Как продать квартиру купленную на материнский

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Как продать квартиру купленную на материнский

Жилплощадь, приобретенная за счет средств маткапитала, принадлежит всем членам семьи, включая детей, поэтому продажа такой жилплощади осложнена необходимостью разрешения службы опеки. Для получения данного разрешения нужно соблюсти ряд важных условий.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Возможность продажи жилплощади, купленной с использованием семейного капитала, зависит от цели такой продажи, а также от возраста детей, владеющих долей жилплощади.

Жилье отчуждается по соглашению владельцев всех долей в общем порядке, когда несовершеннолетние собственники достигают 18-ти лет. При наличии несовершеннолетних обладателей долей отчуждение жилплощади допускается только с учетом интересов детей.

За защитой детских интересов при продаже их имущества следят сотрудники службы опеки и попечительства, которые выдают разрешение на подобные сделки.

Без согласия опекунской службы продать жилье, купленное на семейный капитал с прописанными детьми нельзя.

Если семейный капитал использовался как первый взнос по ипотечному кредиту, то продажа жилья допускается в следующих случаях:

  • при полном погашении кредита обладателями сертификата;
  • при погашении кредита за счет дополнительных субсидий, выделяемых из местного бюджета;
  • при переоформлении кредита на покупателя жилплощади.

Переоформление происходит после оценки сотрудниками банка платежеспособности приобретателя ипотечной квартиры.

Можно ли обменять?

Обмен жилплощади, приобретенной за счет маткапитала, возможен только после полного погашения ипотечного кредита, а если жилье было приобретено без участия банка – то после достижения несовершеннолетними совладельцами 18-ти лет.

При намерении обменять жилье, в котором прописаны и имеют долю дети, не достигшие 18-ти лет, нужно получить разрешение службы опеки, предоставив сотрудникам данной службы сведения о квартирах, подлежащих обмену.

Сотрудники опекунской службы одобряют обмен в следующих случаях:

  • если условия проживания детей не ухудшатся при переезде;
  • если дети получат на новой жилплощади доли, эквивалентные долям в старой квартире;
  • если переезд целесообразен и не повредит текущему воспитанию и образованию детей.

Целесообразность обмена оценивается с учетом расположения новой квартиры относительно городской инфраструктуры, образовательных и лечебных учреждений.

Например, обмен жилья, купленного на маткапитал, на большую по площади квартиру, но находящуюся на окраине города, не будет одобрен сотрудниками опеки. Повысить вероятность одобрения можно за счет поиска наиболее приемлемого варианта для обмена.

Условия продажи

Базовыми условиями для возможности продать жилплощадь, приобретенную с использованием маткапитала, являются:

  • наличие согласия службы опеки, если среди сособственников жилья есть несовершеннолетние;
  • наличия согласия несовершеннолетних сособственников, достигших 14-ти лет и получивших паспорт РФ;
  • отсутствие просрочек и задолженностей по ипотечному кредиту;
  • согласие всех сособственников на продажу квартиры;
  • отсутствие обременений в виде залога или судебного ареста на отчуждение жилья.

Судебный арест налагается в случае, если правоохранительные органы предполагают совершение в прошлом мнимой сделки с целью обналичивания семейного капитала обладателем сертификата.

При намерении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге, сотрудники кредитной организации могут выдвинуть дополнительное условие – наличие постоянного дохода и положительной кредитной истории у покупателя, на которого будет переоформлен кредит.

Согласие сособственников, достигших 14-летнего возраста, оформляется в письменном виде и заверяется в нотариальной конторе.

Сотрудники службы опеки для выдачи согласия на сделку требуют соблюдения следующих условий:

  • соответствия новой жилплощади санитарным нормам;
  • неуменьшения жилплощади, занимаемой детьми;
  • отсутствия в новом жилье зарегистрированных асоциальных лиц.

К асоциальным относятся лица, имеющие непогашенную судимость за тяжкие уголовные преступления или состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Порядок продажи

Алгоритм действий по продаже квартиры, приобретенной на маткапитал, включает следующие шаги:

  1. Выбор новой квартиры, которая будет куплена взамен проданного жилья.
  2. Заключение предварительного соглашения о покупке.
  3. Сбор документов и подача заявления в службу опеки.
  4. Получение разрешения опеки.
  5. Поиск покупателя и подписание договора продажи квартиры.
  6. Приобретение нового жилья на условиях предварительного договора.

При выборе новой квартиры важно соблюдать условия, выдвигаемые органами опеки, иначе разрешение не будет получено, и предварительный договор придется расторгнуть.

В предварительном соглашении указывается дата и цена будущей покупки, порядок расчета, а также обязательство собственника снять действующие обременения в виде прав третьих лиц или залога.

Для обращения в службу опеки потребуются следующие бумаги:

  • паспорта родителей;
  • свидетельство о браке или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • справка из Росреестра о правах на жилье;
  • кадастровый паспорт и технический план из БТИ;
  • справка о количестве прописанных в квартире лиц;
  • справка из ЗАГСа о родстве проживающих в квартире;
  • копия предварительного договора о покупке нового жилья;
  • заверенные согласия всех сособственников, достигших 14-ти лет, на продажу квартиры.

Выписки из ЕГРН и кадастровые документы получают в отделениях МФЦ. В тексте заявления излагается просьба выдать разрешение на отчуждение квартиры с прописанным ребенком при условии приобретения нового жилья в течение месяца после продажи данной квартиры. Также в заявлении приводится следующая информация:

  • ФИО родителей, которые приобрели квартиру на сертификат маткапитала;
  • ФИО и возраст всех детей;
  • цель продажи квартиры;
  • параметры новой жилплощади, планируемой к покупке после продажи текущего жилья;
  • реквизиты документов на новую квартиру;
  • сведения об обременениях текущей и новой квартиры.

Сделку по продаже жилья нужно заключить в течение месяца после получения согласия службы опеки.

После заключения сделки и оформления перехода прав в Росреестре на вырученные средства приобретается новое жилье. Сведения о правах на новую квартиру и справку о регистрации ребенка на новой жилплощади инициаторы сделки предоставляют в органы опеки в течение 30 дней.

Что будет с квартирой при разводе?

В случае расторжения брака жилплощадь, приобретенная за счет маткапитала, разделяется между супругами решением суда. Небольшие квартиры суд оставляет при родителе, с которым остаются дети.

При определении долей, причитающихся супругам после развода, судебный орган рассматривает интересы и нужды детей в приоритетном порядке.

Если двое детей переходят на воспитание к каждому родителю по одному, суд постановляет разделить квартиру поровну, а при невозможности выделения долей в натуре каждому из бывших супругов (например, в однокомнатной квартире), квартира не подлежит разделению.

При использовании семейного капитала в качестве первого взноса по ипотеке возможны следующие варианты деления квартиры при разводе:

  • квартира остается за супругом, к которому переходят дети, если такой супруг может выплачивать ипотечный кредит;
  • квартира разделяется между двумя супругами путем преобразования в коммунальную с переоформлением ипотечного долга на обоих супругов;
  • квартира остается за супругом, который в состоянии выплачивать ипотечный кредит.

В ряде случаев разведенному родителю также вменяется обязанность по содержанию другого нетрудоспособного родителя в течение 6-ти месяцев после развода с сохранением его права проживания в квартире, приобретенной на маткапитал.

При преобразовании жилплощади в коммуналку ипотека разделяется пропорционально занимаемым квадратным метрам.

При продаже жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, основные сложности заключаются в получении разрешения сотрудников опеки, а также в реструктуризации ипотечного долга. Чтобы получить согласие на сделку, следует максимально соблюдать требования социальных служб.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital.html

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как продать квартиру купленную на материнский

15 сентября 2020, в 19:49

Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде материнского капитала, что помогает им решить жилищные проблемы или улучшить условия для жизни.

Но часто возникают ситуации, когда жилплощадь, приобретенную на такие средства, приходится продавать.

При этом затрагиваются права несовершеннолетних детей, что влечет определенные трудности в осуществлении процедуры. Давайте разберемся как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Законодательное регулирование

Законодательно установлена обязанность согласования сделки по продаже квартиры, купленной на деньги маткапитала, в органах опеки.

При предоставлении средств социальной помощи, законом предусматривается исполнение существенного условия: всей семье, в том числе несовершеннолетним лицам, необходимо выделить в собственное владение часть приобретаемого жилья.

Контроль за соблюдением интересов детей при совершении любых операций с недвижимостью осуществляет отдел опеки.

Поэтому, чтобы получить одобрение на проведение сделки необходимо:

• Подготовить подтверждение того факта, что дети тоже будут наделены частью общего владения и им гарантирована равная доля покупаемого жилья;

• Величина жилого объекта приобретается с учетом каждого ребенка и не может сокращаться в сравнении с объемом, выделенным ранее;

• Планируемые условия не будут ухудшены по отношению к существующим и должны соответствовать требованиям санитарных нормативов.

Деятельность контролирующих инстанций установлена:

  • В ст. 20 ФЗ-40 от 24.004.2008г.
  • Положениями ст.37 ГК РФ.

При неисполнении этого законного требования и осуществления сделки продажи без получения необходимого одобрения все достигнутые договоренности в отношении недвижимости будут аннулированы.

Условия реализации жилья, купленного при помощи маткапитала

Чтобы продать жилую недвижимость, приобретенную на деньги семейного капитала, можно:

  • Осуществлять её одновременную продажу с оформлением нового жилого помещения;
  • Поменять на другую квартиру;
  • Продать для дальнейшего строительства индивидуального дома;
  • Реализовать с последующим перечислением полученной суммы на детский спецсчет.

Обычную продажу произвести не получится, так как операцию не позволят осуществить контролирующие инстанции. Это возможно только при приобретении иного жилья, более комфортного или большего формата, либо равному ему.

Необходимо помнить, что государственная защита прав несовершеннолетних – это одно из важнейших условий предоставления маткапитала и супруги обязаны оформить покупаемую жилплощадь в общедолевое владение.

Поэтому реализация объекта возможна лишь при соблюдении следующих правил:

• Необходимо получение письменного согласования опекунского совета планируемой продажи, предусмотренной ст.28, 37 ГК РФ, ст.21 ФЗ «Об опеке»;

• Покупаемая жилплощадь должна быть лучше либо в равнозначной для соблюдения детских прав.

Законодательно не устанавливается срок, в течение которого действует такое одобрение, но предусматривается, что:

• Согласование на продажу собственности несовершеннолетнего лица действует не более 3 месяцев:

• Соглашение о продаже квартиры подписывается и представляется в соответствующий орган в срок до 30 дней с даты выдачи согласования на реализацию, что регламентировано требованиями письма Минобразования РФ№09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних».

В случае, когда за такой промежуток времени процедуру не удалось завершить, придется запрашивать новое одобрение.

Когда продается квартира приобретенная на маткапитал, не выделяя доли детям. Обязательные доли – подчеркиваю. То все плохо будет.

Суд обяжет:

  • Вернуть материнский капитал
  • Сделку продажи признают недействительной
  • Ответственность вплоть до уголовной по 159 УК РФ

Даже, если в новой квартире продавец выделит детям доли, нарушение это не закрасит. Лучше действовать по закону, тем более доля там может быть крохотная по сравнению с общей площадью. Чем дороже квартира, тем в меньшем процентном соотношении участвуют в ее покупке деньги материнского капитала.  Государственные деньги.

Несмотря но то, квартира покупалась на деньги социального характера, она может быть продана в любой день с учетом следующих обстоятельств:

1. Когда жилье находилось во владении семьи меньше 5 лет, то после её реализации нужно уплатить налог на доход.

Но такой обязанности можно избежать, если супруги не пользовались налоговым вычетом, а продажу старого и приобретение нового объекта осуществить в одном налоговом периоде.

2. Если жилплощадь покупалась на ипотечные средства, которые не погашены на момент продажи, то потребуется согласовать такую процедуру в банковском учреждении для перевода обязательств и задолженности на покупателя.

Как правило, деньгами, выдаваемыми по сертификату, в полной мере или частично погашается ипотечный заем. При этом семья должна оформить нотариально подтвержденное обязательство о покупке жилплощади в общедолевое владение совместно с детьми в течение 6 месяцев с даты снятия с неё обременения.

Одобрение сделки в органах опеки считается существенным критерием соблюдения законности. Продажа жилого помещения без получения письменного согласия возможна, если несовершеннолетним лицам будет представлена жилплощадь в другом объекте, например:

  1. В покупаемом жилом помещении вместо продаваемого;
  2. В квартире, уже существующей в собственности родных людей, к примеру, родителей.

Этапы процедуры

Прежде, чем начать процесс продажи нужно выписать всех проживающих лиц, включая ребенка.

ВНИМАНИЕ! Нельзя выписать детей в никуда. Такая процедура может быть проведена только в другую квартиру.

О порядке приобретения квартиры под материнский капитал читайте отдельно.

Для успешного заключения договоренностей по продаже, необходимо:

1. Собрать требуемые документы.

2. Поискать заинтересованных покупателей.

3. Произвести оформление долей жилого помещения на детей.

4. Получить в отделе опеки согласие на проведение сделки. Заявление о согласовании рассматривается в срок до 1 месяца.

5. Проверяются условия жизни несовершеннолетних лиц и подтверждение выдела доли оформляемого объекта.

По результатам операция одобряется. Но вырученные деньги можно будет потратить лишь на улучшение качества жилья, например, комфортности проживания.

6. Заключение договора о продаже и его регистрация в Росреестре.

Если продаваемая жилплощадь приобретена в ипотеку, которая еще не закрыта, то потребуется:

1. Сообщить кредитной организации о реализации залогового объекта. Необходимо подготовить объяснение для чего нужна эта сделка.

2. Если в жилплощади нет доли несовершеннолетнего лица, то согласование продажи не потребуется в отделе опеки. Но сообщить им о своих намерениях стоит.

3. После соблюдения всех формальностей необходимо определить схему продажи.

4. Покупатель должен перевести необходимую для погашения кредита сумма. После этого права и обязанности продавца переходят на нового владельца.

5. Заемщик выплачивает долг, с него снимается залог, а право собственности на объект переходят к приобретателю.

Необходимая документация

Чтобы получить согласование органов опеки, нужно подать:

• Заявление по установленной форме;

• Удостоверение личности родителей либо опекуна;

• Согласие несовершеннолетнего ребенка, которому исполнилось 14 лет;

• Свидетельства о браке, его расторжении, рождении детей;

• Выписка из единого реестра прав на продаваемую жилплощадь;

• Правоустанавливающая документация;

• Техплан квартиры;

• Обязательство о предоставлении части жилья ребенку в собственность.

Для прохождения регистрационной процедуры перехода прав на недвижимость в Росреестр нужно представить:

• Заявление установленного образца;

• Кадастровую документацию;

• Выписку о прописанных людях;

• Гражданские паспорта заявителей;

• Одобрение сделки отделом опеки;

• Согласие кредитного учреждения на реализацию залогового жилья;

• Соглашение о продаже;

• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;

• Экспертное заключение о фактической цене квартиры.

Существующие риски

Жилые помещения, приобретаемые на средства семейного капитала, содержат в себе много рисков для будущих собственников, связанных с его разделом на доли для всех членов семьи.

Если до продажи жилья владелец не оформил на ребенка его долю, то эта сделка может аннулироваться в суде, так как проводилась без участия контролирующих органов.

Если это будет установлено, возможно собственник пытается осуществить продажу в обход установленных требований закона.

При признании процедуры недействительной квартира возвращается начальному хозяину. Если это жилье окажется у покупателя единственным, он может оказаться на улице. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые могут повлечь плачевные последствия, необходимо выполнять положения нормативно- правовых актов.

ПредыдущаяСледующая

Источник: https://lazyduralex.ru/pravo/semejnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-kuplennuju-na-materinskij-kapital/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.