Как продать квартиру без согласия жены

Содержание

Консультация юриста. Если муж без согласия жены продал общую квартиру ⋆ Тайшет24

Как продать квартиру без согласия жены

На вопросы читателей отвечает адвокат Чунского филиала Иркутской областной коллегии адвокатов (ИОКА) Анатолий Павлович ШЕВЧЕНКО.

Мы с мужем прожили в браке двенадцать лет. В 2010 году приобрели трехкомнатную квартиру, которую записали на мужа. Всё было хорошо, но в конце 2015 года мы по инициативе мужа развелись.

Я забрала наши личные вещи и с детьми уехала жить к родителям в Ангарск, на раздел общего имущества не подавала, надеясь на примирение, но в сентябре 2016 года от своей подруги я узнала, что бывший муж продал нашу квартиру без моего согласия. Я попыталась с ним поговорить по телефону и выяснить ситуацию, но он сменил номер, и со мною общаться не желает.

Я хочу знать, добросовестно ли поступил бывший муж, распорядившись совместной квартирой, оставив нас с детьми без жилья? Что мне делать и как вернуть хотя бы половину квартиры?

Ваша ситуация ещё раз подтверждает, что нельзя откладывать на долгий срок имущественные споры, ведь при расторжении брака вы могли подать исковое заявление с суд о разделе совместно нажитого имущества, к которому в соответствии со ст.

34 Семейного кодекса РФ относится имущество, нажитое супругами во время брака, а также доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Тайшет24 в соцсети ВКонтакте

Также вы имели полное право просить суд наложить арест на все регистрационные действия с совместно нажитой квартирой, и ваш бывший муж, несмотря на то, что квартира была записана на него, до вынесения решения суда никаких действий по отчуждению квартиры произвести уже бы не смог. И если бы вы как бывшие супруги не нашли компромиссный вариант, бывший муж мог выплатить вам половину стоимости квартиры, или вы ему отдали за его половину деньги и вся квартира перешла в вашу единоличную собственность.

Также можно было продать эту квартиру, а полученные денежные средства поделить — тогда в таких случаях суд выносит решение о признании за каждым из супругов по одной второй доли в спорном недвижимом имуществе.

Однако давайте исходить из сложившейся у вас ситуации. Я не сомневаюсь, что приобрел её добросовестный приобретатель, который проверил все документы на квартиру, где единственным собственником был указан бывший супруг. А если вы с детьми ещё и добровольно снялись с регистрационного учета из этой квартиры, тогда вообще все сомнения у покупателя отпадают.

При этом нет никаких сомнений, что половина стоимости проданной квартиры принадлежит вам, и вы имеете полное право обратиться в суд и потребовать признать спорное имущество общей совместной собственностью, разделить общую совместную собственность и взыскать с бывшего мужа компенсацию в пределах стоимости половины доли в реализованном спорном имуществе. Но помните, что срок исковой давности по данной категории дел — три года.

Для полной ясности вопроса приведу позицию Верховного Суда РФ по аналогичному делу. Супруги Карапетовы из Москвы развелись после трех лет брака, но жили они в квартире, купленной на имя мужа в период брака.

После развода жилплощадь не разделили, и Карапетов по-прежнему оставался единственным собственником. Через два года после развода он продал квартиру, не поставив бывшую супругу в известность.

После этого квартира сменила трех владельцев.

Бывшая супруга Карапетова решила вернуть себе половину квартиры, и через суд потребовала признать сделку недействительной, ведь никто не спрашивал её согласия на продажу квартиры, утверждала она в суде.

Карапетова потребовала признать недействительным договор, послуживший основанием для регистрации права собственности на квартиру, поделить квартиру между ней и экс-супругом поровну, исключить из государственного реестра запись о праве собственности последнего собственника и возместить судебные расходы.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований истице отказал, мотивировал своё решение тем, что на момент сделки по отчуждению имущества брак уже был расторгнут, распоряжение совместным имуществом регулировалось не ст.

35 Семейного кодекса РФ, определяющей владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов, а ст.

253 Гражданского кодекса РФ, где прямо указано, что участники совместной собственности могут распоряжаться ей лишь по взаимному согласию.

К тому же истица не доказала, что приобретатель жилья знал или должен был знать об её претензиях на квартиру. Оснований для удовлетворения иска нет, решил суд, указав, что это не лишает Карапетову права обратиться в суд с требованием к экс-супругу о взыскании неосновательного обогащения.

Карапетова обжаловала решение суда, которая приняла по делу новое решение: за Карапетовой признали право собственности на половину спорной жилплощади, а долю истребовали у последнего владельца квартиры.

В результате два суда приняли по этому делу прямо противоположные решения, но в Верховном Суде РФ согласились с коллегами из первой инстанции: в деле надо было руководствоваться Гражданском кодексом, а не Семейным кодексом и указали, что добросовестный покупатель должен был знать заранее, что продавец квартиры не может распоряжаться общим имуществом, а по версии апелляционного суда, именно покупателю следовало самостоятельно доказать, что ему не было известно о неправомерности действий продавца Карапетова.

Что же касается Карапетова, то он знал, что квартира общая и его бывшая супруга хочет ее разделить, однако распорядился жилплощадью по своему усмотрению, указали в суде. Сделку могут признать недействительной, если у того, кто ее совершил, не было на это полномочий, но при условии, что будет доказано, что другая сторона знала или должна была знать об этом.

Другими словами, суду нужно было выяснить, были ли у продавца полномочия совершать сделку и знал ли покупатель о неправомерности его действий. И именно заявительница должна была доказать неправомерность действий добросовестного покупателя, а возложение судом на покупателя квартиры бремени доказывания добросовестности его поведения противоречит требованиям действующего законодательства.

Материалы дела также не подтверждают недобросовестность ответчика Карапетова при совершении сделки, ведь с самого начала он указал, что супруги, имеющей право на общее имущество, у него нет, а он — единственный собственник квартиры, в которой никто не проживал и не был зарегистрирован по месту жительства, и ничто не свидетельствует и о том, что продавец и покупатель квартиры договорились, чтобы навредить бывшей супруге ответчика, указал ВС РФ.

«То обстоятельство, что Карапетов распорядился имуществом без согласия истца после расторжения брака между супругами, не может служить основанием для признания совершённых сделок по распоряжению имуществом ничтожными ввиду злоупотребления правом», — заключили в Гражданской коллегии ВС РФ и отправили дело на новое рассмотрение.

Также ВС РФ указал, что истец может обратиться в суд и взыскать компенсацию в пределах стоимости половины доли в реализованном спорном имуществе.

Подводя итог, хочется отметить, что несомненно суд в вашей ситуации восстановит ваше нарушенное право и вы получите решение суда, но остается открытым вопрос, каким образом забрать свои деньги с бывшего супруга, который наверняка уже избавился от зарегистрированного на его имя движимого и недвижимого имущества, на которое возможно было наложить арест.

Остается надеяться на то, что у вашего бывшего супруга есть официальное место работы с хорошей заработной платой, из которой, кроме долга за квартиру, будут взыскивать ещё и алименты на содержание совместных детей, ещё какие-нибудь долги по кредитам и так далее, вот и посчитайте, когда вы сможете забрать с бывшего мужа долг за половину совместно нажитого имущества, а ведь всё могло быть иначе, если бы вы вовремя обратились в суд…

 

Источник: https://www.t24.su/konsultatsiya-yurista-esli-muzh-bez-sogl/

Продажа квартиры и имущества после развода, без согласия супруга

Как продать квартиру без согласия жены

После расторжения брака между супругами часто возникают имущественные споры, особенно из-за жилья. Рассмотрим, законна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга и что нужно делать в такой ситуации, чтобы избежать возможных юридических и финансовых проблем.

Когда необходимо согласие на продажу квартиры после развода

Жилплощадь, купленная в браке, находится в собственности обоих супругов, даже если числится на одном из них. Это правило действует и в отношении имущества, купленного в кредит.

После развода оно продолжает считаться общим, пока стороны не договорятся о разделе, добровольно или через суд. Делить нажитое закон не обязывает, бывшие супруги могут распоряжаться общим имуществом равноправно.

  Но устная договоренность в спорных обстоятельствах не имеет юридической силы – при продаже недвижимости необходимо согласие сторон.

Исключением являются случаи, когда на купленную до развода квартиру законные права изначально имеет только один из супругов.

  1. Недвижимое имущество не находится в совместной собственности, если приобретено по условиям ренты, получено в наследство, подарено. При оформлении таких сделок в качестве собственника указывается один из супругов.
  2. Не считают общей недвижимость, купленную на личные средства покупателя. Если он продал имущество, принадлежавшее ему до заключения брака, вырученные деньги законно считаются личными средствами.

Продавать такое жилье можно без согласия партнера и в браке, и после его расторжения, во всех остальных случаях документально подтвержденное согласие обязательно.

Продажа части жилплощади

Часто имущество покупается в долевую собственность, и квартира приватизируется супругами пополам. В такой ситуации нужно ли согласие от совладельца на продажу после расторжения брака? По действующему законодательству наличие разрешения не нужно.

После развода право собственности на часть имущества сохраняется, но проведение бывшими супругами сделки купли-продажи имеет свой порядок. Тот из супругов, который собирается продать часть квартиры, должен письменно сообщить об этом второму супругу и предложить выкупить долю. Обязательно нужно указать стоимость продаваемой площади.

При отказе можно искать покупателя со стороны, но новая цена доли имущества не должна быть снижена.

Читайте так же:  Как разделить имущество без суда при разводе

Последствия продажи без согласия

Единоличная продажа квартиры после развода без согласия бывшего супруга является незаконной, и для покупателя в этом присутствуют большие риски. Если муж единолично продает общее имущество после развода, жена имеет право обратиться в суд.

Чтобы добиться признания сделки недействительной, необходимо доказать осведомленность покупателя в том, что разрешения от истца нет. Сделать это непросто, и споры в суде о недвижимом имуществе между бывшими супругами входят в разряд наиболее сложных.

Мер наказания для супругов, продающих приобретенное в браке жилье или ценное имущество без согласия, законом не предусмотрено. Если стороны придерживаются устного договора и не выдвигают друг другу претензий, у нового владельца квартиры проблем не возникнет.

Если бывшие супруги, находясь во враждебных отношениях, договориться по поводу имущества не сумели, пострадавшая сторона подает иск и имеет шансы выиграть суд. В результате сделка может быть признана недействительной, покупатель теряет права на квартиру, продавец возвращает всю сумму и выплачивает материальные издержки.

Дополнительно покупатель имеет право требовать возмещение морального ущерба, а супруг-истец подает иск о разделе имущества и получает свою часть квартиры.

Как оформляется согласие на продажу

По законодательству, согласие одним из супругов должно оформляться письменно и обязательно заверяться у нотариуса. Процедура простая и занимает минимум времени, обращаться можно в любую нотариальную контору. Для оформления понадобится:

  • паспорт;
  • свидетельство о разводе;
  • договор купли-продажи;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Если бракоразводный процесс еще не завершен, вместо свидетельства о разводе следует взять справку из суда. Все документы обязательно проверяются нотариусом, после чего заявителю выдают заполненную форму на бланке установленного образца с печатями и подписями. За предоставление услуги взимается государственная пошлина.

Читайте так же:  Служебное жилье после развода

Особенности продажи совместного жилья после развода

Раздел квартиры сразу после расторжения брака позволяет избежать неприятных ситуаций в будущем, но часто супруги затягивают с этим решением. Если нет брачного договора, квартира будет считаться совместной и через годы после развода. Решить данный спор можно по-разному:

  • добровольно – бывшая пара самостоятельно распределяет части жилплощади между собой и заверяет договор нотариально;
  • в судебном порядке – разделение имущества осуществляется решением суда с учетом интересов детей пары.

В случае, когда второй супруг не имеет права собственности на жилплощадь, но во время брака вкладывал в обустройство и ремонт значительные средства, судебное решение может быть в его пользу. Если бывшие супруги получают после раздела неравные части, суд может передать имущество обладателю большей доли. Второй супруг получает за это компенсацию, равную стоимости своей части.

Как оспорить продажу квартиры

Оспорить решение продать квартиру без согласия по закону можно в течение трех лет с того момента, когда потерпевшая сторона должна была знать о сделке. Даже если пройдет 10, 20 лет, супруг-истец имеет право требовать половину от вырученной суммы. При продаже имущества после развода без согласия интересы второго собственника защищает статья 253 ГК РФ.

Для восстановления нарушенных прав необходимо подавать заявление в суд. Стандартное заявление составляется по одной форме. В шапке укажите название суда, данные заявителя и ответчика, их контакты, исковую сумму. Далее идет описание, где указываются:

  • даты вступления в брак и его расторжения;
  • наличие общих детей;
  • адрес и площадь квартиры, условия ее покупки супругами;
  • описание проблемы;
  • ссылка на правовые нормы.

Ниже должны излагаться требования заявителя с подчеркиванием факта продажи квартиры при отсутствии согласия с его стороны. Вместе с иском подаются подтверждающие стоимость жилплощади документы и квитанция об оплате пошлины. С документов следует снять копии по количеству участников процесса. Все это подается в суд в Москве по месту нахождения спорной квартиры.

Читайте так же:  Можно ли при разводе переоформить ипотеку

Юридическая помощь

Раздел нажитого супругами при разводе – сложный и напряженный период. Самостоятельно решить спорные вопросы получается не всегда, у большинства возникают острые конфликты.

Решение проблемы с продажей имущества супругов в судебном порядке часто является единственно возможным. Начинать рекомендуется с обращения к юристам и получения бесплатной консультации.

Удобно общаться к специалистам в режиме онлайн – опытные юристы помогут разобраться с проблемой и выходить из дома для этого не придется.

Доверить защиту интересов и законных прав стоит опытному адвокату. Он поможет правильно подготовить пакет необходимых документов, подскажет правильные ответы и выход из спорной ситуации.

Часто такая помощь позволяет договориться сторонам конфликта без суда и получить согласие супругов для сделки.

Но если суда не избежать, юрист подскажет, как добиться возмещения судебных издержек и моральной компенсации в споре об имуществе.

Заключение

Если супруги развелись, но имущество не поделили, они остаются собственниками квартиры и после развода. Когда один из них продает жилье или совершает другие сделки с недвижимостью, он должен уведомить второго супруга.

Без получения согласия от него продажа незаконна, и по решению суда такая площадь подлежит отчуждению.

Чтобы избежать судебного разбирательства и неприятных ситуаций, связанных с этим, стоит придерживаться норм, прописанных в законодательстве.

Источник: https://prorazvod.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga/

Согласие супруга на продажу квартиры: когда нужно/не нужно, образец, цена у нотариуса, срок действия

Как продать квартиру без согласия жены

Если лицо решило отчудить жилую недвижимость, ему понадобится согласие супруга на продажу квартиры или дома. Такое согласие оформляется письменно и удостоверяется нотариусом.

Необходимость подтверждения того, что второй член семьи одобряет сделку, обусловлена спецификой института совместной собственности.

При этом существуют случаи, когда согласовывать отчуждение жилплощади с мужем или женой совсем не обязательно.

Режим имущества супругов

Согласно ч. 1 ст. 33 СК законный режим имущества семейной пары – это режим совместной собственности. Все, что нажито в период брачных отношений, принадлежит в равных долях как мужчине, так и женщине.

Исключение из этого правила может быть предусмотрено в брачном контракте, который стороны вправе заключить до или после регистрации брака. Таким соглашением супруги могут зафиксировать, какие конкретно вещи кому принадлежат. Следовательно, соблюдать стандартный порядок, установленный семейным или гражданским законодательством, в подобных ситуациях совсем не обязательно.

Важно. Если один из супругов совершает сделку, то по закону предполагается, что оба члена семьи согласны на условия заключаемой договоренности. В случае с мелкими бытовыми манипуляциями достаточно лишь устного согласия. Для договоров, требующих проведения государственной регистрации, нужно подготовить письменное одобрение второго из партнеров.

Когда согласие обязательно

Личная собственность супруга – это то, что куплено до или после брака, а также приобретено во время семейных отношений, но по безвозмездным сделкам. Согласие на продажу требуется только при отчуждении совместной собственности.

Для признания вещи совместной собственностью важны три аспекта:

  • Момент приобретения – имущество приобретено в период брака;
  • Способ приобретения – предмет приобретен в результате возмездной сделки за общие деньги либо создан совместными усилиями;
  • Вклад второго из супругов в усовершенствование предмета – вещь, являющаяся личной собственностью одного из супругов, была существенно улучшена за счет второго партнера или трудом последнего.

По общему правилу если пара приобрела жилье в браке, то при продаже квартиры нужно согласие супруга или супруги. Не важно, что в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН указан только один владелец. С точки зрения законодателя ценность, нажитая во время брачного союза, является совместной.

Если пара в разводе, но квартира куплена в браке

Согласие на продажу квартиры после развода необходимо, если недвижимость была приобретена в браке. Такое обычно бывает, когда мужчина и женщина расстались, но не успели полностью решить вопрос с разделом имущества. В подобных обстоятельствах продавец перед отчуждением жилплощади должен получить одобрение от бывшего мужа или жены, ведь он либо она фактически является совладельцем жилья.

Если были вложения со стороны супруга

Личная собственность жены или мужа может быть признана общей, если:

  • Второй супруг вложил в усовершенствование предмета свои личные сбережения;
  • Для улучшения характеристик недвижимости были использованы деньги из семейного бюджета;
  • Другой из партнеров лично своим трудом улучшал вещь.

Пример. Федорова А.П. до вступления в брак получила от своего дяди квартиру в подарок. Жилье было в плохом состоянии. После свадьбы муж Федоровой решил самостоятельно сделать ремонт.

Мужчина потратил 300000 рублей из личных сбережений на покупку необходимых материалов. В течение 6 месяцев Федоров после основной работы занимался ремонтом.

Также за это время пара дополнительно потратила 200000 рублей из семейного бюджета на покупку сантехники в подаренную квартиру.

После всех этих манипуляций недвижимость может быть признана судом совместной собственностью, а это значит, что при отчуждении Федоровой нужно получить согласие мужа.

Важно. При приобретении жилья у застройщика момент расчета и момент государственной регистрации чаще всего существенно не совпадает во времени.

Если лицо рассчиталось за квадратные метры до заключения брака, но право собственности было зарегистрировано уже после посещения ЗАГСа, квартира не считается совместным имуществом. Основание – лицо приобрело вещь за свои личные деньги.

Поэтому и согласие мужа или жены на продажу такой квартиры не требуется.

Ситуации, когда согласие не нужно

Существует ряд случаев, когда лицо вправе законно продать квартиру без согласия мужа или жены. Это возможно, если недвижимость является собственностью исключительно продавца.

При подобных обстоятельствах отчуждатель не должен получать одобрение законного партнера и вправе самостоятельно распоряжаться личной вещью.

Обычно второй супруг в таких случаях никаких прав на отчуждаемый объект не имеет.

Вещь приобретена до или после брака

Продажа квартиры, купленной до брака или после законного разрыва, осуществляется независимо от согласия мужа или жены. При таких обстоятельствах собственность приобретена не в период брачных отношений, а значит, второй из пары не может на нее претендовать. При этом основание приобретения роли не играет. Не важно, купил ли человек жилплощадь, обменяла на другой объект или получил в дар.

Пример. Аликберова А.А. в 2015 году купила апартаменты. В 2016 году женщина вышла замуж. Еще через год Аликберова решила продать апартаменты и отдать деньги на благотворительность. Муж выступил категорически против, однако для продажи его мнение не важно, ведь апартаменты куплены до брака и не являются совместно нажитым имуществом.

Квартира получена в дар или в наследство

Отчуждение недвижимости, полученной по наследству или принятой в дар, также не требует одобрения супруга. Согласно ч. 1 ст. 36 СК все, что лицо получило хоть и в период брака, но по безвозмездной сделке, является только его собственностью.

Пример. Андреева О.О. в 2017 году заключила брак с Никитиным Ю.И. В 2019 году умерла тетя Андреевой и оставила ей в наследство двухкомнатную квартиру. В 2020 женщина продала наследство. Согласие супруга ей не понадобилось, поскольку квартира была хоть и приобретена в период брака, но основанием приобретения права собственности стала безвозмездная сделка.

Супруг отказался от права на приватизацию

При приватизации жилья равноправными собственниками становятся все члены семьи, прописанные по адресу жилплощади. При этом каждый вправе отказаться от своего права на приватизацию.

Тогда объект станет собственностью остальных зарегистрированных жильцов. Например, если муж отказался от участия в приватизационном процессе, единоличным собственником становится жена.

Следовательно, в будущем женщина вправе продать приватизированную квартиру без разрешения супруга.

Пример. В 1987 году Сергеева И.П. и Варфоломеев П.М. поженились. Сразу после этого пара получила однокомнатную квартиру по договору соцнайма. В 1995 супруги решили приватизировать жилье, но Варфоломеев отказался от участия в приватизации. Единоличным собственником стала Сергеева. В 2020 женщина продала квартиру, хотя муж и не давал согласия на сделку.

Важно. Лицо, отказавшееся от участия в приватизационном процессе, сохраняет за собой пожизненное право проживания в приватизированной квартире. Для прекращения этого права нужно сняться с регистрации по данному адресу.

Другие случаи, когда согласие супруга не нужно:

  • До продажи имущества был заключен брачный контракт, в котором указано, что квартира является собственностью только одного из членов семьи;
  • Существует судебное решение, согласно которому недвижимость принадлежит только одному супругу;
  • Семейная пара вместе составила доверенность и уполномочила третье лицо организовать продажу;
  • Оба супруга по документам являются совладельцами жилья – тогда на стороне продавца будут выступать и муж, и жена.

Процедура оформления

Согласие супруга должно быть выполнено в письменной форме и нотариально удостоверено. Требование о нотариальном удостоверении предусмотрено ч. 3 ст. 35 СК. Договор купли-продажи вместе с согласием подается в Росреестр для проведения регистрации отчуждения недвижимого имущества.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

Срок действия согласия законом не ограничен. Но стороны вправе договориться о периоде действия документа и прописать соответствующий пункт в тексте.

Человек может самостоятельно составить согласие или осуществить все необходимое оформление в нотариальной конторе. Обычно цены на подобные услуги варьируются от 1500 до 3000 рублей.

При обращении к нотариусу нужно подготовить:

  • Паспорт;
  • Свидетельство о регистрации брака, при наличии – о разводе;
  • Справку от психиатра и нарколога – если у нотариуса есть сомнения относительно дееспособности подписанта;
  • Правоустанавливающие документы на имущество, которое хотят продать.

Возможные трудности

Если проигнорировать требование о предоставлении согласия от супруга, сделку все равно зарегистрируют. Но в дальнейшем лицо, одобрение которого не было получено, вправе обратиться в суд с просьбой о признании купли-продажи недействительной.

Недействительность сделки тянет последствия для всех ее участников. Риск покупателя особенно высок, ведь он лишается квартиры, а возвратить уплаченные деньги обычно непросто. Поэтому при заключении подобных договоренностей лучше всего обратится за консультацией к юристу в сфере недвижимости.

Специалист поможет точно узнать, является ли товар совместной собственностью. Для этого юрист определит, какие документы нужно запросить у продавца, а также укажет, на что обратить внимание при составлении договора отчуждения.

Источник: https://glavny-yurist.ru/soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry.html

Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять

Как продать квартиру без согласия жены

Недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей. Даже если в документах собственником значится только один человек. Если вы решили приобрести квартиру, проверьте семейную историю продавца — вам нужно убедиться, что его законный партнер не против сделки.

Разобрались, когда сделку с недвижимостью можно проводить только с разрешения супруга, а в каких ситуациях можно без него. И что делать покупателю, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег.

Что такое «согласие супруга»

Согласие — это юридический термин, который означает заявление, которое заверяет нотариус.

В этом документе супруг должен ясно и конкретно выразить свою волю на сделку с недвижимостью на конкретных условиях. Например, указать адрес недвижимости, вид сделки, сумму, за которую она будет продана.

Кроме этого, нужно подтвердить, что не существует никаких брачных договоров, которые противоречат этому «согласию».

Нельзя воспринимать устное согласие супруга как разрешение — иначе он может заявить, что «ничего не говорил», и сделку признают незаконной.

Когда вы покупаете квартиру, не верьте продавцу на слово, будто у него есть разрешение от супруга. Пусть он продемонстрирует документ.

Так выглядит заверенное согласие

Как оформить разрешение на сделку

Самостоятельно покупатель или продавец сделать разрешение не смогут — возможно лишь контролировать процесс. Единственный способ оформить разрешение, которое будет учитываться в суде — сделать его у нотариуса. Продавец вместе с супругом должен обратиться к любому специалисту, у которого есть лицензия на эту деятельность.

Нотариусу нужно предоставить три документа:

  • Паспорт человека, который дает разрешение на сделку;
  • Свидетельство о браке;
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на квартиру.

Если на момент получения согласия брак уже расторгли, нужно добавить к пакету документов свидетельство о разводе.

Само соглашение оформят сотрудники нотариальной конторы, супругу достаточно его прочитать и подписать. После нотариус заверит его своей печатью и подписью. Услуги нотариуса стоят от 800 до 2 500 рублей, в зависимости от ценообразования конкретной конторы.

Срока действия у согласия нет, если только это не оговорено в самом разрешении.

Зачем нужно согласие супруга

Ситуация опасна в основном для покупателя. Проблема в том, что сделку Росреестр зарегистрирует и без согласия супруга — у чиновников нет права запрашивать такие документы. Поэтому они вносят изменения в единый реестр недвижимости с пометкой, что согласие не предоставили.

Продаваемая квартира — это общее имущество. Получается, супруга фактически лишили его недвижимости. Значит, он может обратиться в суд и потребовать восстановить его права. По закону, на это у него есть один год со дня, когда он узнал о сделке. Если суд согласится с его доводами, то сделку признают недействительной, право на жилье восстановят. О покупателе в этом случае не заботятся.

Проще говоря, купленную квартиру вернут супругам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы получить свои деньги за сделку обратно. Средства же могут быть потрачены, поэтому возвращать будет нечего.

Когда вы покупаете жилье у человека, который находится в браке, убедитесь, нужно ли согласие супруга на сделку. Если ситуация спорная, а один из супругов согласие не дает, лучше не связываться с такой сделкой.
Пример.

Вы хотите купить квартиру, которую женщина приобрела еще до регистрации брака. Вы узнали, что в жилье сделан капитальный ремонт на общие деньги, уже после свадьбы.

При этом женщина утверждает, что согласие супруга на сделку точно не нужно. Её муж же говорит об обратном и заявляет, что против.

Лучше не покупать такую квартиру — если супруг решит оспорить вашу с женой сделку, непонятно, какое решение примет суд. Возможно, судья признает, что ремонт был капитальным, и муж тоже имеет право на эту квартиру.

Когда продавцу нужно брать согласие

Когда недвижимость купили или приватизировали в браке. Когда вы покупаете квартиру, обратите внимание — неважно, есть или нет запись о втором владельце в выписке из ЕГРН. Любое жилье, купленное или приватизированное, будет считаться общей собственностью супругов.

Если квартира была куплена в браке, но потом люди развелись — она всё равно считается общей, если нет документа о разделе имущества или судебного решения.

Когда квартиру отремонтировали в браке. Например, жилье принадлежало одному из партнеров, а после свадьбы в квартире сделали большой ремонт — второй партнер автоматически получает право на эту недвижимость. В перечень таких «улучшений» входит капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование.

Каких-то конкретных параметров, какой ремонт считать просто большим, а какой «капитальным», в законе нет. Поэтому если между супругами появятся разногласия по этому вопросу, решать их придется через суд — будут привлекаться независимые эксперты, чтобы выяснить, насколько в итоге изменилась стоимость жилья после изменений.

Уточните, как была приобретена квартира и когда в ней был сделан ремонт. Если появляется шанс спорной ситуации — например, квартиру мужчина купил до брака, а ремонт делали вместе с женой уже после свадьбы — попросите супругов оформить разрешение.

Проверьте, был ли в браке владелец квартиры на момент оформления права собственности

Если вы планируете покупать жилье, уточните, был ли в браке продавец, когда приобрел квартиру.

Дело в том, что за восстановлением потерянных прав на квартиру супруг может обратиться и после развода. Причем не сразу же, как узнает о продаже квартиры, а даже через несколько лет — Верховный суд принимает подобные заявления от граждан.

Проще говоря — супруг, которого лишили права на квартиру, может объявиться в любой момент. И обратиться в суд за восстановлением своих прав. Даже после того, как сделку зарегистрируют, вы честно отдадите деньги продавцу и отпразднуйте новоселье.

Позитивный пример.

Продавец квартиры сказал, что на момент сделки он не женат, поэтому никакого разрешения супруги не требуется. Покупатель начал изучать документы на квартиру:

В свидетельстве о собственности узнал, что жилье приобретено 10 лет назад;

Когда смотрел паспорт, то открыл его на странице №14 и заметил, что там есть запись о разводе. Даты совпадали — сначала была оформлена сделка с квартирой, а уже потом продавец развелся с женой.

Получается, что жена до сих пор имеет право на половину этой квартиры.

Покупатель сообщил об этом продавцу, но тот заявил, что не будет брать разрешение, потому что не знает, где искать жену. Сделку заключать не стали, покупатель нашел другую квартиру.

Негативный пример.

Та же самая ситуация, только покупатель не стал разбираться в семейной ситуации продавца и проверять паспорт. Сделку заключили, зарегистрировали. Покупатель заехал в квартиру.

Через несколько месяцев его вызвали в суд. Оказалось, что бывшая жена продавца узнала, что её экс-муж продал квартиру. Она же считала, что это и ее жилье, просто они не разделили его при разводе — не до этого было. Женщина начала требовать свою долю через суд.

После нескольких заседаний суд принял решение — сделку отменить, право собственности разделить между продавцом и экс-супругой, а покупателю вернуть деньги.

Только деньги продавец уже потратил. Поэтому покупателю придется идти в суд и требовать долг — это время, нервы и расходы на юристов.

Единственный способ для покупателя узнать, был ли продавец женат на момент вступления в собственность — проверить его паспорт. Можно поспрашивать соседей и участкового, но это будет косвенная и непроверенная информация. Поэтому риск всегда есть.

Лучше для сделки выбирать квартиры, в которых супруг продавца дает согласие на продажу. Или недвижимость, где владелец приобрел ее, находясь не в браке.

Если же квартиру купили в браке, затем люди развелись и один из них продает квартиру без согласия второго — в таких сделках всегда есть риск для покупателя.

Не покупайте квартиру, если сделка требуется разрешения супруга, а у вас на руках его нет. Разрешение нужно в первую очередь покупателю, контролируйте процесс его получения.

  • 9 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-takoe-soglasie-supruga-na-prodazhu-kvartiry-i-zachem-pokupatelyu-ego-proveryat.html

Может ли муж продать квартиру без согласия жены?

Как продать квартиру без согласия жены

Чтобы продать квартиру, находящуюся в собственности супругов, необходимо получить согласие обеих сторон. Но в некоторых случаях допускается отсутствие такого согласия. Рассмотрим, может ли муж продать квартиру без согласия жены, если он собственник, и как реализовать недвижимость, купленную до брака и купленную в браке.

Почему необходимо согласие супруги на продажу квартиры

Квартира, которая была куплена в период нахождения в браке, считается совместным имуществом.

Даже когда жилье приобреталось без вложения денег со стороны жены, она имеет право на пятьдесят процентов недвижимости.

Если жилье куплено в браке, неважно, на кого оно зарегистрировано. Жена может быть просто в ней прописана и не входить в круг правообладателей. Это закреплено первой частью статьи 256 Гражданского кодекса и первой частью статьи 34 Семейного кодекса.

Учитывая, что супруга имеет все законные права на половину квартиры, совершать гражданско-правовые сделки муж может только с письменного согласия второй стороны.

Это правило действует в отношение жилых помещений даже после развода собственников.

Супруга может в любой период времени обратиться с иском о разделе общего имущества в суд. Срок исковой давности составляет три года с даты развода. Если срок пропущен, его можно восстановить в судебном порядке.

Если жена докажет, что она поздно подала иск по уважительным причинам, срок восстановят.

Если квартира оформлена как объект общей долевой собственности, действует принцип преимущественного права покупки остальными собственниками недвижимости.Он означает, что продавец должен сначала предложить долю совладельцам квартиры.

Если они отказываются, по истечение месяца владелец доли может предложить свою часть другим покупателям.

Важно помнить, что собственник не имеет права подписывать договор купли-продажи с третьими лицами на условиях, которые являются более выгодными по сравнению с предложением совладельцам квартиры (например, продажа по сниженной цене).

В каких ситуациях можно продать жилье без согласия второго супруга?

По нормам закона, распоряжаться совместно нажитым имуществом муж с женой должны вместе, поэтому получать согласие второй стороны при продаже квартиры необходимо.

Априори, если имущество реализуется, значит, вторая сторона дала свое устное согласие.

При приеме документов сотрудники Росреестра часто не требуют предоставления письменного согласия второго супруга, переоформляя жилье на нового владельца только по имеющимся бумагам.

Зачастую трудности возникают уже после совершения сделки. Подписание договора без согласия второго супруга позволят аннулировать совершенную сделку.

Существует четыре законных основания, позволяющих продать жилье без согласия второго владельца:

  1. Жилое помещение было получено владельцем по договору приватизации, договору дарения, перешло по наследству или было куплено до брака. В этом случае квартира считается личной собственностью продавца, и получать согласие супруги не нужно.
  2. Местонахождение второго супруга неизвестно и найти его не представляется возможным. Уважительной причиной для неполучения письменного отказа станет наличие судебного решения о признании второй стороны без вести пропавшей.
  3. Брачное соглашение предусматривает, что купленное в браке имущество считается собственностью того субъекта, на которого оно было оформлено.
  4. Совладелец квартиры намеренно уклоняется от подписания согласия на продажу недвижимости.

Правовые последствия реализации квартиры без согласия совладельцев

Третий пункт статьи 35 Семейного кодекса закрепляет, что сделки по продаже доли недвижимости должны совершаться только при наличии письменного согласия супруги, заверенного у нотариуса.

Статья 253 Гражданского кодекса закрепляет необходимость получения такого согласия от всех совладельцев квартиры.

Если это правило не соблюдено, и заинтересованная сторона подала исковое заявление в суд об оспаривании сделки, практически всегда суд выносит решение в пользу заявителя.

Результатом такого решения становится следующее: право владения долей отойдут к бывшему хозяину, а он, в свою очередь, должен будет вернуть покупателю все деньги по сделке и компенсировать понесенные убытки.

Процедура получения письменного согласия

Чтобы получить согласие совладельца квартиры, нужно свершить следующие действия:

  1. Направить в адрес второй стороны письменный запрос о необходимости прийти к нотариусу и подписать согласие.
  2. Обратиться в нотариальную контору в указанное время и подписать документ. В нем должны быть указаны данные обеих сторон, данные паспортов, адрес и кадастровый номер объекта недвижимости. Главное, чтобы в тексте было четко прописано, что супруга не возражает против совершения сделки по продаже доли. За услуги нотариуса необходимо оплатить госпошлину и отдельно услуги сотрудника нотариальной конторы.

Если супруга получила запрос, но не явилась в указанный день, нотариус может согласовать продажу от имени второй стороны.

Порядок действий владельца при продаже квартиры следующий:

  • письменно уведомить сособственников о намерении продать долю. Необходимо конкретно прописать условия продажи, чтобы вторая сторона могла воспользоваться преимущественным правом покупки жилья;
  • дождаться окончания тридцатидневного срока для получения отказа и предоставления возможности выставить долю на продажу.

Часто стороны избегают необходимости получения согласия на пропажу доли, маскируя сделку под договор дарения. В этом случае заинтересованная сторона должна будет подать иск и доказать, что имела место передача финансовых средств за квартиру.

Продать жилье без согласия жены очень сложно, если квартира была куплена в браке. В этом случае любые операции с недвижимостью должны быть согласованы всеми сособственниками. Письменное согласие должно быть удостоверено нотариально.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/semejnoe-pravo/mozhet-li-muzh-prodat-kvartiru-bez-soglasija-zheny

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.