Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему

Как продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему — юридические тонкости

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему

Продать жилье, принадлежащее малолетнему гражданину, непросто. К такой сделке законодательство предъявляет особые требования. Как продать недвижимость несовершеннолетнего? При продаже такой недвижимости есть свои юридические нюансы.

статьи:

Может ли несовершеннолетний иметь имущество?

В Конституции РФ (ст. 35) сказано, что каждый гражданин вправе иметь имущество — пользоваться, распоряжаться как лично, так и совместно с другими лицами.

Такое право возникает с момента появления на свет. Реализовывать эти права человек сможет лишь после достижения 18 лет. До этого момента — через представителей (родителей, опекунов).

Так можно ли продать недвижимость несовершеннолетнего?

Органы опеки и разрешение на продажу

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов.

Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки.

Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше.

Главное, чтобы условия проживания не ухудшились.

Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Учитывается и местонахождение жилья: если реализуемая квартира находится в Москве, а взамен ребенку покупают собственность в регионе, разрешение опекунский совет не даст. Если при сбыте имущества образовалась разница (при покупке нового жилья), совет обязует представителей перечислить ее на счет в банке (на имя подростка).

Важно! Законные представители, родственники не имеют права выкупать имущество несовершеннолетнего.

Чтобы продать долю недвижимости несовершеннолетнего, также потребуется разрешение. Подается оно нотариусу для заключения договора о реализации.

Алгоритм действий

Процесс продажи недвижимости несовершеннолетнего по всем правилам состоит из следующих этапов:

  1. Обсуждение условий соглашения.
  2. Поиск подходящего для ребенка жилья.
  3. Подача заявления в попечительскую службу (с пакетом документов).
  4. Проверка Органами правдивости представленных данных.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Уведомление опекунского совета о том, что малолетний стал владельцем новой квартиры (подтверждается справками).

Если приобретенное жилье находится на этапе строительства, в обязанности родителей входит прописка подростка на жилплощади родственников.

Важно! Квартира должна отвечать всем требованиям, выдвигаемым опекунской службой.

Продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка без нотариуса не получится. Сделка должна быть нотариально заверена: проверены дееспособность, полномочия сторон. Также не удастся продать недвижимость несовершеннолетнего без согласия второго родителя — сделка будет считаться незаконной и недействительной.

Необходимые документы

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

  • заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
  • согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
  • копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
  • свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
  • справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
  • справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
  • поэтажный план;
  • кадастровые паспорта;
  • выписки из домовых книг;
  • бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
  • свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

После получения бумаг опекунский совет передает их на рассмотрение городской комиссии. Изучив справки, руководство издает распоряжение с обозначением условий и требований к договору.

Если у малолетнего имеется доля в квартире, реализовать жилье можно также с согласия органов опеки. Служба выдает разрешение (или отказывает). В случае положительного решения необходимо приобрести недвижимость, выделив в ней долю ребенка не меньше предыдущей. 

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/kak-prodat-nedvizhimost-prinadlezhashhuyu-nesovershennoletnemu-yuridicheskie-tonkosti.html

Процедура продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему

Когда собственником всего недвижимого имущества или его части является несовершеннолетний, то это накладывает некоторые трудности на его отчуждение (продажу, дарение).

Но когда возникают определенные проблемы, требующие продажи такой собственности, многих начинает интересовать, возможно ли продать квартиру если есть несовершеннолетний собственник доли? Законом это предусмотрено, но к таким сделкам необходимо подходить ответственно.

Как продать квартиру принадлежащую несовершеннолетнему?

Перед тем как рассказать о юридически правильном алгоритме таких действий, необходимо разобраться в понятии – несовершеннолетний собственник.

Под несовершеннолетними подразумеваются лица, которым не исполнилось 18 лет. То есть, с юридической точки зрения, до наступления вышеуказанного возраста, они обладают ограниченной дееспособностью.

Это не дает им право самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом, то есть продавать, дарить, менять. Но владеть они им могут, что отражается в правоустанавливающих документах.

В связи с тем, что несовершеннолетние дети относятся государством к незащищенным категориям населения, их права обязаны защищать не только родители, или опекуны, но и специальный государственный орган, который называется опекунский совет.

Из этого следует, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником, возможна только при получении на это разрешения органа опекунства. В противном случае, его должностные лица обязаны обратиться в суд с исковым заявлением, и отменить сделку купли-продажи.

Теперь рассмотрим алгоритм продажи такого жилья.

  • согласование процесса продажи с опекунским советом;
  • решение вопроса о покупке нового жилья, с пропиской туда несовершеннолетнего и обязательным оформлением на него нового объекта недвижимости, либо его части;
  • заключение предварительного договора с продавцом;
  • подписание сделки купли-продажи.

Согласование продажи с опекунским советом

Как было указано выше, данный орган имеет прямые обязанности по защите прав детей, поэтому на нем лежит право дать разрешение на продажу, либо не согласится с этой сделкой.

При этом, Гражданский кодекс четко указывает, что в случае отчуждения жилья без такого разрешения, сделка является никчемной, то есть незаконной и подлежит отмене.

Поэтому перед тем, как родители или опекуны примут решение о продаже квартиры, где несовершеннолетний является ее собственником, они должны обратиться в опекунский совет, и провести предварительную консультацию, о том, что нужно сделать, чтобы получить разрешение этого органа.

После предварительного разговора, можно искать покупателя, а также недвижимое имущество, которое будет приобретено взамен этого и оформлено на несовершеннолетнего.

Если квартира или домовладение уже есть, и его не нужно покупать, тогда опекунскому совету нужно показать документы, но предварительно оформить объект недвижимости на ребенка, или выделить ему в нем обязательную долю.

Подбор нового жилья ребенку

Естественно, что ни один опекунский совет не даст выселить ребенка, без обязательной регистрации по другому месту жительства, где уже часть жилья на него. Поэтому родители должны позаботиться о решении данного вопроса.

Желательно хотя бы прописать несовершеннолетнего в новом жилье до момента подписания договора-купли продажи, чтобы у нотариуса, представитель опекунского совета не отменил вдруг сделку. То есть продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми возможна только после того, как они будут прописаны в другом месте!

Подписание предварительного договора

Согласно сложившейся практике, которая существует на рынке недвижимости, перед тем как приобрести любое недвижимое имущество, покупатель обязан дать продавцу задаток.

В юридической природе, задаток при покупке объекта недвижимости передается после подписания предварительного договора, который должен быть зарегистрирован у нотариуса.

В случае если продающееся недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему, то предварительное соглашение, если ему не исполнилось 14 лет, подписывается только родителями.

Если наоборот ему исполнилось 14 лет, тогда понадобится его письменное разрешение и согласие на подписание предварительного соглашения.

В этот момент у родителей уже должно быть на руках согласие опекунского совета на отчуждение имущества, поскольку нотариус не заверит предварительный договор. Это касается всех сделок независимо от возраста ребенка.

Полученный задаток, должен пойти на передачу продавцу нового объекта недвижимости который будет приобретен взамен проданного.

Подписание договора купли-продажи

Договор купли – продажи завершает сам процесс, и является основанием для перехода права собственности от бывшего владельца к новому.

К этому моменту необходимо готовится тщательно. Перед подписанием всех документов нужно еще раз подойти в опекунский совет, и попросить продублировать его свое письменное согласие на продажу недвижимости, чтобы в случае чего, если должностные лица вдруг передумают, оперировать этим аргументов в суде.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, то его присутствие на подписании сделки не нужно, а если он достиг такого возраста, значит, он имеет право быть присутствующим, и нотариус обязательно должен спросить у него согласен ли он на отчуждение имущества. Если вдруг ответ будет отрицательным, то сделка может не состояться.

При получении денег за проданное имущество присутствие ребенка не обязательно, поскольку по закону он не имеет право на составление расписки о том, что деньги получены в полном объеме.

В принципе данный алгоритм одинаков для всех случаев продажи квартиры или домовладения, где полным или частичным собственником является несовершеннолетний.

Важно запомнить! Гражданский кодекс предусматривает возможность предоставления полной дееспособности несовершеннолетним, которым исполнилось 16 лет. Дается оно в случае заключения брака, либо когда ребенок начал самостоятельную трудовую деятельность и работает по трудовому договору, занялся индивидуальным предпринимательством.

В данных случаях он уже самостоятельно распоряжается своим имуществом, и может проводить сделки купли-продажи без участия родителей. Но опекунский совет лучше поставить в известность, так как они имеют право проследить, чтобы в отношении такого гражданина не было никаких мошеннических действий.

Права несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Естественно, что действующее законодательство не дает конкретных прав детям при осуществлении продажи их недвижимого имущества, но юридическая практика выработала их на основании многочисленных решений судов, по таким спорам.

Права детей следующие:

  • они имеют право на получения равноценного или более лучшего жилья, чем отчуждено;
  • имеют право давать свое согласие на продажу (касательно тех, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право присутствовать при подписании предварительного соглашения, а также, во время заключения договора купли продажи (касается тех детей, кому исполнилось 14 лет);
  • имеют право отказаться от сделки, сказав об этом родителям или опекунам, либо представителям опекунского совета;
  • в момент отчуждения жилья, они должны быть прописаны в другом жилом помещении, при этом в нем, если это сделано не сразу, должна быть выделена их обязательная доля;
  • имеют право требовать от родителей, покупку нового жилья в районе с развитой инфраструктурой, а также, чтобы рядом находились школы, детские сады и другие учреждения.

Нюансы таких сделок

По большому счету нюансов таких сделок может быть множество, но основные состоят в следующем.

Как правильно поступить, если родители собираются одновременно продавать и покупать новое жилье?

Как было сказано раньше, это альтернативная сделка, поэтому лучше поступать таким образом. Перед подписание предварительного соглашения, родители уже должны найти новое жилье, и договорится с его хозяином оформить аналогичный договор в той нотариальной конторе, и в то время, когда они будут подписывать документы с первым покупателем.

Также лучше пригласить представителя от органов опеки и попечительства, чтобы было видно серьезность намерений. Договор купли-продажи старого и нового жилья лучше также подписывать у одного и того же нотариуса в один промежуток времени.

Следующий вопрос, который интересует всех, можно ли ухудшить жилищные условия ребенка?

Как показывает практика это можно сделать, но на такой шаг опекунский совет пойдет только при двух условиях. Несовершеннолетний нуждается в дорогостоящем лечении, и вырученные деньги сразу будут переведены на счет медицинского учреждения. Второе условие состоит в том, что ребенок поступил на обучение в другой город, и там цены на недвижимость больше чем в регионе его проживания.

Например, за вырученные деньги от продажи двухкомнатной квартиры в регионе проживания можно купить однокомнатное жилье в населенном пункте, где находится учебное заведение. В других случаях рассчитывать на разрешение опекунского совета можно не рассчитывать.

Последний нюанс, можно в новом жилье просто прописать ребенка без оформления обязательной доли?

Юридическая практика тут идет по такому пути. Обязательную долю можно не оформлять в том случае, если приобретенное жилье идет под снос, или семью с него будут переселять в новую квартиру. Тогда будет идти процесс приватизации, и ребенку автоматически будет выделена его пропорциональная доля.

Во всех других случаях это делать обязательно, поскольку, когда он станет совершеннолетним, а недвижимость будет оформлена на мать или отца, то по закону он утратит право на часть жилья, и сможет получить его только по наследству или дарственной.

Процесс продажи квартиры с несовершеннолетним собственником имеет некоторые отличия от стандартного отчуждения недвижимого имущества. Поэтому перед тем как решиться на этот шаг, нужно внимательно ознакомиться с законодательством и алгоритмом действий, о котором рассказано выше. Нюансы покупки и продажи приватизированного жилья, также могут иметь место быть.

Источник: http://pravko.com/kvartira/prodazha/process/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.