Как продать квартиру порядок действий

Содержание

Как продать квартиру

Как продать квартиру порядок действий

Я юрист с пятнадцатилетним стажем.

За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.

Сергей Машкин

продал много квартир

Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.

Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.

Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.

Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.

Есть документы, которые Росреестр запросит в любом случае, — без них ведомство не зарегистрирует переход права к новому собственнику:

  1. Паспорт собственника квартиры.
  2. Договор купли-продажи.

По закону для сделки этих документов достаточно, если вы единственный совершеннолетний собственник квартиры и не состоите в браке, а покупатель готов оплатить полную стоимость квартиры личными средствами.

Согласие супруга или брачный контракт понадобится для регистрации сделки.

Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Для этого нужно дополнительно письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки и разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом несовершеннолетним.

Если покупатель оплачивает квартиру с использованием кредитных средств, в МФЦ или Росреестр никаких дополнительных документов подавать не нужно. Но они понадобятся банку покупателя для одобрения ипотечного кредита.

У каждого банка свои требования, поэтому точный список документов вам даст покупатель. Вот примерный перечень документов:
  1. Предварительный договор купли-продажи. Он нужен банку в качестве гарантии заключения сделки.
  2. Расписка в получении аванса или задатка.
  3. Технический паспорт БТИ на жилое помещение (не старше 5 лет). Он нужен, чтобы банк удостоверился в том, что нет незаконных перепланировок.
  4. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.
  5. Выписка из домовой книги о том, что в жилом помещении не осталось зарегистрированных жильцов.

Если продавец сам продает жилье и заключает договор, а представителю доверяет регистрацию, в доверенности должно быть указано только право на подачу заявления на регистрацию перехода права собственности.

Если представитель полностью ведет сделку по продаже жилья, в доверенности нужно перечислить все полномочия и условия: заключить договор, продать за определенную цену, получить деньги, зарегистрировать.

Все зависит от конкретной ситуации, но полномочия нужно описать максимально подробно, чтобы в последний момент не оказалось так, что представитель не может взять документы в МФЦ или получить аванс от покупателя.

На практике покупатели редко соглашаются совершить сделку через представителя. Поэтому на самой сделке, скорее всего, собственнику быть придется.

Перед продажей квартиры необходимо рассчитаться за коммунальные услуги и капремонт и снять с регистрационного учета всех жильцов, прописанных на жилплощади.

Если долг по коммуналке и капремонту есть, квартиру все равно можно продать.

Но нужно обговорить порядок погашения долга с покупателем и закрепить его документально: в предварительном договоре купли-продажи или в авансовом соглашении.

Долг можно погасить задатком или авансом, который внесет покупатель, или оплатить из полученных средств после продажи. Также можно соразмерно снизить стоимость квартиры, чтобы долг оплатил покупатель.

Снятие с регистрационного учета жильцов. После погашения долгов за квартиру нужно выписать — снять с регистрационного учета по месту жительства — себя и всех зарегистрированных в квартире жильцов. Выписаться можно на любом этапе сделки и даже после нее.

Можно вообще не выписываться из квартиры, это не препятствует продаже и переходу права собственности. Но покупатель перед сделкой захочет удостовериться в том, что на жилплощади никто не зареги­стри­рован и никто не придет жить в его новую квартиру.

Чтобы развеять опасения, необходимо предоставить покупателю выписку из домовой книги или ЕЖД. Эти документы можно взять через МФЦ.

Из квартиры можно выписаться в никуда, но только совершеннолетним жильцам. Ребенка могут снять с регистрационного учета, только если у него уже есть регистрация по новому месту жительства.

Подать заявление о снятии с учета или постановке на учет можно в отдел Главного управления по вопросам миграции МВД РФ по месту, откуда выписываетесь или где хотите зарегистрироваться. Также можно сделать это через госуслуги или МФЦ.

Вместе с заявлением в паспортный стол нужно отдать паспорт, куда поставят штамп о снятии с учета и постановке на учет. Госпошлина за выписку и прописку не взимается.

Сотрудник паспортного стола рассмотрит заявление и поставит вам штамп в паспорте о снятии с регистрационного учетаПосле снятия с учета в паспортном столе вам выдадут такой листок убытия. Его можно предоставить покупателю как подтверждение того, что вы выписались из квартиры

Эти документы нужны, чтобы закрепить намерение сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

Предварительный договор составляют в простой письменной форме. Нотариально удостоверять его не нужно.

В предварительном договоре обязательно указать:

  1. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, адреса проживания, паспортные данные, СНИЛС, данные представителей и доверенностей.
  2. Описание и основные характеристики жилого помещения — адрес, кадастровый номер, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, состояние квартиры.
  3. Цену.
  4. Порядок расчетов — наличные, кредит, рассрочка, график платежей.
  5. Соглашение о задатке или авансе.
  6. Срок, в который должен быть заключен основной договор.
  7. Ответственность сторон, если не будет заключен основной договор, — возмещение убытков, неустойка.

Как я купила квартиру в Подмосковье

В некоторых случаях заключать предварительный договор обязательно. Например, если покупатель приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк обязательно потребует предварительный договор, чтобы начать оформление кредита.

И задаток и аванс вносятся в счет стоимости квартиры до подписания основного договора. Если сделка идет по плану и стороны добросовестно исполняют свои обязательства, разницы между задатком и авансом нет — покупатель просто вносит оставшуюся часть суммы за квартиру после ее передачи.

Различия проявляются, если что-то пошло не так. Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца, если по вине продавца — он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Аванс же возвращается покупателю в любом случае. Задаток сильнее мотивирует стороны договора добросовестно исполнить свои обязательства.

Условие о внесении задатка или аванса и его сумме включается в предварительный договор купли-продажи, а его получение продавец должен подтвердить распиской.

Авансовое соглашение. Вместо предварительного договора купли-продажи стороны могут составить авансовое соглашение — соглашение о намерениях совершить сделку и о передаче аванса.

Если сделка не состоится, аванс вернется покупателю и ни одна из сторон не будет вправе принудить другую через суд заключить сделку.

То есть по авансовому соглашению не получится обязать покупателя купить квартиру, а продавца — продать ее.

Лучше, если основной договор купли-продажи составит для вас опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски. Но можно составить договор самостоятельно с помощью шаблонов из интернета и подборки Т—Ж о том, как продать квартиру.

Разумеется, на практике этих трех существенных условий недостаточно. Необходимо предусмотреть и максимально подробно описать в договоре вообще все условия сделки. Вот их перечень:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности: например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Это существенное условие договора. Цена должна быть выражена точной суммой денег.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  13. Подписи сторон.

На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца также — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.

Нотариальное удостоверение договора. Договор купли-продажи квартиры по общему правилу заключается в простой письменной форме, и удостоверять его у нотариуса не обязательно — зависит от желания сторон.

Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус составит договор, проверит дееспособность сторон и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Плюсом является и то, что нотариус за свои действия несет юридическую ответственность, в том числе материальную.

Но оформление сделки у нотариуса обойдется недешево.

до 10 млн Р

3000 Р + 0,2% суммы сделки (или оценки стоимости недвижимости)

выше 10 млн Р

23 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 50 000 Р)

до 1 млн Р

3000 Р + 0,4% суммы сделки

1—10 млн Р

7000 Р + 0,2% суммы сделки

выше 10 млн Р

25 000 Р + 0,1% суммы сделки (но не более 100 000 Р)

Кроме тарифа придется оплатить юридические и технические услуги нотариуса, расценки на которые он устанавливает сам. Например, составление договора купли-продажи может стоить от 2 до 10 тысяч рублей. Расходы распределяются между сторонами по договоренности.

Документы можно подать непосредственно в Росреестр, тогда срок регистрации составит до 7 рабочих дней. Еще можно подать в МФЦ, тогда срок регистрации увеличится до 9 рабочих дней.

Также документы можно подать удаленно на сайте Росреестра. Но тут есть сложность: все документы продавец и покупатель должны подписать квалифицированной электронной подписью, которая есть далеко не у всех. Для этого необходимо купить квалифицированный сертификат электронной подписи, который стоит 900 рублей в год. Срок изготовления — 3 дня.

Если вы нотариально удостоверяете сделку, нотариус может сам направить заявление на регистрацию в Росреестр в электронном виде. При оформлении договора в некоторых банках также есть возможность подать документы на регистрацию электронно — уточняйте это в службе поддержки вашего банка.

Один из главных вопросов, волнующих и продавца, и покупателя, — безопасность расчетов по сделке. Есть несколько вариантов взаиморасчетов: наличными средствами, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Стороны должны выбрать удобный для них способ.

Наличными из рук в руки — самый дешевый и небезопасный способ. Продавца могут ждать неприятные сюрпризы в виде фальшивых денег или их недостаточного количества.

Если продавец сам принимает наличные деньги за квартиру, лучше делать это в присутствии свидетелей, чтобы они в случае чего поддержали продавца в правоохранительных органах и в суде.

Также нужно обязательно пересчитать деньги, проверить их на подлинность при помощи специального прибора — детектора банкнот — и составить расписку в их получении.

Все эти манипуляции затруднительны. Поэтому, если покупатель принес наличные деньги, лучше сразу пойти вместе с ним в банк и внести деньги через кассу на счет. Кассир банка пересчитает и проверит деньги, а затем зачислит их на счет продавца.

При этом составляется соглашение, в котором оговаривается порядок и условия выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, продавец допускается к сейфу после предъявления им оригинала договора купли-продажи и выписки из ЕГРН. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.

Депозит нотариуса. Покупатель может внести деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса. Нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Этот способ удобен тем, кто оформляет сделку нотариально. Стоимость услуги — 1,5 тысячи рублей. Но нужно еще учесть стоимость технической работы нотариуса по составлению документов, которую он устанавливает самостоятельно, и банковские комиссии за перевод средств между счетами — их размер зависит от банка.

Чтобы снять обременение, обе стороны должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment/

Как продать квартиру без риэлтора

Как продать квартиру порядок действий

Какие бы потрясения ни происходили в обществе, люди продолжают жить. Каждая семья рано или поздно сталкивается с необходимостью продажи квартиры по той или иной причине. И часто встречаются граждане, желающие решить этот вопрос самостоятельно.

Если Вы в их числе, мой текст как раз для Вас. Он призван уберечь Вас от самых распространённых ошибок и плясок на граблях. Какой бы серьёзной ни казалась необходимость продажи, спешка только навредит. Для начала «семь раз отмерь».

Итак, вперёд!

Ошибка 1. Собственник переоценил свои силы.

Если Вы считаете, что достаточно оставить объявление на этом или другом сайте, Вы ошибаетесь. Помимо этого, для хорошего результата необходимо осуществить полноценную рекламную кампанию.

При желании в сети можно найти любую информацию. Почитайте опубликованные маркетинговые планы успешных агентов, посоветуйтесь с ними. Перед тем, как публиковать первое объявления, спланируйте все шаги.

Посмотрите другие, похожие на Вашу, квартиры, поторгуйтесь с продавцами. Подготовьте хорошие фотографии своей квартиры, составьте продающий текст. Создайте макеты листовок и баннера.

Продумайте график размещения рекламы и выберите подходящие для размещения места и площадки.

Если Вы планировали только разместить объявление и больше ничего – не размещайте пока не дочитаете этот текст до конца.

Ошибка 2. Собственник указал в рекламе личный номер телефона.

Многие продавцы в процессе и после продажи своих квартир получают сотнями звонки от моих коллег с предложениями услуг. Если Вы не хотите получать такие звонки, подключите услугу антиспам, чаще всего это бесплатно.

Или укажите номер телефона, которым Вы не планируете пользоваться после продажи квартиры. Ни в коем случае не публикуйте Ваш личный номер, поскольку он сразу попадёт в несколько баз-агрегаторов, которыми пользуются риэлторы для совершения холодных звонков.

Так Вы избавите себя от ежедневных навязчивых звонков.

Ошибка 3. Собственник разрешил одному или нескольким агентам «приводить покупателей».

Ни для кого не секрет, что спрос на квартиры в Москве не самый высокий. Чтобы удачно продать квартиру, на ней необходимо «сконцентрировать спрос» в одной точке, то есть все обращения от покупателей должен принимать один человек.

Это необходимо для правильного управления спросом (приём входящих, назначение и проведение показов, переговоры и торг), в результате чего Вы сможете продать Вашу квартиру дороже и быстрее. Как только появляется дополнительный источник рекламы (точка привлечения спроса), он перетягивает на себя часть покупателей.

А если таких точек привлечения спроса несколько, поток входящих обращений ослабевает и рассеивается, и никто из продавцов Вашей квартиры не сможет продать её выгодно. Ещё хуже, если один или несколько агентов начнут снижать цену Вашей квартиры в своих объявлениях.

Для покупателей это послужит сигналом ждать большого дисконта. Представьте, что Вы – покупатель. Вы видите объявление о продаже квартиры, Вам интересно, Вы звоните продавцу, задаёте вопросы и назначаете просмотр. Перед просмотром, или после – не важно – Вы видите другое объявление по этой квартире.

Какие Ваши действия? Вас не смущает, что у второго продавца её может купить кто-то другой? Второй вариант – Вы видите объявление по той же квартире, но дешевле.

Какие ваши действия? Вы захотите торговаться с автором первого объявления или второго? Если бы эта квартира была не единственная и уникальная, я бы как покупатель обошёл её стороной.  Поэтому, если Вы твёрдо решили сделать всё самостоятельно, строго отказывайте всем агентам и следите, чтобы никто без спроса не рекламировал Вашу квартиру.

Ошибка 4. Собственник расслабился, как только пошли звонки от покупателей и показы.

Допустим, на нужном количестве сайтов на самых дорогих позициях уже опубликованы Ваши объявления с прекрасными профессиональными фотографиями и продающим текстом. На днях из типографии привезли тираж красочных листовок, на территории уже работают расклейщики.

И вот пошли звонки, Вы назначаете первые показы. В этот момент Вам может показаться, что покупатель вот-вот найдётся и Вы, довольные собой, ослабляете накал Вашей рекламной кампании. Ни в коем случае не допускайте этого, пока не получите аванс.

Как бы Вы ни были заняты, продолжайте отслеживать и обновлять рекламу.

Ошибка 5. Собственник не ведёт учёт обращений покупателей и предложений о покупке.

Заведите журнал входящих звонков, вносите туда каждый звонок: дату и время, имя и телефон звонящего, все заданные им вопросы и Ваши ответы, достигнутые договорённости. Не забывайте спрашивать, каким способом человек планирует платить за квартиру – наличными, с помощью ипотеки.

После просмотра просите каждого покупателя, которому понравилась Ваша квартира, оставлять предложение о покупке в письменном виде, где он так же конкретно и подробно укажет все предлагаемые условия предстоящей сделки. Если покупатель отказывается написать, запишите под его диктовку.

Записывайте все договорённости (даты и темы повторных звонков, возможность повторного просмотра) и строго их соблюдайте. Через неделю после каждого показа звоните тем покупателям, с которыми не назначено дальнейших действий, берите обратную связь.

В результате Вы будете знать реакцию рынка на Ваш объект и сможете оперативно корректировать условия предложения.

Ошибка 6. Собственник готовит документы к сделке в последний момент.

Такое встречается редко, но встречается. Перед началом рекламной кампании свяжитесь с ипотечным брокером и спросите его, какие документы и справки Вам необходимо подготовить и собрать перед сделкой. В таком случае Вы будете готовы быстрее выйти на сделку, что часто бывает решающим условием.

Ошибка 7. Собственник не планирует переезд заранее.

Известно, что «свободные» квартиры  продаются легче и дороже. Не путайте «свободные физически и юридически» со свободными от альтернативы. В первом случае квартира пустая и в ней никто не прописан, во втором случае продавец ничего не покупает взамен и со сделки уносит деньги. Известно, что свободных квартир меньшинство.

Поэтому, если у Вас есть возможность продать квартиру как свободную, продавайте. Если такой возможности нет, заранее побеспокойтесь об альтернативе. Осмотрите разные варианты, выберите понравившиеся, получите скидку, выясните ситуацию.

Если окажется, что доплатить за альтернативу придётся больше, чем Вы планировали, заранее подайте заявление на ипотеку, это бесплатно и быстро. Готовьтесь к сделке так, как будто она завтра. В таком случае Вам проще будет удержать любого покупателя на Вашем варианте.

Не забывайте заранее паковать чемоданы, освобождайте квартиру по возможности заранее. Любой покупатель скорее купит квартиру, которая освобождается от старых жильцов, чем квартиру, в которой жизнь семьи продавца бьёт ключом.

Ошибка 8. Собственник неправильно торгуется.

Если Вы вели учёт обращений и предложений о покупке, если Вы осмотрели аналогичные квартиры в Вашем доме и в соседних домах – Вам будет проще избежать этой ошибки. Каждый покупатель хочет купить дешевле и будет искать любую возможность скинуть цену.

На показах некоторые покупатели будут рассказывать о преимуществах аналогичных квартир и, если Вы их видели и лично торговались с их продавцами, то вероятнее сможете отстоять торг за свою квартиру.

Обязательно каждому покупателю рассказывайте о других предложениях, которые Вам оставили другие покупатели, особенно если они оставлены в письменном виде. В таком случае покупатель уже не сможет манипулировать своим положением.

Ошибка 9. Собственник неправильно принимает аванс.

Процедура передачи аванса (или иной формы предоплаты) – самый важный этап сделки. На авансе решаются все важные вопросы, снимаются противоречия, назначаются конкретные действия для совершения сделки. Размер аванса обычно не играет роли и носит символический характер, хотя бывает по-разному.

Вам выгодно принимать небольшой аванс на тот случай, если другой покупатель уже после аванса предложит цену выше. Если Вы планируете альтернативную сделку, согласуйте с покупателем крайний срок для подбора альтернативы, размер и условия увеличения суммы аванса, или «довнесения», чтобы Вы как покупатель смогли внести аванс за Вашу альтернативу.

Подробно обсудите и пропишите случаи возврата аванса покупателю и риски в случае отказа каждой из сторон от сделки. Если на встрече с покупателем Вы «плаваете в материале» и Вам кажется, что он пытается навязать невыгодные условия – попросите паузу, изучите вопрос и назначьте повторную встречу уже во всеоружии. Если у покупателя хороший риэлтор, дело пойдёт легче.

Профессионал выстроит весь процесс и разъяснит многие сложные моменты. Но не стоит забывать, что ему платит покупатель и он работает в интересах покупателя.

Ошибка 10. Собственник неправильно проводит сделку.

Сделка – очень нервное мероприятие для всех участников. Зачастую достаточно одной ошибки, одного маленького разногласия, чтобы сделка превратилась в скандал и рассыпалась.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что готовы все необходимые документы (договоры купли-продажи квартир, договоры аренды банковских сейфов, справки по каждой квартире, нотариальные документы). Заранее всё проверьте, согласуйте со всеми, исправьте ошибки, устраните разногласия.

Перед альтернативной сделкой рекомендую накануне встретиться со всеми участниками и определить «схему сделки» – алгоритм распределения денег по сейфам с указанием сумм, закладчиков и выемщиков, условий допуска к каждому сейфу и сроков аренды.

Убедитесь, что все задействованные лица (покупатель, нотариус, регистраторы, сотрудники банка, продавцы альтернативы и др.) готовы к сделке. В таком случае на сделке всё пройдёт быстро и на позитиве. Ни в коем случае не приглашайте юриста «для успокоения». Сколько помню сделок с «юристами», ничего хорошего.

Юристы всякий раз умничали, тратили время на пустую болтовню, раздували слонов из мух и всячески разваливали сделку. Уж лучше отойдите от принципа и наймите риэлтора для сопровождения сделки. Однако если Вы будете строго следовать моим рекомендациям, у Вас всё получится и без профессиональной помощи.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kak-izbezhat-10-oshibok-sobstvennikam-zhelajuschim-prodat-kvartiru-samostojatelno-286237/

Этапы и порядок сделки купли-продажи квартир

Как продать квартиру порядок действий

По данным журнала «Этажи», каждый американский риэлтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы.

В России нет закона, который регулирует деятельность агентов. Поэтому не все начинающие риэлторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры.

Разберем, что должен делать риэлтор на каждом этапе сделки.

I. Сделка купли-продажи квартиры, что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Получаем выписку из ЕГРН
3. Изучаем документы объекта недвижимости
4.

Заключаем предварительный договор купли-продажи
5. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
6. Подписываем договор купли-продажи
7. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
8.

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвует продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8-ми этапов, занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риэлтор Мария Нефедова рассказала нам, какие есть этапы сделки купли продажи недвижимостии что должен делать агент на каждом ее этапе.

Читать по теме
А вдруг продавец скроет важную информацию о квартире, а после сделки покупатель останется без денег и жилья? 7 обязательных вопросов, которые риэлтор должен задать продавцу, узнайте в нашем блоге.

Назад

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности.

Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Читать по теме
Сделка, конечно, начинается с изучения объекта. Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним эксклюзивный договор.

Назад

Получаем выписку из ЕГРН

Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу, чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ.

Поэтому если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10-ти дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через Онлайн заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную можно получить за несколько часов.

Назад

Изучаем документы объекта недвижимости

Портал «Правомер» выделяет два типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

  • правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
  • правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

Риэлтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять.

Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Назад

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова, риэлтор, в своем блоге:
— Риэлтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риэлтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Назад

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Удобнее всего для этого CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в 1 клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса SalesapCRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в SalesapCRM

Чтобы не запутаться, какие документы предоставил клиент, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риэлтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента

В SalesapCRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Читать по теме
Хотите ли вы, чтобы СRM-система захватывала все заявки с сайта, записывала телефонные разговоры, сама искала объекты и публиковала объявления, то при выборе тестируйте её как минимум по 10-ти критериям

Назад

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

  • семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
  • обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риэлтор.

Назад

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

  • квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
  • дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
  • дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовых документов придется ждать на 2 дня дольше.

Назад

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риэлторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риэлтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и изучить все тонкости, которые касаются документов.

Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры.

Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Назад

Ирина Изендимирова

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

crm для риэлтора дайджест недвижимость

Источник: https://salesap.ru/blog/poryadok-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Как продать квартиру порядок действий
Подписаться

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно! 

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2020 году

Необходимы следующие:

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки. 

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав,  а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства). 

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника. 

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит.

Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила. 2.

Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.

3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора 

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте,  сумме ,  и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

 Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка.

Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы.

Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.