Как проверить чистая ли квартира при покупке

Содержание

Как проверить юридическую чистоту квартиры или дома перед покупкой самостоятельно

Как проверить чистая ли квартира при покупке

Приобретая жилье, гражданин должен проверить правовой статус нового дома или квартиры. Много нюансов могут влиять на расторжение договора.

В этой статье мы расскажем, как проверить юридическую чистоту жилья, на что обратить внимание, что не забыть.

статьи:

Документы, которые необходимо запросить у продавца квартиры или дома

Прежде всего, юридическую силу имеют документы.

Вы, как покупатель, имеете полное право попросить продавца предоставить для ознакомления и изучения такую документацию:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, завещание, дарственная, пр. По сути, вы можете ознакомиться только со свидетельством.

    В тексте любого свидетельства обозначаются документы, являющиеся основанием для регистрации прав.

  2. Выписка из ЕГРП. С ее помощью можно выявить, действительно ли гражданин является собственником реализуемой жилплощади, а также главные параметры жилья.

    При этом можно попросить его предоставить как простую выписку, так и расширенную. Безусловно, второй вариант лучше. Там более подробно все расписано.

  3. Выписка из домовой книги. Она будет гласить об отсутствии или наличии зарегистрированных граждан. Ее можно получить в любом МФЦ.

    Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире или доме, были сняты с регистрационного учета.

  4. Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Можно сделать запрос в МФЦ или обратиться в управляющую компанию, ТСЖ.

  5. Справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Будет говорить о вменяемости и дееспособности продавца.
  6. Доверенность, если интересы и права представляет третье лицо.
  7. Личные документы продавца — паспорт.
  8. Завещание.

    Не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение 3 лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Если необходимо, вы можете просить продавца жилья предоставить и другие бумаги. Главное, чтобы у вас не возникало сомнений.

Ну, а если уж они появились, то можно попросить их принести к нотариусу, юристу. Они помогут определить – подлинный ли документ, есть ли подвох со стороны продавца, если вы приобретете квартиру или дом именно у него.

Проверка продавца – как быть, если недвижимость продается по доверенности?

Вы можете уделить особое внимание личным документам продавца, чтобы избежать недоразумений.

Следуйте таким рекомендациям:

  1. Сверьте паспортные данные. Они должны быть указаны одинаковые — в свидетельстве о праве собственности, в договоре и в паспорте. Если гражданин менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа, удостоверяющего личность. Можно посмотреть и их.

  2. Попросите у продавца копию паспорта и самостоятельно проверьте подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
  3. В случае, когда права продавца представляет доверенное лицо, попросите доверенность. Она должна быть заверена нотариально.

    В ней должно быть обозначено, какими правами обладает доверитель, может ли он распоряжаться имуществом без согласия продавца. Нередко недвижимость продается по доверенности, и владелец не принимает участия в сделке или вообще не в курсе происходящего. Лучше свяжитесь напрямую с собственником для подтверждения факта купли-продажи жилья.

  4. Проконсультируйтесь с юристом, предоставляя копии документов продавца.

Обезопасьте себя заранее, до подписания договора, учитывая наши советы.

Проверка истории недвижимости и даты государственной регистрации договора

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП, имеется вся необходимая информация про историю объекта недвижимости. Там можно ознакомиться со всеми переходами прав собственности, сведениях о бывших и нынешних владельцах жилья.

Поэтому, для того чтобы проверить историю недвижимости, вы должны попросить продавца предоставить вам выписку ЕГРП.

Важно: выписка ЕГРП должна быть актуальна на момент покупки жилья. Старая выписка может содержать неверные данные. Выписка актуальна всего лишь 2 недели.

В выписке также будут указаны все имущественные споры из-за жилья. Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Так что, если в течение прошлых этих лет не возникало конфликтов, то можно не сомневаться в чистоте истории недвижимости.

Покупателю следует узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца.

Может быть несколько вариантов:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Договор мены.
  3. Договор дарения.
  4. Свидетельство о праве на наследство.
  5. Договор ренты.
  6. Решение суда, вступившее в законную силу.

Любой из перечисленных документов должен быть оригинальным. Если продавец его не предоставил, то информацию можно найти в выписке ЕГРП.

Там же обратите на дату регистрации договора, дату вступления договора в силу.

Если у вас вызывает подозрения поспешная продажа жилья, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником, то стоит хорошо подумать о заключении сделки.

Многие граждане связывают еще историю недвижимости с наличием коммунальных задолженностей. Для того, чтобы проверить, чиста ли квартира или дом перед компаниями ЖКХ, стоит запросить соответствующие справки у продавца квадратных метров.

Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭКа об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т.д. Такая справка должна быть тоже свежей.

Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

В противном случае, оплачивать долги по коммуналке придется новому собственнику.

Проверка качества жилья – что важно перепроверить перед покупкой?

Для проверки качества приобретаемого жилья, вы должны ознакомиться с техническими документами.

Попросите собственника предоставить бумаги из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире или доме не было незаконных перепланировок или переустройств.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, любые перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. Для узаконивания необходимо подготавливать проект, заверять его в надзорных службах. Если продавец этим не занимался, то это обязательство ляжет на плечи нового владельца.

Учитывайте серьезные перестройки и грубые нарушения, из-за которых проект может обойтись в большую сумму денег.

Например, снос несущей стены. Сложно будет узаконить такой проект.

Но если, допустим, был объединен санузел, то это – не сильное изменение в техническом плане.

Проверка на обременения и претендующих на жилье третьих лиц

На приобретаемом жилье могут быть обременения.

Перечислим некоторые из них:

  1. Ипотечное жилье.
  2. Квартира, дом находятся в залоге.
  3. Арест, наложенный судебными приставами в связи с наличием долгов.
  4. Наличие наследников, которые могут оспорить сделку и претендовать на квадратные метры.
  5. Жилье находится в аренде.

Конечно же, продавец может умолчать об этих обременениях. Но можно и обезопасить себя.

Для того, чтобы проверить жилье на обременения, следует запросить у собственника выписку из ЕГРП. Выписка содержит все необходимые сведения для того, чтобы хотя бы частично убедиться в чистоте приобретаемой недвижимости.

Отдельно рассмотрим, как проверить наличие прописанных лиц.

Все зарегистрированные лица в продаваемом жилье имеют право проживать в нем. Перед тем, как продать недвижимость, продавец должен выписать всех граждан. Однако не всегда это получается.

Некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться – и заявить о праве проживать там.

Например, это могут быть:

  1. Осужденные и временно выписанные в места изоляции граждане.
  2. Люди, находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер.
  3. Срочники в армии.
  4. Несовершеннолетние дети.

  5. Пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку из администрации или выписку из домовой книги.

Все сведения об отсутствии прописанных лиц необходимо будет указать в договоре купли-продажи квартиры.

Отметим также еще один нюанс. Если собственник состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ проверки наличия третьих лиц – расширенная выписка из домовой книги. В ней обозначаются все зарегистрированные граждане.

Теперь, вооружившись знаниями, вы можете проверять недвижимость, ее статус – и смело заключать договор купли-продажи.

Если же у вас остались сомнения, то стоит обратиться к профессиональным юристам. Они подскажут, как изменить условия в договоре в вашу пользу на законных основаниях и избежать проблем в будущем с новым жильем.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1345-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj-samostoyatelno.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Как проверить чистая ли квартира при покупке

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Lori

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца.

В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора – это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия.

Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости.

Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными – 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно.

Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально.

Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир.

Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта.

Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России – там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется.

 Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом.

Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.

 Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца – возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права.

Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться.

Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях, которых нельзя выписать из квартиры, читайте здесь.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12617/kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj/

Подробно и пошагово: что ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОВЕРЯТЬ при покупке квартиры? Та самая

Как проверить чистая ли квартира при покупке

Есть такой термин «проверка юридической чистоты квартиры». Его используют достаточно часто, но вряд ли многие объяснят, что же включено в это понятие. Точнее даже – что надо обязательно проверить в приобретаемой квартире, чтобы не купить «скелет в шкафу».

1. Итак, главный вопрос – причина продажи? На это половина покупателей не обращают никакого внимания. А зря. Причина продажи должно быть логичной и понятной.

Например, человек продает квартиру и покупает другую – большую или меньшую, или квартиру в другом районе города. Или человек продает и уезжает в другой регион или страну. Или продает и покупает новостройку.

Если причина не логична, это первый повод более внимательно посмотреть на квартиру, документы и личность продавца.

2. Второй, не менее важный фактор – адекватность цены. Если цена слишком низкая, то это так же повод для более пристального внимания ко всем выше перечисленным факторам.

3. Третий фактор – наличие оригиналов документов на квартиру. Если вместо оригиналов предлагаются архивные копии или вообще ксерокопии – см. пункт первый. Ваша осторожность и щепетильность должны зашкаливать в красную зону.

4. Четвёртый фактор- история всех сделок с момента приватизации. Тут важно проследить всю цепочку. Сколько раз квартира переходила из рук в руки, как часто это происходило. Были ли быстрые (с небольшим интервалом) продажи. После анализа истории квартиры можно много о ней рассказать и понять, не было ли подозрительных сделок.

5. Пятый фактор – наличие обременений (залогов, арестов и т. д.). Надо проверять не только то, что сейчас, но и то, что было. Сопоставляя по времени данные об обременениях и переходах права.

6. Шестой фактор – изучаем выписку из домовой книги. Проверяем квартиру на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования (проживания) в квартире. Надо быть полностью уверенным, что квартира не обременена правами третьих лиц.

7. Седьмой фактор- проверяем личность продавца. Надо убедиться, что тот человек, с которым вы имеете дело – действительно собственник квартиры, а не аферист, подделавшийся паспорт и документы.

8. Восьмой – проверяем продавца на предмет, не признан ли он банкротом, или в отношении него не возбуждалось и не ведется ли дело о банкротстве.

9. Девятое – проверяем дееспособность продавца. Состоит или он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Если состоит, лучше от такой покупки отказаться. Если вариант единственный – проводить прямо на сделке медицинское освидетельствование продавца.

10. Десятое – проверяем квартиру на наличие перепланировок. При их наличии, разбираемся, узаконены они или нет, если не узаконены – возможно ли имеющуюся перепланировку вообще узаконить.

11. Одиннадцатое. Изучаем все документы на квартиру и паспорт на предмет ошибок, опечаток и актуальности сроков действия документов и государственной регистрации переходов права.

12. Двенадцатое – проверяем наличие у продавца супруга (супруги) и, соответственно, наличие прав на совместно нажитое имущество.

13. Тринадцатое – если данная квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, проверяем, не был ли использован в качестве погашения долга материнский капитал.

14. Четырнадцатое – если квартира приватизировалась – проверяем, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей при приватизации.

15. Пятнадцатое – проверяем квартиру на предмет долгов по коммунальным платежам, капремонту и электроэнергии.

В зависимости от документов и ситуации по сделке может возникнуть необходимость в дополнительных проверках. Любая сделка с квартирой – это индивидуальный процесс. Если у вас возникают затруднения при проверке «юридической чистоты» сделки, обращайтесь к специалистам, которые смогут вам в этом помочь, в том числе можете обратиться ко мне.

Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение.

Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prostayanedv/podrobno-i-poshagovo-chto-obiazatelno-proveriat-pri-pokupke-kvartiry-ta-samaia-iuridicheskaia-proverka-chistoty-5f0abd61c941da30fdab3853

Зачем нужно проводить проверку юридической чистоты квартиры и как

Как проверить чистая ли квартира при покупке

Перед приобретением любой недвижимости покупатель должен предпринять разные меры, направленные на изучение продавца, имеющихся у него документов и других сведений. Только при наличии достоверной информации о недвижимости можно говорить о том, что покупка будет юридически чистой.

Поэтому можно не волноваться, что объявятся какие-либо третьи лица, которые будут претендовать на эту недвижимость.

Как выполняется проверка

Важно! Данная проверка предполагает изучение всех обстоятельства сделки, что гарантирует, что после подписания контракта и регистрации объекта не будет оспорен документ в суде третьими лицами, имеющими право на купленный объект.

Именно разные действия с недвижимостью считаются наиболее привлекательными для многочисленных аферистов, которые желают наживаться за счет других граждан. Они легко обманывают доверчивых людей.

Покупатели же вынуждены сталкиваться со многими негативными последствиями, к которым относится оспаривание права на жилье и потеря денег. Предотвратить эти последствия можно только тщательной проверкой. Процесс выполняется опытными риелторами, юристами или самими покупателями.

Как проверить квартиру на чистоту? Смотрите в этом видео:

Риелторы

Самостоятельная проверка считается долгой и сложной процедурой, поэтому многие люди, желающие купить квартиру, предпочитают доверять проверенным и надежным риелторам.

К плюсам обращения к риелторам относится то, что они обладают необходимыми знаниями и опытом для нахождения многочисленной информации о квартире и продавце.

Процесс проверки этими специалистами учитывает нюансы:

  • выявляется личность продавца;
  • определяется, является ли он дееспособным;
  • находятся доказательства того, что он на самом деле обладает правом продавать объект;
  • изучается многочисленная документация, к которой относится выписка из ЕГРН, справка из домовой книги и другие бумаги;
  • если квартира была приватизирована, то учитывается, не были ли во время совершения данного процесса нарушены права третьих лиц;
  • если в жилье прописаны другие граждане, то запрашивается разрешение от каждого гражданина на продажу объекта;
  • если прописаны дети или люди, отказавшиеся добровольно от приватизации, то учитывается, что выселить их практически невозможно, о чем риелтор сообщает клиенту;
  • если продавец получил квартиру по наследству, то специалисты обращаются в нотариальную контору, чтобы убедиться, что не претендуют на объект другие наследники;
  • если жилье перешло на основании договора ренты, то надо убедиться, что прошлый собственник на самом деле умер, а при этом контракт был заключен со всеми требованиями законодательства;
  • особенно много внимания специалистами уделяется наличию обременения или судебных разбирательств в отношении данной недвижимости.

Как онлайн проверить юридическую чистоту квартиру? Читайте здесь.

Если выявляются хотя бы малейшие несоответствия, имеющиеся в документации продавца, то риелторы советуют своим клиентам найти более подходящий вариант для покупки.

Способ проверки объекта недвижимости. slideshare.net

Риелторы, специализирующиеся на проверке квартир и документов, обладают своими внутренними специальными каналами и доступом к различным сервисам, поэтому их проверка действительно дает нужный результат.

Если же обращаться к нотариусу, то можно столкнуться с тем, что даже при использовании их уникальных каналов не будет получена вся необходимая информация.

Как проверить по интернету

В интернете существует много сайтов, где предлагается возможность за небольшую плату получить сведения о том, является ли продажа конкретной квартиры юридически чистой. Но в большинстве случаев такие ресурсы являются мошенническими, поэтому не предлагают действительно достоверную информацию.

Как через суд оформить право собственности? Смотрите по ссылке.

Минусы нотариальной проверки

Не требуется для продажи квартиры пользоваться услугами нотариуса, хотя полномочия данного специалиста ежегодно расширяются. Нередко люди предпочитают обращаться к нотариусам для проверки юридической чистоты квартиры, но такое решение имеет много серьезных недостатков.

Не обладают результаты проверки точной достоверностью Проверка юридической чистоты сделки выступает дополнительной услугой нотариусов. Документы, выдаваемые специалистами после проведения процесса, не обладают сверхдоказательной силой для законодательства.

Покупатель вынужден тратить лишние деньги

Процесс регистрации в Росреестре предполагает, что все переданные в это учреждение документы тщательно исследуются его работниками, для чего учитываются сведения из ЕГРН и архивов. Нотариусы обычно для проверки используют те же данные, поэтому при обращении к ним заявители просто тратят лишние средства.

Возникают сложности с получением страховки

Страховые фирмы должны страховать риски граждан, поэтому если по результатам работы нотариуса будет нанесен вред клиенту, то он должен компенсироваться. Но не всегда имеется возможность рассчитывать на эту выплату.

Как проверить квартиру в новостройке? Советы в видео:

Даже если обращаться в суд не всегда можно получить компенсацию. Это обусловлено тем, что доказать виновность нотариуса на самом деле достаточно сложно.

Практически невозможно привлечь нотариуса к уголовной ответственности

Редко таких специалистов привлекает даже суд к уголовной ответственности. Для этого на заседании требуется установить тот факт, что вред был причинен умышленно.

Будет ли банк проводить проверку квартиры на чистоту? Подробнее по ссылке.

Установить на суде халатность со стороны нотариуса так же сложно. В судебной практике обычно выносятся решения в пользу нотариусов. Если же даже признается их вина, то назначается только дисциплинарное взыскание, представленное штрафом.

Невозможно определить все риски

Нотариус не обладает возможностями для выявления всех рисков. Это обусловлено тем, что на рынке работает множество мошенников, поэтому предугадать все риски сложно. Нотариусы обычно не обладают нужными знаниями, чтобы выявить все возможные мошеннические сделки.

Нюансы проверки банками

Если для покупки квартиры используются заемные средства, то дополнительно проверяется документация банками. Процессом занимается служба безопасности. Работники организации заказывают разные выписки и обращаются к своим внутренним каналам.

Нередко мелкие банки вовсе сотрудничают с риелтерскими или другими специализированными фирмами, занимающимися проверкой квартир и людей.

Стоимость

Если обращаться к опытным риелторам, то стоимость может варьироваться от 5 до 70 тыс. руб., причем точная цена зависит от сложности оценки, объема имеющихся документов, региона расположения квартиры и других факторов.

Что входит в проверку юридической частоты квартиры?

Заключение

Таким образом, проверка чистоты квартиры может выполняться своими силами или с помощью приглашенных специалистов. Лучше всего обращаться к риелторам. Многие люди предпочитают пользоваться услугами нотариусов, но такое решение имеет много минусов.

Всегда существует вероятность, что даже при проверке риелторами, работниками Росреестра и банка, все равно будет проведена мошенническая сделка.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskyu-chistoty-kvartiri.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – вторая часть

Как проверить чистая ли квартира при покупке

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Безусловно, когда каждая копейка на счету, Покупатель хочет сэкономить на всем, в том числе на проверке юридической чистоты покупаемой квартиры, ведь в народе бытует заблуждение, что проверять квартиру незачем (надежда на русский «авось»), очень дорого и делают это некомпетентно.

Поэтому Покупатели, часто желая самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой,  ищут советы и пошаговые инструкции «как проверить недвижимость».

В настоящей публикации мы предлагаем Вам пошаговую инструкцию и маленькие советы: что и в каком порядке проверять, какие документы запросить у Продавца недвижимости.

Проверяем обременения и узнаем кто собственник

Для этого запрашиваем у Продавца адрес имущества и только самостоятельно (во избежание подлога и подделки документов) заказываем выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН показывает: есть ли обременения (ограничения) на Объекте недвижимости, в том числе аресты, кто является текущим собственником. К сожалению, нередки случаи подделки этого документа, поэтому заказывать документ нужно лично Покупателю!!!!

Заказать выписку из ЕГРН можно как непосредственно в Росреестре (лично подойти в МФЦ, срок изготовления — несколько дней, стоимость 400 рублей), так и в электронном виде за 200 рублей за пару часов на сайте СПИК недвижимость по этой ссылке>>

После получения выписки из ЕГРН:

  • Сверяем данные по квартире с теми, что предоставил Продавец
  • Проверяем отсутствие обременений (ограничений), в том числе арестов по квартире

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Восстанавливаем хронологию владения

Для этого заказываем:

К сожалению, при самостоятельной проверке информация может быть неполная, но в любом случае очень важно лично присутствовать при получении продавцом архивной формы 9, так как наши юристы не раз сталкивались с подделкой этого документа (полученная информация  в ходе проверки нашей службой не сходилась с той, которая содержалась в справках, предоставляемых Продавцом).

Выписываем хронологию владения с фамилиями на отдельный лист (в порядке возникновения и прекращения права) и обязательно рядом выписываем основания перехода права собственности. В соседней колонке отмечаем: были ли эти лица зарегистрированы в квартире, и на каком основании сняты с регистрационного учета.

Проверяем информацию по каждому виду правоустанавливающих документов

  • Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е.

не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом.

При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

  • Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Если дарение осуществлялось недавно (менее 3 лет назад) и у Вас есть возможность связаться с дарителем и одаряемым, то лучше получить нотариальное заявление от сторон сделки, что сделка не была притворной. Примерная форма такого заявления:

Кроме того,  если дарение было совершено посторонним лицам и менее года назад, то такое заявление является крайне важным, потому как распространены схемы мошенничества именно на том основании, что даритель объявляет, что сделка была совершена под давлением или шантажом. 

  • Если в истории квартиры был договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п. или текущий правоустанавливающий документ — договор купли-продажи / справка ЖСК / договор долевого участия и т.п.

Необходимо проверить, был ли использован материнский капитал с 01.01.2007 года. Проверяем наличие детей у предыдущих собственников, проверяем оформлялась ли ипотека на эту квартиру.

Если материнский капитал был задействован, то важно узнать — была ли выделена доля всем детям. Очень часто родители пишут обязательство выделить долю ребенку, а потом продают квартиру без выделения долей.

Такой договор рано или поздно будет признан недействительным.

Необходимо проверить семейное положение и наличие согласия супруга на отчуждение имущества за последние 3 года, если квартира была ОПЛАЧЕНА в браке.

Дело в том, что регистрирующие органы требуют подтверждение семейного положения на момент регистрации права собственности, а супруг имеет право на половину имущества, если она была оплачена из семейного бюджета.

Это является достаточно частым основанием для последующих исков в суд.

По сделкам за последние 3 года необходимо проверить, не состоял ли на учете в психоневрологическом диспансере супруг, который давал согласие на отчуждение квартиры, если такое согласие требовалось,;

Особый момент, если недвижимость была приобретена в браке, но на момент продажи недвижимости брак Продавца расторгнут. Стандартное суждение гласит о необходимости предоставления согласия супруга на сделку.

Но дело в том, что сразу после развода каждый из супругов приобретает право на 1/2 часть имущества по закону. Таким образом, это согласие впоследствии может быть оспорено.

Что делать в таком случае? Или настаивать на заключении соглашения о разделе имущества между бывшими супругами ДО продажи недвижимости Вам, или брать на себя риск того, что впоследствии согласие супруга может быть признано недействительным.

Если сделка была или будет совершаться по доверенности, то нужно проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты;

  • Если правоустанавливающий документ (текущий или какой-либо в истории) — свидетельство о праве на наследство, то проверяем были ли иные наследники, отказывались ли они от наследства.

К сожалению, проверить самостоятельно наследников очень сложно, да и профессиональные юристы никогда не дадут Вам гарантию того, что иных наследников нет. Могут быть внебрачные дети, могут быть родственники, проживающие заграницей.

При этом наследование по завещанию не исключает возможности оспаривания наследства другими наследниками, особенно наследниками, имеющими право на обязательную долю. Поэтому обращайте внимание на сроки исковой давности (максимальный срок – 10 лет с даты смерти наследодателя).

Рекомендуем Вам при самостоятельной проверке недвижимости воздержаться от приобретения квартиры с недавно оформленным наследством.

Проверяем зарегистрированных 

  • Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
  • Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

Запрашиваем текущие правоустанавливающие документы

Для этого у Продавца берем копию правоустанавливающего документа (в выписке из ЕГРН этот документ так и обозначен: «Документ-основание»), это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизация), договор долевого участия и др. документы.
 

В общем случае процедура проверки схожа с ранее описанной процедурой проверки истории владения, однако обратите внимание на следующие моменты:

При наличии несовершеннолетних собственников требуется разрешения органов опеки на отчуждение этого имущества. Сделку организовываем так, чтобы убедиться, что постановление органов опеки о согласии на отчуждение квартиры выполнено/будет выполнено точно в срок и с чётким соответствием тексту постановления.

Обратите внимание, что если собственников 2 и более, а также если собственник ребёнок, то договор отчуждения должен быть совершён только в нотариальной форме. стоимость нотариального удостоверения такой сделки здесь>>;

Безусловно, рассказать в одной статье все особенности проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой просто невозможно, но мы постарались максимально подробно озвучить основные нюансы, с которыми Вы можете столкнуться при самостоятельной проверке квартиры.

Конечно, в каждом конкретном случае есть множество факторов для дополнительной проверки, но, к сожалению, описать все их в рамках одной статьи просто невозможно.

Помимо проверки недвижимости Вам необходимо будет провести юридический анализ заключаемых договоров (внесения задатка, предварительного договора, основного договора купли-продажи, договора в депозитарии или банке), об этом мы обязательно Вам расскажем в наших следующих публикациях.

И главный совет, никогда не экономьте на безопасности. Ведь профессиональная проверка чистоты недвижимости – это Ваша страховка на будущую СПОКОЙНУЮ жизнь в СВОЕЙ квартире.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?


сопровождение сделок «под ключ»

материальная ответственность за Ваше благополучие

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-pro-proverku-nedvizhimosti/kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.