Как продать квартиру купленную с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в 2020 году: пошаговая инструкция

Как продать квартиру купленную с материнским капиталом

Материнский капитал — это деньги, которые государство выделяет на улучшений жилищных условий для ребенка. Но если семья планирует переезжать или по другим причинам нужно продать квартиру, то необходимо соблюсти несколько условий. А чтобы гарантировано получить средства от сделки купли-продажи желательно предостеречься от возможных рисков.

Законодательная справка

В вопросах отчуждения жилья, приобретенного под семейный капитал, органы опеки руководствуются ст. 20 ФЗ № 48 и ст. 36 ГК РФ о распоряжении имуществом подопечного. Эти постановления ограничивают родителей в совершении сделок без одобрения уполномоченных органов.

Согласно ст. 36 Гражданского кодекса, права на жилую недвижимость, приобретенную с использованием денег из мат. капитала, оформляют на каждого члена семьи. Несовершеннолетние дети также получают долю в доме или квартире. Однако они не могут принимать участие в сделках с жильем, поэтому их интересы под защитой органов опеки и попечительства.

Какие условия должны быть соблюдены

В 2020 году органы опекунства отслеживают соблюдение прав несовершеннолетних детей. Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, возможна только с их одобрения. Представители государства будут узнавать основания для отчуждения недвижимости и взвешивать риски.

Нужно доказать, что в результате сделки:

  • ребенку выделят ту же долю в другом жилище;
  • жилищные условия будут улучшены или останутся прежними;
  • размер площади на человека не будет меньше, чем в отчуждаемой недвижимости.

В сложных случаях возможен обмен на жилье с меньшей площадью. Это разрешается, если часть денег от продажи недвижимости будет направлена на дорогостоящее лечение ребенка.

Еще один вариант — доли детей в меньшей жилплощади останутся равнозначными отчуждаемой, а доли родителей будут сокращены.

Важный момент: несовершеннолетних детей нельзя снять с регистрационного учета, не прописав их в другом месте. Поэтому будет правильно совершать сделки по отчуждению жилья и покупке нового в один день.

Если органы опеки и попечительства предварительно одобрят сделку, можно собирать документы и приобретать новую квартиру. Главное правило — соблюдать пошаговый порядок действий.

Если к моменту отчуждения жилья всем детям исполнилось 18 лет, не нужно делать разрешение в органах опеки. Совершеннолетние дееспособные граждане имеют право самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Необходимые документы

В попечительские органы нужно принести и предоставить документацию:

  • заявку на распоряжение маткапиталом;
  • оригиналы и копии паспортов родителей, свидетельства о рождении детей;
  • документацию на жилье;
  • бумаги о выделении детям долей в недвижимости;
  • справка о независимой оценке квартиры или дома;
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за коммуналку;
  • заявление родителей на участие в сделке.

Процедура оформления

Чтобы продать жилой объект, приобретенный на деньги из маткапитала, необходимо:

  1. Получить справку о праве владения жилищем.
  2. Обратиться за одобрением сделки в органы опеки и попечительства.

  3. Оформить предварительный контракт купли-продажи через нотариуса.
  4. Взять выписку о составе семьи.
  5. Подтвердить отсутствие задолженностей за услуги ЖКХ.

  6. Заключить окончательный договор с покупателем и заверить его у нотариуса.

Скачать договор

Когда продажа состоится, покупателю необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре и оформить право собственности на жилье. А продавец обязан приобрести новую жилплощадь, прописать детей, выделить им доли и оповестить о положении дел органы опеки.

Сценарии продажи отличаются в зависимости от того, обременено ли жилье ипотекой. Как продавать, если обременения нет:

  1. Предоставить в органы опеки и попечительства предварительный контракт купли-продажи нового жилья, заверенный у нотариуса.

  2. При обмене недвижимостью предоставить договор мены, где прописаны условия о доплате покупателя за жилье большей площади.

Продажу жилья, купленного с вложением средств сертификата в ипотеку, также необходимо осуществлять через органы опеки.

Если заём полностью не погашен, потребуется взять согласие банка на сделку.

Инструкция по продаже ипотечной недвижимости:

  1. Погашение обязательств по жилищному кредиту продавца за счет первоначального взноса покупателя.
  2. Перевод финансовых обязательств с продавца на покупателя.
  3. Закрытие ипотечного кредита, снятие обременения с жилья, переоформление недвижимости на покупателя.

Возможные риски

Если документы составлены юридически грамотно, сделки продажи-покупки жилья с использованием маткапитала безопасны. Однако особенности все же есть.

Для продавца существует риск не получить средства от покупателя. Чтобы минимизировать такую вероятность, стоит прописать в договоре условия и сроки передачи денег. Подписание бумаг лучше осуществлять лично в присутствии нотариуса.

Для покупателя риск может быть в том случае, если продавец не наделил детей долями в проданной квартире. Тогда сделку могут признать недействительной даже по истечению долгого времени. Чтобы избежать неприятностей при покупке и не вкладывать деньги в сомнительный объект, следует проверять правоустанавливающие документы и обращать внимание на собственников жилья.

Грамотный ход — привлечение к совершению сделки опытного юриста.

Вопросы, связанные с продажей жилья, купленного с привлечением материнского капитала решаются правильным подходом к делу, Не обязательно обременять юристов — достаточно подготовить все документы, своевременно зарегистрировать право собственности детей на отчуждаемую недвижимость и выделить доли там, где семья будет жить.

Источник: https://invalid.expert/prodazha-kvartiry-kuplennoj-na-matkapital/

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Как продать квартиру купленную с материнским капиталом

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег. В этой же статье рассказываем, как избежать такой опасности.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал.

А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры.

Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита. То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей.

Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  • погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  • снятие залога;
  • наделение детей долями в квартире;
  • согласование продажи с органами опеки;
  • оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи.

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка.

Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок. Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно.

Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал.

От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  • получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  • погашение остатка по ипотечному кредиту;
  • снятие залога;
  • продажа квартиры;
  • покупка нового жилья;
  • наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте. Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой.

Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты. Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется.

Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало.

Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах.

Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала. И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями.

С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал».

Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…

Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи.

Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб.

Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги.

Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно.

К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией.

Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала.

После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки.

Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя.

Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт.

Ранее по теме:

  • Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
  • Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал
  • Заплатить маткапиталом за квартиру, получить налоговый вычет и уйти от штрафа налоговиков
  • Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-prodat-i-kak-ne-kupit-kvartiru-s-matkapitalom-5d19d1a48dd02200ad24c23d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.