (договор купли-продажи, завещание, договор передачи квартиры в собственность, если имела место приватизация и т.д.);
  • есть ли решения муниципалитета или госоргана об изъятии недвижимости (актуально для земельных участков и загородных домов);

Также вы узнаете общую информацию: площадь, назначение, этап и т.д.

Что вам даст эта информация? Вы будете знать, кто владеет квартирой (а значит, может её продавать), не в ипотеке ли она, не под арестом и т.д.

В выписке ЕГРН много полезной информации, с помощью которой вы можете проверить юридическую чистоту квартиры. Но этой информации недостаточно. Например, в выписке указан собственник.

Но если квартира покупалась, когда собственник был в браке, значит, у второго супруга тоже есть права на квартиру, даже если он не указан в выписке ЕГРН. Если доли супругов в квартире выделялись, то в выписке будут указаны все собственники. Но доли могут и не выделяться (совместная собственность).

Тогда второй супруг указан в выписке не будет. Но по Семейному кодексу необходимо, чтобы второй супруг дал нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Что будет, если не проверить выписку из ЕГРН? Без выписки вы не знаете, что за квартиру покупаете. Не знаете, кто собственник, какие есть обременения. Это развязывает руки аферистам всех мастей. Что ещё проверить?

Паспорт собственника и согласие супруга на продажу квартиры

Зачем проверять паспорт? Чтобы знать, что квартиру вам продаёт действительно её собственник, а не абы кто. Сверьте просмотренные данные с информацией о собственнике в выписке ЕГРН. Они должны совпадать.

Обратите внимание на штамп о браке и дату, когда человек вступил в брак. Если квартира куплена позже, то есть уже в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу квартиры.

Но иногда этого согласия не требуется. Дало в том, что квартира будет совместной собственностью, только если супруги получили её по возмездной сделке (купили, например). Если же один из супругов получил квартиру:

то квартира принадлежит только ему, совместной собственности нет, а значит, не требуется согласия супруга.

Что будет, если не проверить паспорт продавца? То вы не узнаете, какое отношение к квартире имеет человек, которому вы собрались отдавать за неё деньги.

Чтобы точно знать, нужно согласие супруга или нет, вам ко всему прочему нужны правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающие документы

Это документы, на основании которых собственник является собственником. Документы будут разными в зависимости от того, как этот человек получил квартиру в собственность. Главный документ, который удостоверяет право собственности — это:

  • выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимость (их перестали выдавать с 15 июля 2016 года. С этой даты выдают только выписку из ЕГРН).

Но перечисленное выше — это документы, которые подтверждают право собственности. Чтобы глубже проверить чистоту квартиры, запросите у собственника документы, которые привели к возникновению права собственности:

  • договор купли-продажи (если собственник купил квартиру);
  • договор мены (если он получил эту квартиру в обмен на другую);
  • завещание (если квартира получена по завещанию) и т.д.

Сравните данные этот документа с информацией в выписке ЕГРН в графе «документы-основания». Должно совпадать.

Что будет, если не посмотреть правоустанавливающие документы? Вы не будете знать, на каком основании нынешний хозяин получил квартиру. Конечно, вы увидите эти информацию в выписке ЕГРН. Но чем больше источников информации, тем меньше вероятность обмана.

Какие документы надо проверить, чтобы через год или два на пороге квартиры не оказался внезапный жилец?

Бывает так, что человек временно снимается с регистрации в квартире, а потом в неё возвращается. Так происходит, например, с военнослужащими или осуждёнными. Потом этот человек возвращается в квартиру. Вот сюрприз-то для покупателей.

Чтобы такого не произошло, вам нужно посмотреть два документа:

  • справку о регистрации (форму 9);
  • справку о снятии с учёта некоторых категорий граждан (форму 12).

Форма №9 показывает, кто зарегистрирован в квартире на момент получения справки. Получив этот документ, вы будете знать, кто имеет право в ней жить.

Где получить справку? На сайте Госуслуг, в МФЦ, управляющей компании.

В справке №12 указаны некоторые категории граждан, которые временно утратили право жить в квартире (осужденные к реальному лишению свободы, дети-сироты, отправившиеся в детдома и т.д.).

Из этого документа вы узнаете, был ли в квартире прописан такой человек. Наличие подобных «прописантов» не сулит покупателю квартиры ничего хорошего. Тут нужно задавать вопросы хозяину квартиры: что за люди были прописаны, почему они утратили право жить в квартире и т.д.

Справка об отсутствии долгов по ЖКХ

Зачем нужна: чтобы не платить по чужим квитанциям за электричество, воду, канализацию и т.д. Согласно ст.

153 Жилищного кодекса покупатель квартиры платит за услуги ЖКХ с момента возникновения права на квартиру, то есть чужие долги он оплачивать не должен.

Но на практике истребовать долги за коммуналку с бывшего владельца уже невозможно, поэтому управляющая компания будет требовать их с владельца нынешнего.

Справку может получить владелец квартиры в управляющей компании или через МФЦ. Если долги есть, то предложите ему уменьшить цену квартиры на сумму.

Что будет, если не посмотреть справку: вы рискуете купить квартиру и оплатить долги по ЖКХ предыдущего владельца.

Техпаспорт, чтобы проверить, все ли в порядке с планировкой квартиры

Иногда собственники квартиры вносят изменения в её планировку, например:

  • объединяют туалет и ванную, снеся стену между ними;
  • увеличивает площадь комнаты за счёт коридора;
  • устраивают арку между комнатами;
  • переносит кухню в другое место;
  • прорубает окно в стене, там, где его никогда не планировалось (самый жёсткий вариант).

Вопрос в том, что планировку надо узаконить. Для этого её план сначала нужно согласовать с инженером, заказать новый техпаспорт в БТИ, а потом, когда перепланировка будет сделана — узаконить её в местной администрации.

Неузаконенная перепланировка — головная боль. В худшем варианте квартиру с такой перепланировкой могут изъять по суду. Это исключительные случаи, но все же. Поэтому вы должны посмотреть техпаспорт, чтобы точно знать, делалась ли перепланировка и узаконена ли она.

Что будет, если не посмотреть техпаспорт: вы рискуете купить квартиру, которую потом, возможно, придётся переводить в первоначальное состояние за свой счёт.

Доверенность на продажу квартиры

Часто собственник квартиры не продаёт её сам, а поручает это другому человеку: риелтору или родственнику. Например, квартирой владеет мать-пенсионерка, но сама она заниматься продажей не хочет, и выдаёт своему сыну доверенность на продажу. Это нормальная практика.

Зачем проверять доверенность? Чтобы знать, что человек, который продаёт вам квартиру по доверенности, имеет на это право. Чтобы не отдать деньги непонятно кому.

Доверенность должна быть заверенной у нотариуса.

Доверенность — это документ, который даёт доверенному лицу право совершать только те действия, которые прописаны в доверенности, например:

  • представлять интересы доверителя перед различными государственными органами, муниципалитетами, физическими лицами;
  • заключать договор на продажу квартиры (должен быть указан адрес);
  • подавать от меня доверителя заявления;
  • получать дубликаты документов, необходимые справки, выписки;
  • получать деньги от покупателя и т.д.

Обязательно сверьте паспортные данные с паспортов доверителя и доверенного лица с теми данными, которые прописаны в доверенности.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности: она действует год со дня, следующего со дня выдачи. Если указана дата, до которой действует доверенность, то она действует до этой даты.

Но в любом случае покупать квартиру по доверенности рискованно. Например, если доверитель — очень старый человек, и он умер за неделю до сделки, то в таком случае доверенность становится недействительной. Покупателю квартиры в таком случае предстоят суды с наследниками.

Что будет, если вы не проверите доверенность как следует: вы рискуете отдать деньги за квартиру человеку, который не имеет отношения ни к квартире, ни к её настоящему владельцу. Проверить реальность доверенности можно на специальном сайте.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

Тут сразу надо оговориться, что если человек стоит на учёте в ПНД или ПН, то это не говорит, что он не может продавать квартиру.

Дело в двух вещах:

  • какой у человека диагноз;
  • был ли человек лишен дееспособности или ограничен в ней судом.

Сам по себе диагноз — опять же не делает человека «автоматически» недееспособным. Диагноз — только основание для того, чтобы родственники больного обратились в суд, который признает человека недееспособным.

Но если у человека есть диагноз, который исключает осознание своих действий, то после покупки квартиры родственники могут обратиться в суд за оспариванием этой сделки. Даже, если больной не был лишён судом дееспособности.

Что будет, если не посмотреть справку собственника квартиры из ПНД и НД? Вы рискуете купить квартиру у человека, который не имеет права её продавать. Или с риском того, что сделка будет оспорена.

Выводы, что надо сделать, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры

Основной документ, который даст вам представление о юридическом положении квартиры — выписка из ЕГРН. Но одной этой выписки недостаточно, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Кроме выписки из ЕГРН, вам стоит проверить ряд других документов: паспорт собственника квартиры, доверенность, справки из ПНД и НД, справки по формам 9 и 12, правоустанавливающие документы, технический паспорт, документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Список документов выше — общий. В зависимости от ситуации этот перечень будет меняться. Поэтому лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости. Так вы исключите риск неприятных сюрпризов с квартирой.

Источник: https://kuranakov.ru/kak-samostojatelno-proverit-juridicheskuju-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj-sovety-jurista-po-nedvizhimosti/

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Lori

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца.

В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора – это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия.

Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости.

Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно.

Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально.

Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир.

Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта.

Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России – там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется.

 Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом.

Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.

 Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца – возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права.

Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться.

Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях, которых нельзя выписать из квартиры, читайте здесь.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12617/kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj/

Как проверить квартиру перед покупкой – определяем юридическую чистоту

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой

Квартирные аферисты во многом напоминают вредоносных  термитов: они заводятся и обитают на территории рынка жилья, планомерно  изъедая его изнутри и  нанося существенный урон всей его безопасности.

Поэтому, имея счастливую возможность и искреннее желание приобрести себе жильё, необходимо, на время сделки, превратиться в опытного детектива и провести тщательную проверку предстоящей сделки.

Вооружитесь увеличительным стеклом, освободите достаточное количество свободного времени и, засучив рукава, погрузитесь в «увлекательный мир» документации.

Несмотря на то, что именно агентство недвижимости, в которое Вы заблаговременно обратились, должно заниматься мониторингом необходимых документов, всё же и покупателю следует знать: как проверить квартиру перед покупкой. И, вообще, «осведомлён – значит вооружён». Не забывайте об этом!

Две капризные «сестрички»: новостройки и «вторички»

Если Вы решили приобрести квартиру в новостройке, необходимо  проверить все документы. И даже в том случае, если продажу осуществляет сам застройщик. Для этого разумно обратиться к профессиональным юристам: они имеют опыт и избавят Вас от лишних затрат времени и нервов.

При покупке жилья в новостройке все возможные разборки будут происходить лишь между покупателем и компанией – застройщиком. Это весьма неприятно, но гораздо проще, нежели «военные действия», происходящие на рынке вторичного жилья.

В том случае, если квартира, покупаемая Вами, относится к вторичному жилому фонду, тогда потребуется приложить гораздо больше сил и эмоциональных затрат на проведение проверки её «чистоты».

При неудачной покупке вторичного жилья, разборки могут происходить не только с лицом продающим, но и с тем собственником, который ещё до него владел данной квартирой. Вам придётся преодолеть тернистый путь множества судебных заседаний, вконец испортив себе нервы и понеся большие расходы.

Поэтому проверка юридической «стерильности» сделки именно на вторичном рынке, требует особой тщательности. Проверить надлежит подлинность всех документов, осуществить оценку правового статуса квартиры, проанализировать возможные риски, связанные с приобретением данного жилья.

Самое главное, при приобретении своего жилья – это обойти стороной все крупные риски. В первую очередь необходимо полностью исключить даже малейшую возможность для оспаривания сделки и прав на жильё. Поэтому, учитывая всю серьёзность темы, мы пошагово расскажем о том, как осуществить подобную проверку, куда обращаться и какие документы понадобятся?

Документальный перечень: полезное и увлекательное чтение

«Стерильность» квартиры, с точки зрения закона, следует проверить, запросив у продавца следующие бумаги:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на продаваемое жильё, плюс к этому: договора купли/продажи, наследования, дарения, приватизации и т.д.
  • Выписка из ЕГРН. В этой выписке содержится вся информация обо всех, совершённых когда-либо, сделках с квартирой.
  • Выписка из домовой книги. Она позволяет узнать, кто именно зарегистрирован в продаваемой квартире. Эту выписку оперативно делают в МФЦ. В тексте выписки должна быть указана информация о том, что все жильцы, которые проживали на продаваемых квартирных метрах, благополучно сняты с регистрации.
  • Справки, полученные через МФЦ, с информацией об отсутствии долгов по коммунальным счетам.
  • Справка, выданная психоневрологическим и наркологическим диспансерами, о дееспособности лица, осуществляющего продажу жилья.

Первый шаг – он трудный самый

Первый шаг – это тщательная проверка на подлинность документов, предъявляемых Вам продавцом жилья.  Документы на квартиру необходимо проверить с особой тщательностью, чтобы исключить возможность притязаний на купленное жильё со стороны иных лиц. Приводим перечень документов, подтверждающих собственность:

  • Договор (соглашение) о дарении,
  • соглашение о мене,
  • соглашение купли-продажи,
  • соглашение ренты,
  • свидетельство о наследовании жилья.

Имейте в виду! Если хозяин слишком торопится, продавая свою квартиру, а эта квартира, судя по документам, была им получена в собственность буквально «на днях» (путём завещания или дарения) – это должно служить для покупателя «индикатором опасности». Продавец может демонстрировать и вступившее в действие решение суда. Если такое происходит, необходимо детально заняться изучением подлинности этих документов: в них не может быть никаких исправлений, подчисток и т.д.

Проверка иных документов

Необходимо проверить информацию на юридическую чистоту сделки и выяснить: наложен ли на квартиру арест? Поэтому, следует потребовать от продавца предъявить информацию из ЕГРН. В расширенном варианте её выписки представлена вся «квартирная сага», начинаясь с самой первой записи в реестре: кто владел этим жильём раньше, и как часто его продавали.

Но одной лишь выпиской довольствоваться не стоит.

Ещё нередко квартиры продаются на основании доверенности, выданной собственником своему доверенному лицу.

В таком случае, сам владелец квартиры может вообще не участвовать в процессе купли/продажи своего жилья. Такая ситуация должна вызывать особое подозрение и проверяться особенно тщательно.

К сожалению, по данным статистики, часто подобные доверенности добываются не совсем законными путями.

Возьмите на заметку! Следует особо тщательно проверить информацию о самом собственнике. Для этих целей, попросите у доверенного лица контакты владельца жилья, лично с ним свяжитесь и получите подтверждение, что он жив, здоров и знает, что его квартира выставлена на продажу.

В выписке ЕГРН внимательно проверяйте графу, под названием «Обременение».

Там Вы найдёте всю информацию, касающуюся статуса покупаемого жилья: не состоит ли данная квартира в залоге?

По выписке из ЕГРН Вы сможете узнать: выплачена ли вся ипотека за квартиру до конца и не имеет ли банк на неё претензий.

В случае продажи жилья, даже по очень привлекательной цене, но сразу же после вступления в наследование – надо серьёзно насторожиться. Дело в том, что в продолжение 3-х лет вполне могут появиться новые наследники, готовые опротестовать Вашу сделку по купле-продаже через суд.

Перед приобретением жилья, разумно будет его самостоятельно проверить через Росреестр в интернете или при личном обращении – хотя бы в том объеме, в котором информация доступна.

Обратите внимание! Необходимо иметь в виду, что по закону, право на получение расширенной выписки с детальной историей объекта недвижимости, может получить лишь владелец. В связи с этим, документ придётся просить у него.

Информации старше 1998 года, в базах Росреестра, скорее всего, не будет – до 15 мая упомянутого года этой организации не существовало. В том случае, если Вы хотите получить какие-либо данные про такой объект недвижимости, то можете направить бесплатный запрос в адрес Департамента жилищной политики через госуслуги.

Проверяем жильё по БТИ: имеются в виду технический и кадастровый паспорта. В них обозначаются все параметры по жилью, и все совершённые (узаконенные) перепланировки. Данные кадастрового паспорта также присутствуют в выписке из ЕГРН. Исследуем на наличие перепланировок, особенно неузаконенных.

Важно! Разрешение на проведение перестройки и перепланировки жилья может выдавать лишь муниципальная служба. Иначе, любые переустройства являются не законными, и могут привести нового владельца (приобретателя жилья) к серьёзным проблемам и расходам.

Инструкция: как «пробить» продавца

Покупая квартиру, необходимо осуществлять проверку не только квартиры, но и самого продавца. Поэтому, ознакомиться с паспортом продавца всегда уместно. К примеру, можно «пробить» гражданина, по данным его паспорта на официальном сайте ФМС РФ.

При проверке продавца, обратите внимание на его дееспособность. К примеру, полезно бывает произвести опрос соседей и узнать их мнение. Несомненно, адекватный продавец, чтобы обеспечить прозрачность сделки, самостоятельно подготовит набор такой документации.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Важная информация по безопасности сделки

До того, как Вы получите и изучите все вышеперечисленные документы, никакой денежный задаток или аванс отдавать продавцу не следует.

Важно! Пока Вы не увидите собственника жилья, не пообщаетесь с ним лично, начинать заключение сделки крайне опасно. Поэтому договор надежнее подписывать именно с владельцем, а вовсе не с его доверенным лицом.

Огромное число фальшивых сделок с недвижимостью происходит под благовидным предлогом со стороны доверенного лица о том, что собственник находится за рубежом, либо в другом городе и не доступен для связи. К сожалению, осуществить проверку доверенности на подлинность у нотариуса, её выдавшего, невозможно: на такие запросы нотариус не отвечает.

«Секретная» информация по третьим лицам: читаем домовую книгу

При покупке квартиры, требуйте предъявить детализированную информацию из домовой книги.

К примеру, не забывайте, что права детей строго защищают органы опеки. Права пожилых людей, которые состоят на длительном лечении в стационаре, или в доме престарелых – защищает государственный закон. К тому же, продавец жилья может быть в официальном браке – тогда необходимо получить согласие супруга, свидетельствующее об отсутствии его возражений на продажу жилья.

Имейте в виду! Практика показывает неутешительную статистику о том, что порою граждане, которые считались пропавшими без вести, вдруг появляются и, спустя время, громко заявляют о своих правах на квартиру, уже после её продажи. Если есть хоть малейшие опасения возникновения такой ситуации, то немедленно отказывайтесь от такой сделки.

Резюме

В заключение хочется сказать следующее. Покупка квартиры – это фундаментальное событие в жизни рядового гражданина.

Порою, чтобы приобрести недвижимость, человеку приходится садиться на строгую экономическую «диету», откладывая существенную часть своих заработков.

Либо обращаться в банк за ипотечным кредитом, тем самым возлагая на себя бремя уплаты солидных процентов и финансовое «рабство» на долгие годы.

Поэтому перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить её чистоту. Будьте настороже, если продавец предлагает продать квартиру по явно заниженной цене. Обращайте внимание на поведение продавца: его манеру общения, моторику движений и реакцию на ваши вопросы.

В деле покупки и продажи квартиры не должно быть места для излишней суеты и подозрительной торопливости.

Покупая себе жильё, никогда не забывайте о бесплатном сыре в мышеловке!

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.