Как продать свою долю сособственнику

Содержание

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Как продать свою долю сособственнику

При продаже комнаты требуется отказ всех собственников или их уведомление. Уведомление отправляется по адресу проживания собственников.

Если в течение месяца после такого уведомления собственники других комнат не выразят желания совершить сделку, то по закону считается, что они надлежаще уведомлены, и продавать комнату третьему лицу можно.

Если один из собственников выразит желание приобрести комнату, то согласие остальных собственников не требуется. Для надлежащего уведомления рекомендуем обратиться к нотариусу.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Это сложно, но не невозможно. Во-первых, Вам необходимо зайти на сайт Росреестра и заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о точном количестве сособственников и их имена. Затем у Вас есть три варианта.

Либо Вам нужно отвести всех соседей к нотариусу, чтобы они сделали отказ от преимущественного права покупки за назначенную цену — причем отказаться должны все. Либо кто-то из них может воспользоваться своим правом и купить у Вас комнату — такое тоже не редкость.

Либо Вам с выпиской из ЕГРН надо обратиться к нотариусу, он вышлет уведомления заказными письмами всем сособственника. Если они получат письма, то через месяц можно будет проводить сделку. Если кто-то из них не получит письмо, то нотариус даст разрешение на сделку только через два месяца с момента отправки писем.

Только проблема в том, что каждое такое уведомление или отказ стоит в районе 1500-2000 рублей, и общие расходы по подготовке сделки в 11-комнатной квартире обойдутся Вам совсем не дешево.

Отвечает адвокат адвокатского бюро «Нянькин и партнеры» Ольга Нянькина:

С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки нотариус будет обязан проверить, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

Если местонахождение других долевых собственников неизвестно, письменное уведомление, содержащее условия продажи доли, с извещением и описью вложения может быть направлено по последнему известному адресу проживания собственника доли. Если такой адрес продавцу также неизвестен, уведомление направляется по адресу нахождения объекта недвижимости (доли).

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Сведения обо всех участниках долевой собственности можно получить через службу одного окна, заказав выписку о зарегистрированных правах на доли в квартире.

Отвечает адвокат, к.ю.н. Юлия Вербицкая:

Для того чтобы обезопасить сделку купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, Вам действительно надлежит уведомить всех собственников.

В отправляемом уведомлении Вам следует указать, что Вы продаете (технические характеристики объекта), и цену, по которой планируете осуществить сделку.

После получения всеми участниками долевой собственности (то есть других комнат в Вашей коммунальной квартире) этого уведомления необходимо подождать один месяц с даты получения уведомления последним. Тогда Вы вправе совершать сделку.

В случае, если собственники по указанному адресу не проживают, Вам надлежит обратиться в ФМС и узнать их адрес регистрации или последний известный адрес регистрации. Именно по указанному адресу, а также (на всякий случай) по адресу Вашей коммунальной квартиры Вам надлежит отправить уведомления.

Исходя из практики, я бы рекомендовала направить уведомление телеграммой, поскольку она и доставляется быстрее и (что важно) при получении телеграммы фиксируется лицо, ее получившее. В качестве усиления позиции Вы можете обратиться к нотариусу (предварительно узнав, что данный нотариус оказывает услуги по уведомлению иных собственников и выдает соответствующие свидетельства).

Но в любом случае следует помнить, что надлежащее уведомление — это уведомление собственников под расписку. Только в этом случае Вы имеете 100% гарантию, что впоследствии другие стороны не оспорят данную сделку.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает учредитель и генеральный директор «агентства недвижимости Алексея Груздева» Алексей Груздев:

В Санкт-Петербурге комната — это доля в праве на квартиру, а в Москве — отдельно выделенный объект недвижимости. И там, и там, прежде чем продать свою собственность, необходимо уведомить соседей. Они имеют преимущественное право приобретения. Либо соседи могут сами сходить к нотариусу и сделать отказ.

В уведомлении обязательно указывается цена, по которой комната продается. В отказе же цену можно ставить, можно нет. В Москве и в Ленобласти, если в квартире одна из комнат принадлежит городу, то уведомляется муниципалитет — как собственник данной комнаты.

В Санкт-Петербурге в этом случае муниципалитет уведомлять не надо.

Бывает и так, что соседи отказ не дают, а посылать уведомления нет времени (занимает примерно два месяца). Тогда можно сделать договор дарения. Но это фиктивный договор, и сделку могут оспорить и признать недействительной.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_dolyu_esli_vseh_sobstvennikov_slozhno_nayti/6576

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Как продать свою долю сособственнику

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость выполнить ряд формальностей. Чтобы сделку нельзя было оспорить, нужно направить уведомление другим собственникам квартиры. Они могут выкупить предложенную к продаже долю, используя свое преимущественное право покупки.

Общая долевая собственность и преимущественное право

Общая долевая собственность возникает, когда у нескольких лиц есть право на имущество в определенных долях, вместе составляющих 100 процентов от данного имущества.

Принадлежность имущества нескольким лицам накладывает на них дополнительные обязательства. Если один из них желает продать свою долю постороннему лицу, другие сособственники пользуются преимущественным правом покупки доли на тех же условиях.

Преимущественное право на приобретение доли закреплено в ст. 250 ГК РФ. Чтобы сособственники могли реализовать его, продавец обязан направить им извещение о планируемой сделке в соответствии с требованиями ГК РФ.

Преимущественное право и обязанность предложить долю к покупке возникает только в случае продажи постороннему лицу. Если она продаётся другому долевому собственнику, направлять извещение не нужно.

Закон предусматривает и другие случаи, когда преимущественное право приобретения доли не возникает. В их числе:

  • Безвозмездная передача доли;
  • Продажа на публичных торгах (например, проводимых при банкротстве);
  • Некоторые другие случаи, предусмотренные законом.

Можно ли запретить продажу

Преимущественное право не означает, что другие долевые собственники могут запретить продажу. Собственник доли может продать ее другому лицу вне зависимости от желания других сособственников. Единственное условие — предложить им реализовать свое преимущественное право.

Пошаговая инструкция

С учетом необходимости уведомления других участников долевой собственности и их преимущественного права, пошаговый алгоритм продажи доли в квартире будет выглядеть следующим образом:

  • Определение условий, на которых доля будет продана;
  • Направление уведомлений о продаже остальным собственникам;
  • Ожидание в течение 1 месяца. За этот период остальные сособственники могут выразить желание приобрести долю, отказаться от покупки либо отмолчаться. Если все отказы получены быстрее, ждать до конца месяца не нужно, договор можно заключать (подробнее об этом ниже).
  • Заключение договора купли-продажи с третьим лицом или с одним из долевых собственников, если он решил реализовать своё преимущественное право. Такой договор должен быть удостоверен нотариально.
  • Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Ниже мы рассмотрим подробнее каждый из этих этапов.

Как составить уведомление

В извещении о продаже доли необходимо указать:

  • Описание продаваемой доли (в какой квартире, по какому адресу, сколько составляет ее размер);
  • Цена, за которую планируется продать ее.

Перечисленные выше условия являются обязательными. На практике в извещениях о продаже указывают также некоторые дополнительные условия:

  • Порядок и срок расчетов;
  • Предоставляется ли рассрочка и возникает ли залог в пользу продавца на это время;
  • Срок передачи имущества;
  • Имеются ли лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Требования к составлению извещения о продаже доли приведены в Методических рекомендациях Федеральной нотариальной палаты по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности (утверждены письмом ФНП России от 31 марта 2016 года № 1033/03-16-3).

Образец извещения

Кому: ФИО, адрес.

От кого: ФИО, адрес.

Извещение

О продаже доли в квартире

Я, ФИО, являющийся собственником доли ___ в квартире по адресу ______, кадастровый номер _____, настоящим уведомляю о намерении продать принадлежащую мне долю по цене _____ с оплатой в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности на долю за покупателем.

Настоящим уведомляю, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право приобретения указанной доли на указанных выше условиях.

О Вашем решении приобрести указанную долю прошу сообщить в течение 1 месяца после получения настоящего уведомления.

Дата, подпись.

Как направить

Закон устанавливает возможность направить извещение о продаже доли несколькими способами:

  • Через нотариуса (в том числе посредством электронного отправления, если все участники долевой собственности согласились на такой способ уведомления);
  • По почте, при этом необходимо осуществить отправку телеграммой, в копии которой останется вся информация, содержащаяся в уведомлении.

Если направить извещение письмом (даже с описью вложений), это создаёт риск возникновения споров с долевыми собственниками в дальнейшем. письма не фиксируется в описи вложений. Поэтому получатель может отрицать, что в письме было именно уведомление (п. 2.6 Методических рекомендаций ФНП от 31 марта 2016 года).

Если не направить извещение

Если продавец отказывается извещать остальных участников долевой собственности о продаже, сделку все равно могут провести.

Нотариус не будет отказываться удостоверять такой договор. Однако он обязан разъяснить продавцу и покупателю последствия заключения договора купли-продажи без соблюдения условия о преимущественном праве других собственников квартиры (п. 1 Методических рекомендаций ФНП России от 31 марта 2016 года).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при нарушении преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соответствующий иск может быть заявлен в суд в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении его прав.

Сколько ждать

В соответствии с ГК РФ, продажа доли другому лицу, не являющемуся сособственником на дату сделки, может быть совершена через 1 месяц после извещения всех собственников об их преимущественном праве.

Этот срок может быть сокращён, если все они оформили письменные отказы от преимущественного права покупки. В этом случае ждать больше нечего, и договор купли-продажи доли может быть заключён.

Если согласились несколько собственников

В случае, когда преимущественное право на покупку хотят реализовать несколько долевых собственников, продавец может выбрать любого из них по своему усмотрению.

Продать долю третьему лицу при этом нельзя — это нарушает преимущественное право.

Составление договора

Договоры купли-продажи долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Это правило установлено в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2915 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон предусматривает несколько исключений:

  • Все участники долевой собственности продают свои доли по одному договору;
  • Объект продаётся в рамках программы реновации в Москве.

Проект договора может составить нотариус либо сами стороны. Его нотариальное удостоверение является платной услугой. Размер нотариального тарифа (госпошлины) за удостоверение договора купли-продажи доли зависит от ее цены по договору. Минимальный размер, установленный законом, составляет 300 рублей, максимальный — 20 тысяч рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.

24 Налогового кодекса РФ). Кроме того, при оформлении договора нотариус вправе взять плату за оказание услуг правового и технического характера. Размер платы устанавливается и ежегодно корректируется Федеральной нотариальной палатой отдельно для каждого из российских регионов.

В среднем, стоимость сопутствующих услуг нотариуса составляет несколько тысяч рублей.

Договор должны подписать стороны в присутствии нотариуса (лично или по доверенности). Обязательно при этом иметь с собой паспорт. На его основе нотариус удостоверяет личности присутствующих.

Кроме того, за несколько дней до заключения договора нотариус проводит проверку участников сделки в различных реестрах и базах данных (в частности, проверяется отсутствие сведений о признании их недееспособными). Поэтому за подготовкой документов к нотариусу необходимо обратиться заранее, за несколько дней до сделки.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности на долю в недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре. С февраля 2019 года документы на регистрацию подают сами нотариусы, если стороны не возражают против такого способа подачи.

Подача через нотариуса — самый удобный способ зарегистрировать сделку быстро. Для поданных нотариусами документов установлен сокращённый срок регистрации. Кроме того, стороны сделки избавлены от необходимости собирать документы, подавать заявления и т.п.

Однако сохранена возможность и личной подачи через МФЦ или непосредственно в отделение Росреестра (доступно не во всех регионах).

При любом способе подачи за государственную регистрацию перехода права на долю в квартире в Росреестре необходимо уплатить госпошлину — 2000 рублей с физических лиц.

Дарение

Правила о необходимости извещать других сособственников и их преимущественном праве применяются только в случае возмездного отчуждения (ст. 250 ГК РФ). Однако собственник может передать ее безвозмездно, в дар.

В этом случае нет необходимости уведомлять других собственников. Договор дарения можно заключать сразу. Преимущественного права у сособственников при этом не возникает.

Зачастую велик соблазн оформить продажу доли через дарение, когда по бумагам договор является безвозмездным, а деньги передаются наличными. Однако такой договор влечёт существенные риски для обоих участников.

Притворный договор дарения будет являться ничтожной сделкой (ст. 170 ГК РФ). Он может быть оспорен другими собственниками при наличии доказательств.

Кроме того, такой договор опасен для покупателя. При возникновении каких-либо проблем с подаренным имуществом будет крайне сложно предъявить претензии, вернуть деньги и т.п.

Обмен

В случае, если доля в квартире передаётся в обмен на другую недвижимость, требование о преимущественном праве также применяется. Это установлено п. 5 ст. 250 ГК РФ.

Поэтому в случае заключения договора мены доли необходимо направить другим долевым собственникам уведомление о намерении заключить сделку.

Продажа доли в праве на квартиру имеет ряд особенностей, которые нужно учесть. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/poshagovaya-instruktsiya-po-prodazhe-doli-v-kvartire

Юридический практикум: принудительный выкуп доли в квартире – Рынок жилья

Как продать свою долю сособственнику

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

  • долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
  • совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

  1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
  2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны.

Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам.

Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег.

Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть.

Вот только возвращать уже нечего! Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении.

Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.

254 ГК РФ.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размера продаваемой доли.
  • Месторасположения объекта.
  • Года постройки, технического состояния.
  • Инфраструктуры.
  • Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

  • СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
  • Д – размер доли в имуществе;
  • К – понижающие коэффициенты.

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

  • Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
  • Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-polovinu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.