Как продать квартиру с материнским

Содержание

Продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал

Как продать квартиру с материнским

Улучшение жилищных условий за счет материнского капитала — распространенное явление в нашей стране. Однако законодательством установлены определенные требования, касающиеся использования этих денежных средств, поэтому перед покупкой или продажей квартиры с участием маткапитала необходимо тщательно изучить все нюансы, дабы не нарушить закон.

Законодательное регулирование продажи жилья

В законе о материнском капитале не прописаны никакие ограничения или запреты на продажу жилья, купленного на капитал. Но посредством гражданского и семейного кодекса государство защищает права несовершеннолетних детей, которые являются совладельцами такой квартиры.

Согласно 28 и 37 статей Гражданского кодекса продавать подобное жилье можно только с разрешения органов опеки и попечительства, которые действуют от имени детей. Правильное использование маткапитала для покупки квартиры.

В законе, который регулирует поддержку семей с детьми, указаны особенности приобретения квартиры на материнский капитал. Согласно статье 10 закона покупаемое жилье необходимо оформить в собственность абсолютно всех членов семьи, а именно матери, отца и всех их детей.

Доли квартиры в собственности каждого из членов семьи устанавливаются по обоюдному согласию, и ее размеры могут быть неодинаковыми.

Как получить материнский капитал? vseon.com

Если определение долей сразу после покупки не удалось совершить, то человек, который владеет сертификатом (обычно это мама), должна дать нотариально заверенное обязательство определить доли собственности для всех членов семьи в течение шести месяцев.

Ограничения при продаже

В таком случае их интересы представляют органы опеки и попечительства, с разрешения которых и может осуществиться сделка. Если квартира, доля которой принадлежит ребенку, не достигшему четырнадцатилетия, планируют продать, то обязательным условием является покупка нового жилья такой же площади и с такими же условиями проживания, как и в проданной.

В случае, если по какой-то причине не является ни совладельцем, ни собственником квартиры, но прописан в продаваемом жилище, то сразу после снятия регистрации его тут же необходимо прописать в новой приобретенной квартире.

Для получения разрешения на продажу квартиры родители должны написать соответствующее заявление иподать пакет необходимых документов в попечительские органы по месту своего жительства.

Если этого не было сделано и органы опеки не информированы о намерении продать жилье, то попечительский совет имеет законное право обратиться в суд для признания продажи незаконной, а родителей могут привлечь к ответственности.

Получение разрешения

Перед подготовкой и продажей квартиры, совладельцем или собственником является несовершеннолетний ребенок, мать или отец должны написать заявление с указанным намерением в отдел опеки и попечительства, чтобы получить от них разрешение.

В заявление, кроме уведомления о продаже, необходимо указать о соблюдении прав и интересов несовершеннолетних детей. Этот документ составляется собственноручно владельцем жилья в обязательном присутствии представителей охраны прав ребенка.

Помимо заявления в попечительские инстанции необходимо предоставить следующие документы:

  • копии и оригиналы паспортов родителей или законных опекунов;
  • заявление на получение разрешения и согласия органов опеки. Оно должно быть написано от имени родителей ребенка или законных опекунов, или же от имени ребенка, если ему есть 14 лет;
  • копия свидетельства о браке или свидетельства о расторжения брака;
  • копия свидетельства о рождении малолетнего ребенка;
  • справка с банковского лицевого счета, которая подтверждает поступления денежной суммы на имя несовершеннолетнего ребенка, если его долю жилья перечислили деньгами;
  • документы на недвижимость, которая продается. В этот пакет входят кадастровый паспорт, технический паспорт и план, при наличии договор приватизации, документ, удостоверяющий право собственности на квартиру, справка о стоимости квартиры, документ, который удостоверяет об отсутствии задолженности, выписка из домовой книги.

Согласие на сделку

Если на момент продажи квартиры, купленной на материнский сертификат, малолетнему ребенку не исполнилось 14 лет, то от его имени вправе действовать родители, официальные опекуны или законные усыновители.

Если же ребенок уже достиг четырнадцатилетнего возраста, то он должен обязательно присутствовать и участвовать в совершении продажи. В таком случае понадобится письменное согласие родителей. В органы опеки помимо заявления и всех документов, касающихся продаваемой квартиры, необходимо также предоставить бумаги на покупаемую новую недвижимость.

Документы из банка и выписку со счета нужно принести в совет попечительства, а деньги на детский счет должны поступить до завершения процедуры купли-продажи. В том случае, когда дети после продажи недвижимости остаются со своими родителями, разрешение органы опеки могут выдать, если вместо проданной квартиры покупается равноценная по площади и условиям жизни новый дом или квартира.

Как продать квартиру, купленную за маткапитал, смотрите в этом видео:

На одобрение продажи или на отказ попечительские органы имеют не более пятнадцати дней. Инструкция законной продажи квартиры, купленной на материнский сертификат. Для успешной продажи жилья, приобретенного на государственную помощь новорожденным детям, необходимо внимательно и беспрекословно следовать законодательным нормам.

Это делается для полноценной защиты прав несовершеннолетних детей, которые являются собственниками или совладельцами имущества:

  1. Первым делом нужно найти равноценную замену продающемуся жилью. Новый дом должен быть таким же или лучшим, по сравнению с предыдущим. Законодательством допускается покупка недвижимости меньшей площади, но с условием, что количество квадратных метров для каждого ребенка останется на предыдущем уровне. Такие случаи возможны к примеру, при продаже квартиры в аварийном доме и переезде в новостройку. Сохранение площади для несовершеннолетних детей осуществляется за счет уменьшения квадратных метров для других членов семьи, которые достигли восемнадцатилетнего возраста.
  2. Если семья планирует переехать в другой регион или населенный пункт, то орган опеки может потребовать документ, в котором будут аргументированы такие намерения. В качестве этого документа может выступить справка из поликлиники о присутствии медицинских показаний или подтверждение из места работы одного из родителей о переводе его на работу в другой населенный пункт.
  3. Предоставить в попечительский отдел по месту регистрации несовершеннолетних детей заявления от владельцев жилья и пакет других документов. Также выездной инспектор органа опеки должен обследовать помещение приобретаемой квартиры и составить соответствующий акт, который родители также должны принести. После подачи всех документов выдается разрешение (либо отказ) на продажу квартиры, которую купили за счет материнского капитала.
  4. Осуществить сделку по продаже жилой недвижимости и в то же время купить одобренную инспектором опеки новую квартиру. После этого сразу же оформить несовершеннолетних детей собственниками долей, которые положены им по закону. Также разрешается передать ребенку полные права на владение имуществом.

Как продать квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом

При осуществлении сделки продажи жилой недвижимости, которая в свое время была куплена в ипотеку с участием материнского капитала, следует тщательно рассмотреть и изучить три главных аспекта:

  • наличие ограничений на продажу ипотечного имущества;
  • особенности продажи квартиры, приобретенной на материнский сертификат;
  • наличие особенной документации при продаже жилплощади, которая купленная в ипотеку с участием материнского капитала.

Для данной сделки есть четкий план действий:

  1. заняться поисками покупателя, который согласится купить на таких условиях квартиру за наличные средства;
  2. найти новое жилище, которое будет куплено после продажи;
  3. оформить документы, которые определяют детей собственниками долей в новой квартире;
  4. собрать и предоставить в опекунский орган пакет документов и запросить разрешение продажи;
  5. составить и предоставить заявление в отделение банка;
  6. получить разрешение от отдела попечительства;
  7. определить и согласовать с банком время совершения купли-продажи квартиры;
  8. официально снять всех членов семьи с регистрации в продаваемой квартиры;
  9. подписать договор сделки купли-продажи.

Соблюсти все пункты подобного плана достаточно проблематично, но именно так должна осуществляться продажа ипотечной квартиры, которую приобрели за счет детского пособия.

Продажа квартиры без выделения долей

Согласно законодательству Российской Федерации, продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал, без выделения долей запрещено. Если такая сделка все же будет совершена, то это считается прямым нарушением закона.

Выделенные доли должны иметь не только родители, но и дети. В противном случае продать квартиру никто не разрешит, а еще могут и наказать в судебном порядке за нарушение прав ребенка. Суд обяжет родителей определить доли для каждого ребенка в семье.

Риски для покупателей и продавцов

Риски для обеих сторон сделки обязательно прописаны в договоре купли-продажи. В общей сложности продавец и покупатель рискуют по одной и той же причине — несоблюдение всех этапов продажи, которые прописаны законодательством страны.

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала, рассказаны в этом видео:

Если продавец решил слишком не заморачиваться получением всех необходимых разрешений и предоставлением нужных документов, подписал договор и взял задаток (или всю сумму), то в случае обнаружения нарушений органом опеки такая сделка считается недействительной и подлежит аннулированию.

Кроме этого, продавец обязан вернуть покупателю задаток (или всю сумму) в двойном размере и скорее всего будет притянут к ответственности в судебном порядке за нарушение прав детей. Покупатель же после совершения противоправной сделки рискует остаться без нового жилья, которое он хотел приобрести.

Как ускорить куплю-продажу

Есть еще один нюанс, который может повлиять на скорость совершения сделки. Если продаваемая квартира была куплена менее трех лет назад, а стоит она больше одного миллиона рублей, то продавцу придется заплатить достаточно большую сумму налога. Так что, если нет причин для спешки, то с продажей лучше немного повременить.

Заключение

Планируя продать квартиру, которая ранее была куплена за счет материнского капитала, в том числе и в ипотеку, сначала необходимо выяснить и проанализировать все юридические аспекты такой сделки. При возможности будет целесообразной консультация и поддержка опытного юриста.

Только соблюдая все нормы и требования, установленные законодательство РФ, можно быстро и благополучно осуществить сделку купли-продажи и при этом избежать нарушений закона.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/materinskij-kapital/prodazha-kvartiry-priobretennoj-na-materinskij-kapital.html

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом: как можно сделать, без выделения долей, при разводе

Как продать квартиру с материнским

Квартира, приобретенная в ипотеку, может быть продана до момента погашения долга по кредиту. Однако, если часть задолженности погашена за счет средств материнского капитала, процедура продажи может осложниться.

Продажа ипотечной квартиры и доли детей в ней

Процедура реализации недвижимости, часть стоимости которой оплачена средствами маткапитала, регулируется Гражданским кодексом (в части статей 28, 36, 37, 454, 455, 456), а также федеральными законами.

Процесс продажи квартиры зависит от выделения долей в праве на недвижимость:

  • если доли выделялись, необходимо будет получить согласие в Департаменте социальной защиты на сделку;
  • если доли не выделялись, необходимо получить согласие банка на оформление собственности на детей, внести изменение в выписку из ЕГРН, а затем осуществлять продажу. При продаже квартиры без выделения долей, согласно действующей судебной практике, средства материнского капитала нужно будет вернуть в полном объеме в ПФР.

Этапы продажи квартиры с выделенными долями на детей

Квартира с незакрытым долгом по ипотеке менее ликвидна на рынке и продается дольше, чем квартира без обременения. Если же в квартире есть несовершеннолетние собственники, ситуация с продажей ухудшается. Это связано с нежеланием покупателей ждать оформления всех необходимых документов и проведения всех процедур:

  • получения согласия органа опеки и попечительства, если дети несовершеннолетние;
  • получения нотариального согласия всех совершеннолетних собственников (в том числе детей);
  • получения согласия органов опеки и попечительства;
  • получения согласия от Пенсионного фонда России;
  • подбора жилья, которое устроит органы опеки, внесение аванса и регистрация права в Росреестре (продать жилье, собственником которого является ребенок, и не купить иное жилье невозможно).

Для органов опеки необходимо будет подготовить пакет документов по квартире и на детей:

  • копии удостоверения личности всех сторон сделки, в том числе копию свидетельств о рождении детей;
  • свидетельство о госрегистрации долей в праве или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Если покупатель найден и все бюрократические процедуры пройдены, можно начинать продажу. Сделка регистрируется с непосредственным участием детей:

  • дети младше 14 лет не участвуют в совершении сделки, от их имени действуют родители;
  • дети от 14 до 18 лет подписывают документы от своего имени, дополнительно подпись заверяется автографом опекуна;
  • совершеннолетние дети участвуют в сделке наравне с иными собственниками и сторонами договора.

Продажа через закрытие ипотеки

Один из самых простых способов реализации жилья – продажа покупателю, который готов оплатить всю стоимость полностью собственными средствами. Пошаговая инструкция при такой схеме будет примерно следующей:

  • оформление предварительного договора купли-продажи недвижимости;
  • передача средств задатка или аванса продавцу;
  • погашение средствами аванса остатка задолженности по кредиту;
  • получение от банка справки о закрытии договора, подача документов в ЕГРН, выделение долей на детей (если они не выделялись);
  • получение разрешения от органов соцзащиты на реализацию, поиск нового жилья;
  • заключение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
  • остаток стоимости недвижимости закладывается в ячейку в банке, на депозитный счет у нотариуса или на покрытый аккредитив в банке (если сделка совершается с использованием этого инструмента);
  • проходит регистрация договора купли-продажи;
  • после успешной регистрации средства с депозита нотариуса или из ячейки выдаются продавцу; если использовался аккредитив, то деньги переводятся на счет продавца.

Если покупатель также хочет приобрести жилье с использованием ипотеки, то важно, чтобы аванс из собственных средств покрывал остаток долга по ипотеке.

В остальном процедура такая же, только после подписания окончательного договора купли-продажи у нотариуса все стороны договора должны посетить банк-кредитор продавца.

После подписания договора ипотеки деньги займа вместе с остатком собственных средств покупателя (если у него есть остаток после уплаты аванса) закладываются в ячейку или на аккредитив.

Закрыть ипотеку можно и собственными средствами продавца. В этом случае схема проще: после погашения, снятия обременения и выделения долей проходит подписание договора купли-продажи, аванс зачисляется на аккредитив или кладется в ячейку. Далее регистрация проходит так же, как и продажа квартиры без маткапитала.

Денежная компенсация

Органы опеки могут дать согласие на предоставление детям денежной компенсации вместо аналогичного жилья. При этом у родителей остается обязательство по прописке ребенка в другую квартиру до момента продажи недвижимости (если он был прописан в ней). При альтернативной сделке ребенок может быть прописан в новую приобретаемую квартиру.

Сумма денежной компенсации устанавливается органами опеки. Средства должны быть зачислены на счет в банке, открытый на имя ребенка. Любое распоряжение ими возможно либо самим ребенком по достижении 18 (а в некоторых банках – 16) лет, либо родителями с разрешения органов опеки.

Критерии приемлемости новой жилплощади для проживания детей

Органы опеки обращают пристальное внимание на жилье, которое будет приобретено взамен проданной квартиры. Параметры недвижимости, которые не должны ухудшаться после купли-продажи:

  • площадь: размер доли может быть больше или таким же;
  • состояние жилья: опека не одобрит приобретение ветхого и аварийного жилья;
  • местонахождение: изменение района проживания должно быть рациональным;
  • инфраструктура: приобретение дома в вечной мерзлоте вместо квартиры в благоустроенном районе города органы попечительства не одобрят.

Из указанных выше пунктов есть исключения:

  • разрешается выделить долю в квартире ближайшего родственника, если приобрести новую жилплощадь после продажи квартиры невозможно;
  • возможно уменьшение площади, если совокупный размер квартиры больше, чем продаваемая, или значительно улучшаются условия проживания.

Таким образом, существенное улучшение одного условия может компенсировать ухудшение другой характеристики жилья.

Минимальная доля несовершеннолетнего в квартире рассчитывается как его часть материнского капитала. То есть использованную сумму пособия нужно разделить на количество членов семьи. Доля в квартире не должна быть меньше, чем сумма капитала на одного члена семьи, деленная на стоимость всей квартиры.

При регистрации развода родителей возможно закрытие ипотеки долями двух родителей, разделение долга на двух заемщиков, а также рефинансирование ипотеки другими кредитами. При этом процедура регистрации доли в квартире остается неизменной.

Источник: https://Ipotechnik.pro/materinskij-kapital/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру с материнским капиталом по закону?

Как продать квартиру с материнским

Необходимость продать квартиру, купленную с вложением материнского капитала, возникает у граждан довольно часто. Кому-то со временем требуется более просторное жилье, кто-то переезжает в другой район, причин продажи может быть много. Поэтому вопрос, можно ли продать подобную квартиру по закону, актуальный и требует разъяснений.

ЧТО ТАКОЕ КВАРТИРА С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ?

Жилая недвижимость, покупаемая с использованием средств материнского капитала, может быть приобретена разными путями. Варианты приобретения:

покупка квариры на сумму материнского капитала (вариант достаточно редкий, но возможный на региональном уровне);

использование семейных накоплений на оплату разницы в стоимости квартиры и размере материнского капитала;

ипотечная сделка с внесением материнского капитала в форме первоначального взноса или оплатой основного долга;

покупка жилья с использованием материнского капитала в рассрочку (часто данный вариант предлагают сами застройщики).

Кроме того, каким образом оплачивается покупка, стадия постройки квартиры также имеет значение. Государство допускает покупку жилья на этапе строительства в долевую собственность, участие в жилищных кооперативах и даже вложение субсидии в строительство или реконструкцию жилья собственными силами семьи или иными частными застройщиками.

МОЖНО ЛИ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, КУПЛЕННУЮ НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ?

Опираясь на закон РФ, гражданин вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Каждый член семьи, имеющий свою долю в приобретенной за материнский капитал квартире, может продать её.

Родители имеют право принять решение за себя и за своих детей, поскольку по закону являются их представителями. Соответственно, если все собственники согласны, можно совершать сделку.

При продаже следует учитывать те ограничения и возможные осложнения, которые могут затормозить процесс продажи или сделать её невозможной.
ОСНОВНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ

Главное ограничение связано с необходимостью получить разрешение от опекунских органов на продажу доли каждого ребенка. Продать квартиру, купленную на государственную субсидию, без соблюдения такого условия законно не получится.

Чтобы получить разрешение, потребуется убедить органы опеки, что:

дети не потеряют свое право собственности на недвижимость;

их доля в другом жилье будет не меньше той, которая была в продаваемой квартире;

площадь, принадлежащая им прежде, не уменьшится на новом месте проживания;

жилищные условия детей не ухудшатся.

На практике органы опеки нередко дают разрешение только в том случае, если условия детей не просто не ухудшаются, а становятся лучше. Без разрешения опекунской инстанции сделка не будет зарегистрирована в государственных органах Росреестра.

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ?

Опекунские органы выдают разрешение на продажу недвижимости, в которую вложены средства семейного капитала, при соблюдении владельцами сертификатов следующих условий:

представляются документальные доказательства того, что жилищные условия детей будут лучше в новом жилье (доля собственности и площадь ребенка в новом жилье будут больше, а санитарные нормы будут позволять комфортное проживание семьи);

ребенок поступает в детский дом, а деньги, которые будут получены в результате продажи, планируется положить на банковский счет ребенка;

подтверждается улучшение условий жизни ребенка при продаже квартиры, которая осуществляется для покупки семьей частного дома, в котором имеются все коммуникации (наличие последних надо будет доказать документально, а также представить документы о материале изготовления дома);

квартира обменивается на меньшую с сохранением доли детей, при этом представляются документы, подтверждающие исключительную необходимость в деньгах (основанием может служить тяжелая болезнь, требующая существенных расходов).

Без должного основания обмен жилплощади на меньшую едва ли будет разрешен органами опеки. Чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление на выдачу разрешения, обосновав в нем необходимость продажи, и приложить требуемые документы.

1. Документы, подтверждающие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении и браке);

2. Справка об оценке квартиры;

3. Документация по продаваемой квартире (техпаспорт, выписка из ЕГРП и кадастра и т.д.)

4. Письменное согласие всех собственников квартиры, которым уже исполнилось 14 лет;

5. Документ, подтверждающий отсутствие долгов по квартплате;

6. Документы на жилье, которое предполагается купить взамен, и предварительный договор.

После получения запроса на продажу квартиры, опекунским органам потребуется время на проверку информации. В процессе проверки опрашиваются дети, которым больше 14 лет, осуществляется фактический осмотр нового жилья, изучаются документы. В обычном порядке ответ на запрос в виде разрешения на продажу приходит в период двух недель с момента подачи заявления. Случаи вероятного отказа:

новое жилье приобретается в рассрочку или в кредит; в новой квартире имеются обременения;

собственник в приобретаемом жилье не выписывается из неё до продажи;

новая квартира приобретается в строящемся доме.

Получить разрешение, если в покупаемой квартире остались зарегистрированные бывшие жильцы, едва ли получится, так как гарантий того, что они выпишутся, нет. Если отказ возникает в результате типа покупки нового жилья, существуют законные способы преодолеть это препятствие.

КВАРТИРА ПО ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКЕ

Продажа квартир, приобретенных на материнский капитал по ипотечной сделке, вполне реальна и зависит от процесса ипотечных выплат и оформления. Самые распространенные варианты:

1. Ипотека полностью погашена, детские доли выделены. Если в ходе регистрации выделены доли каждому из детей, порядок продажи будет такой же, как при продаже квартиры без ипотеки, необходимо только снять с жилья обременение.

2. Ипотека не погашена, детские доли выделены. Если новая квартира будет оплачиваться из средств нового кредита, получить разрешение опекунских органов будет сложно. Они часто отказывают семье, мотивируя это тем, что, если семья не сможет выплатить кредит, банк заберет недвижимость. Это нарушит права детей и сделает государственную субсидию бесполезной.

Кроме того, потребуется разрешение банка, так как квартира, вероятнее всего, находится у него в залоге. Банк выдаст разрешение, если в нем допускается досрочное погашение ипотеки и новый покупатель готов полностью выплатить остаток.

КВАРТИРА БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ

Полностью оплаченная ипотека не означает автоматического снятия с квартиры обременения. Недвижимость будет находиться в залоге, и от этого статуса следует избавиться, так как продать квартиру без обременения гораздо проще. Да и причины, в результате которых образовалось обременение, устранены.

Чтобы избавиться от залогового статуса, необходимо:

поставить банк в известность о том, что все выплаты осуществлены, и начать процесс снятия залога;

получить в банке справку о том, что банк дает разрешение на снятие;

подать документы в Регистрационную палату.

Именно там будет фиксироваться снятие обременения, в результате которого на свидетельстве о праве собственности будет поставлена соответствующая отметка.

КВАРТИРА С ЗАЛОГОМДля удачной продажи квартиры, с которой нельзя снять обременение в виде залога, необходимо поставить в известность о нем покупателя.

При­ обретающий квартиру гражданин может полностью погасить ипотечный долг, либо стать новым ипотечным заемщиком по данному объекту недвижимости.

В последнем случае банк будет проверять его материальное положение и выносить решение о возможности такой формы купли­продажи или отсутствии таковой.

Такая же схема работает для квартир, купленных в рассрочку при участии в долевом строительстве. Только в этом случае необходимы будут договоренности с застройщиком. В остальном, все действия по продаже должны согласовываться с опекунской инстанцией.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ

Опасность сделок купли­продажи для покупателей связана с тем, что ущемленные права хотя бы одного ребенка могут поставить на сделке крест. Хорошо, если это произойдет до оформления всех документов.

Если же такой факт вскроется после регистрации собственности новым владельцем, сделка может быть аннулирована. Срок предъявления претензий при этом может составить 21 год.

Ребенок, который считает, что был ущемлен в имущественных правах, может обратиться в суд за их восстановлением в течение трех лет с момента достижения им совершеннолетия. В случае удовлетворения судом требования истца, покупателю:

придется вернуть жилплощадь, так как сделка будет отменена;

предоставят возможность получить назад деньги.

На практике выплата денежных средств семьей, которая продала квартиру с материнским капиталом, скорее всего, будет производиться частями, поэтому срок её окончания будет зависеть от их материальных возможностей и желаний. Бывает, что взять с семьи к моменту разбирательств нечего, и служба судебных приставов мало чем сможет помочь несчастному покупателю.

Не стоит забывать и об инфляционной составляющей, которая судом обычно не учитывается. К выплате назначается та сумма, которая указана в договоре купли­ продажи без какой­либо индексации. Именно по этой причине специалисты по недвижимости не рекомендуют занижать стоимость недвижимости в документах.
КАК УСКОРИТЬ ПРОДАЖУ КВАРТИРЫ?

Быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал, возможно тогда, когда все дети выросли. В этом случае разрешений от органов опеки не требуется, собственность продается на общих основаниях без каких­либо ограничений. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, процесс также можно ускорить.

Быстрой выдаче разрешения поможет одновременный процесс продажи старого жилья и приобретения нового, при условии, что обе квартиры удовлетворяют требованиям опеки и юридически чисты. Продажа квартиры, купленной на средства семейного капитала, может быть реализована вполне успешно, если соблюдать требования закона.

Источник: pravozhil.com/author/kasjanenko

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1080

Как продать квартиру с материнским капиталом, получение разрешения органов опеки, необходимые документы

Как продать квартиру с материнским

Желая продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учитывать ряд нюансов. Поскольку данная субсидия выдаётся для улучшения жилищных условий ребёнка, то при продаже квартиры и покупке новой его интересы не должны быть ущемлены. За этим следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

В стоимости квартиры материнский капитал составляет только часть, но его использование обязывает родителей выделить долю для детей (согласно ФЗ №256). Соответственно, сложности при продаже могут возникнуть, если дети несовершеннолетние.

На практике возможны следующие варианты, как продать квартиру с материнским капиталом:

  • В случае достижения ребёнком совершеннолетия, он сам может распорядиться своей долей. Достигнув договорённости, все члены семьи могут продать квартиру в рамках одного договора или её части по нескольким договорам купли-продажи.
  • Если же ребёнок несовершеннолетний, то продать квартиру можно только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.

С выделением доли детям связаны некоторые особенности. В ситуации, когда не удаётся выделить долю немедленно после приобретения квартиры, родители должны оформить обязательство (заверенное нотариусом) выделить эту долю в течение полугода.

Условия продажи

Необходимость получить согласие органов опеки поставит перед родителями ещё одно требование. Данное согласие выдадут лишь при условии предоставления ребёнку доли в другой жилой недвижимости. При этом по основным параметрам она должна соответствовать его доли в продаваемой квартире.

Наиболее простой способ – купить новую квартиру и выделить долю в ней. Кроме этого, можно:

  • Предоставить детям долю в другом жилом помещении. Это позволит сэкономить деньги, которые можно положить на банковский счёт детей.
  • Также квартиру можно не продавать, а обменять.

Чтобы понимать, как продать квартиру, если вложен материнский капитал, нужно знать порядок обращения в органы опеки и попечительства.

Дело в том, что некоторые родители совершают ошибку, сначала покупая новую квартиру и выделяя в ней доли детям, а потом обращаясь в ООП за разрешением на продажу старой.

В таком случае ребёнок оказывается обладателем двух долей в разных объектах недвижимости и при продаже одного из них, он эту долю теряет в любом случае. То есть интересы ребёнка будут ущемлены, а значит, ООП не выдаст разрешение.

Чтобы этого избежать, нужно сначала обратиться за разрешением на продажу квартиры, а потом уже покупать новую и выделять в ней доли.

Порядок продажи квартиры, приобретённой с использованием маткапитала

Процесс продажи квартиры, в которой была использована государственная субсидия на поддержку детей, включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их подробнее.

Поиск равноценного жилья

Органы опеки не просто требуют найти жильё взамен продаваемого, но и оценивают данный объект недвижимости по конкретным параметрам:

  • Площадь квартиры. Ребёнок должен получить долю, площадь которой не меньше той, что принадлежала ему в старой квартире.
  • Размер доли. Он не может быть уменьшен даже, если площадь новой квартиры больше. То есть, если ребёнок владел третьей частью квартиры, то и в новом жилье ему полагается третья часть.
  • Место расположения недвижимости. Нужно учитывать инфраструктуру района, в котором приобретается квартира. Если она по каким-то параметрам уступает той, что была по предыдущему месту жительства, то чем-то данное место должно, наоборот, быть лучше предыдущего.

Помимо учёта данных параметров нужно понимать, что факт предоставления доли в будущем нужно доказать уже сейчас. Для этого стоит заключить с продавцом новой квартиры предварительный договор купли-продажи.

Получение согласия членов семьи

При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.

Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.

В перечень документов, которые нужно представить в ООП вместе с заявлением входит:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Свидетельство о браке или разводе родителей.
  • Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Выписку об отсутствии долгов.
  • Документ об оценочной стоимости жилья.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
  • Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.

Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.

После получения разрешения органа опеки нужно совершить сделку в течение 3 месяцев, иначе придётся обращаться в ООП за новой справкой. Но долю ребёнку нужно выделить вообще в течение месяца. Поэтому не стоит затягивать с реализацией договорённостей о покупке новой квартиры.

Подготовка документов

При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:

  • Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
  • Справка о составе семьи.
  • Разрешение ООП.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Договор о выплате аванса.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Справка о психическом здоровье продавца.

Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.

В некоторых случаях покупатели могут потребовать и другие документы, чтобы более тщательно проверить законность проводимой сделки.

Регистрация сделки

После проверки документов нотариусом и подписания договора купли-продажи, обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

В эту организацию нужно предоставить:

  • Договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Заявление.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Паспорта и свидетельство о рождении участников сделки.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Выписку из ЕГРН или свидетельство оправе собственности продавца.

В течение 5-10 дней все документы будут проверены, а права собственности нового владельца квартиры зарегистрированы.

Расходы

Учитывая требования к оформлению ряда документов и нотариальному заверению договора при продаже квартиры с материнским капиталом основные расходы будут связаны с:

  • Госпошлиной за нотариальное удостоверение договора. Она составляет 0,5% от стоимости сделки (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).
  • Оформление документов и иные услуги нотариуса будут стоит 8 000 рублей.
  • Пошлина за регистрацию прав в Росреестре – 2 000 рублей.

Если же ряд действий будет производить специалист вместо самих участников сделки, то его услуги могут стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сроки

Сроки оформления сделок при использовании материнского капитала больше, чем при аналогичных сделках без получения разрешения органов опеки. Об этом нужно сразу же поговорить с покупателем старой квартиры и продавцом новой. Они должны понимать, чем вызвано промедление, иначе это может их спугнуть.

Ни в коем случае не нужно заключать договор не дождавшись разрешения ООП. В таком случае сделку могут признать недействительной, что обернётся для её участников большими финансовыми потерями.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Особенностью квартиры, купленной на ипотечный кредит, является её нахождение в залоге у банка. Поэтому для продажи данной недвижимости нужно:

  • Погасить кредит.
  • Выделить доли детям и супругу.
  • Найти новое жильё и заключить с его продавцом предварительный договор.
  • Получить разрешение ООП.
  • Оформить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Данный алгоритм является идеальным вариантом, который не всегда осуществим на практике. Часто квартиру нужно продать до выплаты кредита. В такой ситуации необходимо получить разрешение банка. Но банки не дают разрешения на выделение доли для ребёнка.

Решить эту проблему можно, предоставив в ООП обязательство выделить такую долю в другой равноценной жилой недвижимости. В качестве доказательства можно предоставить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано обязательство выделить долю детям, либо дарственную на квартиру (часть квартиры) родственников.

После получения всех разрешений можно будет произвести сделку купли-продажи квартиры, но нужно учесть, что недвижимость, находящаяся в залоге у банка теряет 10-15% цены.

Риски при продаже квартиры за счёт материнского капитала

Иногда такие сделки могут быть рискованны, как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца

Если продавец не получил разрешение органов опеки или согласие супруга, то сделку могут расторгнуть и потребовать его вернуть деньги покупателю. Помимо заинтересованных лиц и органов опеки сделку может проверить прокуратура. В таком случае нарушителя закона могут привлечь к ответственности.

Для покупателя

В том же случае несоблюдения требований получить разрешение ООП, покупатель может остаться без квартиры в будущем. Даже получив обратно деньги от продавца, он столкнётся с потерями в случае изменений цен на рынке, а также, если уже начал или сделал ремонт в купленной квартире.

Оспорить сделку могут:

  • Супруг, которому не выделили долю.
  • Дети, по достижении 18 лет, если их интересы также были ущемлены.
  • Пенсионный фонд.
  • ООП.
  • Прокуратура.

Расторжение сделки может произойти и спустя достаточно длительное время (как в случае с подачей иска от ребёнка, достигшего совершеннолетия).

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.