Как продать ипотечную

Инструкция: как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную

Ипотечные квартиры составляют порядка 7–10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребёнка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от причин продажи у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути её реализации.

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность, юристы называют её «собственностью с обременением».

То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на её покупку.

Обременение ограничивает право свободно распоряжаться недвижимостью, поэтому прежде чем продать жильё, обязательство перед банком нужно выполнить. Или найти человека, который возьмёт его на себя.

1. Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Порядок действий при этом следующий:

1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности.

3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив.

4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/12/5-osobennostej-ipoteki-o-kotorykh-ne-vse-znajut/

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что действительно весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема тоже опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение.

На практике, даже если это происходит, суд практически со стопроцентной вероятностью встаёт на сторону покупателя. Тем не менее, даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупатели вынуждены ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Главный пункт в нём — условие заключения основной сделки: чтобы она состоялась, владелец квартиры должен получить закладную и снять обременение.

2. Продавец пишет заявление в банк о полном погашении кредита, указывая в нём данные покупателя, который закрывает за него ипотеку.

3. Покупатель закрывает кредит владельца квартиры, указывая в платёжном поручении реквизиты кредитного договора, сумму и прочие данные.

4. Продавец регистрирует снятие обременения. Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке, и продавец получает соответствующее документальное подтверждение.

5. Заключается основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/4/chem-apartamenty-otlichajutsja-ot-kvartiry/

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк. Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки. К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём.

Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил. Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2.  Заключается договор купли-продажи квартиры. Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту.

В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему.

Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание.

В каком банке взять жилищный кредит

Подбор ипотеки

Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта. Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск.   

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», источник фото – shutterstock.com

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/10/4/instrukcija-kak-prodat-ipotechnuju-kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке

Как продать ипотечную

Бывает, что человек покупает квартиру в ипотеку, но потом жизненные обстоятельства меняются и он вынужден ее продать. Это может случиться, если:

  • он переезжает в другой город;
  • решил купить другую квартиру побольше, либо, наоборот, поменьше, так как нужны деньги;
  • есть финансовые проблемы, нечем платить по кредиту и нужно продать недвижимость, чтобы погасить долг перед банком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?

Марина Малайчик
профессиональный ипотечный консультант и брокер

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения.

Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН.

Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

ПлюсыМинусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залогеЕсли остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

В такой сделке между покупателем и продавцом оформляется предварительный договор купли-продажи, где прописываются условия основной сделки и правила оплаты.

В нем указывается, что часть денег покупатель переводит на счет продавца до основной сделки в счет погашения долга продавца перед банком.

Там же прописываются срок заключения основного договора купли-продажи и порядок оплаты оставшейся части стоимости квартиры.

ПлюсыМинусы

Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.

Нужно найти покупателя, который даст крупную сумму на предварительный договор купли-продажи, который нигде не регистрируется — это бывает непросто.

Особенно непросто, если остаток долга по кредиту большой и нужно найти покупателя, который даст такую сумму в качестве аванса.

Здесь требуется участие банка. Возможны два варианта.

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры. В этом случае сделка проводится следующим образом:

  1. Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
  2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
  3. В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на 2 части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
  4. Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу — оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
  5. После того, как сделка зарегистрирована, первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. Банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти покупателя, у которого есть собственные деньги на покупку квартиры.

Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

2. Когда у покупателя нет своих денег на квартиру, и он берет ипотеку

В этом случае покупатель встанет на ваше место: выступит новым заемщиком и залогодателем для вашего банка.

Для покупателя порядок действий будет примерно такой: он оформляет в вашем банке заявку на обычную ипотеку, где указывает, что хочет купить конкретную квартиру, уже заложенную в этом банке. Пакет документов для ипотеки стандартный: паспорт и документы по доходам. Обычно одобрение такого объекта проходит быстрее, так как банк уже знает эту квартиру.

Продавец с менеджером своего банка должен согласовывать схему купли-продажи заложенной квартиры. Скорее всего, вам придется написать заявление о намерении продать квартиру и получить на это согласие банка — такие ситуации банк рассматривает индивидуально.

Если банк одобрит заявку покупателя на кредит, он проведет сделку. Покупатель получит ипотечный кредит, и банк сразу направит его на погашение кредита текущего собственника.

Разница между ценой квартиры и суммой на погашение кредита переводится на аккредитив в пользу продавца или закладывается в банковскую ячейку.

Доступ к этим деньгам продавец получит после того, как сделка завершится, то есть когда будет зарегистрировано право собственности покупателя.

ПлюсыМинусы

Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.

Нужно найти платежеспособного покупателя, которому одобрят ипотеку в банке.У банка возникают лишние трудозатраты и риски, и он может взять дополнительную комиссию с продавца. В некоторых банках это стоит 1% от суммы сделки.

Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком

Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.

Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой, с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.

Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.

ПлюсыМинусы
НетДля продавца это невыгодно, так как квартира продается ниже рыночной стоимости

Придется оплатить судебные издержки

Мы в социальных сетях

© 2003 — 2020 Блог Райффайзенбанка.
Все права защищены

в соцсетях:

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г.

 Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.

Источник: https://www.raiffeisen-media.ru/realestate/kak-prodat-kvartiru-v-nbsp-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.