Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Содержание

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Если заемщикам требуется реализовать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо получение разрешительных документов. Потребуется задействовать контролирующие органы и сотрудников банка. Просто самостоятельно провести сделку и представить ее как совершенный факт не разрешается.

Особенности продажи квартиры с материнским капиталом

Начиная с 2007 года, государство предоставляет семьям, в которых был рожден или усыновлен второй ребенок денежные средства, именуемые материнским капиталом. Выплата эта имеет целевой характер и может быть потрачена на ограниченное количество целей.

За расходованием денежной суммы следят контролирующие органы. Все сделки проверяются представителями ПФР, т.к. выплата проводится через Фонд. Часть сделок контролируется представителями органов опеки и попечительства.

При определенных ситуациях задействуются представители Прокуратуры.

Порядок расходования средств и перечень возможных целей представлен в ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006). Как показывают статистические данные, большинство семей расходуют предоставляемый материнский капитал на улучшение жилищных условий. Сделать это можно следующими способами:

  1. Приобрести жилье посредством сделки купли-продажи.
  2. Реконструировать имеющееся жилище.
  3. Приобрести жилую недвижимость, заключив с банком договор ипотечного кредитования.

Купить в ипотеку квартиру с использованием маткапитала несложно при наличии небольшого источника дохода. А вот продать такую квартиру намного трудней. Особенно, если ипотечный кредит не погашен.

Закон не накладывает запрет на такой вид сделок. Но ставит серьезные ограничения, которые значительно уменьшают шансы.

При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо испрашивать разрешение на сделку у самого банка.

А при реализации недвижимости, в которую вложены средства материнского капитала – получать разрешение у органов опеки. Получается, что в такой ситуации необходимо согласие обеих этих структур.

Органы опеки при непогашенном ипотечном кредите выдают их редко. Только при наличии серьезных сопутствующих обстоятельств. Например, если в семье рождено и усыновлено еще несколько детей, и нужно более просторное жилище. Или при необходимости переезда семьи в другой город.
Сам банк тоже предоставляет согласие для продажи такой квартиры с большой неохотой. Плюс встанет вопрос, кто будет выступать в качестве реализатора.

Если это будет сама многодетная семья, ей потребуется еще найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Ведь ипотечную квартиру нельзя перевести в собственность, пока не погашен долг перед банком.

Для этого покупателю необходимо предложить очень выгодные условия.

Если в качестве продавца будет выступать банк, то в его обязанности не входит поиск наиболее выгодного покупателя, который предложит высокую цену за квартиру.

При условии, что все согласия будут получены и квартиру в ипотеке продадут, родителям потребуется далее отчитываться перед органами опеки и попечительства по поводу приобретенной взамен квартиры.

Покупка недвижимости с использованием материнского капитала автоматически означает, что все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, становятся ее собственниками. Собственность детей не может стать собственностью родителей. Ее объем разрешено посредством различных сделок увеличивать, но не уменьшать.

Соответственно после продажи квартиры с материнским капиталом родители обязаны предоставить в собственность своим детям доли в недвижимости, размер которых будет не меньше утраченных.

Плюс если этого не сделать, ставится под сомнение факт целевого расходования выделенного материнского капитала. И сделка может быть расторгнута в судебном порядке по инициативе органов опеки или прокуратуры. Выплата будет изъята, и материнским капиталом далее семья воспользоваться не сможет.

Требования при продаже имущества

Требования при продаже

Если предварительные вопросы согласованы, продать квартиру с невыплаченным до конца ипотечным долгом можно следующими способами:

  1. Заемщик находит покупателя, с которым заключает предварительный договор о предоставлении предоплаты. Размер ее может быть равен сумме оставшейся банковской задолженности. Далее заемщик погашает свой долг перед банком, оформляет квартиру в долевую собственность и после уже продает, заключив договор купли-продажи.
  2. Между тремя сторонами: банком, заемщиком и покупателем заключается договор о переводе ипотечного кредита на иное лицо. В таком случае покупатель будет должен на определенных банком условиях далее погасить остаток долга и передать оговоренную денежную сумму заемщику. Она не обязательно должна быть равна уже выплаченной в пользу банка сумме.
  3. Продажей квартиры занимается банк, который взимает дополнительно еще и комиссию за пользование услугами. Такой вариант сделки выгоден покупателю и нерентабелен для заемщика.

Банку при любом варианте сделок необходимо вернуть затраченные средства и получить гарантии, что остаток по ипотечному кредиту будет погашен. Поэтому к покупателю будут предъявляться стандартные требования, какие предъявляют заемщикам. Это касается гражданства, возраста и наличия официального дохода.

Параллельно заемщику потребуется найти новую квартиру, которая по своим техническим характеристикам будет не хуже продаваемого ипотечного жилья.

Плюс ее площадь должна быть такова, чтобы каждый из детей мог получить в ней долю не меньшую, чем у него была бы в ипотечной квартире.

Уменьшение долей допускается только в одном случае: если технические характеристики нового жилья будут значительно лучше, чем характеристики отчуждаемой недвижимости.

Это значит, что заемщику потребуется собирать документацию относительно приобретаемого жилья, заручаться согласием ее собственника и представлять все требуемые документы органам опеки. Затем проводить сделку и еще раз представлять документацию, подтверждающую факт ее осуществления.

Разрешение органов опеки

Если семья решила по каким-то причинам продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо в первую очередь обратиться в органы опеки и попечительства и запросить перечень запрашиваемых для получения разрешения документов.
Затем собрать нужный пакет и обратиться в органы опеки еще раз.

Документы необходимые для продажи квартиры

Необходимые документы

При продаже квартиры, купленной в ипотеку, от заемщика потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта обоих родителей, если они состоят в браке и состояли на момент рождения ребенка и оформления ипотечного кредита. Если нет, то только паспорт владельца сертификата.
  2. Документы, подтверждающие гражданское состояние родителей. Это: свидетельство о регистрации брака или о расторжении брака, если владелец сертификата на получение материнского капитала состояла в браке на момент оформления этого сертификата.
  3. Удостоверения личности всех детей, которые были у владельца сертификата на момент его оформления. В обязательном порядке потребуются свидетельства о рождении. Если у детей уже есть свои гражданские паспорта, их тоже потребуется дополнительно представить.
  4. Договор ипотечного кредитования с банком.
  5. Согласие банка на отчуждение ипотечной квартиры.
  6. Документы, подтверждающие факт получения средств из материнского капитала.
  7. Документы, подтверждающие вносимые по кредитному договору платежи.
  8. Техническая документация на ипотечную квартиру, которую намереваются продать.
  9. Техническая документация на недвижимость, которую семья будет приобретать взамен ипотечной квартиры.
  10. Обязательства владельца предоставить для покупки квартиру.
  11. Согласие всех членов семьи, достигших 14-летнего возраста, на проведение сделки.
  12. Письменное обязательство владельца сертификата о предоставлении в новом жилье долей для каждого, кому они полагались в ипотечной квартире. Оно должно иметь нотариальную заверку.
  13. Заявление от владельца сертификата с просьбой о разрешении продажи квартиры.

Представленный перечень является предварительным. Органы опеки в зависимости от ситуации могут затребовать дополнительные документы. Вопрос стоит уточнять непосредственно у специалистов.

Порядок продажи

Порядок отчуждения недвижимости будет иметь некоторые отличия в зависимости от выбранной схемы и договоренности с банком и покупателем. Лучше при любом варианте для консультации обратиться к действующему юристу, который объяснит, можно ли продать конкретную недвижимость, и какие допустимы варианты сделок.

Учитывая разные варианты отчуждения, у процедуры можно выделить только общие этапы:

  1. Поиск варианта нового жилья, достижение договоренности с его владельцем.
  2. Переговоры с представителями кредитора об отчуждении ипотечной квартиры.
  3. Поиск покупателя на квартиру, находящуюся в ипотечном кредитовании.
  4. Сбор необходимого пакета документов и обращение с заявлением в органы опеки и попечительства. Заявление рассматривают максимум месяц, после чего предоставляют или письменное разрешение, или письменный мотивированный отказ.
  5. Совершение сделки по отчуждению ипотечного жилья.
  6. Приобретение новой квартиры.
  7. Обращение в органы опеки с подтверждающими сделку документами.

Следует учитывать, что после получения разрешения от органов опеки у заемщика имеется не более трех месяцев для совершения сделки – это срок, в течение которого разрешение на ее проведение действительно.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Намереваясь осуществить продажу квартиры, взятой в ипотеку с использованием маткапитала, заемщики должны помнить об обязательном соблюдении процедуры оповещения и оформления разрешительных документов. В какой-то момент сделки у многих возникает желание избежать общения с контролирующими органами.

В принципе отследить все текущие сделки в отношении ипотечных квартир, в которых доли имеют несовершеннолетние дети, органы опеки не могут. Но в какой-то момент недвижимость потребуется регистрировать в Росреестре. И правда о совершенной сделке все равно станет известна.

Плюс о ней могут узнать любые иные структуры и отправить уведомление сотрудникам органов опеки.

В таком случае в отношении заемщиков будет составлено исковое заявление и дело рассмотрят в суде.

В качестве истца могут выступать не только органы опеки, но и прокуратура, общественные и воспитательные организации, родственники несовершеннолетних детей, которые должны иметь свои доли в недвижимости. В результате все сделки по отчуждению будут признаны незаконными и расторгнуты.

Плюс у семьи изымут средства материнского капитала и вернут их обратно в федеральный бюджет. Больше семья не будет иметь возможность ими воспользоваться. Прецеденты таких процессов в России имеются.

Продать ипотеку с материнским капиталом можно, но это трудная процедура. Необходимо согласовывать ее в банке и в органах опеки. А также искать покупателя и новое жилье, которое потребуется приобретать взамен проданного.

Источник: https://prorealtora.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom/

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

С 2007 года в России действует программа финансовой помощи родителям, у которых родилось двое и более детей – «Материнский капитал».

Сейчас, в 2020 году, сумма госсубсидии составляет уже 466 617 тысяч рублей, потратить которую возможно, в том числе, на покупку дома или квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Какие условия нужно соблюсти, чтобы такая сделка считалась законной? Ответ на вопрос будет предоставлен в этой статье.

Существует несколько способов как продать квартиру, купленную в ипотеку с участием маткапитала

Важные нюансы: как продать квартиру, если ипотека погашена материнским капиталом?

Квартира, купленная в ипотеке с материнским капиталом, подлежит оформлению на всю семью в равных частях. То есть, если у родителей двое детей, каждому причитается по четверти такой жилплощади независимо от возраста. Следовательно, перед сделкой продажи с участием такого жилья необходимо заручиться согласием всех ее собственников.

А это значит, что отчуждение такой квартиры невозможно, пока каждому из детей не исполнится 18. Есть ли иной выход? Да, существует несколько способов того как можно продать квартиру купленную за материнский капитал. Однако перед совершением сделки придется получить положительное решение от некоторых организаций.

Согласие органа опеки на продажу квартиры купленной с использованием материнского капитала

Если дети в семье, решившей продать ипотечную квартиру, не достигли совершеннолетия, такая сделка должна быть одобрена местным органом опеки и попечительства.

Обязанностью этой организации является контроль соблюдения прав и интересов детей до 18 лет включительно.

Поэтому участие опеки в решении вопроса «как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом» и одобрение такой сделки госорганом является обязательным.

Основные задачи органов опеки:

  1. Контроль законности оформления прав собственности на жилье (как мы помним, каждому члену семейства причитается равная доля в такой квартире).
  2. Осмотр жилья, которое планируется приобрести взамен прежнего. Согласие опеки на сделку будет зависеть от того, насколько условия проживания в новой квартире будут комфортны для детей. Необходимо также, чтобы на каждого собственника приходилось определенное количество кв.м. нового жилья.

Важно! Если новое жилище не является достаточно комфортным для проживания детей, вопрос «как продать квартиру купленную под материнский капитал», скорее всего, не будет решен положительно.

Помимо собственно заявления, в госорган, курирующий соблюдение прав несовершеннолетних, нужно будет представить:

  1. Паспорта отца и матери.
  2. Детские документы о рождении.
  3. Документацию в подтверждение того, что квартира – в долевой собственности семьи.
  4. Экспертное заключение о цене продаваемой жилплощади.
  5. Подтверждение того, что нет задолженности по коммунальным платежам (в формате бумажного документа).

Когда долгожданное согласие органа по опекунству будет на руках, воспользоваться им нужно успеть за 3 мес. с даты его получения. Если продать квартиру купленную с использованием материнского капитала по каким-то причинам не успели, весь процесс согласования сделки нужно начинать заново.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Согласие кредитора на сделку

Итак, орган опеки против продажи квартиры, купленной при участии маткапитала, не возражает. Однако вопрос по продаже квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал, еще не решен.

Дело в том, что российское законодательство устанавливает недопустимость продажи предмета залога без согласия залогодержателя. Это значит, что за разрешением на отчуждение жилплощади нужно обратиться и в банк, с которым заключена сделка ипотечного займа.

Необходимо отметить, что далеко не все банкиры пойдут на такой риск, как смена заемщика и созаемщика по ипотечному договору.

Это вполне понятно. Перед тем, как выдать столь крупный займ, кредитный комитет банка скрупулезно изучает статус потенциальных клиентов: стабильность их рабочих мест, объем заработной платы, наличие иных кредитных долгов, рейтинг кредитной истории, наличие лиц на их иждивении и даже состояние здоровья.

Будет ли потенциальный покупатель недвижимости соответствовать всем параметрам – большой вопрос. Поэтому быть уверенными в том, что банкиры дадут добро на замену заемщика и залогодателя по ипотечной сделке, пожалуй, не стоит.

Однако, помимо такой схемы продажи, как перевод долга на нового заемщика, существует еще один законный способ отчуждения жилья с маткапиталом и ипотекой. Покупатель просто производит досрочный расчет по ипотечному кредиту, а остаток цены жилплощади вносит на счет продавца.

Таким образом, вопрос «можно ли продать ипотечную квартиру с маткапиталом» может быть решен положительно, если сделка будет отвечать всем законодательным условиям.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Инструкция

С чего начать?

Итак, решение о продаже ипотечной жилплощади принято. С чего начать?

  1. А начинать нужно с приятного – подбора нового жилища. Важно учесть, что оно должно быть, по крайней мере, не хуже и не меньше прежнего, а в идеале – превосходить его по всем характеристикам.
  2. Сбор документации. О том, какие потребуются бумаги, рассказано выше – это документ о согласовании сделок продажи и покупки жилья с органами по опекунству, документ о согласии кредитора на изменение условий ипотечной сделки.
  3. Если новое жилье находится в другом населенном пункте, доказать придется и целесообразность переезда. В орган по опеке придется представить: медицинские справки о здоровье, выписку из трудовой книжки о переводе по работе, и т.д.
  4. Органу опеки нужно будет представить и документацию о новой квартире. Государственным органом будет сделан осмотр этого жилища и оформлен соответствующий акт.
  5. Если ни опека, ни банк не возражают против продажи ипотечного жилья, можно приступать к заключению сделки продажи. Как мы помним, сделать это нужно до истечения 3 мес. со дня, когда орган попечительства дал свое добро.

После отчуждения «старой» квартиры нужно сразу же заключить сделку о покупке нового жилья. Здесь тоже сеть ряд нюансов:

  1. Покупаемая квартира должна быть не только не меньше прежней, но и быть полностью пригодной и удобной для проживания в ней несовершеннолетних.
  2. Метраж должен не только соответствовать законодательным нормативам, но и не уступать тому, что был в прежней квартире.
  3. Порядок распределения долей в приобретаемом жилье должен быть таким же, как и в первой квартире, купленной на маткапитал. То есть мама, папа и все дети должны получить одинаковые доли в новом жилище.

Закон лучше не нарушать

Несмотря на то, что вопрос «Можно ли продать квартиру с материнским капиталом» урегулирован законом довольно тщательно, случаи нарушения условий таких сделок все же есть.

К примеру, некоторым семьям удается продать спорную квартиру без выделения долей, которые причитаются детям.

Рисков такой сделки немало. Оспорить ее в суде могут сразу несколько лиц:

  1. Сами дети, после достижения совершеннолетия. Оспаривание сделки возможно на протяжении трех лет, начиная с 18-го дня рождения.
  2. Орган прокуратуры, при исполнении функции надзора за соблюдением исполнения законодательства.
  3. Местные органы попечительства – если факт незаконности сделки станет известен уже после ее совершения.

Если факт незаконности сделки отчуждения квартиры доказан, такой договор судья признает полностью недействительным.

Последствия признания сделки продажи квартиры недействительной:

  1. Лицо, купившее квартиру, должно в установленный срок освободить ее.
  2. Обязанность продавцов будет заключаться в возврате покупателю денег, уплаченных за квартиру, в полном объеме.
  3. Имущественные права детей, по вине родителей утративших свои доли в квартире, подлежат восстановлению.

В заключение

Из вышесказанного следует, что продать квартиру, купленную в ипотеку под маткапитал вполне реально, хотя и сложно.

Тем не менее, если ситуация вынуждает к переезду, стоит уже сейчас начинать собирать документы, поскольку это длительный поэтапный процесс, который займет немало времени.

Также рекомендуем к просмотру видео, из которого вы узнаете, какие документы нужно подготовить для продажи ипотечной квартиры, приобретенной под материнский капитал.

Источник: https://news-geeks.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom/

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Продажа квартиры при действующем обременении предполагает определенные сложности для собственника. Ипотека признается подвидом обременения, поэтому недвижимость отчуждается по определенным правилам.

Материнский капитал является мерой государственной поддержки, использование которой должно соответствовать положениям 256-ФЗ. В части приобретения и продажи недвижимости здесь также действуют императивные (обязательные) правила, обход которых грозит серьезными последствиями.

Законность сделки

Ипотека является залогом. После оформления договора заемщик получает права собственности, следовательно, он может распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.

Природа обременения заключается в наложении ограничений на права собственности.

В отношении ипотеки таким ограничением выступает запрет на любые манипуляции с объектом залога без соответствующего разрешения залогодержателя, которым выступает банк.

В соответствии со ст. 37 одноименного ФЗ-102 («Об ипотеке») возможность отчуждения квартиры должна предусматриваться действующим договором, законом, или по прямому разрешению банка. В остальных случаях продажа не будет считаться легитимной.

В части материнского капитала речь идет не об обременении, а о защите личных имущественных прав несовершеннолетних. Сам факт совершения сделки никак не пресекается законом. Здесь важны последствия продажи. После целевого использования материнского капитала, приобретенное жилье оформляется в собственность в отношении всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей (ст. 10 ФЗ-256).

Отчуждение квартиры с распределением прав собственности на всех членов семьи при последующей покупке предполагает распределение долей в той же пропорции.

Совершеннолетние граждане отстаивают имеющиеся права самостоятельно. Контроль за защитой прав несовершеннолетних ведет государство в лице территориальных органов опеки и попечительства.

Легитимность сделки не подвергается сомнению при получении разрешения от ООП и соблюдении имущественных прав каждого из членов семьи.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Для проведения сделки в законном виде до подписания договора купли-продажи у действующего собственника должно быть два разрешения на руках: от кредитной организации и от территориальных органов опеки и попечительства.

Первый документ выдается только после того, как залогодержатель удостоверится в возврате средств по договору залога. В этих целях собственник предъявляет предварительное или авансовое соглашение с предполагаемым контрагентом.

С получением разрешения от ООП возникнут трудности, если речь идет об ухудшении условий проживания в будущем. Собственник обязан предоставить доказательства того, что приобретаемое жилье не будет хуже по условиям, чем нынешнее.

При оценке рассматривается не только состояние квартиры, но и инфраструктура с транспортной доступностью. Здесь также подойдет предварительный договор или авансовое / залоговое соглашение.

Если планируется приобретение объекта в новостройке, можно предоставить ДДУ или предварительное соглашение с фирмой-застройщиком.

Порядок действий

Первый шаг — обращение в банк. Без получения разрешения залогодержателя все последующие действия будут бесполезными.

Квартира находится под обременением, поэтому решение банка в этой части является ключевым.

В первую очередь нужно смотреть действующий кредитный договор, в котором должен прописываться пункт о возможности проведения такой сделки. Если пункт есть, то отказать банк уже не имеет права.

Открывается персональный счет, на который покупатель переводит оговоренную сумму. После зачисления средств в течение 2-х недель банк снимает все ограничения. Получив разрешение от банка, продавец обращается в ООП.

Необходимые документы для органов опеки

Одновременно с заявлением продавец в ООП предоставляет следующие документы:

  1. паспорт;
  2. имеющееся свидетельство о рождении;
  3. предварительный договор купли-продажи,
  4. залоговое соглашение,
  5. ДДУ или любой документ, дающий информацию о последующем приобретении объекта;
  6. выписка по лицевому счету;
  7. копии соглашений с покупателем;
  8. выписка с банка о получении соответствующего разрешения;
  9. прочие документы по указанию инспектора.

Принятие решения производится в течение 14-30 дней.

Наказание за незаконную продажу квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал

Любое несоблюдение прав ребенка приравнивается к нарушению закона. Нарушением признается:

  • покупка жилья, существенно уступающего по условиям прежнему;
  • выделение детям долей, меньших по размеру в сравнении с предыдущими;
  • не заключение сделки о покупке новой недвижимости, тем самым не предоставление ребенку нормальных условий проживания;
  • заведомое использование полученных средств в иных целях.

Первые два обстоятельства предполагают отмену сделки в силу признания ее ничтожной. Если права ребенка нарушались заведомо, то одновременно с отменой всех последствий проведенной сделки, родители могут быть подвергнуты наказанию в соответствии со ст. 156 и 159 УК РФ.

Быстрая форма заявки

Заполни заявку сейчас и получи деньги через 30 минут

Источник: https://starbank.ru/kredity-onlajn/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Как можно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Молодые родители часто используют средства материального капитала на приобретение жилья. Но этих денег недостаточно для оплаты полной стоимости квартиры, поэтому зачастую такая недвижимость дополнительно обременена ипотекой. Как правильно совершить сделку, чтобы не возникло претензий органов опеки?

статьи:

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Государство допускает использование средств материнского капитала на приобретение квартиры в ипотеку.

При этом они могут использоваться следующим образом:

  1. На первоначальный взнос.
  2. В счет погашения задолженности.

У многих со временем появляется желание продать квартиру, даже если долг полностью не оплачен.

В этом случае важно уведомить обе инстанции:

Органы опекиОни следят за процессом сделки. Важно, чтобы дети получили собственность по другому адресу без ухудшения жилищных условий.
Банк, выдавший ипотекуНеобходимо назначить встречу с сотрудником банка. Возможно два варианта развития событий – кредит погашается до совершения сделки или долг переоформляется на другого заемщика.

Обратите внимание! Банки редко идут на переоформление остатка долга на новое лицо. Как правило, перед продажей квартиры требуется погашение кредита. Если у продавца отсутствуют средства, их может внести покупатель в счет стоимости договора.

В органы опеки необходимо обратиться еще до совершения сделки, так как они должны быть уведомлены должным образом о планируемой сделке.

Действовать необходимо следующим образом:

  1. Сначала вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно подбираете другую недвижимость для приобретения в собственность.
  2. Затем необходимо уведомить органы опеки о планирующейся сделке. На рассмотрение подается заявление с документами. После проведения анализа выдается решение.
  3. В случае положительного ответа можно обратиться в банк для решения вопроса с кредитом. Проще всего, если его предварительно оплатит продавец или покупатель. В последнем случае оформляется расписка или дополнительное соглашение о том, что часть средств за покупку квартиры внесена в счет погашения долга в банке. Но некоторые банки переоформляют долг на нового заемщика.
  4. После этого заключается договор продажи одной квартиры и приобретения новой.

Как получить разрешение на продажу?

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, необходимо подать заявление и соответствующий пакет документов. В первую очередь органы опеки проверяют чистоту сделки и соблюдение прав детей.

Потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на продаваемую квартиру.
  • Кадастровый паспорт на приобретаемую квартиру.
  • Выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка.
  • Выписка из домовой книги на приобретаемую квартиру.
  • Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные платежи.
  • Выписка из ЕГРП или свидетельство о собственности.

Эти документы подаются вместе с заявлением установленного образца. Бланк заявления можно взять у сотрудника непосредственно в момент подачи документов. Срок рассмотрения пакета документов составляет месяц.

Если приобретаемое жилье отвечает требованиям органов опеки, проблем с получением разрешения возникнуть не должно.

Продажа квартиры без разрешения органов опеки

В редкой ситуации можно найти покупателей и риэлторов, готовых на приобретение такой недвижимости без разрешения от органов опеки. Собственники могут продать квартиру и потратить деньги на нужды, не связанные с приобретением жилья и улучшением жилищных условий детей. В этом случае проблемы могут появиться как у продавцов, так и покупателей.

Федеральный закон №256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» определяет направления, на которые могут пойти предоставленные средства. Если деньги потрачены не на целевые нужды, их придется вернуть государству и выплатить штраф. В худшем случае родителей могут привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ.

Для покупателя последствия могут наступить позднее! Согласно закону, ребенок по достижении им 18-летнего возраста может подать исковое заявление в районный суд о нарушении своих прав в результате совершения сделки. Суд будет на стороне ребенка и сделку с большой долей вероятности аннулируют.

В данном случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу вернуть уплаченные деньги. На практике же у продавца может не оказаться такой крупной суммы и выплаты могут растянуться на долгие годы. А обязанность возврата квартиры возникает по решению суда незамедлительно.

Таким образом, чтобы продать ипотечную квартиру, купленную с участием материнского капитала, необходимо строго соблюдать последовательность действий. Своевременно уведомив органы опеки, вы совершите сделку без боязни ее отмены.

выступление специалиста Управления социальной политики на семинаре «Ипотека и материнский капитал. Социальная ипотека»

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Если государство дает значительную сумму гражданину на определенные цели (улучшение жилищных условий или обучение детей), естественно, у гражданина возникает желание использовать деньги не по назначению.

Появляются логичные вопросы «Можно ли продать квартиру, купленную на средства материнского капитала?»; «А как продать квартиру, купленную за материнский капитал, да ещё и с использованием ипотеки?» В нашей статье мы попробуем ответить на все эти вопросы, а так же расскажем, какие могут быть негативные последствия и подводные камни у подобных сделок и как их избежать .

Как продать жилье в залоге

Для начала следует разобраться с тем, как можно приобрести жилое помещение с привлечением материнского капитала. Законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов приобретения жилого помещения на средства материнского капитала:

  1. Простая покупка по договору купли-продажи, с последующим перечислением денежных средств материнского капитала Пенсионным фондом. Она возможна только после того, как ребенку, в связи с рождением которого был получен материнский капитал, исполнилось три года. О том, как продать такое жилье мы расскажем в отдельной статье.
  2. Приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве. Продажу такого жилья мы также рассмотрим в отдельной статье.
  3. Покупка жилого помещения в ипотеку. Существует два варианта либо использование материнского капитала как первоначального взноса, либо на погашение процентов по ипотечному кредиту или уменьшения тела основного долга. Приобрести таким способом жилье можно и до достижения трехлетнего возраста ребенка, в связи с появлением которого был получен государственный сертификат на материнский капитал. И именно о том, как продавать квартиру, купленную в ипотеку, мы и расскажем в нашей статье.

Чтобы понять, как продать такое жилье, необходимо разобраться с тем, какими специфическими особенностями оно обладает:

  1. Жилье находится в собственности всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей;
  2. Отсюда вытекает вторая особенность, сделки с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние – должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства.

Любой ипотечный договор предполагает наличие залогового имущества, наиболее часто, в качестве залога используется приобретаемое жилое помещение. И далеко не каждый банк, готов взять в залог квартиру, одним, из собственников которой будет несовершеннолетний ребенок. Потому что тогда, банк просто не сможет без согласия органов опеки распорядиться этим жильем.

Сама процедура продажи жилья не отличается большой сложностью. Во всех ипотечных договорах имеется пункт о том, что собственник не может распорядиться имуществом (подарить или продать третьему лицу) без согласия банка.

Выделяют несколько способов продажи жилья, находящегося в ипотеке:

  1. Досрочное погашение ипотеки. В данном случае заемщик находит покупателя, который согласен приобрести квартиру, находящуюся в залоге, после чего получает от него сумму необходимую для погашения ипотечного кредита. Покупатель вносит задаток, который покрывает задолженность по ипотеке. После того как ипотека закрыта и обременение с недвижимости снято, продавец и покупатель переоформляют договор купли-продажи.
  2. Перекредитование. В этом случае все несколько сложнее, покупателю необходимо предоставить пакет документов, аналогичный тому, что собирал продавец при получении ипотечного кредита. Если перекредитование одобрено, производится перерегистрация обременения. Этим занимается сам банк.

Вложенный в покупку материнский капитал накладывает ряд дополнительных обязательств. Вся сделка проводится с согласия органов опеки и попечительства. Необходимо дополнительно согласовывать процедуру с опекой, кроме того, в большинстве случаев нужно будет приобретать новое жилье, одновременно с продажей имеющегося. При этом в новом жилье важно не забыть выделить доли детям.

Особенности проведения сделок

Многие родители спрашивают, а что будет, если не выделить доли детям, или продать квартиру без согласия опеки. Здесь все очень просто.

Если не выделить доли детям, то тогда сделка будет признана недействительной, и в судебном порядке деньги вернутся покупателю, а продавцу вернется его имущество.

Вся сумма материнского капитала будет взыскана в пользу Пенсионного Фонда, получить его снова не получится. В случае если продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, последствия будут аналогичными.

Здесь все зависит от того, выделены доли детям или нет. Если доли выделены – нужно помимо основной процедуры отчуждения имущества, получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Начинать продажу жилья, обремененного ипотекой, следует с получения разрешения от банка и уведомления Пенсионного Фонда Российской Федерации, о том, что вы собираетесь продавать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала.

После того как все уведомлены, а согласие от банка получено, необходимо найти покупателя на свое жилье и одновременно с этим, приобрести другое жилье, и взять взяв новое нотариальное обязательство, выделить доли детям во вновь приобретаемом жилье.

Особенностью таких сделок является тот факт, что ни один из органов напрямую не наделен обязанностью проверять – выделены ли доли детям в покупаемом жилье или нет. И соответственно все действия родителей по данным обязательствам лежат на их совести.

Но в некоторых регионах, прокуратура, при содействии Росреестра и следственных органов проводит проверки.

Результатом такой проверки может стать как уголовное преследование по статье «Мошенничество», так и просто взыскание с семьи суммы материнского капитала, без возможности получить его вновь.

Как мы видим, продать квартиру, даже обремененную ипотекой несложно. Нужно всего лишь позаботиться о том, чтобы все государственные органы знали о факте проведения сделки и не имели возражений. В компании «Ордин и К» есть профессиональные специалисты, которые помогут Вам правильно оформить все документы и провести сделку максимально быстро!

Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру +7(921)231-97-78 и наш менеджер БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Источник: https://promakapital.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом

Как продать квартиру в ипотеке с материнским

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП.

Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки.

Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире 

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем.

Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам.

Некоторые ООиП требуют предоставить “Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему”. В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется. 

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

  1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
  2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
  3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
  5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
  6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
  7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
  8. Предварительные договоры купли-продажи;
  9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно.

И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей.

Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

14 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_kak_prodat_kvartiru_s_materinskim_kapitalom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.