Как продать квартиру банку не ипотека

Содержание

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Как продать квартиру банку не ипотека

Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры. Законодательство допускает такой вариант, однако предусматривает ряд нюансов, обязательных к соблюдению. В ином случае сделка может быть признана недействительной.

Квартира, взятая в ипотеку, остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это не запрещает использовать ее по назначению, однако создает определенные ограничения для передачи права собственности новому владельцу.

С учетом данного фактора продать ипотечную квартиру можно. Однако вне зависимости от причин данного действия, вся операция производится с обязательным участием банка.

Это обусловлено обременением ипотечной недвижимости, при котором владелец ограничен в праве распоряжаться имуществом.

Основанием для продажи квартиры может быть:

  • невозможность дальнейшей выплаты ипотеки – нередко подобная ситуация возникает при потере работы;
  • улучшение жилищных условий – более выгодные условия кредитования позволяют вернуть часть средств от продажи квартиры и приобрести более удобное жилье;
  • семейные и личные обстоятельства – развод, бытовые проблемы, переезд, иные факторы.

Покупателями квартиры в ипотеке в большинстве случаев становятся риэлторы. Их заинтересованность обусловлена занижением цен – ипотечное жилье продается обычно на 10-20% дешевле его рыночной стоимости.

Также к профессиональным риэлторам обращаются и сами владельцы. За определенный процент от сделки они помогут найти покупателя для ипотечной недвижимости, убедят приобрести такую квартиру и обеспечат корректное оформление сделки.

Способы продажи ипотечной квартиры

С учетом специфики ипотечного кредитования и наличия обременения на квартире, продать ее можно следующими способами:

  • досрочно погасить кредит в банке;
  • самостоятельно найти покупателя и оформить сделку;
  • обратиться в банк и продать ипотечное жилье с его помощью;
  • передать долговые обязательства.

Каждый из предложенных вариантов имеет собственную процедуру действий. Однако все они осуществляются при сотрудничестве с кредитующим банком. Без его ведома продавать квартиру нельзя.

Преимущества для заемщика основываются на причинах, по которым он продает квартиру. Вне зависимости от выбранной процедуры, продавец избавляется от ипотеки и получает на руки определенную сумму средств, зависящую от сделки. Недостаток – потеря недвижимости.

Способ 1: Досрочное погашение

Досрочное погашение ипотеки для продажи квартиры имеет два варианта реализации:

  • погашение займа собственными средствами;
  • привлечение средств покупателя квартиры на закрытие кредита.

В первом случае подразумевается обычная процедура досрочного погашения ипотеки. Заемщик вносит средства, снимает обременение с квартиры и дальше реализует ее по общим правилам без участия банка.

Однако подобная схема применяется редко – не каждый заемщик обладает нужной для погашения ипотеки суммой. В этой ситуации актуален второй вариант досрочного погашения – привлечение средств покупателя недвижимости.

Порядок действий в данном случае следующий:

  • заемщик обращается в кредитующий банк, указывает причину и получает согласие на досрочное погашение и продажу ипотечной недвижимости;
  • банк рассчитывает оставшуюся сумму ипотеки;
  • между заемщиком и покупателем составляется соглашение о внесении средств, документ заверяется нотариально;
  • заемщик и члены его семьи выписываются из ипотечной квартиры;
  • покупатель вносит задаток в размере, необходимом для погашения ипотеки;
  • заемщик вносит средства в счет оставшейся части займа и снимает обременение с квартиры;
  • стороны оформляют куплю-продажу и акт приема-передачи недвижимости, после чего новый собственник регистрируется в Росреестре.

Подобная сделка требует значительного доверия несмотря на документальное заверение основных ее этапов. С учетом данного аспекта банк нередко принимается в качестве посредника и гаранта проведения сделки.

Преимущество досрочного погашения – простота и оперативность оформления. При этом от решения банка мало что зависит, основной акцент делается на договоренности сторон. Из данного аспекта происходит и основной недостаток – риски мошенничества как для покупателя, так и для заемщика.

Способ 2: Продажа долговых обязательств

Продажа долговых обязательств подразумевает переоформление ипотеки на покупателя квартиры. В этом случае он возмещает заемщику уже выплаченные банку средства, а оставшуюся сумму погашает в течение установленного срока.

Преимущества такого способа для покупателя:

  • стоимость квартиры обычно ниже рыночной;
  • нет необходимости сразу оплачивать всю стоимость квартиры;
  • объем кредитования значительно меньше, чем при оформлении ипотеки с нуля.

Оформление такой сделки имеет ту же процедуру, что и стандартное получение ипотеки:

  • покупатель обращается в банк с документами для оформления кредита;
  • банк проверяет заявителя на платежеспособность;
  • заключается договор между покупателем и продавцом, передается сумма возмещения;
  • банк оценивает остаточную стоимость жилья, оформляет ипотеку и документы на нового владельца.

Залоговое обеспечение квартиры переоформляется банком. Покупателю достаточно лишь подписать необходимые документы.

Преимуществом такого способа выделяют активное участие банка, что защищает от мошенничества. Однако найти покупателя с необходимой суммой на руках достаточно сложно. В данном вопросе могут помочь аккредитованные при банке риэлторы, однако их услуги стоят немало.

Способ 3: Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель – вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки – одна содержит сумму долга перед банком, вторая – остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи – заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно – ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Способ 4: Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность – продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя – тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Основной перечень необходимых документов

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не зависимо от выбранного способа, собирают следующие документы:

  • паспорта всех собственников продаваемой недвижимости, если владельцу нет 14 лет – предоставляется свидетельство о рождении;
  • выписка из ЕГРН с подтверждением права собственности;
  • технический паспорт квартиры;
  • выписка из домовой книги – на момент продажи в ней не должно быть ни одной фамилии, иначе сделка будет отменена;
  • справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • если квартира оформлена в ипотеку в браке – требуется письменное согласие супруга на ее продажу;
  • справка с оценочной стоимостью недвижимости – таковая оформляется независимыми экспертами, соответствующую фирму нередко рекомендует банк.

Если среди собственников есть несовершеннолетние – потребуется и разрешение от органов опеки и попечительства. Они должны убедиться, что имущественное положение детей не ухудшится в процессе заключения сделки.

Какие есть риски продажи ипотечной недвижимости

Сложность продажи квартиры в ипотеке заключается в поиске покупателя. Несмотря на определенную выгоду, не все готовы приобретать недвижимость с обременением. Также имеются и определенные риски, связанные с возможным мошенничеством.

Наименее защищенной считается схема с досрочным погашением кредита. В этом случае заемщик сам ищет покупателя и не может быть уверен в его добросовестности. Если оформление купли-продажи производится с участием банка – риски мошенничества снижаются для всех сторон сделки.

Кредитор проверяет документы, открывает ячейки для оплаты, ведет оформление купли-продажи. В этой ситуации сделка будет защищенной и правильно оформленной. Однако если банк при этом сам ищет покупателя – рассчитывать на выгоду от продажи заемщику уже не стоит.

Также выделяют и условия ипотечного кредитования. В договоре может быть прямой запрет на любую продажу имущества. В некоторых случаях ее реализация допускается, но только при участии банка. Нередко кредитор оставляет за собой право искать продавца, что делает сделку невыгодной.

Отдельно выделяют и налоговые обязательства. Если заемщик владел ипотечной квартирой меньше трех лет и продал ее с выгодой для себя – он выплачивает налог в 13% от полученной прибыли.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6

4 способа продать квартиру с непогашенной ипотекой — Финансы на vc.ru

Как продать квартиру банку не ипотека

​ещё больше интересных статей о недвижимости, дизайне, архитектуре, финансах вы найдёте в интернет-журнале М² – всё о ваших квадратных метрах.

Ипотечный кредит – один из самых популярный способов покупки квартиры в России. А какие есть доступные методы её продажи?

В процессе погашения ипотеки жизненные обстоятельства могут сложиться по-разному. В семье может появиться ребенок и тогда вопрос о покупке квартиры большего размера встанет автоматически. Может возникнуть решение переехать в результате смены работы или города. Причины бывают различными. Продажу легко осуществить, если знать способы реализации ипотечного жилья.

Согласно законодательству, продать квартиру в ипотеке вы можете только при наличии согласия банка.

Рассмотрим самые популярные способы продажи ипотечного жилья:

Второй кредит на погашение первого

Если вы хотите самостоятельно разобраться с ипотекой, а потом спокойно продавать квартиру – этот способ будет очень актуален. К примеру, до полного погашения вам остается отдать 1 млн. рублей. Вы идете в банк и берете эту сумму в кредит, закрываете ипотеку. Потом, продав жильё, отдаете кредит.

При этом получить второй кредит при наличии ипотечного кредита может не каждый. Банк вправе отказать из-за высокого уровня закредитованности. Для получения положительного ответа необходимо иметь достаточный доход и хорошую кредитную историю.

Как правило, банки не одобряют кредит, если заемщик более 50% дохода отдает на оплату других кредитов. Если платеж по ипотеке составляет 15 тыс. рублей, то для получения второго кредита, ваша зарплата должна быть более 30 тыс. руб.

Кредитная история не должна содержать постоянных просрочек по оплате или того хуже, непогашенного кредита. Если у вас все в порядке, то смело идите в банк.

Задаток покупателя для погашения ипотеки

Его суть состоит в том, что покупатель отдает вам необходимую сумму для погашения ипотеки – задаток. Вместе вы составляете договор задатка, по которому обязуетесь продать квартиру после снятия с неё обременения. Далее идёте в банк и закрываете кредит.

После чего вы можете заключить обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка. Данный метод не такой популярный вследствие его высокой рискованности. Позиция покупателя в данном случае сильно уязвима, ведь продавец может передумать и не вернуть деньги. Тогда надо будет обращаться в суд.

Если вы нашли подходящего покупателя, то постарайтесь показать ему свою надежность. Это позволит провести сделку легко.

Продажа квартиры с участием банка-кредитора

Данный вариант подразумевает участие банка в сделке купли-продажи. Допустим, остаток по кредиту равен 700 тыс. руб. Покупатель передаёт недостающую сумму не вам, а напрямую в банк.

Вы заключаете трехстороннее соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет вам. Покупатель может открыть расчетный счет в банке и всю сумму зачислить на него. Часть перейдет банку, а часть – продавцу.

Данный вид сделки является довольно безопасным, ведь банк тут выступает гарантом.

Переуступка ипотечного кредита покупателю

Она предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя с переходом ему прав на квартиру. Данный вариант требует меньше времени, чем рассмотренные ранее способы. Чтобы его осуществить, покупатель должен отдать продавцу сумму, равную части уплаченного кредита.

После переоформления, покупатель просто продолжает гасить ипотечный кредит и жить в приобретенной квартире. При переоформлении банк проверит нового заёмщика на платежеспособность и вынесет решение. Ему надо будет представить документы как для обычного кредита.

Плюс в том, что документы по квартире не требуются, ведь они уже есть в банке. Это также экономит время.

Во-первых, можете сами выбрать наиболее удобный способ продажи ипотечного жилья и предлагать квартиру со своими условиями. Если же у вас есть возможность получения нового кредита в банке, то продажа квартиры будет процессом недолгим и не затронет покупателя.

Во-вторых, можете исходить из того, на что будет согласен покупатель. У него есть возможность и готовность внести задаток? Или может, вы хотите обеспечить ему полную гарантию при погашении кредита и привлечёте банк? Без проблем. Покупатель согласен переоформить кредит на себя, чтобы самостоятельно вносить платежи? Теперь вы знаете, что нужно делать.

Как видите, существует минимум 4 варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Оцените свои силы и возможности, чтобы выбор способа оказался наиболее выгодным для вас.

Ещё больше интересных статей, касающихся недвижимости, читайте в нашем новом журнале – всё о ваших квадратных метрах.

Источник: https://vc.ru/finance/123060-4-sposoba-prodat-kvartiru-s-nepogashennoy-ipotekoy

Жильё в тягость. Как сейчас продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру банку не ипотека

Крупные банки начали снижать ипотечные ставки. Теперь взять жильё в кредит можно всего под 6,5% годовых.

В результате о продаже ипотечных квартир задумались не только те, у кого возникли сложности с деньгами.

Часть заёмщиков думает, а не выгоднее ли продать нынешнее жильё, а затем оформить новую ипотеку под более низкий процент. Тем более, когда риелторы стали прогнозировать резкое снижение цен на новостройки.

На самом деле не всё так просто.

Думаю, что сейчас не самый лучший вариант для продажи ипотечной квартиры, равно как и продажи недвижимости в целом, за исключением, наверное, загородной недвижимости, которая пользуется повышенным спросом в некоторых регионах страны, — рассказал управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский.

Юрист полагает, что целесообразнее вступить в переговоры с банком о реструктуризации кредита. Нет гарантии, что продажа ипотечной квартиры сейчас будет эффективным решением. Финансовые потери могут быть значительно выше ожидаемых выгод.

Сама по себе мысль, может быть, и интересная, но при более подробном рассмотрении выглядит она, мягко говоря, странно.

Покупатель приобрёл квартиру в кредит, гасил какое-то время ипотеку, выплачивал проценты банку, а выплаты по процентам самые большие в первые несколько лет кредита.

Какой смысл пересаживаться с одного стула на другой, такой же, — рассуждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

По мнению специалиста, если в данный момент нечем платить кредит, стоит подать в банк заявление о предоставлении каникул.

Гарантии того, что заёмщику удастся быстро найти работу, тем более с таким же доходом, нет.

С меньшим окладом кредит могут просто не выдать, плюс программа субсидирования всё равно так или иначе ограничена определённой денежной суммой, которую государство выделяет для этих целей.

Эксперт рынка недвижимости считает, что лучше не горячиться и остаться при своих, чем рискнуть и потерять приличное количество денег.

Фото © ТАСС / Петр Ковалев

Однако главный аналитик TeleTrade Марк Гойхман считает, что продать заложенную квартиру, если нет возможности платить по ипотеке, хороший вариант. Его стоит рассматривать, чтобы избежать риска столкнуться впоследствии со штрафными санкциями, судебными процедурами и издержками, продажей квартиры с торгов по низкой цене и прочими проблемами, которые грозят неплательщикам.

Если же есть возможность делать платежи, то ответ не так однозначен. Здесь много индивидуальных нюансов — стоимость квартиры, остаток задолженности по ипотеке, существующая ставка и прочее.

Вероятнее всего, летом цены недвижимости, особенно на “вторичке”, снизятся из-за уменьшения платёжеспособного спроса при сокращении доходов.

Так было, например, после кризиса 2014 года, — сказал Марк Гойхман.

Первичный рынок если и просядет в ценах, то меньше, он будет во многом поддержан льготной ставкой по ипотеке в 6,5% с госсубсидиями. Об этом тоже говорит опыт 2015–2016 годов.

Ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский считает: если ипотека взята недавно, а квартиру возможно продать, чтобы общий результат был или в плюс, или около нуля, стоит задуматься об этом.

Высока вероятность, что ЦБ РФ продолжит снижать ключевую процентную ставку, на этом фоне пойдут вниз ипотечные ставки. При этом не исключено, что и цены на жильё пойдут вниз. Спрос может резко сократиться на фоне текущего кризиса, — полагает эксперт.

Управляющий партнёр юридической компании “Варшавский и партнёры” Владислав Варшавский отметил, что особенность продажи ипотечной квартиры заключается в получении согласия банка на такую продажу. Без согласия банка продать жильё не удастся.

Юрист считает, что наиболее реальными будут несколько способов продажи ипотечной квартиры.

В первом случае продавец квартиры находит покупателя и получает согласие банка на продажу жилья. В таком случае в условиях договора купли-продажи квартиры указывается, что часть денежных средств от продажи квартиры идёт на погашение ипотечного кредита непосредственно в банке, а оставшаяся сумма поступает в распоряжение продавца.

В практике наиболее распространён первый вариант продажи ипотечной квартиры, —говорит Владислав Варшавский. — В этом случае мы не рассматриваем вариант, когда у должника есть денежные средства, чтобы полностью погасить ипотечный кредит досрочно.

Второй вариант заключается в том, что в кредитном договоре меняется сторона должника. Вместо старого должника стороной кредитного договора становится новый. Собственником квартиры при этом становится новый должник. Для реализации такого варианта также требуется согласие банка.

Эксперт напоминает, что для успешной продажи ипотечной квартиры продавцу надо очень тщательно произвести расчёт: какие деньги уйдут в банк, а какие останутся у продавца. Такой подход позволит продавцу понять, хватит ли ему оставшихся денег, чтобы приобрести какую-то иную квартиру.

Источник: https://life.ru/p/1319889

Можно ли продать квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке? | Актуальное об ипотеке на Avaho

Как продать квартиру банку не ипотека

Можно ли продать квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке? Кредиторы рассматривают разные варианты продажи состоящего в залоге недвижимого имущества. Их условия подробно оговариваются в договоре кредитования.

В каких ситуациях продают жилье

Существует несколько причин продажи обремененной недвижимости. Условно они делятся на 3 основные группы.

Владелец желает заработать на ипотеке

Приобретая жилье на строительном этапе, можно сэкономить, продав его после введения в эксплуатацию и перекрыв все расходы от первоначальных ипотечных вложений. Вкладывая деньги в новостройку, придется некоторое время ждать, но это принесет свои плоды — за период от 3 до 5 лет инвестированные финансы можно увеличить в несколько раз.

Требуется приобрести новое жилье

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если заемщик не испытывает денежных трудностей, но хотел бы иметь более просторное жилье? Этот вариант актуален, когда у клиента банка планируется прибавление в семье и требуется улучшение условий проживания. Такая необходимость может возникнуть и при переезде в другой населенный пункт.

Утрата основного источника дохода

При подписании ипотечного договора помните, со временем могут возникнуть финансовые трудности, поскольку невозможно предугадать, что будет через несколько лет.

Подписывая договор, клиент дает согласие на все условия банка, обязуясь вносить ежемесячные платежи, указанные в графике. При нарушении данного соглашения кредитор имеет право начислять пени и налагать штрафы.

Так можно ли продать квартиру в новостройке, состоящую в ипотеке, при наличии трудной финансовой ситуации? Если заемщик потерял рабочее место и больше не способен выплачивать кредит, не стоит затягивать время.

Необходимо обратиться в банк и изложить свою проблему. Финансовое учреждение может предложить увеличение ипотечного срока, снизив ежемесячные выплаты.

Однако это будет приемлемо только для тех банковских клиентов, которые устроились на менее оплачиваемую работу и способны оплачивать кредит.

Юридические нюансы продажи

Клиент получает от кредитной компании требуемую сумму под залог приобретаемого жилья. До момента выплаты всей задолженности оно будет находиться под обременением.

У лица, взявшего ипотечный заем, есть право использования купленной собственности на свое усмотрение (сдать в аренду или проживать самому). Но официально ее сдавать, например, он сможет только при получении согласия банка.

Если заемщик не будет соблюдать условие, его могут обвинить в нарушении договорных обязательств.

Он не сможет без ведома банка продать жилье в ипотеке, поскольку из-за обременения его не поставят на учет в Едином государственном реестре.

В Федеральном законе РФ об ипотечном кредитовании прописано, что объект, состоящий в ипотеке, может быть продан только с согласия банка. Залогодержатель пойдет навстречу клиенту при желании реализовать недвижимое имущество и помочь в осуществлении сделки.

Риски при продаже ипотечной квартиры в новостройке

Выяснив, что квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке, можно продавать, нужно упомянуть и о возможных рисках. Давая заем, банк преследует в первую очередь свои цели (вернуть финансы и получить проценты).

В сферу его интересов не входит поиск выгодного для клиента варианта продажи, при котором не только будет возвращен долг, но и продавец получит некоторый доход.

Поэтому не нужно соглашаться на то, чтобы финансовое учреждение самостоятельно подыскивало покупателя на недвижимость, обремененную кредитованием.

В случае, когда стоит задача не только полностью закрыть выплаты по кредитным обязательствам, но и получить прибыль от сделки, рекомендуется лично заниматься вопросом продажи. При этом нужно учесть, что в некоторых (особо серьезных) ситуациях банки исключают такую возможность, предварительно оговорив это условие в договоре.

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если в договорном документе указан данный запрет? Это возможно, но при условии, что кредитное учреждение будет реализовать жилье исключительно через собственную базу. Но есть и плюсы такой сделки — она будет абсолютно «чистой», так как ей будут заниматься риэлторы и профессиональные юристы. При попытке самостоятельной продажи существует риск мошенничества.

Нужно ли согласовывать продажу жилья с банком?

Приняв решение реализовать недвижимость, приобретенную в кредит, нужно помнить, что без участия самой финансовой организации это будет невозможно. Пока долговые обязательства не будут закрыты, все операции с данным имуществом могут быть осуществлены только после соглашения с залогодержателем.

Таким образом, отвечая на вопрос: можно ли продать ипотечную квартиру в новостройке, не уведомив об этом банк, ответ будет отрицательным. Для получения разрешения на продажу требуется уведомить банк о своем решении при личном обращении. Поданное заявление может рассматриваться до нескольких недель.

Самостоятельно принимать решения о действиях с кредитной недвижимостью можно будет лишь после выплаты долга. До этого срока она состоит в обременении, а все условия будет диктовать залогодержатель.

Продажа квартиры в новостройке в военной ипотеке

Лицам, состоящим на военной службе, предоставляется право приобретения жилья в рамках государственной программы. Но можно ли продавать квартиру в новостройке, купленную по военной ипотеке? Собственник имеет право перепродать ее и приобрести новую, но уже на других условиях.

Это необходимо при переезде на новое место службы. Так как кредит частично оплачивается государством, недвижимость можно реализовать только после погашения кредита. До этого момента она является предметом залога не только у банка, но и у Министерства обороны РФ.

Существует несколько этапов, которые нужно будет пройти при продаже залогового жилья по военной ипотеке:

  • уточнить сумму долга и полностью выплатить ее, оформив потребительский кредит либо используя личные сбережения;
  • получить на руки уведомление о закрытии задолженности перед банком;
  • после получения регистрационного удостоверения о праве владения, продать квадратные метры как имущество без обременения.

Несмотря на то, что процесс довольно длителен, военнослужащие активно пользуются возможностями программы, приобретая недвижимость при поддержке государства.

Варианты продажи

Сделка не состоится без ипотечного договора. Началом процесса будет обязательное посещение финансового учреждения, в ходе которого будет определен приемлемый способ продажи жилья, находящегося под залогом.

Реализация собственности в ипотеку другого банка

Вариант предусматривает двойное обременение, когда первый банк дает разрешение второму на наложение обременения. Самое сложное в ситуации, когда необходимо продать квартиру в новостройке, находящуюся в ипотечном займе по схеме двойного обременения, это убедить вторичную финансовую компанию в полной безопасности сделки.

Продажа самим залогодержателем

Это крайний вариант, применяемый к проблемной ипотеке. Принимая радикальные меры, финансовая организация выставляет недвижимый объект на торги. Схема может быть использована только при условии, когда клиент банка заявил о невозможности далее выплачивать кредит, или не выходил на контакт и игнорировал звонки банковских служащих, либо при наличии длительных просрочек.

Такое жилье реализуется по ценам ниже рыночных. В итоге залогодержатель возвращает ссуду, без учета интересов заемщика. Процедура может быть запущена и по иным причинам: собственник задолжал налогоплательщикам, имущество является предметом споров по завещанию и пр.

Решение выставить объект на аукционных интернет-ресурсах банк принимает лишь после получения постановления о взыскании всей задолженности, вынесенного в ходе судебного разбирательства.

Реализация вместе с долгом по ипотеке

Предусматривает продажу квартиры в новостройке, находящейся в ипотеке, с передачей прав владения вместе с долговыми обязательствами по кредиту.

Вариант оптимален для покупателей, не располагающих достаточной суммой на приобретение желанных квадратных метров. Минус — недвижимость с ипотечным долгом продать будет довольно сложно.

Подобными сделками занимается риэлторское агентство, аккредитованное финансовой компанией.

Досрочная выплата ипотечной ссуды

Вариант предполагает продажу, при которой банк является получателем задатка, а при сделке задействуются депозитарные ячейки. Погашение ипотечного кредита осуществляется через внесение покупателем задатка, перекрывающего кредит (с последующим снятием обременения). Остальная часть суммы выплачивается продавцу после перехода права владения к покупателю.

Важно! В случаях, когда купля-продажа не заверена у нотариуса, собственник вправе отказаться от нее и не возвращать задаток.

К недостаткам схемы можно отнести то, что сделка полностью контролируется банком и ее сроки зависят только от него. Способ не удобен при срочной продаже.

Быстрая продажа ипотечной квартиры в новостройке

Можно ли быстро продать квартиру в ипотеке? Согласно статистическим данным, большая половина населения российских регионов приобретает недвижимость именно по ипотечной программе. Проживая в ипотечном жилье, они по частям гасят ссуду. 

Но жизнь непредсказуема и могут возникнуть различные ситуации, когда потребуется срочно продать недвижимость (смена работы или места жительства, разводы и свадьбы, пополнение в семье). Сложившиеся обстоятельства ставят собственника в ситуацию, когда нужно быстро реализовать залоговое имущество, избежав при этом штрафов и наложения арестов.

Поскольку сделка отягощена обременением, она может состояться лишь с разрешения либо при непосредственном участии банка, который оформил ипотечную ссуду. Варианты такой продажи:

  • самим финансовым учреждением;
  • вместе с долговыми обязательствами;
  • через погашение кредита покупателем;
  • с досрочной выплатой задолженности.

Кто может быстро купить квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке? Рынок недвижимости часто предлагает жилье, обремененное ипотекой, по низкой стоимости. Выгодные цены всегда интересны покупателю. К тому же, будущие собственники при подобной сделке полностью защищены от риска. К потенциальным покупателям можно отнести:

  • того, кто не располагает достаточной суммой для покупки без обременения;
  • будущего владельца, подыскивающего жилье именно в этом районе;
  • риэлторские агентства, которым сделка с собственностью в ипотеке будет не менее выгодна, чем банку и потенциальному покупателю.

Нужен ли нотариус при совершении подобной купли-продажи? Нотариальные услуги необходимы преимущественно для заверения договора, часто полезен в ходе процедуры.

Преимущества сделки

Приобретение имущества в залоге имеет свои плюсы:

  • безопасность, обеспеченная банком;
  • привлекательная стоимость;
  • юридическая помощь и расчеты со стороны финансовой организации в рамках законодательства.

Вывод

Так можно ли продать квартиру в новостройке, купленную по ипотечному кредиту? Жилье в ипотеке продается! Банки предлагают несколько вариантов подобных сделок. Однако данный вопрос требует серьезного и ответственного подхода.

Источник: https://avaho.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-pri-nepogashennoy-ipoteke.html

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Как продать квартиру банку не ипотека

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.