Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Не многим известно, что с 2008 года законодательно отменена обязанность получать официальное разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми.

Ранее с 2001 года по 2008 продавец недвижимости обязан был в любом случае предоставить регистратору договора купли-продажи разрешение органов опеки, если в продаваемом недвижимом имуществе прописаны или проживают лица, не достигшие совершеннолетия.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется.

Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости.

В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Рассмотрим некоторые особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми. Может возникнуть несколько типичных ситуаций в данном процессе.

Ребенок просто зарегистрирован в квартире

Если ваша недвижимость является приватизированной собственностью, а ребенок не является ее собственником, то согласие на продажу от органов опеки уже не потребуется, что значительно упрощает вам задачу по продаже недвижимости.

Однако, в таком случае необходимо заранее побеспокоиться о новой прописке для вашего ребенка, так как при продаже жилья взрослые члены семьи могут выписаться без срочной новой регистрации (то есть практически «в никуда»), при этом выписывая детей, необходимо сразу их регистрировать по другому месту жительства.

Новое место регистрации по правилам не должно отличаться по условиям проживания от первоначального, то есть права ребенка не должны быть ущемлены ни в коем случае.

Как правило, ребенка прописывают по тому же адресу, что и его родителей или опекунов, поэтому, перед продажей недвижимости заранее хотя бы один из опекунов должен прописаться по новому месту жительства и зарегистрировать там же своего ребенка. Тогда проблем с продажей квартиры не возникнет никаких.

Ребенок является собственником квартиры или части квартиры

Одним из случаев получения доли недвижимости ребенком является процесс приватизации муниципальной квартиры. То есть, прежде, чем продать недвижимость, которая изначально не является вашей собственностью (находится в социальной найме), необходимо ее приватизировать.

В этом случае собственниками жилья являются все члены семьи, прописанные в данной квартире или доме, причем, доли собственности у всех равные в зависимости от количества проживающих.

Таким образом, если у родителей или опекунов возникло желание продать, обменять или подарить квартиру, в любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства. В подобном случае позаботиться о данном разрешении лучше всего заранее, прежде каких-либо действий, связанных с продажей недвижимости.

Необходимо обратиться в муниципалитет по месту вашей регистрации и регистрации ребенка, получить подробную консультацию, собрать необходимые документы и узнать, в какие сроки вы можете получить разрешение на продажу вашей квартиры (и сможете ли вообще, в зависимости от вашего конкретного случая).

В дальнейшем, когда уже будет оформляться сделка купли-продажи квартиры, вы вновь приходите в орган опеки с ребенком (если ему уже исполнилось 14 лет) либо без него (если не исполнилось 14 лет), а так же со вторым опекуном (мужем, женой, даже если вы в разводе, но опекунами являетесь оба). Здесь вы заполняете заявление, которое подписываться вами (если ребенок малолетний) или ребенком (с 14 лет). Далее вам назначат дату выдачи готового разрешения.

Чаще всего органы опеки и попечительства идут на уступки при условии обмена квартир на подобную, в том же районе со схожими условиями и площадью. Кроме этого, доля ребенка в новой квартире должна быть абсолютно такой же, как и в прежней. Если площадь новой квартиры меньше, то доля ребенка автоматически должна быть увеличена в соответствии с прежним размером доли в старой квартире.

Другие возможные ситуации — особенности

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

  • Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
  • Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
  • Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

В любом случае родителям или опекунам при продаже квартиры, собственником которой является ребенок, необходимо будет договариваться с органами опеки и убеждать их в том, что интересы ребенка ни в коем случае не пострадают.

Насколько бы это не усложняло вам жизнь, закон все равно остается на стороне несовершеннолетних, так как случаи обмана и ущемления их прав недобросовестными родителями, которые руководствуются только лишь своими интересами (а зачастую и алкоголем, наркотиками, игровой и другими видами зависимости) нередки. Закон призван защитить ребенка в подобных ситуациях.

Источник: https://rieltor-ask.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom/

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком

Как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Возможна ли вообще продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Не достигшими совершеннолетия признают детей возрастом до 18 лет (Гражданский кодекс РФ ст. 26, 28 и 37 и Семейный кодекс РФ ст.60).

Малолетние (не достигшие 14 лет) дети, кроме этого, признаются ещё и недееспособными. В их интересах действуют родители, опекуны или попечители.

То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.

С позиции осуществления операций с недвижимостью, ребёнок может:

  1. являться собственником продаваемой недвижимости,
  2. быть прописанным (зарегистрированным) — т. е., иметь право пользования жилплощадью.

Этим и определяются различия в порядке проведения сделки и в требованиях к документам.

Вариант 1: Несовершеннолетний собственник

Любая операция с недвижимым имуществом, имеющая своей сутью отчуждение права собственности на неё (или передачу права пользования ею, даже временное):

  • продажа,
  • обмен,
  • передача в ипотеку при получении кредита,
  • деление на доли (при приватизации),
  • сдача недвижимости (или её части) в аренду,

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства (ООП). И при этом абсолютно не важно, лучше или хуже станут условия проживания несовершеннолетнего после сделки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком-собственником

Если один из хозяев не достиг совершеннолетия, очевидно, что продать жилплощадь просто так нельзя (уже потому, что сразу возникает вопрос, чью подпись со стороны ребёнка ставить в договоре), а дети до 14 лет вообще существенно ограничены в дееспособности. Однако это не означает, что сделка в принципе невозможна.

Непосредственно сделка купли-продажи проходит по стандартной схеме, выполняются все стандартные требования к письменному, нотариальному оформлению, регистрации в государственных органах факта перехода права собственности, и прочее.

Главное отличие — обязательное наличие разрешения на продажу жилья, полученное от ООП.

Органы опеки призваны проследить, чтобы в процессе продажи квартиры или дома, где проживают несовершеннолетние, их права не были нарушены, а также и предупредить возможность возникновения ситуации, когда дети останутся без крова над головой.

Каждый случай индивидуален, потому рассматривается отдельно, исходя из интересов ребёнка.
К примеру, комиссия может счесть продажу квартиры в мегаполисе с целью купить «домик в деревне» полезной и выгодной для несовершеннолетнего астматика.

Сбор пакета документов для продажи

Для принятия решения, Комиссии ООП нужно предоставить определённый перечень документов (прошение подают по месту проживания):

  • Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).
  • Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.
  • Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.
  • Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).
  • Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).
  • Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.
  • Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.
  • Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Если кто-то из родителей почему-то не может подписать заявление лично, нужно дополнительно предоставить:

  • свидетельство о смерти второго родителя;
  • его разрешение на продажу жилья (заверенное у нотариуса);
  • документ о признании одного из родителей без вести пропавшим, др.

Будет дополнительным преимуществом предоставление документов на новое жильё для подтверждения новых жилищных условий (если таковые пока отсутствуют — подойдёт договор о намерениях, предварительное соглашение на куплю-продажу).

Для продажи квартиры с ребёнком-собственником нужно письменное разрешение ООП.

Будьте внимательны, приведённый выше список — минимальный. На своё усмотрение органы опеки могут попросить справки об отсутствии долгов за квартиру, документы по приобретаемому взамен жилью, прочие бумаги и справки.

Особенно высока такая вероятность, если у членов комиссии будут причины подозревать родителей в чистосердечии (или вменяемости).

Принятие решения ООП, его оформление

После подачи собранных документов, Комиссия внимательно их изучает, может запросить дополнительную информацию.

В вашем регионе за такие процессы могут отвечать различные государственные органы, единый ответственный орган местного самоуправления отсутствует (потому лучше получить консультацию местного юриста перед тем, как начать действовать).

Обычно нужно дополнительно получить подпись главы администрации муниципального образования, который участвует в выдаче разрешительного постановления.

Занимает весь процесс две недели и более. Сроки зависят от полноты поданного пакета документов, сложности случая и необходимости в дополнительных запросах.

Полученное разрешение подтверждает законность сделки купли-продажи квартиры. Оно является обязательным для подачи в Федеральную регистрационную службу. Без этого документа регистрация перехода права собственности на жильё к новому владельцу не произойдёт.

Договор купли-продажи квартиры: подписание собственником, не достигшем совершеннолетия

Когда продаваемая недвижимость находится в долевой собственности, все дольщики должны подписать Договор купли-продажи. Но как быть, если один или несколько собственников недееспособны по причине несовершеннолетия?

  • Дети до 14 лет недееспособны и не могут ставить свои подписи, под какими угодно документами. От их имени действуют родители (опекуны, попечители).
  • В возрасте с 14 до 18 лет подростки могут лично участвовать в сделке (нужен будет паспорт или свидетельство о рождении).

ГК РФ устанавливает ещё одно ограничение на сделки с недвижимостью при участии детей, о котором не стоит забывать: опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещена законом.

Исключения из правил

Не всегда комиссия ООП требует подтверждение наличия нового жилья взамен продаваемой квартиры. Главное, чтобы комиссией было установлено отсутствие факта ущемления прав ребёнка.

Вот примеры таких исключений:

  • Семья эмигрирует. Постоянное место жительство в другой стране предполагает, что в России квартира может быть продана без покупки ей замены.
  • Переезд семьи в другой населённый пункт. В этом случае на имя несовершеннолетнего нужно открыть счёт в банке, на котором размещается денежная сумма, не меньшая денежного эквивалента причитающейся доли в квартире.
  • Покупка в новостройке. Дом может быть не достроен (но иметь высокую степень готовности). Дополнительно нужны объяснения (подтверждённые документами), где будет жить ребёнок, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

При выполнении одного из условий, органы опеки могут одобрить продажу недвижимости, частично принадлежащей ребёнку, без одновременной покупки аналогичного или лучшего жилья.

Вариант 2: Ребёнок прописан (не собственник) на жилплощади, которую нужно продать

Как можно продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.

Выписать ребёнка «в никуда» невозможно, он обязательно должен быть зарегистрирован где-то в другом месте (доме, квартире).Подойдёт не любое новое место прописки. Жильё должно иметь условия для проживания детей, все санитарные нормы и требования безопасности должны быть соблюдены.

В идеале — новые жилищные условия должны превосходить старые.

Зарегистрировать (прописать) несовершеннолетнего ребёнка можно несколькими способами, в зависимости от возраста:

  1. До 10 лет: по месту жительства родителей, в паспортном столе на основании поданного родителями заявления (ст.20 ГК РФ). Другие родственники для этой цели не подходят.
  2. От 10 до 14 лет: могут проживать не с родителями, а с другими близкими (бабушки, дедушки, совершеннолетние братья или сёстры).
  3. От 14 до 18 лет: кроме двух первых вариантов, им доступно проживание по другому адресу (паспортные столы обязаны регистрировать их по месту фактического жительства).

Стоит учесть, что если малолетний ребёнок под опекой и непосредственно не воспитывается у близких родных (т.е., относится к «группе риска» с позиции возможного нарушения его прав и интересов), то привлечь ООП всё же требуется.

ИТОГ.

Хотя продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не запрещена, оформление сделки оказывается ощутимо сложнее. Причем, это справедливо как для случая детей-собственников, так и для прописанных детей.

Доставляемые неудобства, тем не менее, оправданы заботой государства о защите прав на достойное проживание своих маленьких граждан.

И речь идёт не только о безответственных родителях, нечистых на руку опекунах или о неблагополучных семьях — угроза может быть скрыта и в мошенничестве «покупателей» во время совершения операций купли-продажи жилья.

На этом фоне вмешательство Органов опеки в имущественные дела семей кажется довольно оправданной и справедливой мерой.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/prodazha/s-nesovershennoletnim-rebjonkom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.