Как происходит передача ключей при покупке квартиры

Содержание

Продаем квартиру. Последний этап: передача квартиры новому владельцу. Разбираемся с пропиской; пересчитываем мебель; составляем акт и меняем замки

Как происходит передача ключей при покупке квартиры

После заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации (этой теме была посвящена предыдущая «серия» нашего рассказа) квартира уже юридически принадлежит не нам, а покупателю. Так что нам предстоит сделать последний шаг: освободить объект и передать его новому собственнику.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

О предыдущих этапах сделки с квартирой читайте в статьях www.metrinfo.ru: «Продаем квартиру. Шаг первый: выбираем риелтора. Критерии: характер сделки; размер вознаграждения; репутация компании»; «Продаем квартиру. Шаг второй: заключаем договор с риелтором.

Торгуемся, ищем скрытую комиссию, вычеркиваем штрафы»; «Продаем квартиру: шаг третий. Рекламируем, показываем и торгуемся и не забываем об аромате кофе»; «Продаем квартиру: шаг четвертый.

Берем аванс от покупателя; не жадничаем, определяем разумные сроки до сделки»; «Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риелторы берут деньги»; «Покупка-продажа квартиры: этап передачи денег.

Ячейка – лучшая гарантия от мошенничеств с деньгами»; «Сделка с квартирой: официальная часть. Заключаем и регистрируем сделку. «Отнимаем» нотариуса, «прибавляем» регистратора, забираем деньги».

Однако для российского рынка, особенно экономкласса, такая ситуация – скорее исключение: наши граждане не настолько богаты, чтобы в одной недвижимости жить, а другими «крутить». Так что куда чаще происходит так, что в продаваемом жилище люди сидят до последнего – и выбывают из него только в новокупленное (в рамках все той же сделки купли-продажи) помещение.

Как и в какое время произойдет освобождение проданной квартиры – законом этот вопрос никак не регламентируется, он оставляется исключительно на усмотрение сторон. Условия обычно прописываются в договоре купли-продажи, и продавцу остается только соблюдать их. Как правило, сроки составляют от 2-3 дней до 2-3 недель.

Минимальные – для тех случаев, когда владельцу есть куда выехать и «прописаться». Тут, говорят риелторы, по уму было бы сделать это до сделки, но среди продавцов бывают люди со своими специфическими резонами.

Довелось, например, увидеть бабушку, которая напрочь отказывалась сниматься с регистрационного учета, поскольку в этом случае ее лишали бы «лужковских» льгот по квартплате.

Что до максимальных сроков, то они характерны для длинных «цепочек», когда по паспортным столам перемещаются огромные массы народа, и каждый из участников ждет, когда квартиру, в которую он должен «прописаться», освободит другой участник сделки.

Несколько лет назад я и сам попал в подобную передрягу. Милая женщина Ирина, которой я передавал квартиру, быстро решила свои проблемы в паспортном столе и стала ждать, когда же я очищу помещение.

А у меня – военкомат, где в тот момент как на грех надумали менять военные билеты офицерам запаса. По старому с учета не снимают, а бланки новых – в сейфе у тов. прапорщика, который, как мне кажется, в тот момент пребывал в глубоком запое.

Во всяком случае, другие тамошние трудящиеся на вопросы о том, где же сей жрец Марса, только загадочно улыбались – точь-в-точь как Джоконда. Ирине я ситуацию объяснил, выразил готовность встретиться и показать все свои документы с отметками о посещениях различных инстанций.

Ирина проявила понимание и от контроля отказалась. В общем, я, конечно, «выписался» – но на две недели позже обещанного…

Злонамеренные
А что если бывший собственник квартиры просто не станет «торопиться» с ее освобождением? Для борьбы с подобным окаянством давно найдено решение – называется оно «удержание под выписку». «Часть суммы, обычно от 200 тыс. до 1 млн руб.

, закладывается в отдельную ячейку, – объясняет Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIRProperties. – Продавец получит доступ к ней только по предъявлении выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с регистрационного учета».

В этом случае – это мы уже от себя – никаких проблем обычно не возникает, продавец сам бегает по инстанциям, выражаясь словами О’Генри, «в трех метрах впереди собственного визга».

Хуже (для покупателя), если никакого такого «удержания» сделано не было – например, приобретающая сторона об этом в свое время забыла или проявила излишнюю мягкотелость. Когда увещевания не помогают, остается одно – суд: как напоминает Марина Маркарова, согласно п. 2 ст.

292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Т.е.

новый собственник вправе обратиться в судебные органы с иском о выселении прежнего собственника и членов его семьи.

Бедненько, но чистенько
Состояние передаваемой квартиры – тоже довольно «благодатное» поле для возникновения конфликтов. Покупатель видел объект обжитым и симпатичным (более того, продавец прикладывал все усилия, чтобы сделать это впечатление максимальным), а передают ему нечто ободранное.

Из виденного в жизни: в комнате обоями оклеена ровно половина стен – остальное загораживала мебельная «стенка». В другом случае уезжающий хозяин выдрал из стены все розетки. Дом – 1969 года постройки, розетки – «родные» советские, так что за каким Armoracia rusticana они ему сдались – непонятно. Но выдрал.

Закон в подобном случае изъясняется, как обычно, довольно обще.

«Основное понятие, предусмотренное законодательством, – квартира должна быть пригодна для использования, – говорит Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость». – Все нюансы, которые могут быть в конкретном случае, не типичные для обычной сделки, должны быть оговорены в договоре купли-продажи».

От себя добавим, что это означает, что с электророзетками тот гражданин дал маху – в квартире они должны быть, а при желании увезти их (например, они по каким-то причинам дороги хозяину) на их место должны быть установлены новые. Но в данном случае ввиду грошовости вопроса никто претензий предъявлять не стал.

Но бывают ситуации и негрошовые. К примеру, часты продажи «с мебелью» – когда за обстановку, бытовую технику или что-то еще подобное продавец получает дополнительные деньги.

В этом случае, рекомендует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании PennyLaneRealty, необходимо составить дополнительный договор, в котором прописать список имущества, который будет передан будущему собственнику. Также к нему следует приложить фотографии. В дальнейшем по этому списку и будем сверяться при передаче квартиры покупателю.

Стоит заметить, что при невыполнении продавцом своих обязательств покупатель «вправе потребовать» – либо вернуть незаконно вывезенное, либо доплатить разницу. Такая формулировка подразумевает, что считающая себя обиженной сторона должна обращаться в суд, где предстоит долгое и мучительное разбирательство…

«Подписание передаточного акта – финальная точка во взаимоотношениях покупателя с продавцом, – заключает  Светлана Габуева, заместитель генерального директора «Московского Агентства Недвижимости».

– После его подписания покупатель становится полноправным владельцем купленной недвижимости, в то время, как продавец лишается любых прав на это жилье. Подписание акта означает, что все взаиморасчеты проведены, обязательства выполнены, т.е. квартира или дом переданы в надлежащем виде».

Согласно ст.

556 Гражданского кодекса РФ, передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи, – говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – В нем стороны подтверждают исполнение обязательств по договору, подтверждают проведение расчетов и отсутствие претензий.

Также с момента подписания акта риск случайной гибели товара переходит от продавца к покупателю (ст. 459 ГК РФ)».

Последний тезис, на наш взгляд, следует разобрать чуть подробнее. Дело в том, что – как мы помним – покупатель становится владельцем квартиры с момента государственной регистрации договора.

После этого ситуация несколько перекошена: квартира (юридически) принадлежит покупателю, а контролирует ее еще продавец.

И, к примеру, если в ней произошла какая-то авария, могут предъявить претензии: покупатель посчитает, что продавец недостаточно тщательно оберегал чужое имущество. После подписания передаточного акта весь этот перекос устраняется: за квартиру отвечает ее нынешний собственник.

Даже если через пять минут объект будет полностью уничтожен – это уже не наша (продавца) вина. Так что продающей стороне рекомендуется не затягивать с подписанием акта: зачем нам ответственность за имущество, которое все равно уже не наше?

«Передаточный акт должен содержать в себе следующие пункты: адрес передаваемого объекта, факт передачи денег покупателем продавцу, факт передачи ключей и оплаты продавцом всех коммунальных услуг, а также подтверждение сторонами факта отсутствия друг к другу претензий», – подводит итог Наталья Киселева («Инком-Недвижимость»).

Замки – не забудьте о них
Получив приобретенную квартиру, разумный покупатель, естественно, первым делом поменяет в ней замки – это вопрос его собственной безопасности и сохранности его имущества.

Однако есть соображения, заставляющие продавца самому напомнить об этом. Ведь если через некоторое время в квартире произойдет кража, покупатель может думать, что у продающей стороны оставались дубликаты ключей. А если замки были заменены – мы уже вне подозрений.

Так что соображение это не столько юридическое, сколько из разряда обычного житейского здравого смысла.

Владимир Абгафоров

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/prodaem-kvartiru-posledniy-etap-peredacha-kvartiry.78694.html

Передача ключей когда? | Дом | Квартирный вопрос

Как происходит передача ключей при покупке квартиры

  • Продавец получил деньги за проданную квартиру, мы свид-во о регистрации. Когда продавец должен отдать нам ключи. Есть ли какой-то закон по срокам, у нас уже конфликт назревает: мы считаем, раз он получил деньги, значит мы должны получить ключи. Продавец же нам кричит, что в течение 14-16 дней отдаст нам ключи.Помогите разобраться!!!
  • А в договоре что написано, когда физическое освобождение квартиры?
  • Я вопрос пока написала гипотетически, сделка на след. неделе. Мы просто сейчас обсуждали этот вопрос с продавцом, она намерена прописать , что в течение 14 дней после регистрации передаст ключи. Нас это очень не устраивает. Интересно, есть ли какие-то обоснованные сроки или только по договоренности. Но получается, что продавец диктует нам условия, а нам деваться некуда.
  • только по договоренности и это все прописывается в ДКП. Так что пробуйте договариваться, чем он это аргументирует? Он в альтернативу будет выезжать?
  • Не устраивает, ищите другую квартиру, это вы ему диктуете, т.к. очень распростанен срок до двух недель после сделки.
  • У продавца уже есть квартира, они уже постепенно выезжают. Но почему-то она нам говорит, что будто где-то прописано, именно в течение 14 дней!!!Она говорит, что может пустит нас сразу, а может и через 2 недели, короче, крутит, как хочет…и в договоре, похоже, собирается прописать 14 дней, и утверждает, что об этом прописано. Я перерыла весь интернет-не могу найти информации об этом. Еще она это обосновывает тем, что, в течение 15 дней, она может типа передумать-вернуть нам деньги , а себе квартиру!
  • Вот мне и интересно, на основании чего он распространен? Ведь со дня сделки у меня уже капают деньги банку, но я еще не могу жить в квартире. Это получается: после сделки 5 дней, потом еще 14 дней…т.е. за 20 дней я плачу деньги , но не живу в квартире? И параллельно плачу за аренду.Понимаю, что мои проблемы, но все же?
  • у вас в авансовом договоре это как раз может быть и прописано, если вы его заключали..Нигде в законодательстве такие вещи не пишутся.Насчет того что она может передумать после регистрации сделки -бред. Откуда вы такого продавца нашли? Вы юрчистоту проверяли?
  • В авансовом посмотрела-не написано. Про полный бред-думаю точно так же! Юрчистоту банк проверяет, у нас ипотека.
  • На основании вот этого: Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как «разумный» срок. Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц.
  • Вот что нашла: Получение ключейПосле подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ограничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте! Оно того стоит.
  • у вас продавец-то с прибабахом!такие дверные ручки снимают и розетки с выключателями забирают.Хотя, может она просто подстраховывается?много вещей, боится, что в короткий срок не успеет вывезти, вот и берет время с запасом.
  • Сначала показалась такой приятной, причем говорила, что пустят сразу после сделки, если успеют переехать. Я так сильно волнуюсь и переживаю, вдруг что-то сорвется или не получится. квартиру эту мы очень хотим купить.
  • С таким отношением к продавцу врядли он вам ее продаст.
  • Во-первых, с каким таким отношением? А во-вторых, почему вряд ли, назначена сделка…ну а если сорвется, значит -не наша.
  • Во-первых, где это написано?Во-вторых, как банк может диктовать продавцу условия освобождения квартиры и передачи ключей? Продавец с банком никаких отношений не имеет. Отношения с продавцом только у покупателя и условия передачи освобождения квартиры прописывается в ДКП между покупателем и продавцом.
  • Вы странная. 2 недели – стандартный срок, особенно при альтернативе. Вот мы как-то 2 месяца брали при продаже, вот там покупатели уже на сделке начали возмущаться, хотя это условие мы ставили изначально) Ничего, прописали как нам было надо
  • для кого стандартный?у всех ситуации разныеодно дело, когда людям есть куда съезжать, пока сделка регистрируется – можно уже и съехатьдругое дело, когда альтернатива и ты одновременно освобождаешь и въезжаешь
  • вы сами себе противоречите. Именно при альтернативе обычно дается время на переезд, и обычно это 2 недели
  • а где автор говорит про альтернативу?
  • Ну мы, например, даже вещи не начинали собирать, пока сделка не будет зарегистрирована. Вдруг что-то пойдет не так и в регистрации откажут? А мы, как идиоты, среди коробок сидим)))
  • Я автор. У покупателя уже давно куплена новая квартира, и все вещи практически перевезены. Сделка будет на след. недели, соответственно получены все доки еще через неделю(это МО), и, продавец говорит, что типа мы сможем въезжать еще через 2 недели после всего этого. А мы еще параллельно платим за арендуемую квартиру. Но ведь, чисто по-человечески, можно же нас пустить после получения получения ими денег.(Дорога каждая тысяча).Не понимаю, для чего им эти 2 недели? Вещи мы и не думаем собирать, мало ли чего…если приспичит, как говорится, и за ночь соберемся!
  • кто как для себя решает этот вопрос: при продаже мы все вещи вывезли за время регистрации, при покупке нам ключи отдали через неделю после регистрации. фактически это прописывается в ДКП (юридическое и физическое освобождение)
  • Сорвете сделку, продавец не обязан вникать в ваше положение, у него тоже могут быть разные причины для выезда через две недели.
  • Согласна, наши проблемы, просто душу немного излила. Придется подстраиваться, увы!
  • Продавец не обязан отчитываться перед вами, почему может отдать ключи только через 2 недели.Это его условие продажи (по тем или иным причинам), и если вас такие условия договора не устраивают, ищите другую квартиру.
  • Компромисс и спокойствие, с хозяйкой арендуемой квартиры договоритесь о двух неделях или посуточно, чтобы вас рассчитала.
  • Спасибо всем, кто поддержал. И спасибо тем, кто мозги вправил. будем держаться.
  • 2 недели -стандартный срок, хотя бывают разные ситуации. Мы по альтернативной сделке 3 месяца ключей ждем, так сложились обстоятельства в альтернативной цепочке. Правда, за 2 месяца продавец должен оплатить нам сумму, примерно равную стоимости аренды, в договоре прописана конкретная сумма за каждый день просрочки выезда и оговорен предельный срок. Ну и всю коммуналку с телефоном тоже будет оплачивать продавец до момента физического освобождения квартиры.10 лет назад покупали квартиру, ключи нам отдали в день внесения аванса.
  • автор у нас была такая же ситуация, только в авансовом было прописано 14 дней, а на словах они говорили, что освободят быстро и ключи отдадут, в реальности вышло, что им ехать было неудобно в новую кв, так как там сломана газовая колонка и т.д. тянули до последнего, у нас тоже аренда и ипотека. ключи отдали на 13 день, на 14 мы уже въехали, причем куда мы въехали квартира была в удручающем виде, унитаз тек, газовая колонка древняя Вещи собирала постепенно, все что не нужно запаковывала в коробки и хлам на мусорку выносила, удачи вам!

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-2872738.htm

Передача квартиры по договору купли продажи | Гордон и Партнеры

Как происходит передача ключей при покупке квартиры

Те, кто работает с недвижимостью, говорят:  В сделках  с недвижимостью нет мелочей.

Передача квартиры по договору купли продажи, кажется, что может быть проще, когда вы прошли путь от поиска квартиры до заключения договора купли продажи и самостоятельно провели расчеты через банк?

Но передача квартиры это просто на первый взгляд. Чем дороже квартира, тем сложнее.

Очевидно, у покупателя и продавца в сделке купли продажи квартиры одинаковые  интересы  – совершить сделку, и разные цели: у продавца – получить деньги, у покупателя – получить в собственность квартиру.

Исполняют они сделку соответственно своим целям: продавец передает квартиру, а покупатель ее принимает. Действия по приему и передаче квартиры происходят одновременно, но содержание у них разное. Права и обязанности у сторон разные, и необходимо ими правильно пользоваться.

Последствия неправильной передачи квартиры может получить и продавец и покупатель.

Причем, у продавца свои правила передачи, а у покупателя – свои правила приемки. И оформляют они при этом один общий документ – передаточный акт.

Отдельный вопрос — срок передачи квартиры покупателю. Правильная передача квартиры должна произойти в срок установленный в договоре. Обычно в договорах купли продажи квартиры в Москве этот срок составляет 14 календарных дней с даны государственной регистрации права собственности на имя покупателя.

Если срок передачи квартиры в договоре купли продажи не установлен (его забыли прописать), этот срок определяют моментом востребования  покупателем ( статья 314 Гражданского кодекса РФ). В случае предъявления покупателем требования передать квартиру оно должно быть исполнено продавцом в течение 7 календарных дней.

Передача квартиры  по договору купли продажи

Условия и порядок передачи квартиры утановлены законом и взаимосвязаны с договором купли продажи. Что должны знать покупатель и продавец.

Договор купли продажи недвижимости прямо предусмотрен в Гражданском кодексе РФ, продаже недвижимости посвящен  параграф 7 главы 30, рекомендуем внимательно его изучить, или дочитать статью до конца, что бы не совершить ошибок.

Внимание!  Передача квартир всегда индивидуальна! Универсальных рецептов не существует.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Непосредственно нормой закона установлена обязанность продавца  — передать недвижимость в собственность покупателя! Обратите внимание: не подготовить и не заключить договор купли продажи, не подать документы для регистрации  права собственности покупателя в Росреестре. В законе установлена предельно конкретная обязанность продавца  – передать недвижимость в собственность покупателя.

Вместе с тем, право собственности – это владение, пользование и распоряжение вещью (статья 209 ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на квартиру на имя покупателя сама по себе еще не обеспечивает покупателя возможностью владеть и пользоваться вещью, поскольку до момента передачи вещи она находится во владении продавца.

Именно для прекращения владения продавца квартирой в законе установлена обязанность продавца передать квартиру покупателю (статья 549 ГК РФ), и дополнительно уточнена – передать по передаточному акту  путем ее вручения покупателю (статья 556 ГК РФ).

Если вручения квартиры не произойдет — договор купли продажи не исполнен и есть повод для его оспаривания в суде.

Как продавцу вручить квартиру покупателю?

Что бы правильно передать квартиру необходимо вспомнить существенные условия договора купли продажи недвижимости.

Условия существенные, поскольку их отсутствие в договоре делает договор не заключенным, и соответственно, не исполнение  этих условий договора даст стороне возможность эффективно оспорить договор в суде, как не заключенный. Неисполнение может произойти и при передаче квартиры.

Существенным условием договор купли продажи недвижимости является точное определение объекта недвижимости, в данном случае это  квартира.

Следовательно, квартира должна быть однозначно описана уже в тексте самого договора купли продажи.

Для этого в договоре излагаются технические параметры и характеристики квартиры и обязательные реквизиты – кадастровый номер, адрес, этаж дома, назначение – жилое, общая площадь, количество комнат и т.д.

Правильная передача квартиры по договору купли продажи будет в случае передачи покупателю квартиры точно соответствующей условиям договора. Это означает, что в передаточном акте должен быть зафиксирован факт передачи квартиры точно соответствующей условиям договора.

Для этого в передаточном акте должно быть точно воспроизведено описание всех параметров квартиры, как они изложены в договоре купли продажи квартиры.

Кроме этого,  квартиры это не только технические характеристики, но и инженерные системы, и сантехническое оборудование, и электрическое оборудование, и отделка, и комплектация мебелью и т.д.

Не последнее место занимает документация на квартиру. Например, стоимость дизайн проекта и проекта перепланировки на некоторые квартиры соответствует стоимости хорошей трехкомнатной квартиры в районе Кузьминки г.Москвы.

Некоторые покупатели желают купить квартиру именно с учетом ее комплектации мебелью и другими предметами интерьера, включая картины.

А встроенные кухни, бытовая техника и кондиционеры, давно стали в Москве передаваемыми с квартирой оборудованием.

Не редки ситуации, когда при приемке купленных квартир покупатели не обнаруживают дорогостоящей бытовой техники, сплит систем кондиционеров и т.д.

Для передачи всего этого оборудования квартиры оно должно быть вписано в договор купли продажи квартиры в качестве подлежащих передаче:

— технической документации на квартиру (на перепланировку, дизайн проекты, договоры на  выполнение работ, передаточные акты, акты ввода в эксплуатацию и т.д.)

— технической документации на оборудование квартиры (технические паспорта

— техники, мебели и другого оборудования и принадлежностей.

В отдельных случаях приходится делать к договорам многостраничную опись дорогостоящего имущества.

При передаче квартиры необходимо по пунктам сверить все передаваемую документацию, оборудование и имущество, причем опись должна быть полностью включена в передаточный акт. Тогда подписывая передаточный акт, по акту вам будет передано и дополнительное имущество.

При выявлении недостатков, это так же должно быть отражено в передаточном акте.  При этом, не забудьте указать в акте о передаче квартиры в ненадлежащем договору состоянии. Передача квартиры не соответствующей условиям договора является нарушением условий договора подлежащей компенсации продавцом.

Вручение квартиры — символический процесс, последняя точка, который подтверждается передачей ключей от замков двери самой квартиры, замков этажной двери, от подъездной двери.

Передача ключей и их количество заносится в передаточный акт.

Повреждения

Как сказано выше квартира должна быть передана в состоянии соответствующем условиям договора после личного осмотра покупателем перед подписания договора купли продажи.

При передаче квартиры необходимо провести тщательный осмотр всех помещений, поверхностей и элементов квартиры.

Постараться выявить следы протечек и повреждений дорогостоящего оборудования, например, стеклопакетов, пластиковых рам, сантехники и т.д., которые не были оговорены в договоре.

Все обнаруженные недостатки должны быть отражены в передаточном акте.

Задолженность по коммунальным и иным платежам

Обычно квартиру передают свободной от задолженностей по коммунальным платежам, платежам за электроэнергию и т.д.

Что бы уберечься от сюрпризов,  при подписании передаточного акта  зафиксируйте в нем показания всех приборов учета на момент передачи: водяные и электрические счетчики, причем проверьте целостность пломб. И сверьте их показания с зафиксированными в платежных документах продавца.

Продавец обязан содержать квартиру и оплачивать все расходы за электроэнергию, воду и т.д. до дня фактической передачи квартиры покупателю по передаточному акту.

Своим клиентам советуем фотографировать показания счетчиков и пломбы при осмотре квартир перед совершением сделки. А если в квартире находится дорогостоящее оборудование и отделка необходимо фиксировать его наличие и состояние на фото видео съемку до совершения сделки, и в случае порчи или замены сличать с видео записями или фотографиями.

Юрист на сделке

Как теперь видно передача квартиры по договору купли продажи не простой процесс и требует юридических знаний и опыта. Для правильного проведения передачи и оформления докуменов целесообразно предварительно подготовить это мероприятие и на него взять фонарик или телефон с фонариком для осмотра квартиры.

Попробуйте самостоятельно заполнить передаточный акт, и возьмите на передачу не менее 3-х экземпляров, если в сделке участвуют продавец и покупатель. Один, на всякий случай.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой.

Цена Сопровождение договора купли продажи

  • Квартиры (Москва)………………………………….  от 35 000 руб.
  • Загородный дом и участок ………………………..  от 50 000 руб.
  • Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
  • Не жилые здания  ………………………………………………………….  от 80 000 руб.
  • Консультации устные ……………………………………………………..  от    2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/peredacha-kvartiry-po-dogovoru-kupli-p/

Когда передаются ключи при покупке квартиры: 3 частых случая

Как происходит передача ключей при покупке квартиры

После приобретения квартиры покупателю не терпится как можно быстрее переехать в новое жилье. Однако не всегда это можно сделать незамедлительно. Чтобы не томиться в напрасном предвкушении лучше заранее предусмотреть, когда передадутся ключи при покупке квартиры.

Что говорит закон о передаче ключей после сделки с недвижимостью

Как бы вы ни старались, найти закона, регламентирующего процесс передачи ключей от квартиры, вам не удастся. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к гражданскому законодательству.

В частности, статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет порядок передачи продавцом недвижимости покупателю.

В ней сказано, что имущество считается переданным с момента подписания сторонами соответствующего документа о передаче (как правило, акт приема-передачи).

Указанная норма также допускает, что сроки и условия передачи недвижимости после сделки могут устанавливаться договором купли-продажи.

В этом случае стороны сами могут предусмотреть, когда передавать ключи при покупке квартиры. Процедура передачи имущества не случайно закрепляется актом.

Ведь с момента его подписания вся ответственность за содержание и эксплуатацию жилья возлагается на нового собственника.

Сам факт передачи ключей или его отсутствие не несет никаких юридических последствий. Как только право собственности на квартиру переходит новому владельцу, он имеет право распоряжаться имуществом.

Другое дело, когда условия передачи прописаны в самом договоре. В этом случае срок освобождения квартиры оговаривается заблаговременно и может составлять от нескольких дней до нескольких недель после оформления права собственности. На практике такая ситуация встречается очень часто.

Законом не установлены сроки передачи ключей от квартиры после ее продажи, но она должна быть освобождена на момент подписания акта передачи, если иное не было установлено договором купли-продажи.

Как на практике осуществляется передача ключей

Определение момента передачи ключей от квартиры зависит от множества факторов. Рассмотрим наиболее встречающиеся на практике ситуации.

При покупке несвободной квартиры

Мало у кого есть лишнее жилье, в которое можно съехать. Обычно люди покупают новую квартиру уже после продажи старой.

В таком случае стороны заранее оговаривают в договоре срок освобождения помещения и передачи ключей. Как правило, такой срок составляет пару недель.

Если к этому прибавить несколько дней на оформление недвижимости, то времени вполне достаточно, чтобы подыскать новую квартиру или снять временное жилье.

Если у вас возникла подобная ситуация, то потрудитесь отразить все нюансы в договоре. Не забудьте указать и обязанность прежних жильцов сняться с регистрационного учета по месту жительства в срок, о котором вы договоритесь.

Чтобы избежать дальнейших хлопот по выписке продавца и членов его семьи из жилого помещения, рекомендуется класть в банковскую ячейку часть стоимости квартиры, которую продавец сможет забрать только после снятия с регистрационного учета всех прописанных.

Когда у продавца нет возможности освободить жилье до заключения сделки, срок передачи ключей определяется по соглашению сторон, о чем должно быть указано в договоре купли-продажи.

Если вы покупаете свободную квартиру

При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).

Ключи можно получить от старого хозяина уже в момент подписания договора и сдачи его на регистрацию, но если только он на 100% уверен в успехе сделки, а квартира полностью освобождена.

Покупка жилья с использованием ипотечных средств или материнского капитала

Сегодня большая часть жилой недвижимости приобретается с использованием ипотеки. При этом в некоторых случаях банк предъявляет собственные требования к процедуре передачи ключей, например, указав, чтобы к моменту перехода права собственности квартира была полностью освобождена от присутствия бывших хозяев.

Сложнее обстоит дело при покупке квартиры с использованием cредств материнского капитала. Дело в том, что денежные средства на оплату покупаемого жилья перечисляются Пенсионным фондом в течение полутора месяцев после регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Срок выписки прежних жильцов аналогично устанавливается по договоренности сторон. В случае, если квартира свободна от зарегистрированных в ней лиц, то продавцу опасаться нечего, ведь деньги так или иначе поступят на его счет.

Если он согласен, то вполне можно подписать передаточный акт и получить ключи от долгожданной квартиры.

Хотя закон и не устанавливает конкретные сроки передачи ключей от старого хозяина к новому, на практике чаще всего это делается либо в момент подписания передаточного акта после оплаты всей суммы, либо по договоренности несколько позже.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kogda-vam-otdadut-klyuchi-pri-pokupke-kvartiry/

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Как происходит передача ключей при покупке квартиры

Последнее обновление: 08.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи.

Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения.

В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачиквартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке.

 Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч.

финансовых, друг к другу не имеют».

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи < …> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру.

В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью.

 Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Теперь владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимое имущество. Когда и сколько платить – см. по ссылке.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/podpisanie-akta-priema-peredachi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.