Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Содержание

Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

  1. Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
  2. Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

  1. Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
  2. Можно приобрести долю в квартире или доме.
  3. Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

  1. После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
  2. Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
  3. Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей.

В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года.

Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

  1. Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
  2. Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Рекомендации, как обезопасить сделку — последовательность действий

Пошаговая инструкция для продавца по продаже недвижимости за материнский капитал:

  1. В первую очередь продавец должен найти клиента для продажи квартиры и проверить его документы, в том числе выписку со счета, на котором хранится материнский капитал.
  2. Далее необходимо проверить, соблюдены ли условия получения капитала (подходит ли квартира для покупки на средства мат. капитала, исполнилось ли ребенку, по которому он получен, 3 года в случае покупки не в ипотеку и т.д.).
  3. Далее необходимо заключить договор купли-продажи, если покупатель оставшуюся часть суммы оплачивает собственными средствами. Если человек собирается оформлять ипотечный кредит, то сначала нужно дождаться одобрения из кредитного учреждения, а уже потом оформлять все документально.
  4. После регистрации договора в Росреестре покупатель должен предоставить выписку из ЕГРН и другие необходимые документы в Пенсионный фонд по месту жительства. Данную обязанность необходимо прописать в договоре купли-продажи.
  5. В течение месяца и 10 дней продавцу должны быть перечислены средства из ПФ. Если квартира покупалась в ипотеку, то банк отправит средства бывшему владельцу сразу после получения информации о регистрации сделки. Отношения с Пенсионным фондом в данном случае будут заботой кредитного учреждения.

Обратите внимание на советы специалистов, которые помогут минимизировать риск проблем, связанных с продажей недвижимости, если частью взноса является материнский капитал:

  1. При заключении договора купли-продажи нужно привлекать нотариальную контору для подготовки документов и их проверки.
  2. Обязательно предварительно проверяйте платежеспособность клиента.
  3. Договор должен содержать все нюансы сделки, особенно касающиеся материнского капитала.
  4. Если подразумевается оформление в долевую собственность нескольких покупателей, то в договоре указываются в обязательном порядке персональные данные всех будущих собственников.
  5. В договоре стоит прописать, что покупатель обязуется в течение пяти рабочих дней после регистрации сделки посетить ПФ и написать заявление на передачу средств.
  6. Указать дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления денег.
  7. В договоре должно быть обязательно прописано, что покупка осуществляется с использованием средств материнского капитала.

Обязательное условие, которым многие пренебрегают, — это подробные данные о сертификате. Нужно указывать в договоре его номер, сумму, дату выдачи, дату и номер решения о выдаче, а также орган Пенсионного фонда, который выдал сертификат.

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать — где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

  1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
  2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.

  3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году:

  1. Копии паспортов родителей.
  2. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей.
  3. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию.
  4. Копии свидетельства о заключении брака.
  5. Копии свидетельств о расторжении брака.
  6. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию.
  7. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана.
  8. Справка о составе семьи – оригинал.
  9. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

  1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
  2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

  1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета — то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
  2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом.

    Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать — решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один — что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

3. Хотим продать недвижимость с ипотекой, которая была приобретена с маткапиталом в качестве первоначального взноса. Реально ли оформить такую сделку?

Да, варианты продажи такой недвижимости мы указали выше. Будущее жилье должно быть подобрано под все требования законодательства — и с учетом того, что детям также будет выделена доля.

Если у вас остались вопросы, задавайте их нашим юристам на сайте, в форме ниже.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

На сегодняшний день вопрос «Как продать квартиру людям с материнским капиталом?» становится все более актуальным. Ведь такой вид государственной поддержки семей чаще всего используется для приобретения недвижимости как первичного, так и вторичного рынка.

Как мы знаем, все, что имеет отношение с выделением денежных средств из бюджета, сопряжено с рядом трудностей. В этой статье будут рассмотрены особенности сделки, которые позволят продавцу защитить себя от негативных последствий.

Источник: https://fms21.ru/prodazha/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom-poshagovaya-instrukcziya.html

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег.В этой статье рассказываем, о способах решения этой проблемы.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал.

А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры. Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита. То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей. Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  1. погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  2. снятие залога;
  3. наделение детей долями в квартире;
  4. согласование продажи с органами опеки;
  5. оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи.

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка.

Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок. Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно. Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд.

А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал.

От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  1. получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  2. погашение остатка по ипотечному кредиту;
  3. снятие залога;
  4. продажа квартиры;
  5. покупка нового жилья;
  6. наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте. Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой. Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты. Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется. Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало. Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах. Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала. И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями. С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал». Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале.

Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб.

Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи.

Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб.

Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги.

Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита. Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно. К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.

Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией. Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья.

За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала.

После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки. Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя. Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт. * * *

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/12781

Продажа квартиры с материнским капиталом: правила, пошаговая инструкция и риски покупателя

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Последние изменения: Январь 2020

Государственная помощь, реализуемая в виде материнского капитала, позволила многим семьям получить первую собственность.

С течением времени появилась потребность в расширении жилплощади, обмене, разделе, передаче иным владельцам, однако стандартный алгоритм для продажи квартиры с материнским капиталом не подходит, пошаговая инструкция включает действия по согласованию продажи с официальными органами опеки, так как держатель сертификата при покупке собственности подписывал обязательства по наделению каждого члена семьи долей.

Причины для продажи жилья могут быть самые разные. Иногда требуется улучшить жилищные условия в связи с пополнением семейства, в других случаях семья вынуждена продать недвижимость из-за переезда в другой город. В любом случае, отчуждение квартиры или дома требует обязательного учета интересов несовершеннолетних собственников, которые должны были получить выделенные доли.

Условия продажи квартиры, купленной за маткапитал

Гражданский Кодекс регулирует процесс возмездного отчуждения жилой недвижимости, в приобретении которой участвовал материнский капитал. Процедура описана в статье 36 ГК РФ.

Так как по закону жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, выделение долей несовершеннолетним является обязательством, данным держателем сертификата на маткапитал при согласовании сделки.

Согласно действующего законодательства, купля-продажа квартиры (дома), оформленной на ребенка, регистрируется только после того, как родители гарантируют соблюдение интересов несовершеннолетних при передаче жилья в собственность новых владельцев.

Согласование предстоящей сделки регулируется положениями общего федерального законодательства и Семейного и Гражданского Кодекса:

  • Статьи 28, 37 ГК РФ;
  • Ст.20-21 ФЗ №48, утвержденного в 2008 году.
  • ФЗ № 51.

На основании законов, отчуждение недвижимости, принадлежащей детям, по инициативе родителей запрещено, если не получено письменное разрешение от официальных органов на сделку. Получение согласия опеки требует сбора и подачи документации по предстоящей сделки. Официальные представители соцслужб должны быть уверены в том, что будущая продажа не нарушит права детей-собственников.

В обязанности родителей входит предоставление гарантий того, что взамен проданной части ребенку будет предоставлено равноценное имущество, соответствующее санитарно-гигиеническим и техническим нормативам. Размер новой площади не должен быть менее прежнего имущества.

Чтобы получить разрешение органов опеки, потребуется обратиться в администрацию по месту нахождения отчуждаемого жилья. Для регистрации сделки продажи в Росреестре нужно предъявить письменное постановление, разрешающее продажу на законных основаниях, при условии обеспечения несовершеннолетнего собственника другой недвижимостью.

Несмотря на строгий регламент проведения согласования, закон не устанавливает ограничений по длительности рассмотрения обращения.

В случае затягивания рассмотрения вопроса свыше 3 месяцев, рекомендуется ссылаться на нормы, установленные письмом Министерства образования «О защите прав несовершеннолетних» № 09-М, выпущенного в 1995 году.

Согласно его положениям, сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, подлежат рассмотрению в течение 1 месяца с момента подачи заявления.

При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

  1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
  2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
  3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем.
  • Договор купли-продажи.
  • Расписка.
  • Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов.
  • Выписка из домовой книги.
  • Нотариально заверенное согласие от супруга.
  • Выписка из ЕГРП.

Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

  • напрямую через Росреестр;
  • благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.

Так как не всегда возможно получение подобной услуги через МФЦ, следует заранее уточнить место возможной передачи документов по сделке для регистрации.

Продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Действия по продаже ипотечной квартиры, на приобретение которой потрачен маткапитал, более сложны ввиду необходимости согласования:

  • с органами опеки;
  • залогодержателем-банком.

Таким образом, сделка должна быть согласована не только с попечительским советом органов соцзащиты. Зарегистрировать собственность, находящуюся в залоге банка, на нового владельца не удастся, если кредитор не даст согласия на оформление сделки.

Если все необходимые разрешения получены, наступает время для преодоления новой сложности, ведь найти покупателя, готового приобрести жилье с обременением. Новому владельцу нужно быть готовым к тому, чтобы поставить цену продажи ниже на 5-10% ниже действующих, так как оформлять сделку с длительным процессом переоформления захочет далеко не каждый покупатель.

Продажа ипотечной недвижимости происходит одним из нижеописанных способов:

  1. Уточняют сумму оставшейся задолженности по жилищному кредиту. Будущий собственник вносит средства и закрывает кредитную линию. После досрочного расторжения ипотечного соглашения жилье освобождается из-под залога, делая законными любые манипуляции в отношении объекта. Фактически сделка осуществляется за счет средств покупателя с рассрочкой платежа: кредитору и продавцу.
  2. Банк перезаключает ипотечный договор на нового владельца. Фактически для банка не меняется ничего, кроме имени нового заемщика. Условия по ипотеке продолжает исполнять новый заемщик, который становится собственником обремененного жилья.
  3. Если найти потенциального покупателя, готового пройти длительный процесс согласования и переоформления, не удалось, остается найти альтернативный источник финансирования, который позволит владельцу самостоятельно погасить долг до срока, и переоформить квартиру на покупателя после снятия обременений.

Так как далеко не всегда продавцы сообщают об ипотеке, следует знать, как проверить обременение, запросив сведения из единой базы Росреестра.

Получение разрешительных бумаг

 

Собираясь продавать жилые помещения, купленные за материнский капитал, необходимо тщательно изучить процедуру и особенности согласования разрешительного документа из опеки.

Так как основанием для одобрительного ответа из попечительского совета станет полное подтверждение того, что родители учли имущественные права своих несовершеннолетних детей в качестве собственников. Для этого в районную администрацию представляют следующий пакет:

  • заявление подписывается матерью и отцом (при их наличии). В тексте заявители просят разрешить оформление сделки купли-продажи жилья, оформленного в общедолевую собственность, с подробным указанием всех параметров отчуждаемой и покупаемой недвижимости;
  • при отсутствии кого-либо из родителей, представляют справку о смерти, либо постановление суда о лишении прав;
  • по достижении ребенком 14-летнего возраста, от него также потребуется отдельное заявление;
  • удостоверяющие личность документы на родителей и детей, для лиц младше 14 лет представляют свидетельство о рождении;
  • правоустанавливающие бумаги на объект, свидетельство регистрации собственности.
  • технический и кадастровый паспорт (первый заказывают в БТИ, второй – представляют в Кадастровой Палате).
  • справка о том, что все ранее зарегистрированные жильцы освободили площадь и выписаны;
  • документ, устанавливающий отсутствие финансовых претензий по коммунальным платежам.

В зависимости от возможностей попечительских органов, обращение будет рассмотрено в течение установленного в конкретном регионе срока. В среднем, на согласование с опекой у человека уходит не менее 1 месяца.

Без выделения долей в новом жилье сразу

Отдельно отметим, что бывают ситуации, когда жилье продается, но новое еще не подобрано (например при переезде в другой город), тогда органы опеки и попечительства могут обязать открыть расчетный счет в банке и внести на него деньги, полученные после продажи, и причитающиеся детям, согласно ранее выделенных долей. Родители не имеют права воспользоваться денежными средствами с данного счета без разрешения опеки. При следующем обращении родителей за разрешением и получении такового, они смогут использовать средства на покупку нового жилья. Это требование опеки не нарушает Закон об опеке и попечительстве.

Риски покупки жилья, приобретенного продавцом с участием маткапитала

Многие покупатели, когда слышат о том, что выставленная на продажу квартира приобретена с участием государственных средств, отказываются от сделки. Риски покупателя заключены в том, что собственность должна быть предварительно разделена на доли, а так как маткапитал выдается при рождении второго ребенка, недвижимость необходимо распределить между родителями и детьми.

Если в приобретенной собственности до сделки не были выделены доли, сделка признается незаконной, так как считается оформленной в обход требуемой процедуры согласования с опекой.

Сомнения, можно ли расторгнуть договор купли-продажи по данному объекту недвижимости, имеют серьезные основания.

При выявлении нарушения, заинтересованные лица и официальные органы легко обжалуют переход права собственности по договору купли-продажи в судебном порядке.

В силу подобных сложностей, клиенты, вместо того, чтобы тщательно проверять, безопасны ли сделки с недвижимостью с материнским капиталом, предпочитают выбирать менее рискованные варианты покупки юридически свободной недвижимости, избегая лишней суеты и долгого ожидания даты регистрации сделки.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiryi-s-materinskim-kapitalom/

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом | Ипотека онлайн

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Как сделать это на законных основаниях, не ущемляя прав всех совладельцев? Какие документы могут потребоваться? Ответы на вопросы – в данном обзоре.

Мнение Эксперта

Продажа квартир в залоге, когда использован материнский капитал – явление довольно частое. Заемщику и будущему покупателю следует приготовится к долгой эпопее. Меня всегда спрашивают – а сколько времени займет весь процесс сделки от нахождения покупателя до расчетов? Довольно долго – если уложимся в 2 месяца, то это хорошо.

По срокам: – подготовка, переговоры, предварительный, передача залога и погашение ипотеки – 1 неделя. – ожидание закладной – до 1 месяца. – снятие обременения – 7 дней. – выделение долей детям – 9 дней – получение Распоряжения опеки – 7-20 дней. – сделка продажи и покупки встречного жилья, расчеты – 9 дней. И это при условии, что у покупателя наличка, а не ипотека.

Иначе, срок еще растянется.

Если у вас есть вопросы, то задавайте.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: без чего нельзя обойтись при проведении сделки

Второе название материнского капитала – семейный капитал. На практике это означает, что если сертификат расходуется с целью покупки недвижимости, то каждый член семьи, включая детей, будет наделён долей.

При оформлении ипотеки заёмщик обязуется выделить долевую собственность всем членам семьи (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10, п. 4 (скачать)). Делается это в течение полугода после выплаты ссуды, т.е. когда банк отзовёт обременение.

Важное значение имеет то, когда именно это происходит. Возможно два варианта.

Доли не выделены

Нужно найти покупателя, готового заплатить задаток в размере долга по ипотеке. Затем написать заявление в банк на досрочное гашение.

Рекомендуемая статья:  Ипотека Газпромбанка с материнским капиталом

Алгоритм действий будет предельно прост:

Доли выделены

Алгоритм такой же, только без выделения долей. Сделка выполняется с согласия органов опеки и попечительства (далее по тексту – ООиП), как и все операции, где в числе совладельцев есть дети.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом в соответствии с нормами законодательства возможно только при наличии согласия всех совладельцев.

Полная дееспособность, необходимая для проведения операций с недвижимостью, наступает в 18 лет (ГК РФ, статья 21 (скачать)). Родители в данном случае не могут распоряжаться имуществом своих детей.

Если сделку по продаже необходимо организовать до достижения указанного возраста, то необходимо получить распоряжение ООиП.

Как правило, данный документ получить непросто, поэтому рекомендуется готовиться к сделке купли-продажи с особой тщательностью.

Документы для ООиП

Основная задача ООиП – отследить, чтобы права детей при операциях с недвижимостью не были нарушены, т.е. по результатам сделки у них не должны ухудшиться жилищные условия. Для получения согласия ООиП потребуются:

  • соответствующие заявления со стороны обоих родителей;
  • паспорта всех совладельцев недвижимости;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • правоустанавливающие документы на жильё (основание – купля-продажа, долевое строительство);
  • технический паспорт жилья;
  • заявление от детей (если кому-то исполнилось 14 лет).

Документы, касающиеся недвижимости, потребуются как на продаваемое жильё, так и на планируемое к покупке. Сотрудники ООиП должны увидеть, что, например, из многоэтажного кирпичного дома не планируется переезд в деревянный дом без коммуникаций.

При взаимодействии с ООиП нередки спорные ситуации. Например, родителями принято решение продать 1-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную с привлечением ипотеки. Что касается комфорта в новом жилье и квадратуры, отводимой детям, очевидно, что ухудшения жилищных условий не предвидится.

Но ООиП могут посчитать, что обременение со стороны банковской организации может ущемить права маленьких совладельцев, т.к. остаётся риск того, что родитель (-и) утратят возможность гасить кредит, и залог будет переоформлен на кредитора.

Поэтому если планируется продажа квартиры после погашения ипотеки материнским капиталом, и нужно согласие ООиП, то можно подстраховаться следующими способами:

  1. Наделить детей долями в другом жилье – без каких-либо обременений. Это возможно сделать, если:
  • сначала купить новое жильё без привлечения заёмных средств;
  • выделить доли в другой имеющейся у семьи недвижимости;
  • договориться с родственниками выделить доли в их жилье.
  1. Положить в банк на счёт детям денежную сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью их долей в продаваемой квартире.

Рекомендуемая статья:  Ипотека и материнский капитал

Как продать квартиру если она в ипотеке с материнским капиталом: возможные варианты

При наличии разрешения на проведение сделки по продаже недвижимости со стороны органов опеки и попечительства возможно 3 варианта сделки купли-продажи:

  1. Подписание предварительного соглашения с покупателем. (Лучше задатком, образец есть  в статье — Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку )В этом случае нужно, чтобы он внёс предоплату в размере, составляющем сумму оставшегося долга. Продавец рассчитывается полностью с кредитной организацией, тем самым снимая с жилья обременение. В дальнейшем сделка проходит в стандартном режиме: покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры, а продавец передаёт квартиру. Регистрация в Росреестре будет выполнена без накладывания обременения.
  2. Сделка, осуществляемая с сопровождением банка. Кредитная организация выставит счёт за свои услуги, но вероятность согласования операции очень высока. Расчёты в данном случае будут проходить или через счета банка или через банковскую ячейку, при этом мошенничество – исключено.
  3. Продажа квартиры после материнского капитала снова посредством ипотеки. По сути, меняется только ФИО заёмщика, жильё по-прежнему выступает залогом. Кредитной организации данная операция выгодна, т.к. не происходит досрочного расчёта по обязательствам, и банк продолжает получать прибыль за пользование деньгами. Главное условие – удовлетворение нового заёмщика всем требованиям кредитора. В этом способе доли детям обязательно должны быть выделены.

Важно знать: Риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Подобные сделки организуются с целью осуществления обмена жилья меньшей площади на большую, в крайнем случае, наоборот. Пошаговый алгоритм в общем виде выглядит следующим образом:

Рекомендуемая статья:  Особенности и ответы на вопросы о маткапитале

  1. Поиск подходящей недвижимости для покупки. Т.к. её параметры и соответствующие документы будут рассматриваться ООиП, рекомендуется заключить договор покупки предварительного характера (ГК РФ, ст. 429 (скачать)).

    Если для покупки нового жилья также будет привлекаться ипотечная ссуда, то редко допускается оформление сделки на одного или обоих родителей. Если есть распоряжение опеки о «согласии на передачу в залог с последующим возможным отчуждением», то банк обязан будет в договор купли-продажи включить детей.

    (Обязательство по выделению долевой собственности на детей, заверенное у нотариуса отменили).

  2. Поиск покупателя на свою недвижимость. С целью оптимизации временных затрат рекомендуется выполнять этот шаг одновременно с первым этапом. Сделки с привлечением ООиП относятся к числу наиболее сложных, поэтому продажа может затянуться на несколько месяцев.

  3. Подготовка документов для получения согласия на операцию со стороны ООиП. Пакет рассматривается, в среднем, две недели, но сроки могут затянуться по ряду причин спорного характера. По итогам проверочных мероприятий будет вынесено разрешение или отказ (48-ФЗ от 24.04.2008, ст. 21 (скачать)).

    Отказ составляется с мотивировкой, оспорить его можно только через судебные инстанции. С целью экономии времени рекомендуется искать другой вариант для покупки.

  4. Получение авансовой составляющей от покупателя. Размер зависит от ситуации.
  5. Снятие обременения в Росреестре при его наличии.

  6. Внесение аванса для покупки нового жилья.
  7. Регистрация сделок через МФЦ или Росреестр.
  8. Окончательные расчёты между всеми участниками сделок.

Более конкретные действия зависят от специфики сделки.

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-i-materinskij-kapital/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.