Как продать квартиру если 3 собственника

Содержание

Как продать половину квартиры, права собственника, подготовка к продаже и ее особенности

Как продать квартиру если 3 собственника

Правожил.com > Оформление недвижимости > Как продать половину квартиры, особенности и трудности сделки

Можно ли продать половину квартиры? Жилье часто приобретают на условиях долевой или совместной собственности, но, не все знают как продать половину квартиры.

В течение жизни происходит много событий, в результате которых у одного из владельцев появляется желание продать свою часть недвижимости.

Проблема заключения сделки по отчуждению половины квартиры также возникает у тех, кто получает в наследство жилую долю, но проживать на новом месте не планирует.

Согласно законодательству, гражданин имеет право продать или подарить любую собственность, владельцем которой является

 Как продать пол квартиры? Законодательно у любого собственника есть право, согласно Гражданскому Кодексу, продавать, дарить, менять, завещать недвижимое имущество, даже если это часть однокомнатной квартиры. Поэтому вопрос, можно ли продать половину квартиры, очевиден. Можно.

На практике осуществить сделку продажи квартиры с долями весьма затруднительно, так как реализация права связана с соблюдением их у других собственников жилья и всех заинтересованных лиц.

Продажа доли — наиболее сложный вид сделки с недвижимостью, но часто встречающийся в решении жилищных вопросов.

Как продать квартиру с долями? Следует различать два основных вида общего владения жильем:

  • долевая собственность (доли каждого юридически определены);
  • совместная собственность (без выделения частей совладельцев).

Одно из основных условий в предпродажной подготовке – согласие всех других собственников долей в квартире. Для этого следует известить всех жильцов о предполагаемой сделке в установленном порядке.

Каждый из владельцев жилья имеет преимущественное право на приобретение продаваемой части квартиры

Все владельцы имеют равные права на преимущественную покупку продаваемой доли. Стоимость доли не должна отличаться от обозначенной цены для третьих лиц и договорной, которая, в итоге, появится в документе о купле-продаже.

Продажу и покупку доли жилья нельзя путать с представлением о продаже и покупке отдельной комнаты, как часто случается на практике.

Если получение одобрения на сделку затруднительно, то порядок отчуждения будет установлен судом.

Момент улаживания споров с прочими собственниками является едва ли не самым сложным в процессе продажи части недвижимости.

Не редки случаи, когда совладельцы одобряют покупку жилой доли, но затем постоянно откладывают заключение сделки по разным обстоятельствам.

У собственника, решающего, как продать половину квартиры, есть обходной вариант спорной ситуации – оформление дарственной третьему лицу. В этом случае согласия совладельцев не требуется.

Мнение юриста-эксперта:

В связи с внесением изменений в законодательство меняется и процедура оформления купли продажи недвижимости.

Если квартира приобретена несколькими собственниками в долевую собственность или хозяином является малолетний ребенок, оформление таких сделок осуществляется только у нотариуса.

Поэтому дополнительное посещение юриста или риелтора не обязательно, так как нотариус берет на себя обязанность за всю правовую экспертизу, связанную с переходом доли другому собственнику.

В принципе, сделка с долей на квартиру осуществляется в таком же порядке, как рядовая сделка купли-продажи. Особенностью сделки является наличие согласия на отчуждение доли. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не требуется. Их права не будут ущемлены.

Отказ от покупки оформляется в нотариате. Если возникает ситуация, что дольщик отказывается от приобретения имущества, а избавиться от доли необходимо по различным жизненным причинам, законодательством предусмотрен иной вариант получения согласия.

По адресу регистрации второго дольщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения направляется предложение о выкупе доли в квартире. В случае, если по истечение месяца со дня вручения или отправления уведомления ответа от заинтересованного лица не поступило, смело можно приступать к осуществлению продажи.

Можно отметить, что если в результате покупки оставшейся доли квартира полностью будет во владении одной семьи, законодатель разрешает использовать для приобретения части квартиры средства мат капитала.

В таком случае приобретаемая доля отойдет в собственность всех членов семьи. Такое возможно, если например в результате наследования или приватизации двум, или нескольким родственникам достанется жилье в долевую собственность.

Использовать такой выход опытные риэлторы не рекомендуют. Соседи могут обратиться в суд для признания сделки дарения притворной.

Данный факт придется доказывать достоверными сведениями о передаче денег одаряемому, то есть опровергать безвозмездность договора.

Алгоритм предпродажной подготовки

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/kak-prodat-polovinu-kvartiry.html

3 собственника квартиры как продать

Как продать квартиру если 3 собственника

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.

Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

  1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
  2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным.

Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Как продать квартиру, принадлежащую трём собственникам

В соответствии с ч.2 ст.

250 Гражданского кодекса, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Читать еще –>  Налоговый вычет при покупке земельного участка и дачи

Согласно ч.1 ст.250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Как продать квартиру с двумя (несколькими) собственниками

2. Если доля продавца в квартире выделена, то остальные собственники имеют право преимущественного выкупа. Продавец должен предложить в первую очередь им выкупить его часть квартиры по определенным им условиям.

Уведомление, содержащее предполагаемые условия сделки, заверяется нотариально и направляется заказным письмом с уведомлением. Если остальные собственники отказались или просто не ответили в течение месяца, можно подыскивать покупателей на стороне.

В случае изменения условий продажи всю процедуру нужно повторить заново.

Квартира с двумя собственниками – явление довольно распространенное. И каждый из этих собственников может захотеть продать принадлежащую ему долю. Вот тогда то и возникает вопрос, а есть ли у продажи квартиры с несколькими собственниками какие-то принципиальные отличия?

Как продать квартиру, если один собственник против

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю.

Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли.

Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире.

В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю.

Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Читать еще –>  Государственный и банковский конфискат торги

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) — все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире — номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Новые правила продажи доли в квартире

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Источник: https://firstjurist.ru/zemelnye-uchastki/3-sobstvennika-kvartiry-kak-prodat-2

У квартиры несколько собственников. как купить такую?

Как продать квартиру если 3 собственника

   Покупка квартиры у двух собственников – не сложная процедура в части оформления, трудности можно встретить на этапе подготовки документов.

Перед подписанием договора обязательно нужно заручиться согласием обоих владельцев квартиры, иначе все старания могут негативно отразиться на вашем кошельке.

Нужно выяснить моменты: действительно ли собственников двое, нет ли обременений на долях и несколько других нюансов.

Общая собственность на имущество – что это

Квартиры могут находиться не только во владении единственного человека, а в общей собственности. Например, несколько наследников не стали отказываться от своих долей в пользу кого-то одного, а оформили собственность на всех.

При этом общая собственность бывает двух видов:

Совместное владение квартирой означает, что хозяева имеют одинаковые права на жильё, то есть доли их не определены в процентном или цифровом соотношении. Совместная собственность, при этом, может быть оформлена как на двоих владельцев, и у них обоих имеются на руках свидетельства, а может и на одного.

Так часто получается, когда квартира покупается в браке. Пусть даже и оформляется свидетельство только на мужа или жену, но считается квартира общей.

Общая долевая собственность – это такой вид владения, когда доли физически определены. В свидетельстве на квартиру они обозначаются в дробном выражении, например ½ или 234/6547 доли в праве.

Если квартира в совместной собственности

  Когда свидетельство оформлено только на одного из владельцев, но фактически их двое (муж и жена, например), при продаже квартиры от второго собственника нужно получить нотариальное согласие. Иначе сделка может быть признана недействительной.

Как узнать, что квартира в совместном владении? Попросите продавца показать свидетельство на собственность, посмотрите дату его получения. Ещё нужно посмотреть свидетельство о браке (или о разводе). Если квартира куплена (или обменяна) во время брака, собственность – совместная. Требуйте нотариального оформления согласия второго собственника.

Если же у обоих собственников есть свидетельства, согласие на продажу они должны выразить оба (устное, не нотариальное).

Внимание!
С 15 июля 2016 года свидетельства о собственности выдавать перестали. Теперь основным документом является выписка из Росреестра. Однако выданные ранее свидетельства действительны.

Если жильё в долевой собственности

Когда продавец предоставляет свидетельство, а в нём вы видите, что собственность долевая (так и указано – доля в праве), смотрите на обратной стороне свидетельства остальных собственников.

Каждый из них должен быть согласен на продажу своей доли.

Как оформить

Сама сделка регистрируется в местном отделении Росреестра. Но документы можно подать и в ближайшем МФЦ. Прийти на регистрацию нужно лично, или это может сделать представитель по нотариальной доверенности. Что нужно принести:

  • паспорта и продавцов, и покупателей;
  • договор купли-продажи (в копиях по количеству сторон договора, плюс один для регистратора);
  • свидетельства на квартиру.

Госпошлина составляет 2000 рублей.

Как составить договор

Договор купли-продажи составляется по общему правилу, но в него вписываются оба собственника. Если на одном листе текст не уместится (можно печатать на обеих страницах листа), листы придётся сшить. На место шва регистратор приклеит наклейку.

Передаточный акт не пришивается!

Договор можно составить по нашему образцу.

Что нужно учесть

Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:

  • закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать); 
  • выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов); 
  • выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов); 
  • составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).

Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы, задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.

Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.

Позже выяснилось, что у них был ещё брат, который умер. Но от брата остались дети. По праву трансмиссии дети умершего брата наследуют долю вместо него. То есть, квартира должна была делиться на три доли (столько было детей у наследодателя). В итоге наследство было оформлено на всех, но дети умершего брата отказались продавать свои доли. Деньги покупатель вернул через суд, но время было упущено, квартиры подорожали.Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.

Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/pravila-pokupki-ne-odin-sobstvennik.html

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Как продать квартиру если 3 собственника

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов.

То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно.

Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников.

И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр.

Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu/

Можно ли продать квартиру по 3 договорам?

Как продать квартиру если 3 собственника

Вы имеете право продать каждый свою долю по отдельному договору. У покупателя проблем не будет. Просто в ЕГРН запишут три документа основания, при этом квартира будет полностью в его собственности. И если подпадаете под налогообложение с продажи, то налог оплатите с суммы каждого договора за вычетом одного миллиона.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Юридически описанная Вами ситуация имеет право на жизнь как способ минимизировать налог с продажи. Однако на практике найти клиента на квартиру, а в дальнейшем организовать и провести сделку будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Основные причины:

  • нежелание клиентов связываться со сложной схемой при покупке
  • и невозможность провести такую сделку с использованием ипотеки.

С уверенностью скажу, что скидка, которую попросит покупатель при покупке по такой схеме, и затраты на нотариальное удостоверение сделок, будет сопоставима с суммой сэкономленных налогов.

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Действительно, если продавать жилье, составив отдельные договоры, то каждый продавец может получить вычет размером в 1 млн рублей. Однако стоит помнить, что сделки с долями (если доли продаются разными договорами) нужно обязательно удостоверять нотариально, поэтому учитывайте издержки на заключение каждого нотариально заверенного договора купли-продажи.

Также к расходам прибавятся отказы собственников от преимущественного права покупки. При владении общей собственностью существует правило – другие собственники имеют преимущественное право покупки.

Это означает, что при продаже данной недвижимости владелец доли обязан в первую очередь предложить приобрести свой объект другим совладельцам. И далее они либо отказываются, либо приобретают его.

Здесь необходим нотариальный отказ от преимущественного права покупки, и оформление этих документов тоже стоит денег.

Что касается покупателя, то можно не беспокоиться – для него проблем быть не должно. В данном случае важно правильно прописать в договорах купли-продажи условия доступа к ячейкам.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

По общему правилу, установленному НК РФ, налоговый вычет при продаже жилья, которое находится в общей долевой собственности, в размере 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально. Если продавать имущество по долям, делать это нужно не только разными договорами, но и в разное время.

Действительно, есть Письмо Минфина, в котором допускается получение налогового вычета в размере 1 млн рублей при продаже одной доли.

Обратите внимание, разъяснения Минфина не являются нормативными правовыми актами и не являются обязательными к применению, в том числе налоговыми органами. Позиция Минфина может измениться.

Кроме того, она может не совпадать с позицией ФНС. Так часто случается.

Если все же рассматривать продажу долей разными договорами, то нужно обратить внимание на некоторые моменты. При продаже одной доли в праве собственности необходимо соблюсти особый порядок. У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки продаваемой доли по цене предложения.

Поэтому и отказ от выкупа доли нужно получить от каждого. При этом при продаже доли договор должен быть заключен в нотариальной форме. Но нотариус будет запрашивать дополнительные документы, которые ему нужны для заверения сделки. А нотариальная сделка – это всегда дополнительные расходы.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

В одном договоре все три собственника выступают на стороне продавца, каждый продает свою долю. При этом 13% уплачивается пропорционально доходу от общей цены продажи в соответствии с размером доли. С тремя разными договорами будут проблемы у всех, так как это повлечет их нотариальное удостоверение в отношении каждого.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как платить налог только на одну долю при продаже квартиры?

Налог на продажу квартиры должны платить собственники всех долей?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_po_3_dogovoram/100538

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.