Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Содержание

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: особенности в 2019 году +

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Продажа квартиры сама по себе не простая процедура, которая предполагает соблюдение большого количества юридических формальностей и знание большого количества нюансов рынка недвижимости.

Сделка по реализации недвижимости может стать намного сложнее, если в ней будут участвовать несовершеннолетние дети. На практике достаточно часто встречаются случае, когда продаже подлежит квартира, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

Все сделки, которые затрагивают интересы несовершеннолетних детей, проходят под строгим контролем органов опеки и попечительства (ООиПН), они следят за соблюдением прав и интересов детей. Поэтому при возникновении подобной ситуации все ее особенности стоит изучить заранее.

В этой статье пойдет речь об особенностях продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году.

Условия для успешной сделки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка возможно только при наличии разрешения от органов опеки. Для получения данного разрешения придется потрудиться, соблюсти большое количество формальностей и собрать внушительный пакет документов.

Основной принцип, на котором будет основываться решение органов опеки, условия жизни ребенка после продажи квартиры не должны быть изменены в худшую сторону. Как это доказать представителям государственных органов, а так же о том, возможно ли это обойти разберемся далее.

В каких случаях возможно получить разрешении на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего?

Получить разрешение опеки на продажу такой квартиры возможно, если будут предоставлены убедительные доказательства того, что после продажи ребенок получит долю в новой квартире не меньшую, чем была реализована.

Любая сделка, которая была совершена без надлежащего разрешения, в последующем будет аннулирована. Аннулирование совершенной сделки будет происходить в судебном порядке.

Все участники таких сделок будут наказаны в соответствии с законом.

ВАЖНО если не планируется приобретение новой недвижимости взамен проданной, то на деньги, полученные от продажи доли ребенка, должны поступить на его персональный счет, либо ему может быть выделена равнозначная доля в любой другой квартире, например в квартире родственников.

Практика показывает

На практике встречаются ситуации, когда после продажи доли ребенка в квартире родители приобретали менее дорогую недвижимость, например комнату, и полностью оформляли ее на ребенка.

Такой вариант может быть не принят органами опеки, так как по закону ребенок не имеет права проживать отдельно от родителей, а площади комнаты не достаточно для проживания двух человек по установленным нормам.

Поэтому еще до принятия окончательного решения о покупке – продажи недвижимости стоит получить консультацию органов опеки и попечительства по вопросу равнозначного обмена доли ребенка на долю в другом жилье, понять на покупку какого типа жилья в данной ситуации можно рассчитывать.

Для получения разрешения необходимо подать в ООиПН следующие документы:

  • Заявление – ходатайство на разрешение продажи квартиры. Такое заявление подписывается обоими родителями, либо опекунами. В тексте заявления должны быть указаны объективные причины для продажи недвижимости, а также указано обязательство о покупке нового жилья с выделением доли ребенку.
  • Согласие ребенка на продажу недвижимости. В письменном виде оформляется для детей старше 14 лет.
  • Свидетельство о рождении ребенка в оригинале либо его паспорт, если ребенок старше 14 лет.
  • Общегражданские паспорта родителей или опекунов.
  • Выписка из домой книги или паспортного стола по старой и новой недвижимости.
  • Договор-основание возникновения прав собственности на жилье ( дарения, наследования, купли – продажи, приватизации и так далее).
  • Предварительный договор о купле-продаже жилья.
  • Выписка из ЕГРН на старую квартиру.
  • Кадастровый паспорт недвижимости.
  • Справка о стоимости жилья.
  • Документы, подтверждающие отсутствие долга по уплате налога и коммунальных платежей по старой и новой квартире.
  • Документ об оплате государственной пошлины.

Документальное оформление

Документы и заявление на разрешение продажи квартиры подаются так же обоими родителями и ребенком, если он достиг возраста 14 лет. Если один из родителей в силу семейных или иных обстоятельств не может присутствовать при подаче документов, либо не желает давать согласия, то вопрос получения разрешения может быть решен только в судебном порядке.

Перечень

Таким образом, если один из родителей не присутствует при подаче документов в ОПиПН, то необходимо дополнительно предоставить один из следующих документов:

  • Документ, на основании которого понятно, что у ребенка отсутствует один из родителей (свидетельство о рождение с прочерком в графе одного из родителей, постановление суда о лишении родительских прав, свидетельство о смерти одного из родителей, свидетельство о расторжении брака),
  • Письменное согласие второго родителя на осуществление продажи квартиры, в обязательном порядке должно быть нотариально заверено,
  • Постановление суда о признание родителя пропавшим без вести.

На основании полученных документов специалисты органов опеки проводят оценку условий жизни ребенка и принимают окончательное решение. Уведомление о принятом решение направляется заявителям в письменном виде.

Заявление о получение разрешения на продажу доли несовершеннолетнего

Само заявление составляется в органах опеки при присутствии инспектора. В документе в обязательном порядке должна быть фраза о том, что родители обязуются соблюсти права несовершеннолетнего ребенка. В присутствии всех заинтересованных лиц заявление заверяется и принимается в работу.

Дополнительно органы опеки могут потребовать присутствие продавца приобретаемой недвижимости для получения его согласия на передачу квартиры несовершеннолетнему лицу.

Отказы органов опеки

Разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего гражданина могу не выдаваться в следующих случаях:

  • При продаже квартиры за наличный расчет и приобретение нового жилья в рассрочку,
  • При приобретении жилья, которое значительно меньше проданного,
  • При отсутствии в новом жилье каких-либо инженерных и технических коммуникаций,
  • При наличии плохая инфраструктура в районе нового проживания либо полном ее отсутствии,
  • При покупке строящегося жилья,
  • При условии, что заключаемая сделка является и продажей и дарением одновременно.

Особенности сделки

Решение органов опеки о выдаче разрешения на продажу жилья принимается в срок до 14 дней после приема заявления от родителей. В разрешение отражается информация о продаваемом жилье, а так же о приобретаемом взамен помещении. Такое разрешение является основанием для проведения процедуры снятия с места постоянной регистрации родителей и ребенка.

ВАЖНО В случае, если ребенок не является владельцем доли в квартире или ее собственником для осуществления процедуры выписки с места жительства так же потребуется разрешение органов опеки. Без официального разрешения выписка ребенка будет признана незаконной.

Кроме разрешения органов опеки требуется получить еще и лицензию у нотариуса. Для этого родители должны посетить нотариуса.

В случае отсутствия одного из родителей должны быть предоставлены соответствующие документы (свидетельство о смерти, разводе, решение суда о признании его пропавшим без вести, лишенным родительских прав и так далее).

Если один родитель просто физически не может присутствовать, то допускается действия его представителя по нотариальной доверенности, либо наличие письменного нотариально заверенного согласия второго супруга.

При заключении договора о купле – продажи недвижимости в обязательном порядке присутствует нотариус. На основании заключенного договора проводится государственная регистрации прав собственности на недвижимость. После получения документа о переходе прав собственности ребенка нужно зарегистрировать в новом жилье.

ВАЖНО после совершения всех манипуляций с недвижимостью и получения прописки ребенка в новой квартире необходимо подать копии договоров купли-продажи в ООиПН

Итоги

Как видим, продать квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему  ребенку, сложно, но вполне возможно, если заранее побеспокоиться о том, что ребенок в ходе данной сделки получить равнозначные условия владения имуществом или даже улучшенные.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-osobennosti-sdelki-video.html

Инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Некоторые собственники жилой недвижимости сталкиваются с вопросом, возможно ли продать квартиру, если есть несовершеннолетний собственник доли, и как это правильно сделать, не нарушая закон.

Сложившаяся юридическая практика говорит о том, что это реально осуществить, но необходимо придерживаться определенного алгоритма, о котором будет рассказано ниже.

Нормативно-правовые акты, регулирующие данный вопрос

Прежде чем рассмотреть детальную схему, при которой происходит продажа квартиры где есть доля несовершеннолетнего, необходимо изучить законодательство, которое регулирует такие сделки.

  1. Конституция. В ней говорится о том, что каждый гражданин нашей страны имеет право на жилье, и оно не может быть нарушено. Это касается и несовершеннолетних собственников.
  2. Гражданский кодекс. Он дает определение, что несовершеннолетние лица делятся на две категории. Первая – это малолетние дети возрастом до 14 лет. Их дееспособность полностью ограничена, то есть они не могут даже давать письменное согласие на проведение сделки. Вторая – это несовершеннолетние возрастом от 14 до 18 лет. Они имеют право совершать любые сделки с письменного согласия родителей, то есть их дееспособность является частично ограниченной.
  3. Федеральный закон о защите детей. Он устанавливает основные права детей, а также возлагает на специальный государственный орган – опекунский совет обязанность контролировать соблюдение прав несовершеннолетних. Также в нем содержатся нормы, которые гласят о том, что ни одно действие с недвижимым имуществом не должно нарушать права несовершеннолетних. То есть когда идет продажа доли несовершеннолетнего, закон говорит о том, что жилищные условия должны остаться аналогичными, либо улучшенными.
  4. Жилищный кодекс. Данный Закон устанавливает основные жилищные права граждан нашей страны, в том числе и несовершеннолетних собственников, а также устанавливает обязательные квадратные метры, которые нужны любому человеку для комфортного проживания.
  5. Различные Постановления Правительства, в которых детально прописываются механизмы дачи разрешения продажи недвижимости, проведение регистрации права собственности, и другие тонкости.

Исходя из данных нормативных актов, и будет происходить продажа квартиры с долей несовершеннолетнего.

Важно запомнить! Гражданский кодекс предусматривает возможность получения подростками, которые достигли 16-ти летия полной дееспособности. Она может быть дана по решению суда в случаях, если такой несовершеннолетний заключает брак, работает по трудовому договору, либо решил стать индивидуальным предпринимателем.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли: пошаговая инструкция

В принципе во всех ситуациях продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей будет происходить по одному алгоритму:

  • поиск покупателя, а также другого жилого помещения, в которое можно прописаться одному из родителей;
  • согласование вопроса с опекунским органом, который должен дать разрешение на совершение сделки;
  • оформление предварительных договоров;
  • совершение сделки по продаже и одновременной покупки недвижимого имущества;
  • оформление недвижимости на несовершеннолетнего гражданина, либо выделение ему своей доли.

Придерживаться вышеуказанного алгоритма необходимо постоянно.

Поиск покупателя и жилого помещения, куда переедет семья после продажи своего жилья

Это начало всего процесса, поэтому к нему необходимо подходить внимательно. Тут важно запомнить, что все сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, либо они имеют в ней свою долю, сопряжена с определенными рисками.

Вызвано это тем, что государство в данном случае всегда стоит на стороне детей, поэтому любое нарушение или ущемление их прав, может привести к тому, что все сделки с имуществом могут быть расторгнуты судом.

Исходя из этого, при продаже жилого помещения, покупатели должны владеть информацией, что квартира, домовладение принадлежит ребенку, либо он имеет в ней свою часть. Если этой информации не сообщить, то в момент сделки покупатель может отказаться от покупки, и будет иметь на это все правовые основания.

При выборе квартиры или дома, которая будет приобретена взамен, человек должен договориться с ее владельцем о том, что он, сразу после подписания предварительного договора будет в ней прописываться вместе с несовершеннолетним.

Важно запомнить! В момент продажи такой жилой недвижимости, дети должны быть прописаны в другом жилье, иначе сделка может быть признана незаконной.

Согласование с опекунским органом

Как было указано выше, чтобы продать квартиру с долями детей, в обязательном порядке необходимо получить разрешение на это опекунского совета. Для этого нужно туда обратиться с заявлением и обосновать для чего делается такой шаг, а также убедить должностных лиц, что права ребенка от этого не пострадают.

При обращении в этот орган, родители должны запомнить два случаях, при которых допускается ухудшение жилищных прав ребенка (меньшая площадь).

  1. Если он нуждается в лечении, и деньги, вырученные от продажи недвижимости, либо его доли, пойдут на его лечение. То есть, например, у несовершеннолетнего есть двухкомнатная квартира. Ее продают, а ему покупают однокомнатную. Разница должна быть положена на депозит, открытый на имя ребенка, либо сразу перечислена на счет медицинского учреждения, где ему будет оказана помощь, либо сделана операция.
  2. Если регион проживания не подходит ему. Например, он страдает астмой, поэтому переезд в зону с другим климатом будет осуществляться по рекомендации врачей.
  3. Если несовершеннолетний поступил на учебу в другой регион. Например, он будет обучаться в Москве, где стоимость недвижимости больше, чем в Приморском крае.

В остальных случаях опекунский совет не даст соответствующего разрешения.

Важно запомнить! Не стоит заключать никаких, даже предварительных сделок, не согласовав свои действия с опекунским органом.

Подписание предварительного договора

По сложившейся юридической практике, перед составлением договора купли-продажи недвижимого имущества, стороны подписывают предварительное соглашение. В нем оговаривают задаток, а также конкретные сроки самой сделки по переходу права собственности на жилое помещение.

предварительное соглашение по переходу права собственности на жилое помещение

В нашем случае, родители должны заранее прописаться с детьми в приобретаемом жилом помещении. Поэтому, данный момент нужно в обязательном порядке прописать в предварительном договоре, который должен быть заверен нотариально, и будет служить основанием для регистрации в уполномоченных органах.

Договор купли продажи

Образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, ничем не отличается от стандартного соглашения, но пакет документов для его удостоверения нотариусом больше.

Ко всем необходимым документам (например, право собственности), добавляется распоряжение опекунского органа о том, что он не против отчуждения имущества. Он, в обязательном порядке, должен заверяться нотариусом.

Регистрация права собственности

Подписание всех договоров не говорит о том, что у недвижимого имущества появился новый владелец. Право на него должно быть зарегистрировано в специальном реестре. Только с момента регистрации заканчивается юридический процесс отчуждения недвижимого имущества.

Родители, при проведении регистрации должны позаботиться о том, чтобы оформить такое право на несовершеннолетнего, если проданное жилое помещение было его, либо выделить обязательную долю, которая была оговорена с опекунским советом. Если этого не сделать, то представители данного органа имеют полное право на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением о признании договора купли-продажи недействительным.

Вот как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка либо домовладение.

Как происходит выделение доли ребенку при продаже квартиры?

Этот вопрос важен, поскольку без определения обязательной доли в квартире или ином жилом помещении, опекунский совет будет против любого отчуждения имущества, кроме случаев, когда собственником всего имущества является несовершеннолетний.

Согласно Гражданского кодекса выделение доли (совместная собственность) бывает двух видов.

  1. Общая долевая, при которой у совладельцев нет своей определенной части, и они пользуются имуществом наравне со всеми, при этом платят за коммунальные услуги в равных частях.
  2. Общая долевая, где у каждого собственника выделена своя часть в натуре. На примере это выглядит так. Трехкомнатная квартира, в которой каждая комната принадлежит мужу, жене и ребенку, и на каждого открыт отдельный лицевой счет. То есть они платят за коммунальные услуги не в равных частях, а каждый за свои квадратные метры. Фактически такое право пользования дает право продать каждому свою комнату.

В случае с несовершеннолетними детьми, Закон требует, чтобы у ребенка была своя выделенная часть (собственность с выделением отдельной доли). Делается это путем изготовления новых технических паспортов на недвижимое имущество (на каждую выделенную долю) и регистрация этого в государственном реестре.

На практике это выглядит следующим образом. Родители обращаются в БТИ или кадастровую службу с заявлением о получении документов на обязательные доли в недвижимом имуществе. После их изготовления, родители проводят регистрацию, и у ребенка появляется обязательная часть в квартире.

Доля ребенка при продаже квартиры должна быть выделена в обязательном порядке.

Возможно ли продать долю ребенка в квартире?

С учетом того, что нормативные акты, защищающие права детей требуют наличия у них обязательной доли, выделенной в натуре. А это значит, что ее можно продать без каких либо проблем.

Данный процесс будет происходить по такому же алгоритму, который был описан выше и касается отчуждения целого объекта недвижимого имущества.

Обычно такие ситуации случаются в приватизированной квартире.

Согласно законодательства о приватизации, если в государственной или муниципальной квартире проживали родители с несовершеннолетними детьми, то каждый из них получил по равной части от всего объекта. Но такие совладельцы являются общими долевыми владельцами, без выделения каждому обязательной доли (части).

Для того чтобы получить возможность продать долю, ее нужно выделить в натуре. Происходит это через судебное решение (подается исковое заявление), либо по добровольному согласию всех владельцев (письменные заявления, изготовление технической документации, регистрация права собственности на свою часть).

Из этого следует, что для продажи доли ребенка, ее нужно будет выделить в натуре, а затем оформлять сделку по все правилам, о которых указано выше.

Для того чтобы продать квартиру, в которой несовершеннолетний владеет обязательной долей, либо является ее собственником, нужно получить разрешение опекунского совета, и действовать на основании сложившейся юридической практики. В противном случае сделка может быть отменена через суд.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/instruktsiya-kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Порядок и условия продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Продажа недвижимости не представляет из себя особой сложности, как для продавца, так и покупателя. Но бывают ситуации, когда в объекте недвижимого имущества есть доля несовершеннолетнего, либо он полностью принадлежит ему. Те, кто сталкиваются с такой проблемой, должны понимать, что сделать это не так просто. Именно о том, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего и пойдет речь.

Законодательное регулирование отчуждения имущества с долей несовершеннолетнего

Начинать данный процесс нужно с того, что родители должны ознакомиться с нормативно-правовыми актами, которые регулируют такие правоотношения. Их несколько.

  1. Гражданский кодекс. Его нормы говорят о том, что любые сделки с недвижимым имуществом, в котором доля принадлежит несовершеннолетним, осуществляются только с разрешения опекунского совета. Если его не будет получено, а сделка каким-то образом состоится, тогда заинтересованное лицо (им всегда выступает опекунский совет) имеет право обратиться в суд с аннуляцией сделки, и суд пойдет ему навстречу.
  2. Следующий нормативный акт — это Федеральный закон о защите прав детей.
  3. Последнее, это региональные нормативные акты и постановления Правительства. Они регламентируют порядок деятельности опекунских советов, процесс рассмотрения ими вопросов об отчуждении имущества несовершеннолетних, а также выдачи разрешений или запретов на такие действия.

Как получить разрешение на продажу квартиры?

Отдельное место занимает практика рассмотрения таких споров судами. В ней можно посмотреть в каких случаях сделки признаются недействительными, а в каких судебные органы станут на сторону родителей, и подтверждают правомерность их действий.

Интересно знать, что несовершеннолетние, которым исполнилось 10 лет и выше также должны принимать активное участие в решении вопросов об отчуждении их имущества. Они также дают письменное согласие на продажу доли или целого объекта недвижимого имущества в виде собственноручного заявления.

Порядок осуществления продажи такого имущества, документы

В связи с тем, что данная процедура требует особого подхода, юридическая практика выработала определенный порядок осуществления таких сделок. Он следующий.

  1. Для начала родители должны найти такой жилой объект недвижимости, в котором будет равнозначная доля ребенка, либо он по квадратным метрам или другим показателям будет аналогичным продаваемому. Также надо провести переговоры с покупателем своей недвижимости и продавцом новой, согласовав все аспекты сделок.
  2. Следующий шаг обращение в опекунский совет, должностным лицам которого нужно сообщить, что родители надумали продать старую квартиру и купить новую, которая имеет такую-то квадратуру, и ее расположение. Представители этого органа должны ознакомиться с документами, и дать предварительное согласие, либо сообщить что они против отчуждения имущества.
  3. Если предварительное согласие получено (оно не оформляется никакими документами) нужно заключить с покупателем старой квартиры и продавцом новой предварительные соглашения, по которым передаются задатки. Делать это лучше у нотариуса, чтобы в случае непредвиденных обстоятельств можно было вернуть потраченные средства в двойном размере.
  4. Далее родители обращаются в опекунский совет, который на своем коллегиальном заседании принимает решение дать разрешение на продажу или отказать в этой сделке. В случае разрешения можно готовиться к ее совершению, в случае отказа, придется расторгнуть все предварительные договора.
  5. Последний шаг, если разрешение получено, это подписание договоров купли- продажи и оформление на себя нового объекта недвижимости.

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, какие документы понадобятся в таком случае. В принципе по купле-продаже объекта недвижимости они одинаковые для всех, но в нашем случае ним добавятся некоторые новые. Рассмотрим перечень необходимых документов:

  • документы, которые подтверждают право собственности на отчуждаемое имущество;
  • документы, которые удостоверяют личности родителей (усыновителей) а также их детей (свидетельства о рождении);
  • техническая документация на отчуждаемый объект недвижимости, при этом если там были перепланировки, то техпаспорт должен быть новый с их узаконением;
  • выписка из домовой книги, лицевого счета, в которых указаны все зарегистрированные граждане в объекте недвижимости;
  • разрешение опекунского совета на совершение сделки;
  • справка из управляющей компании, или другой эксплуатирующей организации, о том, что за жилым помещением нет никаких долгов по коммунальным услугам.

Разрешение органов опеки на продажу.

Важно запомнить, что отказ опекунского совета в даче разрешения можно оспорить в судебном порядке. Но на это понадобится некоторое время, поэтому если нужно продать жилье срочно, то лучше согласовывать все полюбовно с данным органом.

Вынесение решения органом опеки и попечительства

Деятельность данного органа четко регламентируется действующим законодательством. Поэтому они не могут выходить из регламентированных полномочий.

Получение соответствующего разрешения производится таким образом.

  1. Родители пишут заявление, в котором указывают, что они решили продать жилье, в котором есть доля несовершеннолетнего, или он является его собственником. К нему подкладываются копия свидетельства о рождении малыша, паспортные данные родителей (усыновителей), а также техническая документация на продаваемую квартиру, и по возможности на покупаемую.
  2. Далее им назначается день, когда нужно прийти на заседание данного органа, если должностные лица решат выслушать родителей и ребенка, либо в это время сразу будет выдано разрешение либо отказ.

Нужно знать, что на принятие решения у данного органа отводится всего 14 дней с момента получения заявления.

Нужно запомнить, что после принятия решения о продаже жилья, нужно постоянно контактировать с опекунским советом. Его должностные лица также должны консультировать семью по всем возникающим спорным вопросам.

Продажа квартиры, если ее владелец несовершеннолетний

Некоторых родителей смущает ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником всего объекта жилой недвижимости. Ничего в этом страшного нет, только есть один нюанс.

В случае же с целым объектом, нужно учитывать то, что он должен быть по квадратным метрам аналогичный проданному либо больше него. То есть если продается однокомнатная квартира ребенка, то ему нужно купить равнозначное или большее жилье.

Во всем остальном процедура продажи, получение разрешения, а также сбор документов и проведение сделки не отличается от отчуждения доли.

Особенности продажи квартиры смотрите в этом видео:

Интересно знать, что законом предусмотрены случаи, когда 14 летний ребенок может быть признан судом полностью дееспособным (женился, устроился на работу по трудовому договору, или занялся индивидуальным предпринимательством). В таком случае он уже может самостоятельно принимать решение о продаже своей недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости

Некоторые люди считают, что договор купли-продажи квартиры или другого объекта жилой недвижимости, где собственником доли является несовершеннолетний, имеет некоторые особенности. Сразу нужно сказать, что никаких отличий не существует. Образец договора, можно скачать ниже.

Просто нотариус, который будет регистрировать сделку в обязательном порядке должен внести ее в специальную книгу, а также завести дело. В нем будут находиться копии предоставленных бумаг, то есть разрешение опекунского совета, письменное согласие ребенка (если ему исполнилось 10 и более лет), а также копия самого соглашения об отчуждении.

В самом договоре (если ребенку принадлежит доля) будет указано, что в продаваемом объекте жилой недвижимости имеются такие доли (указание их части и квадратных метров) которые принадлежат таким-то.

Регистрация таких соглашений в росреестре происходит по стандартной процедуре. Образец договора купли-продажи есть у любого нотариуса, так как он оформляется на специальном нотариальном бланке с защитой. Важно запомнить, что в случае возникновения спорных вопросов, нотариальное дело можно затребовать по решению суда.

Нюансы продажи, советы специалистов

Самый главный нюанс состоит в том, как можно обойти требование насчет приобретения ребенку равнозначной доли или квартиры. Юридическая практика, в данном случае идет по двум путям. Первый это когда несовершеннолетнему нужно лечение, и у родителей не хватает денежных средств.

Тогда им дают разрешение на продажу, но нужно полученные деньги сразу перевести на счет лечебного учреждения. Второй случай касается поступления ребенка на учебу в другой город.

Если там цены на жилье выше, тогда опекунский совет пойдет на то, чтобы за вырученные деньги купили меньшее по объему жилье, но оно в обязательном порядке было раздельным.То есть, например, продать двухкомнатную квартиру и купить однокомнатную.

Что можно сделать с квартирой, если собственник ребенок, расскажет это видео:

Последний случай, это когда не подходит климат, например, несовершеннолетний страдает бронхиальной астмой. Тогда можно продать жилье в неподходящем регионе и переехать в другое место, где купить меньшее по квадратуре.

Следующий нюанс касается того момента, когда продаваемое жилье находится в том районе где развита инфраструктура, имеются детские учреждения, куда ходит несовершеннолетний, а покупаемое жилье будет расположено в отдаленном районе. Это проблема, и вряд ли опекунский совет даст разрешение на продажу.Но такое решение органа опеки и попечительства можно оспорить в суде.

Для того чтобы продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего нужно получить разрешение на это у опекунского совета и собрать необходимый пакет документов. Если такого не будет сделано, то нотариус не заверит договор купли-продажи, а если таки отчуждение произойдет, то сделка может быть отменена решением суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (495) 725-58-91 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/prodazha-kvartiri-s-dolej-nesovershennoletnego.html

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Дети, не достигшие совершеннолетия, не имеют права самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Мало того, до 14 лет они вообще не участвуют в сделках с недвижимостью. От их имени действуют родители или опекуны.

Но продать квартиру с долей несовершеннолетнего взрослые могут только с письменного разрешения органа опеки и попечительства. Без подобного документа никакие сделки, приводящие к изменению детской доли, абсолютно невозможны.

Варианты продажи

Непременное условие сделок с участием детей: несовершеннолетний обязательно получает свою долю в новом жилище. Причем выделенная часть недвижимости не должна быть меньше предыдущей. Лишать ребенка жилья закон категорически запрещает.

При продаже квартиры возможны три варианта:

  1. Оформить на ребенка равноценную часть недвижимости кого-либо из родственников (например, бабушки), если покупка новой квартиры семейством не планируется.
  2. Выделить ребенку долю нового жилья, если предполагается обмен старой квартиры на новую. Законодательство допускает, что детская часть недвижимости будет больше прежней, но ни в коем случае — меньше.
  3. Внести денежный эквивалент доли на банковский счет несовершеннолетнего без покупки другой жилплощади. Орган опеки соглашается на такой вариант в крайних случаях.

Перед тем, как решиться на куплю-продажу, следует проконсультироваться с опекунским советом, чтобы удостовериться в одобрении сделки. Например, продать квартиру в Москве и купить в другом городе, находящемся в отдаленной глубинке, будет проблематично.

Подготовка документов

Взрослым владельцам квартиры необходимо усвоить важное правило: сделка, совершенная без разрешения попечительского совета, является незаконной, поэтому ее легко аннулировать в судебном порядке. Важно четко следовать установленным законодательством правилам, чтобы не нажить лишних проблем.

Получение разрешения у органа опеки

В попечительский совет обязаны явиться оба родителя. Однако не всегда такое возможно. Мать или отец могут длительно находиться за границей или не соглашаться с условиями продажи. Тогда дело придется решать в судебном порядке.

Ускорит процесс предоставление судье одного из документов:

  • решение суда о лишении родительских прав;
  • судебное признание гражданина без вести пропавшим;
  • нотариально заверенное согласие на проведение сделки от отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти.

Если один из владельцев против продажи

Приватизированная квартира продается с согласия всех владельцев. Если один из них имеет возражения, то придется действовать по определенному алгоритму. Во-первых, желающие продать свою долю должны известить несогласного о своем решении письменным уведомлением поскольку совладельцы имеют первоочередное право на выкуп.

Во-вторых, продавцу необходимо месяц ждать ответа. Прочие жильцы за это время могут выкупить его долю или письменно отказаться от покупки.

Если уведомление было проигнорировано остальными собственниками, то можно смело продавать свою часть жилья посторонним покупателям.

Опекунскому совету необходимо представить доказательства того, что прочие собственники ознакомлены с планами продавца, а также их ответ.

Пакет документов

Опекунский совет, как и любое государственное учреждение, потребует от просителей определенную документацию. Однако перечень документов отличается в зависимости от региона, где находится недвижимость. Чтобы прийти на собеседование подготовленным, необходимо предварительно уточнить информацию.

Основными документами, которые понадобятся в любом случае, являются:

  • паспорта отца и матери (или опекунов);
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребенка;
  • договор на покупку старой квартиры с указанием доли несовершеннолетнего;
  • техпаспорт на продаваемую недвижимость;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости;
  • выписка из ЕГРП о праве собственности на квартиру;
  • извлечение из домовой книги и лицевого счета на старую и новую жилплощадь;
  • предварительный договор на покупку новой квартиры;
  • заявление с указанием, что права ребенка не будут ущемлены;
  • письменное согласие несовершеннолетнего, если он достиг 14 лет.

Выдача разрешения органом опеки — процедура бесплатная. Однако встречей в кабинете она не ограничивается.

Уполномоченный инспектор обязательно проведет осмотр будущих условий проживания несовершеннолетнего, чтобы удостовериться в соблюдении его интересов.

Решающими аргументами к выдаче разрешения могут послужить улучшение климатических условий проживания ребенка или покупка жилья в благоустроенной новостройке. Все преимущества купли-продажи следует развернуто указать в заявлении.

Дальнейшие действия после получения разрешения

Орган опеки рассматривает родительское заявление на протяжении 2 недель, после чего выдает разрешение на куплю-продажу. Документ действует неограниченное количество времени, но только относительно той недвижимости, которая указана в заявлении. Если семейство найдет новый вариант, то процедуру придется проходить заново.

Пошаговый алгоритм действий родителей:

  • Заключение у нотариуса договоров купли-продажи жилья. Одновременно проводят две сделки: покупку новой квартиры и продажу старой.
  • Оформление права собственности участников сделки.
  • Регистрация семейства по новому адресу.

Обязательным условием является уведомление опекунского совета о благополучном исходе сделки. Родители предоставляют инспектору копии договора о покупке квартиры, справку о регистрации, уведомление о выделении доли ребенку.

Причины отказа

Распространенные причины отказа:

  • намерение продать собственную квартиру и купить другую в ипотеку;
  • покупка новой квартиры в жилом доме, строительство которого не завершено;
  • новое жилье имеет меньшую площадь, чем старое;
  • не развита инфраструктура в новом районе проживания;
  • в будушем жилье, в отличие от старого, отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация).

Иногда ситуацию можно решить, разместив на банковском счету ребенка, сумму денег, эквивалентную его доле в недвижимости. Например, родители хотят улучшить условия проживания и деньги от продажи квартиры использовать в качестве первоначального взноса в ипотеке. Но подобный исход можно считать скорее исключением, чем правилом.

Обжалование решения

Родители, получившие отказ от опекунского совета, вправе побороться за проведение сделки в суде.

Если они уверены, что ребенок только выиграет от изменения условий проживания, и могут документально подтвердить новые перспективы, то не следует бояться отстаивать свои права в суде.

Конечно, судебный процесс может затянуться на несколько месяцев, но по-другому получить разрешение на продажу детской доли недвижимости невозможно.

Продать в шестнадцать

По российскому законодательству полная дееспособность гражданина наступает в 18 лет. Однако современные молодые люди становятся самостоятельными гораздо раньше. Объявить несовершеннолетнего полностью дееспособным в 16 лет имеет право орган опеки (при согласии обоих родителей) или суд (если письменное согласие отсутствует).

Когда происходит эмансипация несовершеннолетнего:

  • официальное трудоустройство;
  • занятие предпринимательской деятельностью.

С момента объявления эмансипированным молодой человек получает все права совершеннолетнего. Значит, самостоятельно отвечает за свои поступки, несет материальную ответственность. Единственное, что остается недоступным — это права, относительно которых установлено возрастное ограничение. Например, получение водительских прав, за исключением некоторых категорий.

Эмансипация — не единственный способ приобрести полную дееспособность. Несовершеннолетний, вступивший в законный брак, также приобретает права взрослого гражданина. Соответственно, имеет право продать свою недвижимость. Если брак будет расторгнут до того, как новобрачному исполнится 18 лет, дееспособность сохраняется в полном объеме.

Осторожно: подарок

В судебной практике случается, что родители из лучших побуждений дарят квартиру своему несовершеннолетнему отпрыску. Однако любимый ребенок, получив полную дееспособность, продает родительскую недвижимость. Причины продажи самые разнообразные: накопленные долги, переезд, обмен на большую жилплощадь. Чем бы не руководствовался продавец, в итоге родители остаются на улице.

Продажа квартиры, где совладельцем является ребенок, задача непростая: за проведением сделки зорко следит государство. Инспектор органа опеки убеждается, что ребенок в результате купли-продажи не лишиться своей доли имущества, а также не ухудшатся его условия проживания.

Получить разрешение на проведение сделки выходит не у всех семейств. Повышаются шансы на благоприятный исход дела, если предварительно проконсультироваться с юристом.

Ведь в каждой ситуации существует множество нюансов, разобраться в которых под силу только опытному специалисту.

Источник: https://legal03.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка -2020

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

19 марта 2020, в 19:08

Реализовать недвижимость, частью которой владеют дети, возможно, только с ограничениями. По закону родители или назначенные опекуны должны охранять несовершеннолетних, обеспечивая необходимыми условиями.

Жилье, обучение, еда – все, чтобы они могли расти полноценными гражданами. Права детей обеспечиваются законом, а за соблюдением норм следит опека.

Как все таки продать квартиру, если она включает долю несовершеннолетнего ребенка, когда возникла необходимость? Стоит разобраться.

Случаи, когда продажа возможна

Перед визитом к ООиП (орган опеки и попечительства) надо собрать пакет необходимых документов, в частности, показывающих процедуру реализации.

Добиться разрешения опеки можно 2 путями:

1. Новая квартира. По закону ребенка нельзя лишать единственного жилья. Можно улучшить ему условия проживания, предоставив другое место.

Например, семья планирует осуществить 2 сделки одновременно: продает старую квартиру, соответственно, все домочадцы выписываются оттуда и приобретает новую. Тогда опека изучит данные, касающейся новой жилплощади.

Если она окажется лучше: просторнее, район благоустроенный или имеется ремонт, тогда специалисты выдадут разрешение. Главное часть недвижимости оформить как собственность ребенка, предоставляя ему равную проданной долю.

2. Другое жилье. Когда сделка продажи конечная, семья должна предоставить равноценную долю в другом, принадлежащем им объекте недвижимости. Причем, чтобы он по характеристикам был лучше или равен предыдущему.

Нельзя выписывать несовершеннолетнего с комфортабельной двухкомнатной жилплощади, взамен предоставляя угол в сельской землянке. Условия проживания будут изучены опекой.
Законодательство неумолимо наказывает граждан, ущемляющих основное право детей иметь жилье.

Продав, ребенку нельзя приобрести комнату отдельно. Ведь несовершеннолетнему одному не остаться. Комната же на двоих или троих, это существенное ухудшение первоначальных условий.

Если дети владели частью старой жилплощади, то после приобретения новой им надо отдать им больше. Оформлять меньше незаконно. Причем неважно, насколько больше окажется новая. Размер доли остается. Распоряжаться своими правами он сможет позднее, когда станет взрослым.

Подготовка документов

В 2016 году был разработан и принят ФЗ 172, где утверждена необходимость заверения подобных сделок через нотариат. Поэтому список бумаг, предоставляемых родителям, будет шире стандартного.

Оба родителя (даже находящиеся в разводе) должны посетить ближайшую нотариальную контору. Вместо себя можно отправить представителя, снабдив его соответствующей доверенностью.

Узнать важное:  Как продать квартиру опекаемого

В случаях:

  • второго родителя нет – пара развелась, и он отказался участвовать;
  • не согласен;
  • пропал.

Второму родителю придется через суд добиваться решения проблемы. Поможет квалифицированный юрист.

Если второго участника нет, нотариусу стоит предоставить:

1. Письменное согласие, выданное отсутствующей стороной и заверенное другим нотариусом. Что он согласен продавать недвижимость. Если супруг в поездке за границей, достаточно письменного разрешения с пометкой российского консульства.

2. Решение суда, где значится факт лишения второго родителя его родительских прав.

3. Решение суда, подтверждающего факт безвестного длительного отсутствия второй стороны.

4. Свидетельство о смерти – когда он умер.

Список требуемых бумаг может изменяться, согласно требованиям местных муниципалитетов, поэтому стоит перепроверять на месте.

Стандартный список:

• паспорта сторон (опекунов, родителей);

• свидетельство о рождении (кому 14 лет – их паспорта);

• предварительный договор покупки, где указано выделение несовершеннолетнему доли;

• заявление;

• свидетельство пары о браке (плюс о разводе, если имеется);

• техпаспорт продаваемой недвижимости;

• выписка ЕГРН, касающаяся старой жилплощади;

• нотариальная лицензия – разрешение специалиста на сделку;

• выписки счетов – на обе квартиры;

• выписки с обеих домовых книг;

• квитанция, свидетельствующая об оплате установленной госпошлины.

Приняв бумаги, ООиП проанализирует их. Главное доказать, что условия проживания у несовершеннолетнего и его доля собственности сохранились. Улучшать можно, ухудшать – нельзя.
Заявление составляется гражданами в присутствии представителя ООиП. Там они подтверждают, что обязуются сохранить и защитить интересы детей. В конце кроме заявителей расписывается инспектор.

Когда продать невозможно

Отказ ООиП автоматически означает невозможность осуществления продажи. Специалисты анализируют каждый случай.

Когда они отказывают:

• Новую квартиру родители приобретают через ипотеку или в рассрочку, притом старый объект реализуют сразу;

• Сопровождается дарением;

• Объект соглашения – новостройка (здание еще строится);

• Новое жилье фактически меньше старого;

• В приобретаемой квартире удобств меньше (нет света, канализации или воды);

• Инфраструктура района хуже (отсутствуют поликлиники, школы поблизости).

Выход – изменить как-то условия сделки. Например, выбрать другую недвижимость для приобретения. Или привлечь родственников для помощи.

Часто сына/дочь прописывают временно у бабушки, отдавая часть ее жилплощади. Если условия постоянны и изменить невозможно, остается выждать совершеннолетия.

Свой отказ опека выдает письменным уведомлением, где указывает причину своего решения. Если родителям удастся устранить ее, велика вероятность изменить вердикт.

Интересно! Есть случаи, когда подростков могут признавать дееспособными раньше совершеннолетия. Например, они начали работать, поженились ли оформили ИП. Тогда ребенок вправе принимать самостоятельные решения без сопровождения опеки.

Передача наличных – станет безотказным аргументом, если семья желает продать квартиру без приобретения другой. Часть денег, как стоимость реализованной доли они помещают на индивидуальный счет, владельцем которого будет ребенок. Тот сможет забрать деньги, когда повзрослеет.

Доказать специалистам ООиП улучшение условий, где проживает ребенок можно:

• экологическая обстановка благоприятнее;

• развита инфраструктура района – рядом школа, остановки, есть магазины;

• климат лучше;

• родители переезжают из-за работы, они смогут зарабатывать больше.

Когда ООиП приняв аргументы, согласятся, пора назначать дату процедуры.

Процедура продажи

Основным препятствием считается разрешение ООиП. Как только оно получено, дальше сделка проходит стандартным образом:

1. У опеки будет 2 недели на изучение документов и принятие решения.

2. Снятие семьи с учета. Первыми выписываются родители, потом дети. Неважно, собственник ребенок или просто живет в указанной квартире, без одобрения ООиП выписать его нельзя.

3. Составляется договор – оформляется как положено. Нотариус после изучения заверяет его. Стороны расписываются, затем специалист пишет акт приема-передачи объекта недвижимости.

4. Участники сделки посещают вместе Росреестр, передав туда 2 заявления: чтобы зарегистрировать реализацию одной квартиры, заодно отметить покупку другой. Получают 2 отдельные выписки.

5. Посещают УФМС, чтобы прописать семью на их новом месте проживания.

6. Копии договоров родители относят ООиП, извещая о завершении сделок и подтверждения размещения несовершеннолетнего без малейшего ущемления его прав.

После чего сделка считается официально завершенной. Редко опека может выехать для проверки, убедится, как устроился ребенок.

Важно! Внимание ООиП и участие нотариуса будут полезны и родителям. Так есть гарантии законности проводимого соглашения. Документы проверяют несколько специалистов, сделка идет с сопровождением. Это снижает вероятность семьи пострадать от неправомерных действий мошенников при покупке квартиры.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/pravo/semejnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-v-2019-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.