Как продать квартиру если у покупателя ипотека

Содержание

Как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру если у покупателя ипотека

Чтобы продать квартиру в ипотеке, придется пообщаться с банком, выяснить, по какой схеме лучше продавать и после, возможно, заплатить налог. Самое сложное в этом процессе — придется преодолеть недоверие новых покупателей.

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины:

  1. Продавцы стали больше зарабатывать. Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку».
  2. Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать.
  3. Переезд. Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу.
  4. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам.
  5. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше.

Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления.

Всё это доводы для предварительного общения с покупателями — если вдруг они считают, что квартиры продают только из-за невозможности платить кредит.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Каждый из них законный, но есть нюансы.

Досрочно выплатить ипотеку

Выплатить долг своими деньгами. С точки зрения оформления это проще всего. Например, взять потребительский кредит или занять у знакомых. Как правило, так не выходит — сумма долга оказывается слишком велика, потребительские кредиты на такие суммы не дают.

Поэтому можно попробовать переложить досрочное погашение долга на покупателя. Схема получается такой:

  1. Составляете предварительный договор купли-продажи. В нем указываете, что обязуетесь продать квартиру не позднее такого-то числа.
  2. Покупатель передает вам наличные, под расписку. Вы вносите оставшуюся сумму за ипотеку. Получаете от банка расписку, что больше ничего не должны за квартиру.
  3. Потом ждете, пока банк снимает с квартиры обременение, чтобы недвижимость больше не была в залоге у банка. Если все пойдет нормально, залог уберут максимум через 30 дней.
  4. И только после этого заключаете с покупателем основной договор купли-продажи, идете в МФЦ и регистрируете сделку.

Это долгий и опасный процесс для покупателя — он дает вам большую сумму, а вы вроде бы обещаете продать ему квартиру. Проблема в том, что вы в любой момент можете отказаться от сделки, а покупателю придется доказывать правоту в суде — мало кто готов на такое согласиться.

Квартиры по такой схеме продаются с большой скидкой, чтобы как-то мотивировать покупателей рискнуть.

Попросить банк подстраховать сделку

В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков.

  1. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке.
  2. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс.
  4. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН.
  5. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи.

Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью

Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках. Менеджер может предложить взять у покупателя наличные и самому погашать долг.

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей.

Продать квартиру через новую ипотеку в том же банке

Покупатель берет новую ипотеку в том же банке, где взяли вы. Причем неважно, нужен ли этот кредит или нет — это формальность, чтобы покупателю перестраховаться и не отдавать вам наличные на досрочное погашение долга. Банк контролирует процесс.

  1. Обратитесь к ипотечному менеджеру в вашем банке, скажите, что вы хотите продать квартиру таким способом. Получите комментарии по процессам и список нужных документов.
  2. Найдите покупателя, он должен подать анкету на получение ипотеки.
  3. Если заявление одобряют, то все происходит практически также, как в схеме выше — заключаете договор, банк сам погашает вашу ипотеку кредитом покупателя. Остальные деньги, если они есть, покупатель кладет в ячейку, переводит на аккредитив или отдает вам под расписку.
  4. Возможно, придется съездить в МФЦ с представителем банка, чтобы снять обременение с вашей квартиры. Или нет, если вы заключаете сделку через электронную регистрацию.
  5. Дальше ждите уведомление о том, что сделка прошла.

Банки проще соглашаются на такую схему, потому что получают вместо вас нового заемщика.

Используйте эту схему, даже если покупателю не нужна ипотека. Он получает кредит, регистрирует сделку, а потом сразу гасит долг. Ипотека используется здесь как средство оформления покупки. Чтобы покупатель согласился, дайте скидку на покрытие долговых расходов и страховки квартиры.

Продать через переоформление старой ипотеки

Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор.

Если в схеме с ипотекой выше покупатель мог сам выбрать, на какой срок и под какой процент ему брать кредит, то здесь вольностей нет — только те условия, на которых платили ипотеку вы.

Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита.

Старые ипотеки не так выгодны, как современные программы — если пять лет назад популярной была ставка в 10-12%, то сейчас есть предложения  по 6,5%.

Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя.

Как платить налоги с такой сделки

Никакой разницы от налога с обычной продажи нет. Нужно заплатить НДФЛ — сейчас это 13%. С 2021 года ставка повысится — 13%, если вы зарабатываете меньше 5 млн рублей в год и 15% если вы зарабатываете больше 5 млн рублей.

Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход.

Пример.

Вы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей.

Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи.

Если вы продали вашу единственную квартиру, которой владели больше трех лет, то налог платить не нужно.

Проверьте ипотечный договор

Не все банки без проблем разрешают продавать ипотечные квартиры. В интернете можно встретить отзывы об учреждениях, где менеджеры против продажи по любой из схем — или погашаете ипотеку досрочно и затем продаете, или никак.

Поэтому прежде чем задумываться о продаже, внимательно прочитайте договор. Запрет может быть завуалирован — никаких слов про продажу нет, но есть, например, «ограничение на другие действия без предварительной выплаты…» или что-то подобное. Ищите такой смысл — вы не можете продать квартиру без погашения банку всех расходов, в том числе выплаты процентов.

Если такие пункты есть, а ипотечный менеджер говорит, что продавать квартиру до погашения вам не разрешает банк — придется идти в суд. Результат тяжбы зависит от конкретной ситуации, поэтому лучше обратиться к юристу.

Продать ипотечную квартиру не сложно, главное, чтобы банк был не против. Намного сложнее найти покупателя и убедить его, что такая сделка безопаснее. Поэтому лучше сначала договориться с ипотечным менеджером, как вы будете продавать квартиру, а уже потом искать покупателей и озвучивать им сразу актуальные варианты.

  • 12 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение blush.design

Источник: https://avaho.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Как продать квартиру если у покупателя ипотека

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в ипотеке

Как продать квартиру если у покупателя ипотека

Ипотека — это слово в кого-то вселяет надежду на собственное уютное и милое гнездышко, а на кого-то нагоняет ужас. И ведь не поспоришь, поскольку ситуации бывают разные.

Однако если обратиться к грамотным специалистам, найти надежного застройщика, и взять ипотеку в хорошем банке, то проблем вовсе не возникнет. Однако у любого, кто имеет непогашенный долг за квартиру, может возникнуть желание сменить место своего проживания.

Как же продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Мы нашли ответы на эти вопросы и посоветовались с опытным специалистом.

Решились на продажу, что же делать дальше?

После того, как вы твердо решили поменять свое жилье, обязательно найдите покупателя. Это можно сделать самостоятельно, разместив объявление о продаже недвижимости на специальном сайте, либо обратиться в риелторскую фирму, у которой есть база потенциальных покупателей. Стоит отметить, что продать такую квартиру можно только после получения согласия банка, где была оформлена ипотека.

После того, как вы нашли покупателя, у вас есть несколько способов продажи квартиры. Разберем их подробнее.

Второй кредит — этот способ зачастую выбирают те, кто не хочет лишний раз привлекать третью сторону к сделке. Чтобы осуществить этот план, вам понадобится взять в банке кредит на сумму, равную долгу по ипотеке. После этого вы быстро гасите задолженность, продаете квартиру, и отдаете обратно банку сумму, вырученную с недавней сделки по недвижимости.

Однако здесь существует один нюанс, который может в корне изменить ход событий и усложнить задачу. А именно — второй кредит при наличии ипотеки дадут далеко не каждому россиянину.

Дело в том, что банк с большой вероятностью обратит внимание на высокую долговую нагрузку и попросту откажет. Поэтому для подобного варианта необходимо иметь довольно высокий доход и безупречную кредитную историю, где не было ни одной просрочки по платежам.

Обычно банки сразу же отказывают в новых кредитах гражданам, которые больше 50% своей зарплаты выделяют на выплату прочих долгов. 

Приведем пример: в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 40 тысяч рублей, то ваша зарплата должна быть более 80 тысяч. Если вы подходите под эти критерии и уверенны в достаточном уровне своего дохода, то собирайте документы и направляйтесь в банк.

Задаток со стороны покупателя для погашения ипотечного долга — удобный, но рискованный метод для покупающей стороны. Его суть заключается в том, что заинтересованный покупатель самостоятельно отдает продавцу деньги для погашения ипотеки.

После этого составляется договор, в котором указывается, что за квартиру был внесен задаток, поэтому нынешний владелец обязуется продать и освободить недвижимость. Затем нужно закрыть кредит в банке и заключить обычную сделку купли-продажи.

Где учитывается уже внесенная покупателем сумма.  

Как мы сказали ранее, метод довольно опасный, поскольку недобросовестный продавец может взять деньги и в итоге передумать продавать квартиру.

Тогда покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть внесенную сумму обратно.

Поэтому если вы нашли себе покупателя, постарайтесь доказать человеку свои честные намерения и деликатно подвести его к этому решению. Такие отношения позволят провести сделку быстро и легко.

Привлечение банка-кредитора — в этом варианте уже появляется третья сторона, которая гарантирует безопасность и грамотность всей сделки. Остановимся на примере, когда долг по ипотеке составляет один миллион рублей.

Покупатель имея на руках эту сумму, передает ее не продавцу, как это было в предыдущем варианте, а перечисляет ее напрямую в банк. После этого заключается трехстороннее соглашение, где прописано, что покупатель погашает ипотечный долг, а остаток стоимости недвижимости перечисляет на счет продавца.

Очень часто банки для удобства предлагают открыть счет, куда переводится сразу вся сумма, после чего уже сам банк распределяет деньги.

Переуступка ипотечного кредита — этот вариант можно назвать самым быстрым, ведь он не требует различных манипуляций с деньгами.

Тем, кто выбрал этот путь, необходимо запустить процедуру переоформление ипотечного кредита на покупателя. Вместе с ипотечным долгом ему переходит и право на квартиру.

Для завершения сделки покупатель должен отдать продавцу сумму, которая равна уже выплаченной части по кредиту.  

Затем к делу подключается банк, который проверяет кредитную историю и платежеспособность нового заемщика. После принятого решения покупателю всего лишь потребуется стандартный набор документов, как для обычного кредита.

Затем он переезжает уже в новую квартиру и продолжает выплачивать оставшийся долг по ипотеке. Одним из плюсов этого варианта является то, что покупателю не придется стоять в очередях, оформляя документы для банка, ведь они уже есть у кредитной организации.

Поэтому этот способ не только сэкономит время, но и значительно упростить продажу недвижимости.

Задаем вопросы эксперту

Источник: https://riafan.ru/1306135-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-izuchaem-varianty-i-sovetuemsya-s-yuristom

Как продать квартиру в ипотеке, пошаговая инструкция продажи ипотечной квартиры

Как продать квартиру если у покупателя ипотека

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

Если вам нужен кредит под залог недвижимости, предлагаем воспользоваться формой для подачи заявки:

(Всего просмотров 14 269, сегодня: 1 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Как продать ипотечную квартиру. Два пути

Как продать квартиру если у покупателя ипотека

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка.

Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод.

«Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Как найти хорошего риэлтора?

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет.

Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей.

Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет.

Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов.

Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей.

Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Законодательство: чего ждать от властей в 2018 году?

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова.

– За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом.

Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость.

В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья.

После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит.

Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами.

По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку.

Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры.

Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку.

В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время.

Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru-dva-puti-276647/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.