Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

Содержание

Как продать ипотечную квартиру если нечем платить?

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов.

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов.

Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

Особенности ипотечного жилья.

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета.

После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи.

После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку.Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24).Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ).

Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Риски при покупке ипотечного жилья.

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой.

Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье.

Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.  Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

При продаже недвижимости находящейся в ипотеке может возникнуть множество вопросов требующих юридические знания, в таком случае лучше будет обратиться кз помощью к грамотному юристу.

Остались вопросы или требуется профессиональная помощь юриста, обратитесь за консультацией специалиста.

Региональная юридическая консультация. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45

Источник: https://zen.yandex.ru/media/regurslugba/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-esli-nechem-platit-5a1dbf6c8651657253150a46

Как продать квартиру в ипотеке | Единая информационная система жилищного строительства

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

Вот сейчас куплю квартиру, а что потом? А если переезд? Или выплачивать не смогу? Или дети появятся и нужно будет больше комнат?..

Зачастую эти вопросы мешают спать тем, кто задумывается о покупке собственной недвижимости, и не дают решиться на сделку. Действительно, можно ли будет продать квартиру, если до окончания выплат еще несколько лет и миллионов, а жизненные обстоятельства изменились? Спойлер — можно! Причем существует несколько законных способов. Разберемся со всеми.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

Права заемщиков регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

  1. Досрочное погашение ипотеки
  2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
  3. Продажа недвижимости вместе с долгом
  4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

1.    Досрочное погашение ипотеки

Простой с точки зрения понимания способ, но сложно осуществимый, т.к. нужно найти покупателя с наличными средствами. Он платит вам задаток, которым вы гасите остаток долга. Затем снимаете обременение и продаете квартиру уже без ипотеки.

Преимущества

  • Нет зависимости от решения банка
  • Этапы сделки просты и прозрачны
  • Сама сделка проходит быстро

Недостатки

  • Самый рискованный способ для покупателя — найти его будет сложно
  • Если с продавцом что-то случится после передачи задатка, но до сделки, вернуть деньги будет проблематично
  • Нотариальное оформление договора защищает покупателя, но урегулирование споров через суд занимает много времени

Этот способ используется довольно редко. Как правило, когда речь идет не об очень больших суммах.

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Потом составить предварительный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса. Это защитит интересы обоих сторон.
  • Отразите в договоре, что покупатель погашает ипотеку за владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится как задаток. Лучше договориться именно о задатке, поскольку если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца квартиры. А если по вине продавца, то покупатель сможет вернуть себе деньги в двойном размере. Статья 380 ГК РФ.
  • Дальше необходимо выписать всех зарегистрированных в квартире, включая собственника и несовершеннолетних.
  • После этого возьмите у покупателя задаток, равный остатку по ипотеке, погасите кредит и снимите обременение с квартиры.
  • Подпишите договор купли-продажи, зарегистрируйте переход права собственности и получите от покупателя оставшуюся сумму.

2.    Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

  • Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
  • Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
  • Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
  • Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

  • Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

  • Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.
  • Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.
  • Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
  • После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.
  • После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.
  • После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3.    Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Перекредитование — схема продажи недвижимости, когда у покупателя недостаточно средств на покупку. Ему вместе с квартирой переходят обязательства по ипотеке от продавца на тех же или других условиях.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога.

В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи. Этот способ занимает меньше времени, т.к.

покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

  • Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
  • Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

  • Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
  • Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

  • В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
  • Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.
  • Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.
  • Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
  • После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.
  • Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.
  • Следующий шаг — оценка квартиры.
  • Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4.    Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Если вдруг вы оказались в подобной ситуации, не отчаивайтесь. В любом случае продать недвижимость можно. Важно только действовать в рамках закона и не скрывать информацию от банка или покупателей.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

  • Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
  • Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

  • Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
  • Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

  • Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.
  • Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.
  • При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.
  • После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.
  • Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Источник: Домой.ру

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/2020/10/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%B2-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B5

Продаем квартиру с невыплаченной ипотекой

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру, а теперь хотите ее продать: хочется расширения (скажем, семья выросла) или просто решили поменять район… Как быть в этом случае с невыплаченной ипотекой? Для начала нужно погасить кредит. Иначе как продать квартиру с таким долгом?

В современной действительности люди становятся год от года мобильнее, и смена жилья уже мало кого пугает. Желающих продать или поменять недавно купленное жилье все больше. Но, пока квартира находится в залоге у банка, продавать ее нельзя.

Невыплаченная ипотека действительно является препятствием для оформления сделки с недвижимостью, и многие задаются вопросом: есть ли законный способ продать квартиру в ипотеке, не рассчитываясь по кредиту? Есть вопрос – найдется ответ.

Почему человек стремится продать квартиру, не выплатив ипотеку? «Например, меняется семейный статус – люди расходятся или наоборот, женятся, или рождаются дети, соответственно, необходимо изменить и условия проживания. Или потеряли работу, и не могут больше выплачивать ипотечный кредит.

Либо доход увеличился, и человек может позволить себе жилье попросторнее. Бывает, что собственник хочет приобрести квартиру ближе к работе или переезжает в другой город. Могут быть разные жизненные ситуации, в которых ждать, пока будет выплачен весь взятый кредит – очень долго.

Представьте: если ипотеку вы взяли на 15-20 лет, а через два года в семье уже двое детей, или наоборот, супруги разводятся – ждать столько просто неправильно! – рассказывает Сергей ЩЕПЕЛИН, финансовый директор федеральной риэлторской компании «Этажи».

– Квартиру необходимо продать срочно и выплатить за нее долг – безотлагательно».

Рассмотрим ситуацию подробнее. К примеру, ваша квартира стоит 3 млн руб., при этом банку вы должны еще 2 млн рублей. Существует три традиционных варианта решения этого вопроса и один новаторский.

Вариант первый: если покупатель готов оплатить покупку вашей квартиры наличными. Например, он передает вам 2 миллиона в качестве задатка, и эти деньги вы вносите в банк в счет погашения кредита.

«Таких покупателей у нас очень мало, – говорит Сергей ЩЕПЕЛИН. – Большинство покупают сегодня не за наличку, а опять-таки в ипотеку.

А те, у кого наличные деньги есть, как правило, не хотят рисковать своими средствами».

Вариант второй: если покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. Тогда ваш долг по ипотеке может быть переведен на него, хотя подобную услугу предоставляют не все банки, таких случаев буквально единицы.

Вариант третий: если продавец готов взять потребительский кредит для досрочного погашения ипотеки. Здесь главный минус – слишком большие процентные ставки и обширный пакет справок и документов, которые необходимо собрать. Кроме того, выдача такого кредита маловероятна, т.к. у заемщика уже есть текущий кредит.

«К сожалению, такие варианты не очень реальны. Чаще мы наблюдаем иную ситуацию, – комментирует Сергей ЩЕПЕЛИН.

– Покупатель не готов вносить большой залог наличными, и берет ипотеку не в том банке, где у собственника оформлен кредит.

Если у продавца нет денег, чтобы свой давнишний кредит погасить – задача с продажей кажется нерешаемой: кажется, что до момента полной выплаты ипотеки он привязан к этой квартире и не может совершать с ней никакие операции.

Но на самом деле, ситуация давно изменилась: в компании «Этажи» введена специальная услуга для продавцов, недвижимость которых имеет ипотечное обременение. И это тот самый четвертый вариант.

«Если к нам обращается собственник, который хочет продать ипотечную квартиру, мы предлагаем услугу «снятие обременения», перекредитовываем собственников на время сделки.

Вернув банку кредит с помощью агентства, человек может спокойно продать эту квартиру абсолютно любому покупателю – хоть в ипотеку, хоть за наличные, хоть с участием сертификатов разных социальных программ, – поясняет Сергей ЩЕПЕЛИН. – Все это происходит в несколько шагов».

Алгоритм продажи квартиры с обременением с помощью «Этажей»:

·  Получив и проверив сведения о вашей квартире, риэлтор размещает ее в базе данных компании и проводит работу по поиску покупателя.

·  Перед сделкой обременение нужно снять. Для этого служба безопасности тщательно проверяет квартиру, документы продавца и документацию на недвижимость.

·  Когда покупатель находится, компания «Этажи» подписывает с продавцом договор на снятие обременения и помогает вернуть долг банку.

·  После продажи квартиры продавец гасит задолженность перед «Этажами» согласно договору.

Таким образом, в процессе взаимодействуют четыре стороны: продавец квартиры, банк, покупатель и компания «Этажи». Все довольны, никто не ждет и не рискует: банк получает оплату по кредиту, покупатель – квартиру без обременения, продавец – свои деньги.

Плюсы услуги для продавцов: пока квартира имеет обременение, спрос на нее искусственно ограничен, и покупка возможна только за наличный расчет – продавцу приходится снижать цену, а в случае просрочки ипотечного платежа ждать, когда банк за неуплату кредита сам продаст ее – также по низкой цене. Когда обременение снято – круг покупателей гораздо шире, и это позволяет сохранить рыночную стоимость жилья и продать его быстрее.

Плюсы услуги для покупателей: если вам понравилась квартира с обременением – то для ее покупки вам понадобятся только наличные средства. Если обременение снято – вы можете приобрести ее, как угодно: в том числе, в ипотеку и по соцпрограмме.

С какими проблемами может столкнуться продавец? «Проблема может возникнуть, когда по ипотеке у собственника накопилась большая просроченная задолженность перед банком.

В этом случае банк взыскивает квартиру, и не допустить продажу квартиры банком по сниженной стоимости будет сложно. Поэтому желательно не затягивать, – советует Сергей ЩЕПЕЛИН.

– Если вы, как собственник, понимаете, что не готовы платить ипотеку – лучше пораньше обратиться к нам, чтобы мы смогли продать вашу квартиру раньше, чем банк выставит ее на торги».

Случаи из практики

Продавец выставил квартиру, находящуюся в ипотеке, на продажу самостоятельно, но через некоторое время обратился в «Этажи» с просьбой провести сделку. Оказывается, когда нашлись покупатели, продавец взял задаток, но об обременении их не предупредил.

А после задатка стал просить 1 600 000 руб. аванса, чтобы погасить ипотечный кредит. Покупатели к этому готовы не были и отказались. Продажа квартиры могла сорваться.

Ситуация осложнялась еще и тем, что клиент обратился в «Этажи» буквально за день до платежного периода (дня, в течение которого можно погасить ипотеку), а следующая возможность рассчитаться по ипотеке представилась бы только через месяц.

В итоге, рассмотрение было произведено в кратчайшие сроки, обременение с нашей помощью снято через день, в платежный период успели. Продажа состоялась.

Второй случай: клиент допустил несколько просрочек по кредиту, банк собирался выставить его квартиру на торги по цене гораздо ниже рыночной.

Получалось, что человек не только терял жилье, но оставался еще и должен банку: если продать квартиру по цене банка, денег на оплату кредита не хватит. Параллельно клиент выставил квартиру на продажу в «Этажи».

Покупатель был найден очень быстро: до того срока, который давал банк до торгов. Квартиру удалось продать по рыночной цене. Клиент рассчитался по кредиту, процентам и пеням.

«Услуга действует по всем городам Западной Сибири. Делается все быстро, без проволочек и лишних справок. Если найден покупатель квартиры – после штатных проверок службой безопасности и юридическим отделом компании, «Этажи» могут организовать снятие обременения в течение одного дня.

И через 5-7 дней уже можно оформлять сделку купли-продажи, – уточняет Ильдар ХУСАИНОВ, директор компании «Этажи». – Все процессы у нас отлажены: процедура от оформления займа до подачи документов в Росреестр занимает минимум времени.

Фактически клиент не почувствует разницы – с нашей помощью продать квартиру с обременением можно так же быстро, как и без него».

Услуга по снятию обременения в «Этажах» платная, но для собственников, которые заключили с компанией договор по программе «Все включено!», действует скидка.

«Продавец – один из наших основных клиентов, – отмечает Ильдар ХУСАИНОВ. – У нас есть много специальных программ для тех, кто продает недвижимость: в том числе, удобная форма расчетов и сотрудничество с банками по депозитам.

Мы знаем, где при покупке берутся наименьшие проценты при снятии денежных средств: скажем, некоторые банки берут 8 тыс. рублей, а мы порекомендуем банк, где можно снять деньги практически бесплатно.

Вообще, при продаже недвижимости есть много таких нюансов, о которых знают только профессионалы.

В последние два-три года мы особое внимание уделяем продавцам – создаем для них дополнительные удобные услуги.

Думаю, клиенты, которые к нам обратятся, почувствуют это на себе: с нашей помощью они реально экономят. С нами сделка проходит безопасно.

А в некоторых случаях – таких, как со снятием обременения – предоставляется эксклюзивная услуга, которая помогает по-другому посмотреть на недвижимость и ипотеку в целом».

Еще один финансовый инструмент, предоставляемый компанией «Этажи» – рефинансирование. «Многие взяли ипотечный кредит под 16% годовых. Представим, что человек уже выплатил более половины кредита. Он приходит в банк с предложением по снижению ставки, а ему говорят: «Снизить не можем». Здесь наша компания тоже может помочь», – говорит Ильдар ХУСАИНОВ.

Механизм тот же: клиенту выделяются средства, которыми он гасит свой первый кредит в одном банке.

В другом банке он открывает кредит под разумный современный процент с меньшей ставкой и выгодным первоначальным взносом (если вы брали первый кредит 6-8 лет назад – взнос был, например, 20%, сейчас выплатив половину, вы можете заплатить взнос 50%, при этом процентная ставка нового кредита для вас понизится).

«Все это может дать результат – снижение процентной ставки по новому кредиту до 3%. К примеру, если вам осталось выплачивать 1,5 миллиона руб. – вы будет экономить по 45 тысяч руб. ежегодно, это 4-5 тысяч каждый месяц, – резюмирует Ильдар ХУСАИНОВ. – То есть за 10 лет получите полмиллиона реальной экономии! В итоге наши клиенты значительно меньше платят по ипотеке».

Что использование таких финансовых инструментов означает для рынка в целом? По словам специалистов, квартир с обременением сейчас в продаже до 5-7% от общего количества. И эти 5-7% продавцов мучительно ищут выход, не зная о существовании подобных возможностей.

«По-хорошему, банк при оформлении ипотечного кредита должен был бы давать параллельно и право на потребительский кредит – например, краткосрочный двухмесячный, – рассуждаетИльдар ХУСАИНОВ. – Но нормы Центробанка РФ это делать не позволяют… Кто-то должен восполнить этот пробел.

Компания «Этажи» предлагает свое комплексное решение. Для России услуга по предоставлению такого финансового инструмента пока уникальна. И мы будем ее масштабировать – распространять и на другие регионы. Снять обременение вам помогут в любом городе страны, где есть наши офисы.

По сути, с помощью этих услуг в оборот можно вовлекать абсолютно все виды квартир.

Это способствует развитию ипотеки: люди активнее берут кредиты, поскольку знают, что ипотека не помешает при необходимости продаже квартиры. Таким образом, увеличивается скорость обращения объектов.

А повышение ликвидности продукта – это всегда хорошо. Уверен, что через несколько лет 80-90% квартир будут приобретаться именно с использованием ипотеки.

Ипотечное кредитование в России бурно развивается всего десятилетие. При этом мы знаем, что по статистике квартиры люди меняют, в среднем, через семь лет.

То есть сейчас как раз начинают продаваться квартиры, купленные в конце 90-х – начале 2000-х годов. Совсем скоро на рынок выйдут квартиры, приобретенные в 2007-2008 годах, когда цены на недвижимость были слишком высокими.

Тогда услуги по снятию обременения и рефинансированию окажутся сверхвостребованными.

Хочу сказать, мы и дальше будем трансформировать риэлторскую услугу по принципу одного окна: когда клиент приходит в одну компанию и получает там все, что ему необходимо для покупки или продажи. Мы видим реальную потребность рынка в таких инструментах и эффект от их внедрения: люди благодарны нам за возможности. А мы готовы им помогать».

Источник: http://kvobzor.ru/article/i955

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

4 способа продать квартиру с непогашенной ипотекой — Финансы на vc.ru

Как продать квартиру с невыплаченной ипотекой

​ещё больше интересных статей о недвижимости, дизайне, архитектуре, финансах вы найдёте в интернет-журнале М² – всё о ваших квадратных метрах.

Ипотечный кредит – один из самых популярный способов покупки квартиры в России. А какие есть доступные методы её продажи?

В процессе погашения ипотеки жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. В семье может появиться ребенок и тогда вопрос о покупке квартиры большего размера встанет автоматически. Может возникнуть решение переехать в результате смены работы или города. Причины бывают различными. Продажу легко осуществить, если знать способы реализации ипотечного жилья.

Согласно законодательству, продать квартиру в ипотеке вы можете только при наличии согласия банка.

Рассмотрим самые популярные способы продажи ипотечного жилья:

Второй кредит на погашение первого

Если вы хотите самостоятельно разобраться с ипотекой, а потом спокойно продавать квартиру – этот способ будет очень актуален. К примеру, до полного погашения вам остается отдать 1 млн. рублей. Вы идете в банк и берете эту сумму в кредит, закрываете ипотеку. Потом, продав жильё, отдаете кредит.

При этом получить второй кредит при наличии ипотечного кредита может не каждый. Банк вправе отказать из-за высокого уровня закредитованности. Для получения положительного ответа необходимо иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю.

Как правило, банки не одобряют кредит, если заемщик более 50% дохода отдает на оплату других кредитов. Если платеж по ипотеке составляет 15 тыс. рублей, то для получения второго кредита, ваша зарплата должна быть более 30 тыс. руб.

Кредитная история не должна содержать постоянных просрочек по оплате или того хуже, непогашенного кредита. Если у вас все в порядке, то смело идите в банк.

Задаток покупателя для погашения ипотеки

Его суть состоит в том, что покупатель отдает вам необходимую сумму для погашения ипотеки – задаток. Вместе вы составляете договор задатка, по которому обязуетесь продать квартиру после снятия с неё обременения. Далее идёте в банк и закрываете кредит.

После чего вы можете заключить обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Данный метод не такой популярный вследствие его высокой рискованности. Позиция покупателя в данном случае сильно уязвима, ведь продавец может передумать и не вернуть деньги. Тогда надо будет обращаться в суд.

Если вы нашли подходящего покупателя, то постарайтесь показать ему свою надежность. Это позволит провести сделку легко.

Продажа квартиры с участием банка-кредитора

Данный вариант подразумевает участие банка в сделке купли-продажи. Допустим, остаток по кредиту равен 700 тыс. руб. Покупатель передаёт недостающую сумму не вам, а напрямую в банк.

Вы заключаете трехстороннее соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет вам. Покупатель может открыть расчетный счет в банке и всю сумму зачислить на него. Часть перейдет банку, а часть – продавцу.

Данный вид сделки является довольно безопасным, ведь банк тут выступает гарантом.

Переуступка ипотечного кредита покупателю

Она предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя с переходом ему прав на квартиру. Данный вариант требует меньше времени, чем рассмотренные ранее способы. Чтобы его осуществить, покупатель должен отдать продавцу сумму, равную части уплаченного кредита.

После переоформления, покупатель просто продолжает гасить ипотечный кредит и жить в приобретенной квартире. При переоформлении банк проверит нового заёмщика на платежеспособность и вынесет решение. Ему надо будет представить документы как для обычного кредита.

Плюс в том, что документы по квартире не требуются, ведь они уже есть в банке. Это также экономит время.

Во-первых, можете сами выбрать наиболее удобный способ продажи ипотечного жилья и предлагать квартиру со своими условиями. Если же у вас есть возможность получения нового кредита в банке, то продажа квартиры будет процессом недолгим и не затронет покупателя.

Во-вторых, можете исходить из того, на что будет согласен покупатель. У него есть возможность и готовность внести задаток? Или может, вы хотите обеспечить ему полную гарантию при погашении кредита и привлечёте банк? Без проблем. Покупатель согласен переоформить кредит на себя, чтобы самостоятельно вносить платежи? Теперь вы знаете, что нужно делать.

Как видите, существует минимум 4 варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Оцените свои силы и возможности, чтобы выбор способа оказался наиболее выгодным для вас.

Ещё больше интересных статей, касающихся недвижимости, читайте в нашем новом журнале – всё о ваших квадратных метрах.

Источник: https://vc.ru/finance/123060-4-sposoba-prodat-kvartiru-s-nepogashennoy-ipotekoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.