Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  • об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
  • о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  • Жилищный кодекс РФ
  • СанПиН и СНиП
  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  • разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • сдвиг санитарных приборов;
  • перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  • перенос перегородок с одного места на другое;
  • замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  • соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  • объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  • расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  • создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  • перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  • высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  • несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  • возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  • В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  • Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  • Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  • заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
  • написать заявление на согласование переустройства
  • приложить паспорт владельца жилого помещения
  • добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
  • как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
  • необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:https://youtu.be/Am8BfH6lww0

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой доступна на сайте

Статья на нашем сайте: Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/kak-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5d667febbc251400ad446042

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Одна из сложностей, с которой сталкиваются продавцы недвижимости – это незаконная перепланировка квартиры. Согласно действующему законодательству это нарушение не является причиной для отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости. Однако многие продавцы сталкиваются с тем, что в Росреестре просят устранить недочеты, чтобы зарегистрировать сделку.

Разновидности неузаконенной перепланировки

К незаконной перепланировке относится изменение жилого пространства совершённые без разрешения органа, осуществляющего согласование. Это правило установлено статьёй № 26 Жилищного Кодекса России. Перечень разрешённых действий, относящихся к переоборудованию и перепланировке, сформулирован в пункте 1.7.1 Постановления Госстроя № 170 от 27.09.03 г.

Согласно этому документу разрешаются следующие виды переоборудования и перепланировки:

  • Установка электрических плит, вместо приборов, работающих на газе.
  • Переустановка газовых и электрических нагревательных приборов.
  • Установка, монтаж, переоборудование ванных и туалетных комнат.
  • Монтаж новых и демонтаж старых элементов трубопроводных и электрических сетей, в том числе для установки душевых кабин, стиральных и посудомоечных машин и иных современных приборов бытового назначения.
  • Снос или перенос перегородок.
  • Увеличение жилплощади за счёт помещений вспомогательного назначения (тамбуры, кладовые).
  • Перенос или обустройство новых дверных проёмов.

Ответственность за перепланировку

Незаконная перепланировка может быть двух видов:

  1. Если внесённые изменения соответствуют перечню разрешённых действий и не влияют на качество дома. В таком случае можно узаконить перепланировку постфактум, предварительно выплатив штраф.
  2. Если перепланировка влечёт за собой серьёзные изменения. К примеру, влияют на несущие конструкции здания. Нарушителю придётся не только заплатить штраф, но и частично или полностью привести жилище в первоначальный вид в разумные сроки за счёт собственных средств. Если владелец не делает этого, ему придётся заплатить штраф повторно. При систематическом нарушении, жилищная комиссия может ходатайствовать о выселении собственника этой квартиры.

В соответствии со статьёй № 7.21 Кодекса России об административных правонарушениях при переустройстве придётся выплатить штраф от 1 до 1,5 тыс. руб., а при перепланировке от 2 до 2,5 тыс. руб.

Последствия перепланировки для покупателя

Покупателю любой квартиры следует сверять текущую планировку с планом БТИ. Любые расхождения указывают на перепланировку жилплощади. Необходимо ознакомиться с разрешением или согласовать возможность узаконить существующие изменения.

Если не сделать этого до момента подписания договора, то ответственность в виде штрафа, необходимости узаконить перепланировку или вернуть в надлежащий вид, в зависимости от решения суда, ляжет на плечи нового владельца.

Еще одна сложность для покупателя кроется в вероятности получения ипотеки, если квартира приобретается с помощью банковских средств. Для большинства банков неузаконенная перепланировка является основанием для отказа в одобрении ипотеки или оборачивается существенным увеличением годовой ставки, под которую ссужаются деньги.

Последствия перепланировки для продавца

Теоретически ничего не препятствует продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Однако найти покупателя, который будет согласен впоследствии узаконить существующую перепланировку довольно сложно.

К тому же это существенно уменьшает стоимость квартиры, в среднем процент снижения варьируется от 10 до 30% от рыночных цен.

При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой потребуется обращаться к оценщикам, чтобы рассчитать примерные затраты на устранение последствий внесённых изменений. Кроме того, они помогут выяснить, не относятся ли проведённые ремонтные работы к разряду тех, которые невозможно узаконить. В список запрещённой перепланировки входят следующие работы:

  • Увеличения пространства вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет) за счёт комнаты более чем на 25% от жилой площади.
  • Обустройство арочного проёма между кухней и комнатой, в случае, если на кухне установлено газовое оборудование.
  • Демонтаж несущих стен.
  • Монтаж, демонтаж, перенос коммуникаций общедомового назначения.
  • Перенос туалетной и ванной комнат на места, под которыми расположены жилые помещения у соседей, за исключением двухуровневых квартир, когда перепланировка делается на втором этаже этой же квартиры.
  • Монтаж тёплого пола и/или радиаторов на балконе (лоджии, веранде), работающих за счёт общедомового отопления.
  • Увеличение размеров балкона (лоджии, веранды) за счёт жилой площади, кроме случаев обустройства арочных проёмов, шириной не более 1 м.

Соответственно продать такую квартиру будет очень сложно, так как затраты на устранение подобных перепланировок могут превышать стоимость жилья.

Как узаконить перепланировку?

Узаконить проведённое переоборудование или перепланировку можно только в судебном порядке. Постановление суда является единственным основанием для разрешения этих изменений.

Для запуска процедуры нужно собрать следующий пакет документов:

  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру.
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии установленным нормам для жилых помещений.
  • Проект перепланировки, составленный в любой проектно-технической компании.

Собрав эти документы нужно уведомить отдел архитектурного надзора о проведённой перепланировке, а затем выиграть суд.

Для этого подается заявление в судебную инстанцию с просьбой узаконить внесённые изменения.

К нему прикладывается собранный пакет документов и выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, ренты, дарения, свидетельство о наследовании и т. п.).

Если суд решит узаконить перепланировку, то нужно внести изменения в технический и кадастровый паспорт квартиры.

В случае изменения жилплощади также необходимо зарегистрировать их в УФРС или МФЦ. Сделать это можно по личному заявлению собственника или нескольких лиц, при долевом владении этим имуществом.

Обращаем внимание, что процедура признания перепланировки законной не бесплатна. Расходы зависят от объема и сложности внесённых изменений, а также региона проживания владельца квартиры.

Собственнику придётся оплатить:

  • Проект перепланировки.
  • Получение нового технического и кадастрового паспортов.
  • Исковое заявление, а также при необходимости услуги адвоката, оценщика и иных посредников.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/neuzakonennaja-pereplanirovka.html

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.

Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.

Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ.

Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК.

Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию.

Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома.

В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое.

Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью.

Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее.

Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее.

Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Когда согласование не требуется?

Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома. Также разрешение БТИ не нужно, если:

  1. Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  2. Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  3. Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  4. Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.
  5. Устанавливается дополнительная дверь.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет.

Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  1. Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.
  2. Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  3. Перенос инженерных коммуникаций.
  4. Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  5. Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  6. Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  7. Перенос батарей на балкон.
  8. Обустройство теплого пола за счет общего отопления.

Обратите внимание! Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством. Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  1. Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  2. Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  4. Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу. Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

и образец договора

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Документы

Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • выписка из домовой книги;
  • документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт. Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Госпошлина

Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она составит 22 000 руб.

Сроки

Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Основания для отказа

На основании ст. 27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  1. Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  2. Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия.

Ответы юриста на частые вопросы

Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой. Заверит ли договор нотариус?

Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать. Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту.

В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов.

Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья.

Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке. О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  2. Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.
  3. Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.