Как продать жилье купленное за материнский капитал

Содержание

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Как продать жилье купленное за материнский капитал

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Как продать жилье купленное за материнский капитал

Получив материнский капитал на ребенка, его чаще всего тратят на улучшение жилищных условий, то есть приобретение жилья. Но может появиться и проблема того, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Закон этого делать не запрещает, но важна процедура, чтобы несовершеннолетний был защищен и не потерял выделенную при покупке долю.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

  • объект принадлежит всей семье;
  • если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
  • добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними – достаточно их воли;
  • новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
  • кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
  • заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
  • можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства – нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Для начала находится клиент и одновременно ищется вариант нового жилья. Это может быть иная жилплощадь, которую родители приобретут взамен продаваемого дома. Можно также выделить доли в собственности родственников, если они на это согласятся. Правда при дальнейшей продаже у них возникнут сложности с выселением, если этого не сделают законные представители.

На втором этапе, с приобретателем заключается предварительный договор купли-продажи. Такой же составляется и с продавцом нового объекта, его можно купить в другом городе или даже области. Гарантии закрепляются задатком, на предварительных формах ставятся подписи двух сторон.

Далее для попечителей собирается пакет документов, куда входят паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении до 14-ти лет). Туда же отправляются заявления от родителей (отдельные от отпрысков, которым есть 14 лет), свидетельство о браке/разводе, справки из образовательных учреждений детей. На продаваемое и покупаемое жилье также нужны:

  1. Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения.
  3. Технический план дома и конкретного помещения.
  4. Выписка из лицевого счета об отсутствии коммунальной задолженности.
  5. Экспертиза об оценке жилища.
  6. Документы на право владения и подтверждающие это бумаги (свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи).
  7. Предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
  8. Гарантии исполнения договоренностей (расписка, письмо, внесенный залог).

Следующий шаг — подача бумаг в органы опеки и попечительства. Отправить их по почте или передать через представителя нельзя. Пакет лично относят законные представители детей, фигурирующих в сделке по недвижимости.

Важно! В течение месяца комиссией органа опеки принимается решение. Результатом будет выдача официального разрешения, подписанного руководителем подразделения. Если в указанный срок вердикт не предоставляется или поступил отказ — заявители могут обратиться в суд для оспаривания. При отсутствии угрозы интересам детей орган правосудия обяжет госорганизацию выдать разрешение.

В последнюю очередь, имея на руках согласие от органа опеки и попечительства, можно завершать процесс. Подписываются договоры о продаже и покупке жилплощадей, заверяются у нотариуса. Одновременно специалист заверяет и письменное обязательство о выделении долей для отпрысков в новом доме.

Сделка регистрируется в Росреестре, для чего предоставляются паспорта членов семьи старше 14-ти лет, либо свидетельства о рождении детей. Здесь нужна выписка из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности бывшего владельца.

Для регистратора необходимо также разрешение от опеки и попечительства, подписанное и утвержденное сторонами соглашение о проведении сделки. В нем должны фигурировать и дети, с четким указанием получаемых ими частей имущества. Во избежание споров требуется акт-приема передачи недвижимости, гарантирующий, что покупатель проверил состояние имущества.

Новые владельцы получают выписку из ЕГРН и вносят записи в домовую книгу. Эти справки предоставляются учреждениям, защищающим права детей, чтобы подтвердить выполнение родителями обязательств. Процедура проводится в течение трех месяцев после получения согласия от госучреждения, именно столько оно действует. При просрочке снова придется ожидать месяц для получения свежей бумаги.

Если объект находится в залоге у банка, что встречается при непогашенной ипотеке, разрешение запрашивается и у кредитора. Можно перевести задолженность на приобретателя, тем самым получив меньшую сумму, но избавившись от кредита.

Получать одобрение банка тоже можно не всегда, между двумя сторонами заключается соглашение. Сторона-приобретатель выдает сумму, оставшуюся до погашения кредита — заемщик выплачивает долг и далее может продавать жилье по стандартной схеме. Но в перечень бумаг входит справка о погашении ипотеки, свидетельствующая о полном расчете.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет.  При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета.

Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей.

А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Источник: https://semyahelp.ru/drugoe/materinskij-kapital/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital-poshagovaya-instruktsiya

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

Как продать жилье купленное за материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку – попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала – особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Купленный дом находится в долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  • Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
  • не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом – в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
  • не уменьшится площадь места проживания.
  • Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже.

Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках.

Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог – 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал – оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  • Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  • Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка – свидетельство о рождении.
  • Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  • Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты – о разводе.
  • Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы – справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации – документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости – продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись.

Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными.

Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант – обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа – свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца.

Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга.

Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант – действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=S9x5MxJ1Lw4

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости.

Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится.

Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  • Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  • Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег – средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети – совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, вы сможете узнать на нашем сайте

Статья на нашем сайте: Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

————————————————————————————————

Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuiu-za-materinskii-kapital-5d2c9179ac412400ae8f44ee

Можно ли продать квартиру или дом, купленные за материнский капитал: пошаговая инструкция

Как продать жилье купленное за материнский капитал

Особенности продажи жилья, которое куплено за материнский капитал. При каких условиях это возможно. Разрешение органов опеки. Нюансы оформления. Документы.

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет семьям с детьми на конкретные цели. И оно следит, чтобы эти деньги использовались по назначению, а попытки его обмануть пресекает.

Если вы купили за материнский капитал жильё, а потом продали его и распорядились деньгами, как захотели, государство расценивает это как обман. Поэтому продать жильё, на покупку которого использовались средства материнского капитала, можно с ограничениями.

Закон не запрещает его продать, но требует учесть при сделке интересы детей. Разбираемся, что государство под этим подразумевает и как реализует свои требования.

Можно ли продать жильё, купленное или построенное за материнский капитал

Нормативный акт, который в обиходе называется «закон о материнском капитале», регламентирует только порядок использования этой государственной субсидии.

Тому, как выделять деньги на приобретение или строительство жилья, в нём посвящена отдельная статья. А вот про то, как это жильё продавать, нет ни слова.

Но есть обязательное условие — жильё оформляется в общую собственность всей семьи, включая детей. Это касается как покупки жилья, так и его строительства.

Так выглядит сертификат на материнский капитал

И когда вы решите дом или квартиру продать, столкнётесь с ограничениями, которые связаны с тем, что в числе собственников есть несовершеннолетние.

Эти ограничения распространяются на любое жильё, безотносительно к нюансам, за какие деньги оно куплено или построено. Но когда оно приобретается за свои деньги, этот нюанс можно учесть заранее и не делать несовершеннолетних собственниками.

А если использовать материнский капитал, выбора нет — только оформление в собственность всей семьи, включая детей до 18 лет.

Если вы хотите приобрести или построить новое жильё или реконструировать имеющееся за счёт средств материнского капитала, обязательное условия выделения денег — оформить это жильё в общую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей — не только ребёнка, на которого государство выделило материнский капитал, но и всех остальных, сколько бы их ни было.

Федеральный закон от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ч. 4 ст. 10/

Продать или подарить имущество, которое принадлежит несовершеннолетнему, включая жильё, можно исключительно с разрешения органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Ещё более жёсткие ограничения на сделки с жильём, в котором ребёнку принадлежит хоть 1 мм2, устанавливает ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Такую недвижимость можно продать, только если семья переезжает в другое жильё или нужны деньги на лечение ребёнка — и то лишь с разрешения органа опеки и попечительства.

Если же родителям удалось продать жильё без такого разрешения, сделка подлежит расторжению через суд, а родителям придётся компенсировать покупателю убытки. Впрочем, зарегистрировать такую сделку невозможно: если среди собственников есть ребёнок, Росреестр не примет документы, если в их числе нет разрешения органа опеки.

Знакомый риелтор всегда предупреждает покупателей жилья, которые хотят сделать собственником или совладельцем ребёнка или использовать материнский капитал, о последующих сложностях с его продажей.

Рекомендует: даже если объект покупается ребёнку на будущее, оформлять собственность на родителей: поначалу пусть так, а потом сами решите, как лучше. Но если в сделке участвует материнский капитал, выбора нет — только в общую собственность семьи.

Впрочем, родителей, которые решили потратить материнский капитал на жильё и не имеют другой возможности улучшить жилищные условия, это не останавливает.

Как продать жильё, купленное за материнский капитал

Сделка по жилью с несовершеннолетними собственниками усложняется обязательным разрешением органов опеки и попечительства.

А чтобы его получить, обязательны предварительные договоры купли-продажи (скачать образец) как на имеющееся жильё, так и на то, что нужно приобрести взамен.

Поэтому придётся сначала найти как потенциального покупателя собственного жилья, так и продавца нового и обсудить с ними все нюансы.

Фрагмент типового предварительного договора купли-продажи жилья

Сделку, при которой одновременно продаётся имеющееся жильё и покупается новое, риелторы называют альтернатвной покупкой. Комиссия по ней выше, чем при обычной купле-продаже. Но и сделка такая намного сложнее, а без помощи профессионала в ней обойтись непросто.

Как получить разрешение органа опеки

Органы опеки входят в структуру местного самоуправления населённого пункта, где находится ваша квартира или дом.

Это сельские и поселковые администрации, районные и городские в городах — в зависимости от их величины и административно-территориального деления.

Например, в Москве, которая делится на административные округа, а те — на районы, органы опеки и попечительства — структурные подразделения управлений социальной защиты населения районов.

В орган опеки и попечительства надо предоставить такой набор документов:

  1. Паспорта обоих родителей.
  2. Свидетельство о браке или разводе родителей.
  3. Свидетельства о рождении всех детей до 14 лет, паспорта всех детей 14–18 лет.
  4. Документ о праве собственности — свидетельство или бумажная выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
  5. Заявления о выдаче разрешения на продажу жилья от обоих родителей и всех детей 14–18 лет.
    Образец заявления в орган опеки и попечительства о выдаче разрешения на продажу жилья с несовершеннолетними собственниками
  6. Пакеты документов на оба жилых помещения — и то, что продаётся, и то, что покупается взамен:
    1. Выписки из домовых книг.
    2. Технические паспорта.
    3. Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о приватизации или вступлении в наследство и подобные.

Даже если родители разведены, в орган опеки должны прийти оба. Если один из родителей лишён родительских прав, пропал без вести или умер, это надо подтвердить документально. Лично подать заявления в орган опеки вместе с родителями должны и дети 14–18 лет.

Платить за выдачу разрешения не надо.

На проверку документов и принятие решения закон отводит 10 дней. Но возможны задержки.

Некоторые органы опеки вместо предварительного договора купли-продажи принимают подтверждения, что деньги от продажи будут зачислены на счета несовершеннолетних собственников. Но это скорее исключение, чем правило.

Оформление сделки

Когда разрешение на продажу получено, с оформлением сделки лучше не затягивать. Срок его действия указывается в самом документе и обычно равен трём месяцам. Но Росреестр может руководствоваться рекомендациями из Письма Минобразования РФ от 20.02.

1995 № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних». А там предписано, чтобы сделка состоялась не позже месяца с даты выдачи разрешения. И хотя это не закон, а ведомственный документ рекомендательного плана, его принимают к сведению и госорганы, и суды.

Не уложитесь — придётся получать разрешение заново.

Другая особенность сделки, в которой участвуют несовершеннолетние — обязательное заверение договора купли-продажи нотариусом. В других случаях можно обращаться сразу в управление Росреестра или многофункциональный центр государственных или муниципальных услуг (МФЦ) — так дешевле, хотя и подождать своей очереди на приём придётся дольше.

Для нотариального оформления сделки понадобится такой набор документов:

  1. От продавца:
    1. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
    2. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.
    3. Свидетельство о праве собственности на жильё или бумажная выписка из ЕГРН.
    4. Выписка из домовой книги.
    5. Техпаспорт жилья.
    6. Правоустанавливающий документ на жильё.
    7. Нотариальное согласия супруга и детей 14–18 лет на продажу жилья — можно оформить на месте.
      Так выглядит согласие на совершение сделки
  2. От покупателя:
    1. Паспорта участников сделки. Если жильё покупает ребёнок 14–18 лет — дополнительно паспорт одного из родителей.
    2. Свидетельство о браке, если жильё покупают супруги.
    3. Нотариальное согласие второго супруга на покупку жилья, если покупатель в браке, а второй супруг в сделке не участвует. Можно оформить на месте.
    4. Разрешение органов опеки на продажу жилья, если покупатели в такой же ситуации, что и продавцы.

Нотариус возьмёт плату за свои услуги по составлению договора купли-продажи и его заверению. Цена зависит от региона. Если на месте оформляются нотариальные согласия на сделку членов семьи продавца или покупателя, за них придётся заплатить отдельно.

О дате и времени совершения сделки желательно договориться с нотариусом заранее.

Государственная регистрация права собственности после сделки

Документы на регистрацию права собственности покупателя на жильё при нотариальном оформлении договора подаёт нотариус. Сделать это он должен в день сделки, если проводит процедуру в электронной форме. Если такой возможности у него нет, передать бумаги в Росреестр он обязан в ближайшие два рабочих дня — лично или через помощника.

Брать дополнительную плату за это с участников сделки нотариусы с февраля 2019 года не вправе. Но оплатить на месте госпошлину покупателю придётся — 2 тыс. рублей при бумажной подаче документов или 1,4 тыс. при электронной.

После этого покупателю остаётся только получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жильё.

Особенности продажи квартиры, купленной за материнский капитал, при ипотеке

Распространённый вариант покупки жилья за материнский капитал — внесение его в качестве первого взноса по ипотеке или досрочное погашение ипотеки за счёт его средств. Если ипотека за жильё выплачена, такие особенности его приобретения на сделке по его продаже не отражаются. А вот если нет, потребуется на продажу не только разрешение органа опеки, но и согласие банка.

Банк даст согласие лишь при условии, что покупатель примет на себя все обязательства по ипотеке, которые на момент сделки будут числиться за продавцом.

Особый случай — когда покупатель сам планирует полностью или частично погасить долг продавца по ипотеке за счёт материнского капитала. Тогда ему придётся предварительно получить согласие на такой вариант использования материнского капитала в своём отделении Пенсионного фонда.

Продажа жилья, купленного за материнский капитал, без выделения долей

Если вы приобрели, построили или реконструировали жильё за материнский капитал, выделить доли второму родителю и всем детям обязаны в течение полугода с даты его приобретения, регистрации построенного дома или завершения реконструкции. В противном случае вам грозит штраф.

Но это ещё не всё. Продать такое жильё, пока не выделите в нём доли всем, кому должны, нельзя. Органы опеки не вправе выдавать разрешение на продажу, пока вы этого не сделаете, нотариусы — оформлять сделки по отчуждению вашей недвижимости, а органы Росреестра — принимать документы на регистрацию.

Если же жильё удастся продать без выделения долей, ведь нотариусы и чиновники тоже могут ошибаться, сделка будет расторгнута, как только нарушение всплывёт. Продавцу придётся платить штраф и компенсировать убытки. Малоприятна такая коллизия и для покупателя, которому придётся освобождать купленное жильё и как-то решать проблему нового.

ролик о продаже квартиры, которая покупалась за материнский капитал

Хотя материнский капитал ощутимо усложняет последующую продажу жилья, именно вариант его использования для улучшения жилищных условий семьи, по статистике Пенсионного фонда, остаётся у россиян самым популярным. Ну а если изначально делать всё по закону, продать это жильё хоть и не так просто, как купленное без господдержки, но возможно.

Источник: https://hiterbober.ru/personal-money/mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.