Как продать половину

Содержание

Как продать половину квартиры

Как продать половину

Жизненные обстоятельства часто вынуждают продавать и приобретать жилую площадь на основе долевого владения и совместного пользования.

Продажа доли квартиры иногда является единственным вариантом, который может предпринять собственник помещения.

Документальное оформление продажи части квартиры требует привлечение специалистов, чтобы избежать в дальнейшем негативных последствий сделки.

В статье мы расскажем, в каких случаях чаще всего продают долю владения, какие документы необходимы и рассмотрим важные нюансы.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 338 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации любое имущество, которое находится в собственности, можно продавать, дарить, использовать и передавать по наследству. Когда вы являетесь единственным собственником помещения, то проблем с продажей не возникает.

У вас есть 100% прав на распоряжение своей собственностью.

В случае, когда у имущества одновременно несколько собственников, проведение сделки существенно осложняется тем, что необходимо соблюдать права всех владельцев помещения.

Оформление продажи доли квартиры — это одна из самых сложных сделок с собственностью.

Всего выделяют два главных вида совместного владения жилой площадью:

  • помещение находится в долевой собственности (при этом доли каждого владельца юридически зафиксированы);
  • помещение находится в совместной собственности (части жилой площади не выделены).

Долевая собственность возникает, например, когда заключается брачный контракт, в котором распределяются и нотариально заверяются доли на владение квартирой. Если не учитывать институт брака, то примеры долевого владения возникают, когда несколько человек покупают или продают квартиру по стандартному договору купли-продажи и фиксируют там свои доли, согласно вложенных денег.

Все владельцы имеют равные на продажу доли в совместной собственности. Самым главным условием при продаже половины квартиры является согласие на сделку всех других владельцев.

В случае если не удается получить согласие продать квартиру, то отчуждение части собственности произойдет в судебном порядке.

В практике вопросы согласования имущественных споров значительно затягиваются по разным причинам.

Тогда у собственника, который решил продать квартиру, есть наиболее быстрый вариант, не требующий согласия других собственников.

Можно оформить дарственную третьему лицу на часть жилой площади. Однако многие специалисты не одобряют данный способ, так как притворность и безвозмездность договора может быть легко опровергнута.

Какие документы нужны для продажи половины квартиры

Для того, чтобы продать половину квартиры, вам нужно подготовить список необходимых документов, таких как:

  • свидетельство о собственности на жилую площадь;
  • выписку из кадастрового паспорта жилого объекта о своей доле;
  • копию кадастрового плана;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • нотариально заверенное согласие совладельца на продажу части имущества;
  • договор купли-продажи, учитывающий особенности сделки;
  • документы стороны, подтверждающие личность.

Данные документы должны содержать детальную информацию о всех собственниках недвижимости, их личные паспортные данные, информацию о прописке всех лиц, проживающих в квартире. Словом, документы должны полностью описывать сложившуюся ситуацию с юридической точки зрения.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов:

  1. Получить согласие совладельцев на продажу части квартиры. Первым делом нужно уведомить соседей о том, что вы планируете продать часть совместной площади. Вы можете также предложить им выкупить вашу долю. Отказ от вашего предложения должен быть зафиксирован на бумаге, так же как и последующее разрешение на продажу.
  2. Заверить у нотариуса согласие на продажу. Без этого важного пункта согласие совладельцев являются устными, что не подойдет в качестве доказательственной базы.
  3. Составить договор, который учтет все особенности сделки. Договор по продаже квартиры должен быть оформлен в письменной форме, а его содержание должно соответствовать статье № 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, где изложены положения о продаже доли квартиры. В текст договора в обязательном порядке включается полная информация о стоимости имущества, площади и собственниках. Также договор должен отражать актуальные на момент подписания договора требования законодательства. Если договор будет противоречить нормам законодательства, то в дальнейшем сделку можно признать недействительной. Поэтому на данном этапе продажи половины квартиры рекомендуется привлечение специалиста.
  4. Собрать все необходимые документы для продажи. Их список мы отобразили выше.
  5. Найти покупателя и подписать договор купли-продажи. Акт приема-передачи недвижимости является финальным шагом заключения сделки по продаже квартиры. Новый собственник должен зарегистрировать свое право на владение в Центре единой регистрации. Его права на имущество вступают в силу с момента внесения записи в реестр.

Важные нюансы

Для того чтобы продать половину квартиры, вам необходимо уведомить о своем решении совладельцев и предложить им выкупить долю. Самым лучшим вариантом является письменное уведомление, то есть заказным письмом с вручением. Получатель обязан отреагировать при получении.

Если за 30 дней ответ не последовал, то можно продавать свою долю в квартире кому угодно.

Если вы решаете продать свою долю квартиры без разрешения совладельцев или без вручения заказного письма, вам необходимо помнить, что законность такой сделки можно легко оспорить.

Суд удовлетворит исковое заявление по этому вопросу по причине нарушения прав других собственников жилья, так как совладелец обладает правом первым выкупить часть имущества.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то для того, чтобы распоряжаться его долей, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Для согласования условий договора и его составления рекомендуется привлекать специалиста, который погрузится в вашу жилищную ситуацию, изучит необходимые документы и поможет учесть необходимую законодательную базу.

Источники:

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-polovinu-kvartiry/

Как продать квартиру если один из собственников против

Как продать половину

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать квартиру, если второй собственник против, не так уж сложно, если знать все нюансы совершения сделок с долевой или совместной собственностью. Однако возражения второго собственника жилого помещения могут существенно затянуть процесс продажи, так как продавцу предстоит соблюсти ряд обязательных формальностей.

Продажа квартиры при долевой собственности

Если на жилое помещение установлена общая долевая собственность, каждому совладельцу будет принадлежать конкретная доля квартиры. Вне зависимости от размера долей, у каждого собственника будут равные права при отчуждении собственности. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. найти покупателя доли в квартире;
  2. согласовать все существенные и факультативные условия договора купли-продажи;
  3. подготовить проект договора, в котором указать цену и порядок расчета между сторонами;
  4. уведомить второго собственника о предстоящей сделке и предоставить ему право выкупить долю на условиях, указанных в уведомлении (они должны совпадать с условиями проекта договора купли-продажи);
  5. дождаться 30 дней после вручения уведомления;
  6. даже если второй собственник заявит возражения против продажи, обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора купли-продажи;
  7. после удостоверения договора у нотариуса, обратиться с учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки и перехода права собственности;
  8. получить выписку из ЕГРН, после чего права на долю в квартире переходят новому собственнику.

Возражения второго собственника относительно продажи доли могут быть предъявлены на каждой из указанных стадий сделки. Вне зависимости от причин такого несогласия, оно не будет иметь юридического значения и способно только затянуть сделку.

Влияние на срок проведения сделки может быть оказано на стадии предъявления уведомления.

В этом случае, если второй собственник не планирует воспользоваться правом преимущественного выкупа, он может сразу после получения уведомления заявить в письменной форме об отказе от такого права.

Тогда продавец может не ждать истечения 30 дней и сразу приступить к следующему этапу сделки – нотариальному удостоверению.

Как быть, если при ответе на уведомление второй собственник никак не выразил свое мнение о преимущественном праве выкупа, а заявил о категоричном запрете на продажу чужой доли? Такое заявление можно попросту проигнорировать и дождаться истечения месячного срока, которое закон предоставляет для рассмотрения уведомления.

На последующих стадиях возражения второго собственника также не будут иметь значения. При нотариальном удостоверении договора и регистрации сделки в службе Росреестра участие второго собственника исключено. Даже если письменное возражение будет направлено в указанные органы, оно не повлечет никаких юридических последствий.

Может ли второй собственник воспрепятствовать сделке путем обращения в суд? Даже при судебном оспаривании запрет на распоряжение собственностью недопустим, второй собственник получит отказ в удовлетворении иска. Единственный вариант сорвать сделку – воспользоваться правом преимущественного выкупа, однако в этом случае продавец ничего не теряет, ведь продажа пройдет на аналогичных условиях.

Продажа квартиры при совместной собственности

Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.

Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.

Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.

Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:

  • выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
  • выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
  • передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.

Если судом назначена выплата компенсации, она будет рассчитана исходя из рыночной стоимости объекта. Для этого потребуется заказать у профессионального оценщика отчет о рыночной стоимости жилья. При таких обстоятельствах выплата компенсации по решению суда будет примерно соответствовать сумме, которую продавец получил бы при отчуждении своей части квартиры.

Если судом произведен раздел квартиры на доли, необходимо обратиться в органы Росреестра и зарегистрировать право долевой собственности. После получения выписки ЕГРН, процедура продажи пойдет по рассмотренному ранее варианту с долей в квартире. Обязательным правилом будет уведомление второго собственника.

Таким образом, даже при совместной форме собственности, отсутствие согласия или открытое возражение со стороны второго владельца может повлиять только на общий срок проведения сделки, но не на право продать часть жилого помещения.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-esli-odin-iz-sobstvennikov-protiv

Как продать часть земельного участка?

Как продать половину

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет – 400 кв. м. ( “4 сотки”). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Кто может помешать вам продать долю в квартире – Рынок жилья

Как продать половину

04.09.2019 | 13:00 15137

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны».

Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками.

В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением.

Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально.

Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно.

И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком.

Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.   

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом.

Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ.

Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд.

Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости.

И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.

), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки.

Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи.

На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом.

Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества.

Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков.

В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%).

Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд.

Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ).

Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.

А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.

Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.

В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.

Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.

Д) Квитанция об уплате госпошлины.

На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.

Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.

В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования.

Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера.

Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Партнерский материал   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254687/

Юридический практикум: принудительный выкуп доли в квартире – Рынок жилья

Как продать половину

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

  • долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
  • совместную собственность (когда размер доли не определен).

При этом доля может быть выделена в натуре (т.е. иметь физическое выражение) или иметь процентное или долевое выражение по отношению к общей массе имущества.

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

  1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
  2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Доля: в чем выгода и как ей распорядиться?

В последнее время на рынке недвижимости сделки с покупкой долей приобретают все большую популярность.

Связывают это обстоятельство с тем, что, во-первых, покупка доли – это вложение инвестиций. На квартиру, допустим, вы еще не накопили, а на долю – спокойно. Во-вторых, через покупку долей можно выкупить всю квартиру, и обойдется это намного дешевле, так как механизма определения цены за долю нет, соответственно, продавец может указать «заниженную» цену.

Покупка долей – это не то же самое, что покупка комнаты, например, в коммунальной квартире. Очень часто долю нельзя выразить даже в метраже, так как собственник имеет право не только на комнату, в которой он проживает, но и на часть санузла, кухни и т.д.

Безусловно, долю можно выделить через суд. В судебном заседании судья учитывает факторы финансового положения лица, подавшего иск, наличия у него иной жилплощади для проживания, состоит ли он в брачно-семейных отношениях, имеет ли детей и т.д.

Чтобы избежать дополнительных проблем, при оформлении сделки купли-продажи доли самым внимательным образом проверьте личность продавца.

Все дело в том, что на практике используют мошеннические схемы следующего рода: продавец подписывает договор купли-продажи, забирает деньги; покупатель получает свою долю в квартире, и все довольны.

Только вот через некоторое время продавец «вспоминает», что он недееспособный гражданин, и в момент совершения сделки не отдавал отчет своим поступкам.

Соответственно он подает заявление в суд и прикладывает все необходимые документы.

Так как жить ему больше негде, судья признает сделку купли-продажи недействительной и отменяет ее. Бывший собственник заселяется в свою часть квартиры, а у добросовестного приобретателя не остается другого выхода, как обратиться в суд за с истребованием уплаченных им денег.

Суд выносит решение о возврате денег….и продавец не против их вернуть.

Вот только возвращать уже нечего! Регистрация в квартире, где приобретена доля самого собственника, осуществляется в общем порядке без согласия сособственников; регистрация иных членов семьи собственника – только с согласия «соседей».

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении.

Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.

254 ГК РФ.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

  • Размера продаваемой доли.
  • Месторасположения объекта.
  • Года постройки, технического состояния.
  • Инфраструктуры.
  • Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

СКВ х Д/2 х К, где:

  • СКВ – стоимость недвижимости на рынке;
  • Д – размер доли в имуществе;
  • К – понижающие коэффициенты.

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

  • Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
  • Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-polovinu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.