Как продать квартиру в общедолевой собственности

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Как продать квартиру в общедолевой собственности
14 сентября, 2018

Сделки, предметом которых является недвижимость, считаются самыми сложными в юридическом и бюрократическом плане.

Следует оформить множество бумаг, учесть десяток нюансов, чтобы все участники остались довольны полученным результатом.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, насколько это сложно? Стоит разобраться подробнее, учитывая изменения, произошедшие в 2016 году в законодательстве, касающиеся оформления договоров купли-продажи.

Законодательная база

По закону объект недвижимости, которым владеют 2 и более лиц считается долевым или же совместным (согласно ГК РФ). Причем, само определение «доля» касается не реальной площади объекта, а права собственности. Таким образом, продать общую собственность можно лишь заручившись согласием (выраженным письменно) всех владельцев.

Важно! Оформляемый участниками сделки договор купли-продажи после подписания должен быть обязательно заверен нотариусом.

Согласие владельцев

Любая сделка, связанная с объектом долевой собственности – продажа, обмен, сдача его в аренду, дарение – совершается после утвержденного согласия остальных совладельцев имущества (статья 246 в ГК РФ).

Причем, согласие может выражаться сначала устно, затем в момент оформления договора, подтверждающего факт сделки, все собственники обязаны присутствовать там.

Они вновь подтверждают согласие на проведение данной сделки и подписывают составленный договор наряду с продавцом.

Можно облегчить задачу, передав нотариальную доверенность одному собственнику – продавцу, чтобы тот самостоятельно собрал необходимые для сделки документы.

Если один собственник – несовершеннолетний, но продажу недвижимости должны одобрить, выразив письменное согласие органы опеки. Особенно, когда он прописан и постоянно проживает там. Ребенка нельзя выписывать без предоставления ему нового жилья. Выписка с последующей пропиской несовершеннолетнего происходят практически одновременно.

Определение фактической стоимости квартиры

Рыночную стоимость продаваемой недвижимости собственник определяет самостоятельно, либо приглашает независимого оценщика.

Первый вариант дешевле, но требует изучения рынка, анализа текущих цен на похожие объекты недвижимости и других факторов.

Большинство людей продают квартиры, чтобы впоследствии приобрести иную недвижимость или вложиться для проведения строительства. Поэтому им важно не продешевить.

С оценщиком перед работой стоит подписать договор. Стоимость услуг оценки зависит от политики компании, местоположения квартиры, ее размера и фактической коммерческой ценности. Отчет требуется, если реализуется недвижимость по ипотеке, также оформления закладной. Например, покупатель – банк, тогда оценщик обязателен.

Поиск покупателя

Этим продавец недвижимости также может заняться самостоятельно или привлечь профессионала. Риэлтерские фирмы имеют собственный круг заинтересованных лиц им достаточно предоставить сведения, касающиеся квартиры (метраж, технические характеристики, отчет оценщика) и ждать результат. Специалисты могут приглашать заинтересованных покупателей, чтобы демонстрировать им жилье клиента.

Для самостоятельных поисков продавец может:

  • разместить соответствующее объявление в нескольких газетах;
  • использовать сайты для продажи, там текст можно дополнить фотографиями квартиры;
  • развесить объявления по городу;
  • поспрашивать друзей, коллег и знакомых, может кому-то требуется жилье.

Риэлтерские фирмы отражают условия соглашения в тексте договора. Как правило, они лишают клиента права искать покупателя самостоятельно или менять установленную цену. Также нельзя одновременно заключать договора с несколькими агентствами.

Для осуществления сделки продажи объекта долевой собственности потребуются следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы – договор наследования, купли-продажи (если изначально собственники приобретали данное жилье), дарения, обмена или свидетельство совершенной приватизации;
  • госрегистрация – выписка ЕГРН, причем «свежая» — лучше брать ее незадолго до дня фактического подписания договора продажи;
  • выписка БТИ (их собирают 2-3 недели), техплан этажей, экспликация;
  • выписка ЕИРЦ (дают бесплатно);
  • заверенное нотариусом письменное согласие остальных долевых собственников, супруга (если объект недвижимости приобретался ими вместе и считается общим). Исключение – если квартиру владельцу подарили или он наследник;
  • заверенное нотариусом письменное согласие представителя опеки (если среди собственников имеется ребенок).

Необходимые бумаги собирает продавец, уведомив остальных собственников о происходящем. Органы опеки выдадут согласие, убедившись, что несовершеннолетнего после выписки с продаваемой квартиры пропишут в другое, похожее жилье.

Обычно, если семья планирует вскоре приобрести новую недвижимость, они временно прописывают ребенка и себя в квартире какого-нибудь родственника. Например, бабушки.

Получение выписки ЕГРН

В ней отражается вся основная информация, касающаяся продаваемого жилья: кто собственник, когда приобрели, есть/нет задолженности или обременения (ипотеки, закладной, иных обязательств). Также метраж и примерная стоимость. Выдается Росреестром после отправки туда письменного запроса. Бумагу вправе получить нотариус. Оформление занимает 3 дня (рабочих), если требуется бумажный документ.

Электронный выдается быстрее и обладает одинаковой с бумажным эквивалентом юридической силой. Система Росреестра формирует его автоматически после получения соответствующего запроса и выдает сразу, либо на следующий после обращения день.

Важно! У выписки ограниченный «срок действия», он указывается на ней. Поэтому важно получение «свежего» документа, чтобы его актуальность не утратилась ко дню подписания договора.

Договор купли-продажи

Оформляется сделка одним составленным договором, где отражаются все положения: стоимость жилья, особенность расчетов (безналичный, наличными, частями или одним платежом, валюта). Описывается квартира – метраж, где находится, что внутри. Вид собственности – долевая, список собственников, их согласие.

После составления стороны ознакомившись с полным содержанием, подписывают его. Сторон несколько: продавец, остальные собственники, покупатель и нотариус. Он после подписания, заверяет бумагу.

Регистрация собственности в Росреестре

После подписания и заверения договора его с остальными требуемыми бумагами (описаны выше) стороны сделки передают в Росреестр. Дополняют заявлением, где указан факт передачи собственности. Заявитель – продавец, в документе он описывает сделку продажи, сведения о покупателе и согласии остальных собственников.

Пакет документов можно передать в Росреестр или региональный МФЦ (согласно ФЗ-218). Список необходимых бумаг отражен на странице официального сайта учреждений, также можно выяснить на месте, у специалиста.

Варианты передачи:

  • лично, посетив учреждение;
  • по почте, ценным письмом;
  • отсканировав, по интернету.

Если через почту, то пакет бумаг необходимо дополнить описью и попросить уведомление, его принимающая сторона вышлет, когда получит письмо.

Впрочем, бюрократические нюансы можно доверить нотариусу, составив специальную доверенность. Он выполнит регистрацию и получит свидетельство собственника за 3 дня (в среднем).

Средний срок изучения переданных документов и подготовки свидетельства в МФЦ или Росреестре один – 5 дней (считаются рабочие). Если оформление произошло электронно, отправитель получает специальное уведомление в форме СМС-сообщения или письма на указанный им телефон или электронную почту.

Получение оплаты

Сумма, срок оплаты, валюта и иные особенности расчета указываются сторонами в тексте договора. Передача денег осуществляется, когда покупатель удостовериться в своих правах нового собственника (после регистрации сделки).

Для безопасности финансовые расчеты лучше проводить через нотариуса (рассчитаться при нем, в кабинете), через банк (арендовав ячейку) или аккредитив. Вправе присутствовать все имеющиеся долевые собственники или же доверенное лицо.

После окончания процедуры продажи недвижимости долевые собственники автоматически теряют свои обязательства налогоплательщиков. Каждый соучастник вправе взять налоговый вычет НДФЛ. Он общий, можно после получения разделить между указанными сторонами. Размер вычета будет соответствовать их долям.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-nahodjashhujusja-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Как продать квартиру в общедолевой собственности

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.