Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Содержание

Продажа приватизированной квартиры с прописанным человеком в 2020

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Приватизация – один из самых распространенных способов получения недвижимости в личную собственность с минимальными затратами времени и средств.

При этом существует большое количество тонкостей, имеющих непосредственное отношение к продаже таковой недвижимости (которая ранее была приватизирована). Особенно это касается случаев если в таковой недвижимости постоянно зарегистрирован человек.

Процедура приватизации – процесс перевода недвижимости из государственной собственности в частную. При этом процесс таковой имеет свои особенности в случае, если выполняется одновременно несколькими гражданами.

В таком случае каждому определяется некоторая часть такового имущества. В последствии может быть осуществлена продажа недвижимости этого вида. В том числе доли в таковой квартире.

Очень важно помнить, что заключение договора купли-продажи и последующие действия станут возможны только лишь в случае выполнения некоторых важных требований, условий.

Список таковых является стандартным, со всеми ними лучше всего ознакомиться предварительно:

  • понадобиться согласие всех остальных граждан, имеющих доли в квартире;
  • в случае, если при приватизации кто-либо из лиц, имеющих право на реализацию таковой процедуры, оформил отказ – от такового гражданина также потребуется согласие;
  • на недвижимости не должно иметься каких-либо обременений – использование квартиры в качестве залога по кредиту, ипотеке;
  • сам процесс приватизации обязательно должен быть осуществлен законно, а также без каких-либо нарушений;
  • если недвижимость принадлежит ребенку – то обязательно понадобиться согласие на осуществление процедуры органов опеки и попечительства.

В рассматриваемом случае действует правило преимущества на право приобретения. В соответствии с законодательством осуществить процесс возможно будет только лишь в случае, если от покупки все остальные дольщики по какой-то причине отказались. Причем таковые отказы должны быть заверены нотариально.

Нередко случается, что кто-либо из лиц, имеющих право на осуществление приватизации, по какой-то причине отказался от таковой. В таком случае согласие его на продажу имущества все равно требуется.

Остальные же требования является полностью стандартными, типичными для всех без исключения случаев продажи имущества.

Это касается наличия обременений, наличия прописанных несовершеннолетних на жилой площади с правом собственности на таковую. Опять же при отсутствии опыта продажи имущества такого типа лучше всего будет получить консультацию хорошего квалифицированного юриста.

Только лишь так можно будет не допустить самых разных сложных ситуаций или же отмены сделки уже после её заключения, в судебном порядке.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке, читайте по ссылке.

Один из самых существенных моментов, которые следует обязательно учесть в первую очередь – это невозможность выписки отдельных категорий граждан из квартиры.

Причем как просто, на основании только лишь законодательных норм, так и при наличии определенных условий.

Касается это следующих категорий граждан:

  • в первую очередь – не достигшие совершеннолетия граждане, которые обладают право на приватизированную недвижимость;
  • граждане, которые совершеннолетия достигли, но при этом обладали правом на приватизацию и отказались от осуществления таковой;
  • граждане, которые являются непосредственно собственниками на основании приватизации или же по причине приобретения доли в квартире.

Причем особенно внимательно следует быть с ситуациями, когда в квартире прописан несовершеннолетний. Так как в таком случае возникает наибольшее количество всевозможных затруднений.

Судебная практика именно по поводу процесса продажи недвижимости, в которой права собственности имел не достигший 18 лет, наиболее обширна и однозначна.

Все государственные органы, в том числе суды, принимают решения исходя именно из интересов несовершеннолетнего.

Отдельно стоит проработать опять же вопрос продажи недвижимости с согласия некоторых категорий граждан. Существует важная тонкость, которая непосредственно связана с приватизацией.

Если возникла ситуация, когда по какой-то причине один из участников социального договора отказался от осуществления процедуры, то в дальнейшем некоторые права на саму квартиру остаются.

К таковым правам относится следующее:

 право на постоянное проживание на данной жилой площади без какого-либо ограничения во времени
требуется получить согласие на осуществление продажи если подобная ситуация вообще возникает

В случае же если гражданин имеет право собственности на конкретное имуществ – то понадобиться не просто получить согласие на продажу, но при этом предоставить право на приоритетное приобретение таковой недвижимости.

Данный момент следует проработать предварительно. Если опыт в такой сфере по какой-то причине отсутствует – то оптимальным решением будет именно обращение к квалифицированному юристу для осуществления процесса продажи.

Как выписать

Если же какие-либо права на определенного типа недвижимость по какой-то причине у проживающего отсутствуют, он не относится к обозначенной выше категории граждан, то выписать его будет достаточно просто.

При этом согласие самого гражданина для осуществления таковой процедуры попросту не потребуется. Следует лишь соблюдать стандартный алгоритм, определенный для конкретной ситуации.

Стандартный процесс выписки из квартиры гражданина без согласия такового включает в себя следующие базовые этапы:

  • составить заявление;
  • подготовить требуемые документы (собственный паспорт, свидетельство о праве собственности);
  • далее нужно обратиться со всеми бумагами в паспортный стол.

Но нередко возникают ситуации, когда гражданин по какой-то причине не может быть выписан из квартиры без участия суда. В таком случае все несколько усложняется.

В таком случае понадобиться в обязательном порядке следовать алгоритму:

  • составить соответствующим образом исковое заявление;
  • обратиться в суд по месту расположения конкретного объекта недвижимости;
  • суд выносит решение – на основании которого будет иметь место выписка из жилой площади.

Со всеми тонкостями, сложностями процесса нужно будет ознакомиться прежде, чем будет иметь место подача иска.

Отдельно стоит отметить, что судебная практика по поводу подобного рода ситуаций не является однозначной. Соответственно, присутствуют всевозможные сложные, проблемные ситуации.

Порядок продажи приватизированной квартиры с прописанным человеком

Сам процесс заключения таковой сделки имеет некоторые важные тонкости. Но в целом процесс стандартный, аналогичный продажи доли в квартире обычной, которая была получена в собственность любым другим путем.

На данный момент стандартный алгоритм осуществления соответствующей процедуры включает в себя следующие основополагающие этапы:

  • собственник, планирующий продажу, обязательно должен будет оповестить об осуществлении таковой процедуры всех остальных долевых собственников;
    • извещение составляется в письменной форме;
    • если в течение 1 месяца остальные дольщики не предпринимают попытки выкупить недвижимость – то таковая может быть продана любому покупателю;
  • далее просто составляется договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости:
    • сам договор лучше составлять в специальной форме, который обозначает определенные права и обязанности всех сторон;
    • требуется указать правоустанавливающие документы, которые определяют сам факт осуществления сделки;
    • акт приема передачи обязательно подписывается в двустороннем порядке;
    • составляемый договор купли-продажи обязательно нужно будет заверить нотариально;
  • следующим этапом является регистрация прав собственности на имущество данного типа.

Какие нужны документы

Для продажи приватизированной квартиры понадобиться подготовить достаточно обширный ряд документов. Причем на каждом этапе понадобятся различные.

При этом в стандартный набор бумаг входит следующее:

  • заверенная нотариально письменно оформленная документация об уведомлении остальных дольщиков о продаже недвижимости третьему лицу;
  • копии почтовых уведомлений о том, что таковые извещения были вручены гражданам, являющимся дольщиками;
  • свидетельства о подаче соответствующего типа заявления;
  • отказ владельцев имущества от прав преимущественного приобретения доли недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на конкретное имущество;
  • выписка из Единого государственного реестра прав собственности;
  • справка-характеристика по недвижимости;
  • технический, а также кадастровый паспорт квартиры;
  • согласие супруга и супруги на реализацию данного типа недвижимости;
  • паспорта всех участников сделки.

После того, как сам договор будет составлен в установленной форме – необходимо будет осуществить процесс регистрации недвижимости в ЕГРП. Обратиться для реализации данной процедуры можно будет в разные учреждения. Для этого опять же понадобиться подготовить достаточно широкий спектр бумаг.

В стандартный набор таковых входит:

  • заявление от самого гражданина, на имя которого будет осуществляться регистрация;
  • оригинал заверенного нотариально договора купли-продажи недвижимости, а также акт приема-передачи имущества;
  • подтверждающие документы о том, что прежний собственник известил остальных дольщиков о том, что будет иметь место продажа недвижимости данного типа;
  • документы, удостоверяющие личность – это может быть паспорт или же нечто другое.

Стоимость и сроки

Нередко возникают ситуации, когда осуществить процесс регистрации невозможно самостоятельно. В таком случае выходом может стать оформление доверенности на третье лицо.

В таком случае помимо стандартного набора бумаг понадобиться также нотариально заверенная доверенность, а также документ, который подтверждает личность самого заявителя-доверенного лица.

Со всеми тонкостями процесса лучше всего будет ознакомиться предварительно. Это позволит не допустить проблем. Обычно процесс продажи не занимает более 1 месяца.

В стандартный набор расходов на продажу квартиры в таком случае входит следующее:

  • оплата государственной пошлины;
  • оплата работы нотариуса.

Риски продавца

При продаже недвижимости в рассматриваемом случае риски продавца будут минимальными. Больше всего рискует при этом именно покупатель.

Но при этом самому собственнику недвижимости следует помнить о следующих важных моментах:

  • не допускается нарушение прав граждан, проживающих в квартире;
  • особенно внимательно нужно отнестись к формированию документов при продаже в случае прописки ребенка-собственника.

При наличии достаточно существенных нарушении признать сделку недействительной не составит большого труда. Потому следует быть особенно внимательными.

Сколько времени занимает регистрация договора купли продажи квартиры, рассказывается тут.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире вы можете посмотреть в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости.

В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Продажа квартиры с прописанным человеком: можно ли продать такое жилье, вероятные риски. Какие действия предпринять в случае отказа от выписки.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором. В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:

  • техническую документацию (техпаспорт с планом);
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги.

Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Нормативная база

Сделки с продажей обремененной недвижимости регулируется одновременно несколькими отраслями законодательства:

  • Гражданским Кодексом (ГК) РФ;
  • Жилищным Кодексом (ЖК) РФ;
  • Конституцией РФ.

В частности, 22 статья ГК регламентирует право собственника на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение. При этом ему не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs

В то же время ЖК и Конституция РФ провозглашают право каждого гражданина на использование жилья.

Относительно этого в статье 292 ГК РФ указано, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Прежде всего, это все совершеннолетние граждане, прописанные после осуществления приватизации. Особенно это касается лиц, не имеющих с собственником родственной связи, или не связанных супружескими узами. Судом может быть дан срок на поиск нового жилья для такого человека, но далеко не во всех случаях.

Несовершеннолетние дети, имеющие родителей или опекунов (попечителей). Главные условия – несовершеннолетний не должен быть собственником и должно иметься другое жилье. В любом случае, в этой сделке примут косвенное участие органы опеки и попечительства, ведь требуется их согласие. Могут возникнуть трудности, если новое жилье хотя бы по одному параметру хуже предыдущего.

ВНИМАНИЕ !!! Многие юристы сходятся во мнении, что жилье с подобным обременением лучше не приобретать вовсе, какой бы привлекательной не казалась цена. Ведь потом может потребоваться крайне дорогостоящая помощь юристов и не всегда она будет эффективна.

Проще всего ситуация с временно прописанными, регистрация которых будет автоматически снята по окончании ее срока.

Судья при разбирательстве дел о выселении будет также учитывать, проживают ли в данной квартире прописанные лица, или они просто там числятся.

Возможна ли такая сделка

Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии. Такие ухищрения связаны с тем, что:

  • Продать жилье с обременением сложнее, чем юридически «чистое».
  • Цены на такую недвижимость значительно ниже.

Конечно, снизить риски при покупке можно при условии тщательной проверки документов на квартиру, в частности справки, содержащей информацию о зарегистрированных лицах. Однако при спешном приобретении жилья такая проверка, как правило, игнорируется.

Таким образом, покупатель в момент совершения сделки может:

  • знать об обременении;
  • не иметь сведений о наличии прописанных в приобретаемом жилье лиц.

В зависимости от этого правовая законность такой купли-продажи будет неодинакова.

Таблица 1. Правовые последствия при покупке жилья с обременением

Список лиц, прописанных в квартире и подлежащих выселению после ее продажи

Даже если покупатель узнал о прописанных гражданах после покупки, он может потребовать выселения определенной категории лиц.

Таблица 2. Лица, подлежащие снятию регистрации после смены собственника жилья

Примечание. Ситуация упрощается, если указанные лица хоть и зарегистрированы в квартире, но не проживают в ней. В таких случаях выселение возможно и без их участия, через суд. Для этого необходимо предоставить доказательные документы (квитанции, справки, свидетельские показания) при подаче искового заявления.

Правовой статус жильцов

На этапе согласования условий купли-продажи покупателю необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Процедура заключается в установлении имеющихся на квартире официальных и скрытых обременений.

Если собственность находится в залоге, то такое обременение является официальным. Нахождение же на жилой площади зарегистрированных граждан можно рассматривать в качестве скрытого обременения.

Определение правового статуса жильцов осуществляется исходя из некоторых особенностей. Временная прописка не дает никаких имущественных прав, кроме доступности к пользованию жильем в течение установленного периода. В отличие от нее, при постоянной регистрации гражданин приобретает право пользования жилой площадью неограниченное время.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости наличие временно зарегистрированных лиц не играет особой роли, поскольку их прописка заканчивается автоматически по прохождении отведенного для нее времени. С лицами, имеющими постоянную регистрацию, случай значительно труднее.

Граждане, не являющиеся собственниками жилья, могут быть прописаны по месту проживания по разным случаям:

  • въехали в приватизированную квартиру после отказа гражданина от приватизационной сделки в пользу иных лиц;
  • постоянно пользуются квартирой в связи с завещательным отказом;
  • являются членами семьи собственника, но не имеют долей в имуществе;
  • родились после регистрации жилья и не достигли еще совершеннолетия.

У данных граждан есть право на постоянное пользование недвижимостью. Оно не может произвольно прекратиться или ограничиться. К примеру, в случае приватизации это право связано с тем, что отказавшееся лицо являлось законным нанимателем жилой площади.

Собственник квартиры может прописать в нее кого захочет и отдельно согласовать условия жительства и грани пользования жильем, поскольку сама прописка не дает этих прав.

Если же какие-либо права на определенного типа недвижимость по какой-то причине у проживающего отсутствуют, он не относится к обозначенной выше категории граждан, то выписать его будет достаточно просто.

При этом согласие самого гражданина для осуществления таковой процедуры попросту не потребуется. Следует лишь соблюдать стандартный алгоритм, определенный для конкретной ситуации.

Стандартный процесс выписки из квартиры гражданина без согласия такового включает в себя следующие базовые этапы:

  • составить заявление;
  • подготовить требуемые документы (собственный паспорт, свидетельство о праве собственности);
  • далее нужно обратиться со всеми бумагами в паспортный стол.

Но нередко возникают ситуации, когда гражданин по какой-то причине не может быть выписан из квартиры без участия суда. В таком случае все несколько усложняется.

В таком случае понадобиться в обязательном порядке следовать алгоритму:

  • составить соответствующим образом исковое заявление;
  • обратиться в суд по месту расположения конкретного объекта недвижимости;
  • суд выносит решение – на основании которого будет иметь место выписка из жилой площади.

Со всеми тонкостями, сложностями процесса нужно будет ознакомиться прежде, чем будет иметь место подача иска.

Отдельно стоит отметить, что судебная практика по поводу подобного рода ситуаций не является однозначной. Соответственно, присутствуют всевозможные сложные, проблемные ситуации.

Сделка по купле-продаже квартиры с прописанными в ней лицами аналогична соглашению об отчуждении юридически «чистой» квартиры.

Все те же условия: личные данные участников сделки, описание объекта договора (квартиры с приложением плана и прочей документации), цена, срок передачи и т.д. Но есть нюанс касательно как раз прописанных граждан.

Зарегистрированные либо должны быть перечислены в основном договоре купли-продажи (с указанием сроков освобождения жилого помещения), либо возможно заключение предварительного соглашения.

В предварительном соглашении также прописываются все зарегистрированные лица и порядок прекращения их регистрации на данной жилплощади. Обязанности по их выписке возлагаются на продавца. Образец и самого договора, и предварительного соглашения можно найти на юридических сайтах.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям.

По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства.

Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье. Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка. Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически.

Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета.

Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Идеальным вариантом в данном случае будет договориться с зарегистрированными лицами, чтобы они добровольно прекратили свою регистрацию. Но не всегда они согласны на это.

И тогда у собственника возникает настоятельная необходимость их принудительной выписки, которая возможна только в судебном порядке.

Делами о прекращении регистрации занимается мировой судья по месту жительства ответчика (в данном случае, место жительства истца и ответчика может совпадать).

Процедура подачи иска стандартна. В пакет документов входит само исковое заявление, копия документа, подтверждающего личность истца, документы о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных.

К заявлению могут прилагаться иные документы, которые могут склонить судью к принятию решения в пользу истца. Ведь само обращение в суд отнюдь не гарантирует автоматического удовлетворения иска.

Необходимость выписки еще требуется доказать, и основания должны быть существенные, например, наличие у прописанного иного жилья, использование квартиры не по назначению, нарушение санитарных и иных норм, регулирующих совместное проживание, окончание срока аренды и т.д.

ВНИМАНИЕ !!! Все это должно подтверждаться не только документами, но и свидетельскими показаниями.

Подытоживая все вышеизложенное, можно посоветовать покупателям крайне осторожно относится к заключению подобной сделки и несколько раз взвесить «за» и «против» перед приобретением обремененной недвижимости.

Как продать квартиру с прописанным человеком — оформление договора

Как продать дом с прописанным человеком?

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Источник: https://xn--80aeo0aco8a.xn--p1ai/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Как продать квартиру с прописанным человеком: риски и нюансы продажи, сбор и подготовка документов

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Zem-Pravovik.ru > Прописка > Как продать квартиру с прописанным человеком: риски и нюансы продажи, сбор и подготовка документов

Задумав осуществить продажу квартиры, ее собственники часто сталкиваются с некоторыми юридическими нюансами. Одним из таких является прописанный человек в квартире, выставленной на продажу. Об особенностях продажи жилья, в котором зарегистрированы другие лица, и пойдет речь в нашей статье.

Как правило, сделка купли-продажи квартиры осуществляется при отсутствии прописанных и проживающих в ней лиц. То есть заранее до оформления сделки все зарегистрированные жители выписываются с данной жилплощади.

Это объясняется, в первую очередь, тем, что большинство покупателей не хотят приобретать жилье «в нагрузку» с другими людьми, что в дальнейшем может послужить поводом для конфликтов и судебных споров.

Важно знать! Законом прямо не запрещено продавать жилое имущество, если в нем кто-то прописан. Таким образом, такая сделка возможна, но отличается рядом юридических особенностей.

  • Как продать квартиру с зарегистрированными лицами?
  • Риски при покупке жилья
  • Продажа квартиры без согласия прописанных лиц
  • Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?
  • Продажа недвижимости ребенка

В первую очередь, продавцу такой недвижимости необходимо понимать, что он, как собственник, может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе:

  • Продавать;
  • Прописывать в свою квартиру иных лиц.

Стоит отметить, что только законный собственник может прописать в свое жилье любого человека. Но регистрация в квартире не порождает для других лиц права собственности. То есть лица могут только проживать, но распоряжаться имуществом они не имеют права.

И если владелец квартиры желает продать квартиру, то сделать это он может без согласия на то прописанных в его квартире людей. Другая ситуация, если квартира принадлежит нескольким владельцам на праве совместной собственности и кто-либо из совладельцев также прописан в продаваемой квартире. В этом случае продажа без участия других совладельцев невозможна.

Риски при покупке жилья

 

Поэтому, теоретически заключить сделку купли-продажи жилплощади с зарегистрированными лицами возможно. На практике же при покупке такой недвижимости новые владельцы могут приобрести массу проблем, связанных, в первую очередь с:

  1. Совместным проживанием под одной крышей;
  2. Пользованием помещением;
  3. Условиями проживания.

Часто подобные дела мирным путем решить не представляется возможным, а разрешить данный спор может только судебный орган. А потому, юристы рекомендуют непосредственно перед оформлением сделки выписать всех лиц из квартиры.

Продажа квартиры без согласия прописанных лиц

 

Наиболее оптимальным решением ситуации с прописанным человеком в продаваемой квартире — выписать его в добровольном порядке. В этом случае выписка займет немного времени и финансовых затрат, нежели принудительная процедура, которая заключается в выписке человека через суд.

Но нужно понимать, что просто так невозможно выписать человека даже через суд – для этого должны быть веские основания нарушение прав других жильцов:

  • Длительное не проживание по данному адресу;
  • Использование квартиры не по назначению;
  • Ухудшение жилищных условий и прочее.

Это далеко не исчерпывающий перечень причин для выселения, но если человек соблюдает все правила общественного проживания, выписать его будет непросто.

Очень важно заблаговременно уведомить будущего покупателя о том, что в квартире прописаны другие люди.

Поскольку, если этого не будет сделано, покупатель может обратиться в суд для обжалования такой сделки и признания ее недействительной.

Рекомендация! Перед сделкой предоставить документы о том, кто прописан и проживает в продаваемой квартире: домовую книгу, справка жилищного управления об отсутствии зарегистрированных (прописанных) лиц.

Как продать жилье, в котором прописаны дети до 18 лет?

 

При продаже жилья, где зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, возникает гораздо больше сложностей. Связано это с тем, что закон охраняет интересы и права ребенка.

Ребенка после рождения обязательно регистрируют по адресу проживания одного из родителей, в результате чего он приобретает право проживания. Так, в случае продажи жилья, ребенок не должен оказаться на улице.

Поэтому, законодатель предусмотрел возможность такой сделки при соблюдении ряда условий. Продажа квартиры, в которой прописаны лица до 18 лет, возможна в следующих случаях:

  1. Ребенка перепрописывают в другое жилье (например, можно прописать по месту проживания второго родителя);
  2. На имя ребенка приобретается иное жилье, жилая площадь которого не меньше той, что продается.

Продажа недвижимости ребенка

 

Рассмотрим ситуацию, когда собственником квартиры или ее совладельцем выступает сам несовершеннолетний ребенок. Необходимо обратить внимание, что сделка купли-продажи от имени ребенка возможна только с разрешения органа опеки и попечительства.

Для этого, его законные представители – родители или опекуны – обращаются в местный орган опеки с заявлением, предоставив все необходимые документы.

Далее выносится решение о разрешении на продажу или об отказе. Письменное разрешение органа опеки – обязательный документ для документального оформления договора купли-продажи квартиры.

Если на имя ребенка покупается новое жилье и в результате такого приобретения улучшатся жилищные условия его проживания, то обычно выносится положительное решение о продаже имущества несовершеннолетнего.

Обратите внимание! Нужно очень внимательно подойти к продаже или покупке жилья, на которое имеют право дети до 18 лет, поскольку такого рода сделку в будущем можно оспорить в судебном порядке.

Как правильно продать квартиру с прописанным в ней человеком, смотрите в следующем видео:

 

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/propiska/kak-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком в 2020 году

Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком

Оглавление

Продать квартиру с прописанным человеком законом не запрещено. Теоретически такая сделка вполне допустима, но на практике возникает много трудностей с имуществом, обремененным правами третьих лиц. Покупатель желает получить “чистую” квартиру без возможных квартирантов, и в перспективе не тратить время на судебные тяжбы с законными пользователями.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать.

Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются.

Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Если согласие отсутствует

Регистрация по месту жительства или пребывания — это административное фиксирование адреса граждан.

Прописка дает право пользоваться жильем, однако имущественных преференций для зарегистрированных закон не предусматривает.

Лицо, которое официально прикреплено к дому или квартире, вправе находится по определенному адресу, использовать жилище по прямому назначению. Полномочий распорядителя такой жилец не получает.

Владелец может продать жилой объект с зарегистрированными гражданами, однако такая сделка возлагает на продавца определенные обязанности и имеет ряд последствий.

При этом следует помнить, что договор заключается между собственником-продавцом и приобретателем. Ответственность возлагается только на стороны соглашения.

В документе нельзя прописать пункты, которые предусматривают дополнительные обязательства третьих лиц.

Важно! В договоре купли-продажи в обязательном порядке указывается, что в квартире зарегистрирован квартирант, сохраняющий право на проживание в помещении. Игнорирование этого правила влечет признание сделки ничтожной. Однако продавец не обязан предоставлять перечень просто прописанных без исключительного права пользования недвижимостью.

Если квартирант отказывается выселиться, остается только один юридически правильный способ — подача иска в суд. Истец в заявлении должен обосновать свои требования. Для положительного результата нужно постараться доказать следующие позиции относительно выселяемого:

  • никогда не оплачивал коммунальные услуги;
  • фактически не проживал в помещении и не делал попыток вселиться;
  • в квартире отсутствует его имущество и любые личные вещи;
  • он владеет собственным жильем и не требует дополнительной жилплощади;
  • он находился по адресу объекта, являющегося предметом договора, однако давно его покинул, и сделал это на добровольной основе.

Кого выселить нельзя

Законодатель определил перечень субъектов, выселение которых невозможно даже в судебном порядке. Защищенная категория жильцов сохраняет за собой право пользоваться квартирой, несмотря на смену владельца. В перечень лиц, принудительное снятие учета которых запрещено, входят:

  • дети-сироты, лишенные родительской опеки;
  • лица, отказавшиеся от участия в приватизационном процессе;
  • пользователи жильем на основе воли умершего, который указал это в завещании (завещательный отказ);
  • получатели содержания в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением;
  • члены жилищного кооператива, которые оплатили хотя бы часть долевого взноса.

Нюансы по приватизации сводятся к следующему.

Верховным Судом РФ закреплена четкая позиция — запрещено принудительно выселить того, кто в прошлом владел всеми преимуществами полноправного пользователя наряду с лицом-собственником по ордеру.

При этом не имеет значения наличие у такого человека другой недвижимости, или многократная передача права собственности на помещение, в котором гражданин зафиксирован.

Жилищная собственность, отягощенная зарегистрированным инвалидом либо еще ребенком, имеет шансы принести будущему владельцу немало проблем. Дело в том, что такие группы населения находятся под усиленной государственной защитой. В случае неблагоприятного стечения обстоятельств выселить таких субъектов покупателю имущества будет очень сложно.

Кто может попасть под выселение

Под обременением объекта недвижимости во время заключения договоренности подразумевают граждан, которые прописаны в квартире или доме. Собственник вправе прописать в себя любого человека. Чаще всего субъектный состав формируют:

  • те, кто был прикреплен к помещению еще до приватизации;
  • супругов, место жительства которых зафиксировано уже после заключения брака;
  • дети, рожденные после перехода права собственности на имущество;
  • любое лицо, проживающее на основании документального разрешения хозяина имущества.

Фактически выселить можно любого субъекта из этого перечня, главное, чтобы он был не собственником. Особые преимущества действуют для близких родственников, в круг которых входят родители, дети, муж и жена. Владелец и члены его семьи, проживающие с ним совместно, имеют равные права в пользовании жильем.

Если семейные отношения прекращены, бывший член семейства обязан освободить дом супруга-владельца по первому требованию. Однако в исключительных случаях суд вправе продлить срок для пребывания в прежней квартире. Основаниями для этого выступают отсутствие альтернативного жилища и тяжелое материальное положение бывшего мужа или жени, который не является собственником. 

Важно! Выселять бывших официальных жену или мужа до окончания судебной отсрочки запрещается, даже если хозяин имущества решил после развода немедленно продать жилье.

Особенности обращения в суд

Продавать недвижимость с зарегистрированными в ней лицами значит потерять часть прибыли, поскольку стоимость такого имущества значительно ниже аналогичных «чистых» объектов.

Поэтому продавцу, который хочет получить максимальную прибыль, придется обращаться в суд о принудительном снятии с регистрационного учета.

Если покупатель согласился приобрести товар с обременением, он сам вправе выступать в качестве истца.

Стороны могут договориться и согласовать совместный порядок действий, прописав это в договоре. Например, продавец обязуется всячески способствовать приобретателю путем участия в судебных заседаниях или предоставлении доказательств для удовлетворения исковых требований.

Вопрос:

Можно ли до оформления покупки самостоятельно узнать информацию обо всех лицах, прикрепленных к конкретному адресу?

Ответ:

Перед подписанием договора покупателю стоит попросить владельца предоставить для ознакомления расширенную выписку из поквартирной карточки по форме 10 и форме 17. С помощью документа можно получить исчерпывающую информацию о настоящих и прошлых прописанных субъектах, в том числе выехавших или убывших с указанием причин перемещения.

Новому хозяину, который обращается в суд по устранению препятствий в пользовании жильем, стоит обратить внимание на ст.292 ГК РФ.

Согласно этой норме, если права собственника на отчужденное имущество прекратились, то одновременно аннулировалась возможность членов семейства бывшего хозяина проживать и пользоваться проданной жилплощадью. Однако прекращение не происходит автоматически.

Приобретателю все равно придется обращаться в судебный орган, обязательно добавив в перечень предоставляемой документации копии бумаг, подтверждающие переход собственности к нему.

Заключение

Законодатель не запрещает россиянам реализовывать жилые объекты с зарегистрированными жителями.

При заключении договора продавцу следует уведомить покупателя о жильцах, владеющих исключительным правом на пользование имуществом независимо от факта отчуждения.

Это требование относится к существенным условиям сделки. Несоблюдение обязанности по уведомлению приобретателя обуславливает ничтожность сделки.

Источник: https://semyahelp.ru/zhilishchnoe-pravo/propiska/pokupka-prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-v-2019-godu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.