Как продать квартиру после использования материнского капитала

Содержание

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Как продать квартиру после использования материнского капитала

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.

  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:

  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

  1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
  2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
  3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
  4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
  5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
  6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
  7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

  1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
  2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
  3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
  4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
  5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
  6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
  7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
  8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html

Квартира с материнским капиталом: как продать

Как продать квартиру после использования материнского капитала
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_materinskim_kapitalom_kak_prodat/101060

Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Как продать квартиру после использования материнского капитала

9 044 просмотров

С 2007 года в РФ действует программа поддержки семей при рождении второго или последующего ребенка. Она предусматривает возможность получения сертификата на 466 600 р.

Одним из способов расходования средств является улучшение условий проживания. Но владелец сертификата обязан выделить доли детям в купленной недвижимости.

Рассмотрим, как проходит продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям.

Варианты использования маткапитала

Федеральный закон от 2006 года № 256 ФЗ предусматривает окончательный перечень вариантов для использования материнского капитала. В случае, если держатель сертификата желает израсходовать сумму государственной поддержки на улучшение жилищных условий, возможно использование следующих способов:

  • оплата квартиры за счет материнского капитала + собственные средства;
  • использование государственных средств в качестве первоначального взноса по ипотеке;
  • погашение основного долга/его части за счет маткапитала;
  • вложение средств в строительство;
  • реконструкция дома за счет маткапитала.

После использования средств, собственник должен выделить доли всем членам семьи (супругу и детям). Об этом оформляется нотариальное обязательство.

Важно! В 2020 году в РФ отсутствует общая база нотариальных обязательств по использованию маткапитала. Таким образом, об распоряжении средствами на улучшение условий проживания знают только собственник и нотариус.

Информация об использовании маткапитала

В зависимости от выбранного способа будет различаться наличие/отсутствие сведений об использовании меры поддержки в документах на жилье:

  • при покупке– сведения о включении средств с сертификата в оплату прямо указываются в договоре купли-продажи;
  • при использовании в качестве первоначального взноса– информация указывается в кредитном договоре;
  • при погашении основного долга– сведения в документах не отражаются;
  • при вложении средств в строительство или реконструкцию– информация об использовании маткапитала не отражается в правоустанавливающих документах.

Таким образом, при покупке квартиры или дома, покупатель не может получить достоверной информации о том, был ли использован материнский капитал. Закон не предусматривает необходимость отражения данных сведений в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В Интернете можно найти альтернативный вариант о продаже квартиры, купленной на маткапитал, без выделения долей детям. Гражданам предлагается посетить отдел опеки и получить разрешение на продажу первой квартиры и на выделение долей в новом жилье.

Это неправомерный вариант. В первую очередь, при оформлении обязательства, в документе указывается конкретный адрес объекта, в котором необходимо выделить доли.

Во-вторых, отдел опеки не интересуется имуществом, до того, как в нем выделены доли для детей. Полномочия по контролю за использованием материнского капитала отделам опеки также не передавались. Поэтому они не могут дать такое разрешение.

Родители должны выполнить обязательство в том виде, в котором оно удостоверено нотариусом.

Родитель может продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей детям, если сведения об его использовании не отражены в договоре.

В 2020 году в РФ отсутствует единая сеть, позволяющая уточнить, было ли исполнено обязательство. Поэтому продажа квартиры возможна, без выделения детских долей, если сведения об этом отсутствуют в договоре. Например, квартира куплена в ипотеку.

В такой ситуации не важно, были средства применены в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга. Информация о маткапитале отсутствует как в договоре купли-продажи, так и в ЕГРН. Таким образом, ограничение на продажу отсутствует.

Пример. Семья Викулиных получила сертификат на маткапитал при рождении второго сына. На момент его рождения, старшему сыну исполнилось 14 лет. Родители решили расширить жилплощадь и использовали средства для покупки квартиры. Основная сумма была получена за счет продажи старой квартиры.

После оформления сделки, родители не могли найти деньги на выделение долей. Через 2 года семья переехала. Квартира была продана и куплено другое жилье. Старшему сыну исполнилось 18 лет. После ссоры с отцом, он решил продать свою долю в квартире. После чего, он выяснил, что доли для них с братом не выделялись.

Суд обязал отца выделить доли в новой квартире.

С 2019 года закон защищает права добросовестных покупателей. Если раньше ребенок мог оспорить сделку и вернуть себе проданную квартиру, то теперь покупатели, которые не знали о использовании маткапитала, не понесут ущерба. Восстановить детские права должны именно родители.

Порядок действий

Для продажи квартиры, купленной на маткапитал, необходимо:

  1. Собрать документы.
  2. Составить договор купли-продажи.
  3. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Обращение к нотариусу необходимо, только если квартира находится в долевой собственности. Например, приобретена супругами в период брака.

Если собственник жилья один, то сделка оформляется в простой письменной форме.

Сбор документов

Перечень документов для продажи:

  • гражданский паспорт собственника;
  • гражданский паспорт супруги (при долевой собственности);
  • согласие супруга на сделку (если объект приобретен в браке);
  • правоустанавливающий документ (контракт купли-продажи);
  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

Составление договора купли-продажи

Основные пункты контракта:

  • наименование документа;
  • дата оформления;
  • место составления;
  • данные продавца и покупателя;
  • наименование объекта;
  • информация о квартире (адрес, общая площадь);
  • цена объекта;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • наделение документа функцией акта приема-передачи;
  • подписи сторон.

Если квартира продается полностью, то обращение к нотариусу не требуется. Стороны могут заключить договор в простой письменной форме.

Если одна из сторон настаивает на нотариальном удостоверении, то возможно самостоятельно составить документ и попросить нотариуса заверить его.

Это убережет вас от оплаты технических и правовых услуг нотариуса. Придется оплатить только 0,5% от суммы сделки в качестве госпошлины.

В случае отказа нотариуса от оказания услуги, необходимо обратиться с жалобой в региональную нотариальную палату.

Образец договора купли-продажи

Скачать договор купли продажи 

Регистрация в Росреестре

Окончательным этапом в продаже квартиры, купленной на материнской капитал, без выделения доли детям, является регистрация перехода прав в Росреестре. Для этого собственник и покупатель должны обратиться в территориальное отделение или МФЦ.

Порядок действий

№ п/пАлгоритм
1Предоставление документов и договора
2Подача заявления
3Оплата госпошлины (по 2000 р. с каждого покупателя)
4Получение новых документов

Срок оформления документов составит от 7 до 14 дней. После чего, покупатели должны получить новую выписку из ЕГРН.

Если сделка проводилась с участием нотариуса, то документы в Росреестр могут быть переданы им. Так как процедура проводится в рамках межведомственного взаимодействия, срок регистрации сокращается до 5 дней.

После чего, необходимо явиться к нотариусу для получения бумажной выписки из ЕГРН.

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

В 2020 году закон не предусматривает наказания для родителей, которые не выполнили обязательства по выделению долей. Однако возможны следующие негативные последствия:

  1. Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет. Так как денежные средства носят целевой характер, гражданин должен ими распорядиться установленным образом. Одним из основных условий использования является выделение долей. В случае, если родитель не оформляет собственность на несовершеннолетних, в установленные обязательством сроки, то Прокуратура РФ имеет право инициировать процесс по взысканию денежных средств.

На практике такая ситуация происходит не так часто. Однако судебная практика уже имеет несколько примеров удачного взыскания материнского капитала в случае нецелевого использования.

Проверка может быть проведена по жалобе третьих лиц. Например, по заявлению потенциальных покупателей квартиры.

         2. Обращение ребенка в суд. В первую очередь, отказывая в выделении доли, гражданин нарушает детские имущественные права. Поэтому ребенок, достигший 18 лет, может обратиться в суд для оспаривания сделки.

Суд может обязать родителей выделить долю несовершеннолетнему в собственном жилье или признать совершенную сделку недействительной. В результате, родители обязаны будут выплачивать стоимость квартиры покупателям.

Поэтому, гражданам целесообразно соблюсти все правила продажи жилого помещения и предварительно выделить детям доли. После чего, необходимо получить разрешение отдела опеки для продажи доли несовершеннолетних. Таким образом продавец убережет себя от неприятностей.

В 2020 году прокуратура и ПФР РФ редко проводят проверки по использованию средств материнского капитал. Однако, как будет обстоять ситуация в дальнейшем, предугадать сложно.

Чтобы избежать серьезного наказания, целесообразно своевременно выполнит все действия в защиту детских имущественных прав. Если вы уже нарушили обязательство, то свяжитесь с юристами сайта.

Они помогут восстановить детские права без ущерба для вас.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom-bez-vydeleniya-dolej-detyam/

Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Как продать квартиру после использования материнского капитала

В статье ответы на вопросы: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, в чем опасность купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала? Кроме того, вы узнаете, как ускорить получение разрешения опеки и быстро выполнить регистрацию.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата.

Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем.

Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь. Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи.

В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию.

Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана.

Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы.

Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности.

К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении.

Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

  • Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
  • Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
  • Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы.

По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет.

Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?

Как защититься?

  1. Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
  2. Был ли использован материнский сертификат?
  3. Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ

Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.

Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства

Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.

Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге.

Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации.

Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.

Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:

  • Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бОльших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
  • В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
  • Документы о регистрации приобретаемого жилья
  • Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
  • Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
  • Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
  • Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
  • Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
  • Ответственное заявление родителей о проведении сделки
  • Заявление родителей по форме отдела опеки

В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.

Можно столкнуться с неожиданной проблемой по причине недостаточности площади, которая выделяется для проживания детям в новом доме. При расчете удельной площади на каждого зарегистрированного члена семьи в новом объекте может выясниться, что она сократилась.

К примеру, купив недорого для семьи из 4-х человек стройвариант площадью 100 кв.метров в новостройке на этапе котлована, вы наделили семью долями по 25% каждому. То есть, на каждого ребенка приходится в среднем 25 кв.метров.

Если приобрести новый объект с площадью 120 кв.м., но там будет дополнительно зарегистрирован еще один родственник (бабушка или дедушка), то средняя площадь на детей составит 24 кв.метра. Таким образом, условия проживания детей в новом доме формально ухудшились по этому критерию на 1 метр. Следовательно, в разрешении будет отказано.

Обратите на это внимание еще до покупки недвижимости. В случае выделения долей, будет разумным выделить как можно меньшие доли в собственности членам семьи. Не потому, что вы хотите их притеснить, а для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку

Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.

Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.

В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности.

Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей.

Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.

В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры.

Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу.

Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.

В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки.

По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки.

Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.

Как ускорить получение разрешения?

Идеальный способ ускорить процедуру получения разрешения в ООП – это иметь в собственности тот объект, в котором вы собираетесь проживать в дальнейшем.

Владение квартирой, где вы сможете предоставить членам семьи площадь большую, нежели та в которой дети зарегистрированы сейчас, будет для отдела опеки железным аргументом.

Если новое жилье соответствует санитарным нормам, то проволочек быть не должно.

В случае планирования одновременных сделок по продаже одной квартиры и приобретении другой, ускорить процесс поможет назначение регистрации обоих объектов в один день. Вам следует договориться с покупателем и продавцом о продаже и покупке в один день, предварительно согласовав зеркальные условия расчетов.

Если ситуация с получением разрешения зависает, рассмотрите вариант предоставления доли в собственности для детей в недвижимости своих родителей или родственников. Такие предложения вполне приемлемы для отдела опеки и могут устранить трудности с неукоснительным исполнением требований закона о защите несовершеннолетних.

о рисках для покупателей и продавцов объектов, приобретенных с привлечением МК:

Заключение

В этом материале рассмотрены непростые случаи. Однако, дорогу осилит идущий и при определенной настойчивости нам под силу решить очень многие жизненные сложности.

В том числе и продать квартиру, приобретенную на средства МК, потому что теперь такие вопросы как: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, — не должны вас пугать.

Желаю удачи!

Источник: https://2urist.ru/cherez-skolko-mozhno-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.