Как продать квартиру приобретенную в браке

Содержание

Разбираемся в каких случаях в 2020 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Как продать квартиру приобретенную в браке
Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба.

Также потребуется согласие бывшего супруга, если квартира куплена в браке, но не разделена супругами после развода. В данной ситуации совместная собственность «не пропадает», просто бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

И нет срока давности, по истечении которого можно продать без согласия бывшего супруга. Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ срок давности составляет 3 года, но он исчисляется не с момента развода, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права — п.

1 ст. 200 ГК РФ.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять согласие. Достаточно предоставить доверенность.

Исключение №3: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке.

Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке.

В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество.

Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Другие статьи

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.Как выписаться из квартиры.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.
  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.
  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуетсяТакже квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.
  • Другие статьиС 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуетсяЕсли квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.
  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhno-soglasie-supruga

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Как продать квартиру приобретенную в браке

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.

Это же касается бизнеса и других активов.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.

В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Как продать квартиру приобретенную в браке

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в браке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

  1. Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до брака (оно не относится к совместно нажитому).
  2. Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
  3. Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в браке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
  4. Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то практически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На практике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

  1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
  2. Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

  1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
  2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
  3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения.

При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку.

Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/bez-soglasiya.html

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры

Как продать квартиру приобретенную в браке

Продажа собственником принадлежащей ему недвижимости может потребовать согласия его супруга(-ги). Расскажем, какие ситуации требуют оформленного супружеского согласия, как именно его оформить и каковы последствия продажи «несогласованной» квартиры.

Какая недвижимость считается общей собственностью супругов

Право собственности одного супруга на часть недвижимости (дом, квартира, офисное помещение и т.д.), приобретенной вторым супругом, возникает:

  • при приобретении (покупка, приватизация) недвижимости в браке;
  • при совместных (семейных) затратах на ремонт имеющейся недвижимости.

Если квартира приобреталась в браке, она считается собственностью супругов, принадлежащей им совместно (ст.34 Семейного кодекса). Продажа совместно принадлежащей супругам недвижимости каким-либо одним супругом без согласия второго – невозможна.

При этом неважно, указаны ли в праве собственности (титуле), либо ЕГРН-выписке оба супруга или только один. Если недвижимость имеет признаки совместного семейного имущества (состояние «титульного» собственника в браке), то потребность одобрения продажи «не титульным» супругом обязательна (ст.35 п.1 и п.2 Семейного кодекса).

В случае расторжения брака без дележа имущества (включая недвижимость) совместное право собственности на него сохраняется, а значит – требуется согласие «не титульного» бывшего супруга (ст.38 п.6 Семейного кодекса).

Если квартира (дом) безраздельно принадлежит одному супругу, однако средствами семейного бюджета выполнен капремонт или реконструкция данной недвижимости – второй супруг приобретает на долю в ней (ст.37 Семейного кодекса).

Заметим, что дарение недвижимости также признается отчуждением имущества и требует оформления супружеского согласия по сделке из-за необходимости освобождения от имущественной обязанности перед третьими лицами (ст.572 п.1 Гражданского кодекса)

В обоих указанных выше случаях продажа недвижимого семейного имущества должно согласовываться с супругом, иначе и у продавца, и у покупателя возникнут проблемы (об этом см. ниже).

Как правильно оформить согласие супруга

Фиксация супружеского согласия при продаже квартиры выполняется только нотариально (ст.35 п.3 Семейного кодекса). В тексте соглашения указываются сведения по браку, недвижимому объекту и супругу, одобряющему продажу.

Для документального оформления супружеского согласия при продаже дома (квартиры), нотариусу потребуются:

  • гражданский паспорт супруга, дающего согласие;
  • брачное свидетельство (при состоянии в браке), либо свидетельство о разводе (при расторжении брака);
  • свидетельство права собственности на данную недвижимость, либо ЕГРН-выписка.

Названные документы предоставляются нотариату в оригинале (там снимут копии). Личное присутствие соглашающегося на сделку супруга обязательно. Если у нотариуса возникнут сомнения в дееспособности супруга, чье согласие по сделке продажи он оформляет, то понадобятся справки из наркологии и психиатрии.

Персонал нотариата подготовит текст согласия на продажу. Супруг его подпишет, затем заверит нотариус. Стоимость услуг нотариуса с госпошлиной составит порядка 2000 руб.

Заметим, что при нахождении супруга(-ги) вне территории Российской Федерации согласие допустимо нотариально оформить в стране его (ее) проживания. 

Согласие супруга на сделку продажи действует бессрочно, если в тексте документа срок не указан. Как правило, оформление согласия проводится при возникновении намерений продать квартиры, либо при нахождении покупателя.

Какая недвижимость не является общесемейной собственностью

В ряде случаев продажу квартиры допустимо осуществить без оформления согласия супруга, поскольку прав на недвижимость у последнего не возникает. Итак, нотариально согласовывать сделку продажи с супругов незачем, если квартира:

  • приобретена до брака;
  • получена одним супругом в дар;
  • унаследована одним супругом;
  • приватизирована в браке, с отказом (письменным) одного супруга от приватизации;
  • является собственностью одного супруга согласно брачного договора;
  • приобретена (получена в дар) после расторжения брака.

В названных обстоятельствах недвижимость признается личной собственностью мужа или жены (ст.36 п.1 Семейного кодекса).

Наконец, согласие супруга не требуется при оформленной квартире на обоих супругов одновременно, когда они являются титульными собственниками. Тогда сделка продажи недвижимости будет вестись от имени двух продавцов (супругов), подписывающих договор купли-продажи одновременно.

Как выяснить гражданское состояние продавца

Признаки совместной собственности супругов на квартиру следует искать, прежде всего, в гражданском паспорте продавца (дата штампа о браке, о разводе). Это позволит сопоставить дату приобретения прав на недвижимость с супружеским положением продавца на данный период.

Однако, учитывая установленную законом сохранность семейного права собственности  на недвижимость (в случаях, названных выше) после расторжения брака, текущее гражданское «паспортное» состояние продавца не гарантирует отсутствие прав третьего лица (бывшего супруга) на продаваемую квартиру.

Единственный вариант удостоверить семейный статус продавца на момент приобретения квартиры в собственность – изучить архивные записи ЗАГСов. В РФ создан единый госреестр ЗАГС, управляемый налоговой федслужбой.

К этому реестру через электронную систему межведомственного взаимодействия имеют доступ нотариусы. Т.е. чтобы выяснить сведения семейного положения гражданина (продавца) – достаточно обратиться к нотариусу.

Возможные последствия сделки без согласия супруга

При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется,  даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».

Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к.

сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е.

сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.

Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).

Очень советуем покупателям недвижимости-вторички обратиться к профессиональным риэлторам ведущим сопровождение сделок с недвижимостью. Многократно проще предотвратить сделку с безответственным продавцом, чем бороться с ее последствиями после регистрации перехода права.

Источник: https://avprrb.ru/articles/prodazha-nedvizhimosti/kogda-nuzhno-soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry/

Как продать квартиру купленную в браке?

Как продать квартиру приобретенную в браке

Если после заключения брака семья обзавелась недвижимостью, она считается для супругов имуществом, нажитым совместно. Если они приняли решение развестись, приходится решать вопрос ее раздела и продажи.

Имущество, которое супруги нажили совместно, может быть оформлено на имя любого из супругов, неважно также, кто конкретно оплачивал любые покупки. Если имущество совместное, то о его продаже должны знать и муж, и жена.

Какое имущество не считается совместным?

Если один из супругов до брака приобрел имущество или получил его по наследству либо в подарок, оно считается личным, и к другому супругу отношения не имеющим. Впрочем, случается, что имущество, являющееся личным, признается совместным и делится.

Пример такой ситуации: женщина приобрела квартиру до того, как вышла замуж, а уже во время брака в квартире был сделан капитальный ремонт, отчего ее стоимость возросла.

Таким образом, улучшение личного имущество произошло за счет совместной супружеской стоимости.

Как разделить квартиру после развода?

Собираясь продать свою общую квартиру, бывшие супруги должны принять решение о ее корректном разделении. Если один из супругов без ведома другого оформит сделку продажи общей квартиры, второй супруг может ее оспорить, и она будет признана недействительной.

Чтобы разделить свое имущество, супруги могут пойти двумя путями: составить между собой письменное соглашение или решать вопрос через суд.

Раздел жилья по соглашению

Это, безусловно, самый простой вариант – мирно решить вопрос, договорившись между собой и составив соглашение о разделе.

В этом документе следует упомянуть все, что должно быть разделено, определить, сколько какое имущество на сегодняшний день стоит, указать долю, достающуюся каждому супругу, точно определить, что кому достанется, каким будет порядок передачи долей имущества и другие условия, которые бывшие супруги захотят упомянуть. Это соглашение можно, хотя и не обязательно, заверить у нотариуса.

Если в роли разделяемого предмета по соглашению оказывается недвижимость, этот документ потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Это надо сделать, чтобы был зафиксирован переход совместного права собственности в собственность кого-либо из супругов.

Пока перерегистрация не будет произведена, жилье формально останется общим, даже если соглашение предусматривает другое. Когда объект недвижимости перерегистрируется, требуется уплата госпошлины.

Раздел жилья через суд

Бывает, что мирным путем вопрос решить не удается, и приходится обращаться в суд. Иск о разделе имущества может подать любой из бывших супругов. Существует правило, по которому имущество, считающееся совместным, в таком случае разделяется пополам и суд при установлении долей не учитывает, различались ли у бывших супругов во время брака их доходы.

Даже когда жена, на протяжении брака была домохозяйкой и собственных доходов не имела, у нее и мужа все равно права на имущество будут равными. Могут быть и исключения из этого правила, если возникают какие-либо серьезные обстоятельства, например, когда с одним из родителей остаются несовершеннолетние дети. Впрочем, такое бывает нечасто.

Если один супруг получил имущество, стоимость которого превышает размеры его доли, второй супруг вправе рассчитывать на денежную компенсацию в размере этой разницы.

Долевая собственность

Когда имущество разделено, оно перестает быть в совместной собственности и называется долевой собственностью. Любой супруг вправе продать собственную долю в квартире, хотя имеющаяся в праве собственности доля не означает, что человек имеет в собственности конкретную комнату или определенную часть квартиры.

Если один из супругов продает свою долю, другой на правах совладельца может в первую очередь выступить покупателем этой доли. Продающий долю супруг должен в письменном виде оповестить другого супруга об этом с предложением выкупить указанную долю.

Если совладелец от приобретения отказывается, или в течение месяца не надумает покупать долю, тогда ее можно продавать кому угодно.

Условия продажи должны быть одинаковыми для совладельца и для третьего лица, так что собственному супругу выставить повышенную стоимость не получится.

Можно ли продавать квартиру без раздела имущества?

Считающуюся совместной квартиру бывший супруг имеет право продать, если второй супруг дал на это свое согласие. В этом случае согласие второго супруга должен заверить нотариус.

Отправляясь к нотариусу, разведенные супруги должны взять с собой свои паспорта, свидетельство о разводе и подтверждение права собственности на свою квартиру.

Нотариус может потребовать в каждом отдельном случае предъявления каких-либо дополнительных документов.

О том, как составлять такое соглашение, никаких требований не имеется. В нем следует в произвольной форме указать, о какой недвижимости идет речь, адрес ее, данные паспортов и свидетельства о разводе бывших супругов. Указывается и срок действия разрешения, а также конкретная цена, по которой недвижимость будет продаваться.

Источник: https://adres-realty.ru/stati-i-publikacii/article_post/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-brake

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.