Как продать квартиру с непогашенной ипотекой

Содержание

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Как продать квартиру с непогашенной ипотекой

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://tver.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Нюансы при продаже ипотечной квартиры

Как продать квартиру с непогашенной ипотекой

  Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья.

В этой ситуации есть выход – продажа квартиры.

Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

Можно ли продать ипотечную квартиру

  Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

Есть такие банки, у которых разрешение на продажу заложенной квартиры добыть практически невозможно. Или применяются такие штрафные санкции, что решение о продаже у клиента изменится.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как досрочно погасить ипотеку. Читать здесь.

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Как снимать обременение читать здесь.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
[important]алгоритм самостоятельной продажи

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке; 
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке); 
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи); 
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке; 
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры; 
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.
[/important]

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена); 
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра; 
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Для переоформления кредита одобрение банка обязательно!

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

В условиях снижения ставки по ипотеке данный вариант на сегодня востребован, ведь при перекредитовании заёмщик имеет возможность платить по ипотеке на более выгодных условиях.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Ипотека и развод

   При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

При этом владельцем квартиры будет один собственник, который и будет обязан гасить кредит.

Налог с продажи

  Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.

В заключение напоминание: перед тем, как продать ипотечную квартиру, или обменять её, сходите в банк и уточните условия продажи! Не лишним будет проштудировать ипотечный договор – нет ли там прямого запрета на досрочное погашение кредита.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/prodat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Как продать квартиру в ипотеке — можно ли?

Как продать квартиру с непогашенной ипотекой

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик обязуется добросовестно исполнять свои долговые обязательства перед банком на протяжении длительного времени. Купленная недвижимость при этом передается в полное пользование заемщику, но документально остается залоговым имуществом для банка.

Это необходимо, чтобы обезопасить кредитора от риска невыплаты ипотечного займа. За время выплаты кредита, жизнь заемщика может существенно измениться, и обстоятельства сложатся таким образом, что купленную недвижимость понадобится продать.

Имеет ли заемщик право продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка-кредитора? И как провести такую сделку? Разберемся ниже.

Продажа ипотечной недвижимости: сложно, но возможно

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Однозначно да! сложность этой операции в том, что кроме продавца и покупателя в такой сделке будет участвовать третья сторона – банк-залогодержатель.

Главное условие продажи квартиры, ипотечный кредит по которой еще не погашен, — согласие банка-кредитора на проведение сделки.

Для получения такого согласия следует обратиться в банк, в котором оформлена ипотека.

Банки обычно неохотно идут на такие сделки, поскольку продажа залоговой недвижимости практически всегда сопряжена с досрочным погашением кредита. Это, в свою очередь, приводит к уменьшению прибыли банка за счет недополученных процентов.

Продажа квартиры с обременением всегда сопровождается хлопотами для банка, что также вызывает нежелание кредитора заниматься проблемами заемщика.

В начале 2000-х банковские организации, чтобы отговорить заемщиков продавать залоговую недвижимость, предусматривали в кредитном договоре штрафы и санкции за досрочное погашение ипотеки.

На сегодняшний день в соответствии с действующим законодательством, такие ограничительные меры запрещены законом.

Если заемщик настойчив в своем желании продать ипотечную квартиру, сделать это вполне возможно. Чтобы осуществить такую сделку, придется руководствоваться нормами законодательства и реализовать один из нескольких вариантов продажи имущества с обременением.

Причины продажи

Причины для продажи ипотечной недвижимости могут быть различные – невозможность продолжать выплачивать кредит, желание приобрести квартиру большей площади, переезд в другой город или даже в другую страну. Существует пять вариантов, реализовав которые, можно продать квартиру в ипотеке:

  • Продажа после досрочного погашения займа.
  • Самостоятельная реализация квартиры.
  • Продажа квартиры при помощи банка.
  • Перепродажа долговых обязательств.
  • Продажа квартиры такому же ипотечному заемщику.

Каждый из вариантов имеет свои преимущества и недостатки, однако самым сложным эксперты всегда считают поиск покупателя. Ведь многие потенциальные покупатели опасаются приобретать недвижимость, на которую наложены любые обременения. Именно поэтому часто продажа ипотечной квартиры сопровождается некоторым снижением цены.

Продажа квартиры с досрочным погашением ипотеки

В этом случае собственник квартиры должен найти покупателя, который согласиться перед заключением договора купли-продажи передать продавцу некоторую сумму денег в залог. Эта сумма должна быть равна оставшемуся долгу заемщику по ипотечному кредиту и будет использована для его досрочного погашения.

Например, если квартира продается за 2 миллиона рублей, а остаток ипотечного долга составляет 500 тысяч, именно полмиллиона должны выступать в виде залога от покупателя.

Разделив таким образом стоимость недвижимости на две части, продавец первую часть средств передает в счет уплаты ипотеки (500 тысяч), а вторую получает сразу же после заключения договора купли-продажи.

Схема продажи квартиры с досрочным погашением включает следующие этапы:

  • Этап №1 – Извещение банка о намерении продать залоговую квартиру. Многие заемщики игнорируют этот этап и сразу переходят к стадии досрочного погашения ипотеки, однако это неправильно. Обязательно обсудите свое намерение продать квартиру с сотрудниками банка-залогодержателя. Это исключит вероятность возникновения проблем на этапе снятия обременения с квартиры. Во время обращения в банк заемщику следует взять справку, в которой будет указан остаток долга.
  • Этап №2 – Передача залога. На этом этапе покупатель передает продавцу залог в размере остатка долга по ипотеке. Средства передаются в виде наличных, а между продавцом и покупателем составляется договор задатка, в котором указывается точная сумма. Заемщик пишет расписку, в которой обязуется продать квартиру покупателю сразу же после снятия с нее залоговых обременений. В договоре задатка кроме суммы обязательно указываются сроки реализации сделки.
  • Этап №3 – Досрочное погашение долга. Полученные средства передаются банку-залогодержателю для досрочного погашения ипотечного кредита. На руки заемщику выдается справка, в которой указано, что долг полностью погашен.
  • Этап №4 – Снятие обременение с квартиры. Чтобы снять обременение с залогового имущества, заемщику и представителю банка необходимо вместе обратиться в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Документы о снятии обременения по закону должны быть предоставлены собственнику квартиры в течение трех дней с момента обращения. Официальный сайт МФЦ: http://мфц.рф
  • Этап №5 – Оформление договора купли-продажи. После того как все залоговые обременения с квартиры сняты, продавец становится полноправным собственником недвижимости, и может распоряжаться ей на свое усмотрение. На этом этапе оформляется стандартный договор купли-продажи на недвижимость и передается оставшаяся часть денежных средств.

Самостоятельная продажа залоговой квартиры

В этом случае, как и в предыдущем варианте, заемщик сам ищет потенциального покупателя на квартиру. Но самостоятельная продажа не предполагает подписания договора задатка, а реализуется путем контакта потенциального покупателя и банка. Отличия этого варианта кроются в схеме его реализации:

  • Этап №1 – Обращение в банк. Как и в предыдущей схеме, первое, что должен сделать продавец квартиры – обратиться в банк и получить справку об остатке долга.
  • Этап №2 – Составление предварительного договора купли-продажи. На этом этапе покупатель и продавец вместе обращаются в банк, где сотрудники юридического отдела составляют предварительный договор. Документ должен обязательно быть нотариально заверен.
  • Этап №3 — Разделение денег. После подписания предварительного договора покупатель делит средства, необходимые для покупки квартиры, на две части и кладет их в разные банковские ячейки. В первую ячейку вносят сумму, равную остатку долга по ипотеке, которая предназначается банку. Вторая ячейка должна содержать разницу между стоимостью недвижимости и остаточным долгом, и предназначена она продавцу квартиры (ипотечному заемщику).
  • Этап №4 – Снятие обременения с недвижимости. Обременение с квартиры снимается так же, как описано в прошлом варианте, посредством обращения в Регистрационную палату или МФЦ.
  • Этап №5 – Заключение договора купли-продажи. Договор должен быть заключен и подтвержден внесением в Росреестр.
  • Этап №6 – Получения доступа к ячейкам. После выполнения всех описанных выше этапов, банк и продавец получают доступ к банковским ячейкам, в которых хранятся предназначенные им денежные средства.

Продажа квартиры через банк

Этот вариант требует от заемщика только обращения в банк с соответствующим желанием. Далее банк берет все хлопоты по поиску покупателя, оформлению документов, снятию обременения с недвижимости и заключению договора-купли продажи на себя. От заемщика потребуются только подписи.

Этот вариант кажется многим заемщикам очень простым и удобным, однако он имеет один недостаток.

Банк не заинтересован в том, чтобы продать квартиру как можно дороже и часто предлагает залоговую недвижимость по цене существенно ниже рыночной.

Это, естественно, не выгодно для собственника жилья и приводит к потере определенной денежной суммы. Именно в связи с этим эксперты настоятельно рекомендуют заемщикам самостоятельно заниматься продажей залоговой недвижимости.

Перепродажа долговых обязательств

В этом случае заемщик перепродает свои кредитные обязательства перед банком другому человеку. Осуществить этот вариант также возможно только в том случае, если кредитная организация согласна на такую замену клиента.

При этом кредитный договор будет переоформлен на покупателя только в том случае, если он соответствует требованиям банка к ипотечным заемщикам.

Это значит, что на лицо, которое имеет желание перекупить ипотечный кредит, распространяются требования к минимальному уровню дохода, официальному трудоустройству и т.д.

Калькулятор расчета ипотеки.

Такой вариант продажи квартиры в ипотеку реализуется по схеме:

  • Этап №1 – Покупатель подает документы по списку банка. Обычно пакет документов полностью соответствует перечню, который требуется от простых ипотечных заемщиков (справки о доходах, документы об официальном трудоустройстве, паспорт и т.д.).
  • Этап №2 – Независимая оценка приобретаемой недвижимости. Оценку рыночной стоимости квартиры проводят заново с привлечением независимых экспертов. Это необходимо для определения стоимости залоговой недвижимости.
  • Этап №3 – Перерегистрация залога в Росреестре. Процедура производится без участия первого заемщика (продавца). От него лишь потребуется подписать документ о переуступке долга. Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/site/.

Продажа квартиры другому ипотечному заемщику

В этом случае квартира, которая находится под залогом у банка, продается такому же ипотечному заемщику, который приобретает ее в кредит. Процедура предполагает первичное погашение долга продавца перед банком за счет средств покупателя.

После того как с недвижимости снимается обременение и все права на нее передаются в руки собственника, оформляется новый ипотечный кредит на покупателя.

При этом новый кредитный договор не обязательно должен заключаться в том же банке, в котором был оформлен первый ипотечный кредит.

Можно ли продать ипотеку, взятую на льготных условиях?

Вопрос о возможности продажи залоговой недвижимости особенно часто возникает у тех, кто приобрел жилье на льготных условиях. Речь идет о федеральных программах «Военная ипотека», «Материнский капитал» и «Социальная ипотека».

Закон в этом случае на стороне заемщика и не накладывает никаких ограничений на продажу недвижимости, приобретенной на льготных условиях.

Эксперты обращают внимание на несколько аспектов, которые следует учитывать, перед продажей квартиры, приобретённой по льготной ипотеке:

  • Если квартира куплена по военной ипотеке, залогодержателем выступает не только банк-кредитор, но и Министерство Обороны РФ. Официальный представитель минобороны в этом случае – это Росвоенипотека, которая организована специально для регулирования федеральной программы помощи военнослужащим. Соответственно и уведомить о своем желании продать квартиру нужно не только банк, но и Росвоенипотеку. В остальном продажа осуществляется точно также, как это происходит при оформлении простой ипотечной программы, без государственной поддержки.
  • Если для оформления ипотечного кредита использовался материнский капитал, при продаже залоговой недвижимости никаких ограничений не предусмотрено.
  • Если для продажи квартиры выбирается вариант досрочного погашения ипотечного кредита, заемщик может использовать с этой целью средства материнского капитала.

Что говорит закон о продаже ипотечной недвижимости, находящейся под залогом?

Все вопросы, касающиеся ипотечного кредитования, в РФ регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Этот закон предусматривает обязательное оформление приобретаемого имущества в виде залога для банка. При этом все сделки с залоговым имуществом по закону могут приводиться только с согласия банка-залогодержателя и при его непосредственном участии.

Это касается не только продажи квартиры, но и сдачи ее в аренду и даже официальной перепланировки.

Перед тем, как продать квартиру, которая выступает залогом по ипотеке, продавец должен обязательно сообщить об этом факте потенциальному покупателю. Если этого не сделать, у продавца могут в дальнейшем возникнуть проблемы с законом, так как такой обман может расцениваться судом как вовлечение покупателя в финансовую аферу.

Нюансы продажи ипотечной квартиры в 2020 году

В 2020 году закон не предусматривает изменений и поправок в законодательство в отношении процедуры продажи ипотечной недвижимости. Если у продавца имеется такая возможность, эксперты рекомендуют обратиться за профессиональной юридической помощью. Это поможет правильно выбрать вариант продажи и учесть все нюансы действующего законодательства в этом отношении.

Перечень необходимых документов

Документы, необходимые заемщику для продажи ипотечной недвижимости:

  • документы, подтверждающие платежеспособность – копия трудовой книжки, справка о доходах с места работы и т.д.;
  • договор купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • справка, подтверждающая факт добросовестного исполнения заемщиков своих долговых обязательств перед банком-залогодержателем (документ об отсутствии задолженности перед банком);
  • документы, подтверждающие оформление залога (закладная на недвижимость);
  • распечатка со счета или другие документальные подтверждения перевода денежных средств на недвижимость, которыми будет погашен остаток по кредиту;
  • документы и выписки из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.

Продать квартиру в ипотеке возможно. Для этого законодательством предусмотрено несколько вариантов проведения сделки, однако главным условием остается честность продавца с представителями банка и потенциальным покупателем залоговой недвижимости.

Источник: https://yurcentr.com/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.