Как продать квартиру по уступке

Как продать квартиру по переуступке?

Как продать квартиру по уступке

Процедура продажи квартиры по переуступке прав не слишком сложна. Однако она имеет свои особенности и нюансы. Ведь вы продаете, по сути, не жилье, а лишь право на будущую квартиру.

В этой статье мы расскажем о тонкостях законодательства и о подводных камнях, которые могут ожидать вас при такой сделке.

Кроме того, поделимся информацией о том, когда лучше всего заключить договор по переуступке прав.

Застройщик не всегда идет навстречу дольщикам. Он может всячески мешать вам продать квартиру через договор переуступки прав. Например, иногда застройщик не дает разрешение на такую сделку или иным образом вставляет палки в колеса. В этом случае рекомендуем обратиться за помощью к юристу. Для профессионала не существует неразрешимых проблем.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 151 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Переуступка квартиры — когда можно воспользоваться такой сделкой?

Реализовать жилье через договор купли-продажи можно только после сдачи дома в эксплуатацию. На стадии возведения объекта продать именно квартиру, а не право требования, невозможно. Вот здесь и приходит на помощь переуступка. В гражданском кодексе РФ такая сделка называется цессией.

Вы можете продать право требования на квартиру с момента регистрации ДДУ (договор долевого участия) в Росреестре и вплоть до подписания акта приема-передачи. После приемки жилья по акту считается, что строитель выполнил свои обязательства.

Знайте, что с момента подписания акта приема-передачи и до оформления собственности на себя вы не сможете реализовать квартиру. Права требования у вас уже не будет, а по документам вы еще не являетесь владельцем объекта. В случае острой необходимости вы можете заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи.

Однако осуществить реальную сделку вы вправе только после оформления квартиры в собственность.

Порядок действий при переуступке

Первый шаг — оценка недвижимости. Прежде чем начать поиск покупателя, надо знать объективную стоимость квартиры в новостройке. По завышенной цене у вас ее не купят, а по заниженной вам будет не выгодно ее продавать. Определить стоимость недвижимости можно двумя способами: через профессионального оценщика или самостоятельно.

Если вы решили произвести оценку сами, то для этого вам необходимо проанализировать рынок новостроек. Посмотрите, сколько стоит аналогичная квартира на такой же стадии строительства и в том же районе. Если в вашей местности стройки больше нет, то необходимо смотреть цену готового жилья. От нее нужно вычесть 15—20% — получится стоимость вашей квартиры.

Конечно, это будет приблизительная цена, и в ходе продажи вы сможете ее корректировать.

Второй шаг — получение разрешения от застройщика. Почитайте внимательно договор долевого участия. Там должен быть пункт, регламентирующий переуступку прав требования. Если прописано, что вы обязаны запросить разрешение у застройщика, то не игнорируйте это.

В противном случае, вашу сделку признают недействительной.

Чаще всего в договоре указано, что, если дольщик выплатил всю сумму по ДДУ, то разрешение не требуется. В любом случае, уведомить застройщика о заключении договора цессии необходимо (обязанность возложена гражданским кодексом).

Третий шаг (опционально) — получить у банка разрешение на сделку. Когда на квартиру оформлена ипотека, разрешение кредитной организации вам потребуется в обязательном порядке.

В противном случае, сделка не состоится. Если банк одобрит переуступку прав, то ипотечный долг перейдет на нового покупателя.

Тот, в свою очередь, либо просто продолжит выплачивать сумму кредита, либо погасит его сразу.

Возможен и другой вариант. Покупатель передаст вам деньги за недвижимость под расписку, до оформления сделки. Вы ими оплатите задолженность перед банком и снимете все обременения. После этого можно будет подписать и зарегистрировать договор цессии.

Четвертый шаг (опционально) — получить разрешение на сделку у супруга(и).

Вы находитесь в официальном браке? Тогда, чтобы продать недостроенную квартиру, необходимо нотариальное согласие второй половины. Если недвижимость оформлена на вас двоих, то заключать договор цессии вы будете вместе.

В случае, когда один из вас не сможет присутствовать на сделке, придется оформлять нотариальную доверенность на второго супруга.

Пятый шаг — поиск покупателя. Лучше найти его самостоятельно, чем через риелтора. Последний возьмет неплохой процент за свои услуги, поэтому стоит сэкономить, справившись своими силами.

Для этого разместите объявление о продаже квартиры во всех интернет-источниках (связанных со сделками с недвижимостью). Киньте клич на своей странице в социальной сети.

Если у вас есть свободное время, расклейте объявления о продаже жилья на подъездах домов.

То, что вы хотите продать квартиру через переуступку права требования, можете не указывать. Об этом сообщите, когда будете оговаривать с потенциальным клиентом все условия сделки. В объявлении напишите, что жилплощадь находится в новостройке в таком-то районе.

Также укажите период сдачи дома в эксплуатацию и стоимость продаваемой недвижимости.

Шестой шаг — переговоры по сделке. Покажите покупателю его будущее имущество. Конечно, если есть, что посмотреть.

В случае, когда сделка заключается на последнем этапе строительства, как минимум, коробка с квартирой уже должна быть готова. Если еще ничего нет, то можно показать макеты, планировку недвижимости и т.п. Предоставьте все, что передавал вам застройщик еще на этапе заключения договора долевого участия.

Далее согласуйте стоимость квартиры и условия расчета по уступке права требования. Договоритесь о дате сделки. Так как это будет переуступка, а не купля-продажа, то обсуждать, кроме этого, больше нечего.

Седьмой шаг — заключение договора цессии и его регистрация в Росреестре. Об этом подробно расскажем в следующей главе.

Условия и оформление договора переуступки прав на квартиру

После того как вы с покупателем согласовали все условия сделки, можно переходить к составлению, подписанию и регистрации договора переуступки. В нем указывают следующую информацию:

  • дату и населенный пункт, где оформляется документ;
  • данные застройщика;
  • сведения о банке (если оформлена ипотека);
  • информацию о квартире (адрес, этаж, номер, метраж);
  • цену недвижимости (обязательно укажите цифрами и прописью);
  • условия расчетов;
  • информацию о том, как будет происходить переуступка прав на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • персональные данные сторон (паспорт: серия, номер, дата выдачи; банковские реквизиты; место жительства).

В конце следует поставить подписи. Договор цессии заверять у нотариуса не обязательно. Достаточно простой письменной формы. Однако зарегистрировать сделку в Росреестре необходимо.

Не пренебрегайте этим — подписи в договоре переуступки недостаточно.

По закону, сделка с недвижимостью считается заключенной с момента ее регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для этого вы с покупателем недвижимости должны подойти в государственный орган либо в МФЦ. Помимо договора цессии, для регистрации сделки вам понадобятся следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • договор долевого участия;
  • разрешение на переуступку прав на квартиру от застройщика (если предусмотрено договором);
  • нотариальное согласие супруга(и) (в случае необходимости);
  • справка об отсутствии обременения на квартиру или одобрение банка, если есть ипотека;
  • справка об оплате по ДДУ.

Срок государственной регистрации составляет 7 дней. Госпошлину при этом платить не нужно.

Когда лучше оформлять переуступку квартиры?

Важно выбрать правильный момент, чтобы продать квартиру по такой сделке. Все зависит от динамики роста цен на строящееся жилье и жизненной ситуации у продавца. Бывает, что стоимость новостройки резко падает.

Это происходит, когда возрастает количество желающих продать недвижимость по переуступке.

В это время застройщик устанавливает низкие цены, устраивает различные акции и предлагает интересные финансовые схемы по кредитованию или рассрочке.

Если вы решили продать квартиру по договору цессии, то самый выгодный период — когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность. В это время обычно происходит значительный скачок цен. Доходность от уступки права требования на квартиру может достигать 30–40%, если проект ликвидный.

Уплата подоходного налога

Оформляя договор цессии на жилье, не забудьте про налог на доход с продажи имущества.

В случае, когда при переуступке права требования стоимость квартиры увеличивается, продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене.

Например, вы приобрели недвижимость в новостройке за 4 млн рублей, а продать хотите за 6 млн рублей. Соответственно, у вас появляется обязанность заплатить налог государству с 2 млн рублей.

Некоторые продавцы хитрят и в договоре переуступки указывают цену ниже фактической. Конечно, не все покупатели согласятся на такую схему. Если вы решили воспользоваться этой уловкой, готовьтесь, что будущего владельца квартиры, возможно, придется искать долго.

Источники:

ГК РФ Статья 385. Уведомление должника о переходе права

Особенности регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Самостоятельная переуступка квартиры

Как продать квартиру по уступке

Когда оформляется переуступка квартиры, самостоятельно действовать можно, но только если вы знаете все тонкости и нюансы процедуры передачи прав требования. Чтобы разобраться в этом, не нужно быть практикующим юристом. Достаточно изучить информацию, изложенную в этой статье.

Действуйте согласно рекомендациям, но перед этим оцените целесообразность покупки. Для этого в публикации есть раздел, касающийся затрат, которые придется понести. В любом случае сделка является юридическим, правовым актом.

Значит, все самостоятельные действия должны производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства России.

Как проходит сделка?

Ответ на вопрос, можно ли самостоятельно оформить переуступку, простой и однозначный. Конечно, можно. Законами вы никак не ограничены в принятии подобных решений.

По своей сути оформление договора цессии мало чем отличается от обычной купли-продажи, хотя некоторые особенности все же есть. Соглашение не всегда двустороннее.

В некоторых случаях договор трехсторонний, и его подписывает представитель застройщика, продавец квартиры (цедент) и покупатель (цессионарий).

Если говорить о подробной пошаговой инструкции, то самостоятельное переоформление переуступки на квартиру в строящемся доме выглядит следующим образом:

  1. Изучение и анализ документации, предоставляемой цедентом и застройщиком. Цель – убедиться в добропорядочности первого и надежности второго.
  2. Сбор документов, которые необходимы цессионарию, чтобы совершить сделку, как того требует действующее законодательство Российской Федерации.
  3. Уведомление всех участников. Письменно извещается застройщик, а если продавец покупал квартиру в ипотеку, то оповещается банк, выдавший займ.
  4. Подписание договора переуступки прав на квартиру в присутствии нотариуса. Нотариальное заверение – обязательное требование ГК РФ.
  5. Оплата суммы согласно договору. Покупатель выплачивает продавцу денежные средства в объеме, указанном в договоре цессии.
  6. Оформление закладной и кредитного договора, если покупатель оплачивает жилье за счет заемных средств, выданных банком в рамках ипотечного кредита.
  7. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ, после которой новому владельцу выдается соответствующая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Не стоит забывать о необходимости вносить регулярные платежи, оплачивать налог на недвижимость, а также НДФЛ (оплачивает цедент).

Как оформить?

Каждый из этапов, перечисленных ранее, имеет свои особенности. Так, при анализе документов, предоставленных застройщиком, обращают внимание на следующие важные аспекты:

  1. Наличие разрешений на ведение коммерческой деятельности.
  2. Наличие разрешений на строительство дома.
  3. Отсутствие трудностей в финансировании проекта.
  4. Устойчивое финансовое положение.
  5. Исполнение сроков строительства, указанных в проекте и т.д.

Также придется самостоятельно проводить юридический мониторинг договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом. Обращают внимание на наличие запретов на оформление цессии, что иногда встречается в тексте соглашения.

Самостоятельно составить договор цессии тоже можно. Скачайте образец, изучите его особенности. Обговорите условия передачи прав на квартиру, оформите переуступку согласно требованиям действующего законодательства. А передавать деньги лучше через банковскую ячейку. Выглядит это так.

Сумма поступает в банк, но остается недоступной для продавца, пока вы не завершите оформление переуступки, и не предоставите выписку из Росреестра.

Только после этого денежные средства поступят на счет цедента, который в свою очередь получает гарантию, что оплата будет получена в полном объеме.

Сколько стоит?

Платы за оформление не предусмотрено, даже если сделка проводится самостоятельно. Оплачивается госпошлина в размере 175 рублей. Это продавец со статусом цедента, получая деньги, обязан заплатить налог по стандартной ставке НДФЛ, которая составляет 13% от размера полученной суммы.

Но спустя год подается декларация 3НДФЛ и оформляется налоговый вычет. Декларацию необходимо подготовить самостоятельно. Застройщик не имеет права требовать деньги за то, что покупатель с продавцом самостоятельно решили оформить переуступку квартиры.

На это указывает Федеральный Закон № 214-ФЗ.

Какова длительность оформления?

Здесь можно сказать, что сроки относительны. Если процедура проводится самостоятельно, потраченное время зависит от расторопности участников сделки. Подготовка документации, проверка юридического соответствия, получение разрешений супругов и т.д. Все это требует времени.

После оформления, когда необходимо предоставить самостоятельно оформленный договор переуступки в Росреестр, уйдет еще от недели до месяца. Это необходимо для проверки достоверности предоставленных бумаг. На оформление ипотеки потребуется дополнительно от двух дней до двух недель.

Документы

Застройщик предоставляет регистрационные свидетельства и уставные документы.

Также придется самостоятельно изучить финансовые отчеты за последний квартал (предыдущий текущему), чтобы определить успешность бизнеса и экономическую стабильность предприятия.

Имеет смысл затребовать подтверждения, что предприятие не находится на стадии банкротства. Продавец, он же цедент, передает на ознакомление договор долевого участия (ДДУ). Сделку нельзя будет завершить самостоятельно без:

  1. Паспорта гражданина Российской Федерации.
  2. СНИЛС, ИНН.
  3. Зарегистрированного ДДУ.
  4. Акт сверки об отсутствии задолженностей (если квартира оплачена 100%).
  5. Письменного согласия банка и застройщика.
  6. Справки о семейном положении (оформляется нотариально).
  7. Письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Покупатель, решивший провести сделку по переуступке самостоятельно, должен подготовить естественно паспорт и СНИЛС (ИНН). Еще потребуется согласие супруга (супруги) и чек об уплате госпошлины. Вся документация для оформления квартиры по переуступке предоставляется в оригиналах и копиях, которые необходимо самостоятельно подготовить заблаговременно.

Договор

Есть два типа договора цессии:

  1. Двусторонний. При подписании участвует продавец и покупатель. Застройщик уведомляется, знакомится с условиями, ставит отметку и получает свой экземпляр.
  2. Трёхсторонний. Третьим участником становится банк, если квартира кредитная (приобретается в ипотеку). Застройщика необходимо уведомить в любом случае.

По оформлении соглашения лучше не действовать самостоятельно, если нет соответствующих знаний и навыков. При любых затруднениях лучше обратиться за консультацией к специалистам.

Формулировки должны быть четкими, однозначными, а содержание законным. Чтобы переуступка обрела юридическую силу, и появилось право требования на квартиру, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать, обратившись самостоятельно или доверить регистрацию застройщику.

Остались вопросы

Напишите нам в чат

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/kak-samostoyatelno-provesti-sdelku-po-pereustupke/

Квартира по переуступке, как это?

Как продать квартиру по уступке

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Так выглядят квартиры по переуступке на сайте компании spbrealty.ru

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

1 из 2

Жилой комплекс “Палацио” уже сдан, но в нем еще можно купить квартиру интересной планировки

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Источник: https://www.spbrealty.ru/company/journal/kvartira-po-pereustupke-kak-eto

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.