Как продать ипотечную квартиру пошаговая

Содержание

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Как продать ипотечную квартиру пошаговая

Ипотека – это не только вид долгосрочного кредитования, но и ограничение собственника имущества в своих правах. Приобретенное в ипотеку жилье фактически считается собственностью кредитной организации до полного погашения задолженности по займу.

По закону, до момента выплаты суммы основного долга, процентов по кредиту и снятия обременения заемщик лишен права распоряжения приобретенным на кредитные средства жильем. Исходя из этого, о самостоятельной реализации жилого помещения не может быть и речи.

Но нередко случается так, что заемщик по разным причинам задается вопросом, как продать ипотечную квартиру.

Например, если выплата долга оказалась для него непосильным испытанием или объект недвижимости делится в процессе распада семьи.

Применимо к последнему примеру у заемщиков часто возникает вопрос, можно ли при разводе продать ипотечную квартиру. На помощь приходят различные варианты избавления от залогового жилья.

Когда прибегают к продаже ипотечного жилья?

Важно отметить, что это достаточно трудоемкий процесс. Счастливые обладатели собственного жилья не так уж часто задаются вопросом, можно ли продать ипотечную квартиру, обремененную залогом. Но все же такие ситуации встречаются на практике.

Ипотека – это серьезный обдуманный шаг, последствия которого семья ощущает на протяжении нескольких лет.

В первую очередь страдает семейный бюджет заемщиков, которые чаще всего состоят в официальных брачных отношениях.

Тем не менее, жизненные обстоятельства иногда не оставляют другого выхода, как только расстаться с приобретенным в ипотеку жильем. Как правило, заемщики сталкиваются с такой необходимостью в следующих случаях:

  • В период погашения кредита увеличилась семья заемщика. Приобретенная ранее квартира по площади перестала удовлетворять требованиям семьи. Возможно, у супругов родились еще дети или к ним на постоянное проживание переехал кто-то из близких родственников. Тогда вопрос, как продать ипотечную квартиру и расширить квадратные метры, становится для них актуальным.
  • Супруги, выступающие созаемщиками по ипотечному кредиту, решили развестись. По закону, долг подлежит разделу между супругами в равных долях. Чтобы избавиться от бремени выплаты, целесообразнее решить вопрос, как продать ипотечную квартиру при разводе.
  • Необходимость срочного переезда на постоянное проживание в другой регион страны, например, при смене работы. Соответственно, потребность заемщика в жилье по месту получения кредита отпадает сама собой.
  • Срочная необходимость в денежных средствах, связанная с непредвиденными жизненными обстоятельствами, в том числе в связи с утратой постоянного места работы, снижением уровня дохода и другими финансовыми трудностями.
  • Жажда обогащения. Зачастую клиент банка сознательно приобретает квартиру в строящемся доме, так как стоимость такого имущества значительно ниже стоимости жилья, только что сданного в эксплуатацию. И если заемщик знает, как правильно продать ипотечную квартиру, то он погашает кредит и получает дополнительную прибыль за счет разницы в стоимости жилья.
  • Главное условие

    Реализация имущества, обремененного долговым договором, – непростой, но вполне реальный законный вариант освобождения от кредитной кабалы. Однако для этого необходимо заручиться согласием кредитной организации, ведь именно банк является фактическим собственником квартиры до момента погашения займа.

    Важно понимать, что без разрешения кредитной организации регистрация сделки невозможна. Подобные аферы очень быстро вскрываются и пресекаются банком, а пострадавшая в результате несостоявшейся сделки сторона может предъявить заемщику претензии.

    Варианты реализации залогового имущества

    Если заемщик все-таки решил избавиться от приобретенного в кредит жилья, ему необходимо запастись терпением. Процесс будет нудным и продолжительным по времени. Прежде чем воспользоваться одним из вариантов продажи, необходимо проанализировать каждый из них и выбрать наиболее оптимальный.

    Погашение кредита до истечения рассчитанного банком срока

    Один из самых простых и беспроигрышных вариантов. Основная сложность этого способа состоит в поиске заинтересованного платежеспособного покупателя, который согласится погасить остаток долга с процентами по ипотеке в рамках выплаченного задатка. Реализация жилья в таком случае будет протекать в несколько последовательных этапов.

    Уведомление кредитной организации о намерении продажи залоговой квартиры

    Чтобы получить разрешение банка, заемщику придется привести убедительные доводы в пользу своего решения. Досрочное погашение кредита лишает заимодателя части дополнительных средств обогащения в части процентов. Во многом поэтому причина продажи ипотечного жилья должна быть значимой.

    Поиск подходящего покупателя

    На этом этапе заемщику придется попотеть, так как найти человека, готового уплатить все средства до заключения основного договора купли-продажи, нелегко.

    Подобные сделки сопряжены с определенным риском для приобретателя жилья.

    В качестве гарантии серьезности намерений заемщик должен до окончательного расчета с покупателем выписаться сам и снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире жильцов.

    Документальное оформление передачи задатка

    На этом этапе необходимо заключить соглашение о задатке, согласно которого покупатель передает денежные средства в счет погашения остатка долга по ипотечному кредиту, а продавец обязуется продать залоговое имущество сразу после снятия обременения. Чтобы не вызывать подозрений у покупателя, целесообразнее удостоверить соглашение у нотариуса. В договоре важно указать величину задатка, способ его передачи, а также сроки снятия обременения и оформления сделки купли-продажи.

    Расчет с банком и продавцом

    Этот шаг подразумевает перечисление средств с открытием двух депозитарных ячеек в кредитной организации. В первую покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности по ипотеке, в другую – остаток стоимости квартиры, предназначенный для продавца. По завершении сделки банк получает доступ к своим деньгам, а заемщик – к остатку во второй ячейке.

    Погашение долга

    Для этого обе стороны сделки должны совместно посетить кредитную организацию, где будет рассчитан остаток по основному долгу вместе с процентами. После оформления подтверждающей погашение кредита документации заемщик получает право снять обременение с квартиры.

    Снятие обременения

    Этот процесс осуществляется в присутствии самого заемщика и представителя кредитной организации в органах Росреестра. Снятие обременения возможно при условии предъявления следующих документов:

    • договора купли-продажи;
    • паспортов собственников (заемщика и членов его семьи, если квартира находится в долевой или совместной собственности);
    • соглашения о задатке;
    • документа из банка, подтверждающего факт погашения займа.

    Подписание договора с последующей государственной регистрацией сделки. Данная пошаговая инструкция, как продать ипотечную квартиру, чаще всего используется для реализации залогового жилья. Помимо вышеуказанного варианта, есть и другие способы провести сделку.

    Погашение ипотеки с участием кредитной организации

    Этот способ полностью лишает заемщика возможности извлечения выгоды в результате совершения сделки, так как поиском покупателя занимается непосредственно банк, в котором продавец выплачивает кредит.

    В подобных ситуациях кредитная организация преследует исключительно собственные цели в части возврата ссуженных для покупки жилья средств, поэтому квартира, вероятнее всего, будет продана по цене ниже рыночной.

    В остальном порядок действий практически не отличается от предыдущего способа, за исключением того, что оформлением сделки занимается представитель банка, а не сам заемщик. Коротко алгоритм действий, позволяющий понять, как продать ипотечную квартиру через банк, выглядит следующим образом:

  • Уведомление финансовой организации о своем намерении.
  • Поиск покупателя силами кредитной организации.
  • Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем с последующим удостоверением у нотариуса.
  • Оформление депозитарных ячеек (количество ячеек зависит от цены).
  • Перевод средств покупателем жилья.
  • Снятие обременения с последующим заключением договора купли-продажи.
  • Государственная регистрация сделки.
  • Продажа квартиры собственными силами заемщика

    Подобный способ осуществляется без привлечения третьих лиц исключительно силами самого заемщика. Главное условие – открытость и действие в рамках закона.

    Сокрытие факта обременения, наложенного на квартиру, приравнивается к мошенническим действиям. Если покупатель узнает об обременении в процессе оформления, велик риск отказа от заключения сделки.

    Поэтому перед тем, как продать ипотечную квартиру, необходимо сообщить покупателю о том, что она находится в залоге у финансовой организации.

    Реализация залоговой недвижимости при таком способе будет проходить в следующей последовательности:

  • Обращение покупателя в кредитную организацию с целью уведомления о намерении выкупа залогового имущества.
  • Оформление предварительного договора между покупателем и банком.
  • Открытие депозитарных ячеек.
  • Снятие кредитором обременения.
  • Заключение договора купли-продажи с последующей регистраций сделки в органах Росреестра.
  • Передача денежных средств банку и заемщику (если стоимость предусматривает остаток для выплаты продавцу).
  • Как продать ипотечную квартиру в ипотеку?

    Выкуп задолженности – стандартная схема передачи долговых обязательств в пользу третьих лиц, изъявивших желание взять на себя обязанность по их исполнению.

    Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку? Подобные сделки применимы и для реализации недвижимости. В этом случае заемщик самостоятельно находит гражданина, готового выкупить его долг.

    Порядок освобождения от ипотеки будет состоять из следующих этапов:

  • Поиск подходящего заемщика, соответствующего требованиям кредитной организации в части возраста, платежеспособности, добросовестности.
  • Переоформление ипотеки. Новый договор заключается сразу после проверки предложенного заемщиком клиента.
  • Передача долга. В сущности, залоговое имущество продолжает находиться в собственности банка, но плательщик по ипотечному кредиту меняется. Бремя по переоформлению кредитных обязательств полностью ложится на плечи сотрудников банка.
  • Любой из этих способов позволяет решить вопрос, как продать ипотечную квартиру Сбербанка и избавиться от задолженности по кредиту. Однако не каждый из них позволяет вернуть потраченные на выплату по долговому договору средства. Все зависит от конкретных обстоятельств.

    Предупреждение возможных рисков

    Любая сделка с объектами недвижимого имущества сопряжена с определенными рисками.

    Покупатель рискует нарваться на мошенников и потерять крупную денежную сумму, так как процедура продажи ипотечного жилья предполагает передачу средств до заключения основного договора купли-продажи.

    Именно поэтому рекомендуется вовлекать в процесс приобретения жилья квалифицированного юриста, специализирующегося в вопросах ипотечного кредитования, опытного риэлтора, которые помогут разобраться, через сколько можно продать ипотечную квартиру и как правильно это сделать.

    В отличие от покупателя, продавец рискует гораздо меньше, так как весь процесс реализации залогового имущества осуществляется под контролем юристов кредитной организации и государственных органов. Основные риски берет на себя банк, ведь в случае мошеннических действий со стороны покупателя убытки несет именно кредитор.

    Если детально проанализировать все этапы продажи ипотечного жилья, становится понятно: продажа ипотеки – сделка, сопряженная с минимальными рисками для участников подобного рода соглашений. Главное – выбрать для себя наиболее удобный вариант реализации залоговой квартиры и действовать в тесном сотрудничестве с кредитной организацией.

    Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kak-prodat-ipotechnyu-kvartiry-poshagovaia-instrykciia.html

    Как продать квартиру в ипотеке – способы и пошаговая инструкция

    Как продать ипотечную квартиру пошаговая

    В жизни каждого из нас возникают различные ситуации. Совсем недавно у человека была работа, хорошая зарплата, квартира в ипотеке. Но, потеря работы оказывается несчастьем для многих.

    В результате становится невозможно продолжать привычный ритм жизни. Денег катастрофически не хватает. Невозможно оплачивать ипотечный кредит.

    Первое, что приходит на ум, как продать квартиру в ипотеке и можно ли это сделать, не нарушая закон.

    Можно ли продать ипотечную квартиру?

    Заблуждения, которые существуют о невозможности реализации ипотечного жилья, ни чем не обоснованы. Однако, продажу следует выполнять основываясь на правила, которые установлены законом.

    При этом продавцу следует знать, что реализовывать недвижимость он может только с разрешения кредитной организации. В противном случае сделка будет признана недействительной и недвижимость перейдет в собственность учреждения, выдавшего кредит.

    Выполнить сделку можно используя способы:

    • Перед сделкой необходимо досрочно погасить ипотеку;
    • После погашения можно самостоятельно реализовать недвижимость;
    • При оформлении сделки привлекается кредитная организация;
    • Можно поступить проще, реализовать долговые обязательства.

    Погашение займа произвести собственными средствами, если они имеются, или привлечь деньги покупателя. Для этого заключается предварительный договор, где оговаривается сумма задатка.

    Он равен долгу продавца перед банком. После чего продавец этими средствами гасит кредит, получает справку об отсутствии задолженности. Снимается обременение.

    Продавец с покупателем выходят на сделку. Оформляют документы. Остаток денежных средств покупатель передает продавцу после регистрации недвижимости.

    Рекомендуется первый взнос за квартиру оформлять в виде задатка. Если сделка сорвется или продавец откажет в продаже. Он будет обязан вернуть полученные средства в двойном размере. 

    Рассматривая вариант как продать квартиру в ипотеке самостоятельно. Следует придерживаться законодательства.

    Стоимость недвижимости может быть дороже первоначальной. При самостоятельной реализации квартиры продавец не должен утаивать информацию о том, что она находится в залоге у банка. Если этого не сделать, то продавец может быть обвинен во влечении покупателя в аферу.

    Порядок действий производится в следующей последовательности:

    • Клиент обращается в банк с заявлением о желании приобрести недвижимость;
    • Менеджеры кредитного учреждения подготавливают предварительный договор. Его заверяют у нотариуса;
    • В ячейку банка вносится сумма для погашения задолженности за ипотеку. В другую ячейку — остаток средств;
    • Банк снимает обременение с жилья;
    • В Росреестре оформляются документы;
    • После оформления банк и продавец получают доступ к средствам, размещенным в ячейках.

    Можно оформить продажу квартиры через банк.

    Сделка для продавца считается неудачной. Банки не заинтересованы в повышении цены. Им выгодно реализовать недвижимость по закупочной цене. Они заинтересованы в быстром возврате собственных средств.

    Процедуру поиска клиента и документами занимаются менеджеры кредитной организации. Покупатель размещает средства в ячейках банка. После чего снимается обременение, и происходит реализация квартиры. При такой схеме продажи, продавцу остается только подписать документы.

    Продажей долговых обязательств занимается организация, предоставившая ипотечный кредит. Заемщик подает заявление в банковское учреждение.

    Подготавливает и предоставляет необходимый пакет документов. Работники учреждения проверяют наличие и достоверность представленных сведений. После одобрения, выполняется оценка жилья.

    Производится перерегистрация долга. Все работы по составлению и регистрации необходимых бумаг выполняют работники организации. Переоформление ипотеки может выполнять и другая организация.

    Ипотечный кредит в этом случае переводится на банк, который принимает на себя обязательства по переуступке долга.

    Эта схема выгодна для заемщика. Но не все кредитные организации разрешают перекредитование.  Некоторые банки применяют штрафные санкции, которые имеют высокие проценты. В этом случае становится невыгодно проводить сделку.

    Реализуя недвижимость, которая находится в собственности менее трех лет, по цене выше первоначальной, продавец обязан выплатить налог 13% от суммы превышения. Если продажа осуществляется через 3 года, то налог не платится.

    Приобретенную квартиру в новостройке продать гораздо сложнее. Продавец должен перечитать договор ипотеки. Обратить внимание на разрешение отчуждения квартиры. Зачастую банк устанавливает ограничения. Продажа квартиры запрещена в течение трех лет после постройки или на весь период ипотеки. Такую недвижимость нельзя продавать на этапе строительства.

    Источник: https://goincome.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

    Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

    Как продать ипотечную квартиру пошаговая
    До полного погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка. Отказ или неспособность погашения долгового обязательства влечёт арест и изъятие квартиры. Соответственно, жильё в ипотеке – это форма правоотношений покупателя с банком. Таким имуществом владеют обе стороны кредитного договора.

    Права сторон регулируются Федеральным законом «Об ипотеке» № 102-ФЗ. В статьях 37, 50 ФЗ № 102-ФЗ утверждается, что продать квартиру в ипотеке можно. Но понадобится получить разрешение на продажу от банка, согласно статье 344 ГК РФ.

    Статья 40 Конституции РФ указывает, что при возникновении спорной ситуации между сторонами кредитного договора, продать имущество можно по решению суда.

    Какие способы продажи ипотечной квартиры существуют?

    Самые распространённые способы проведения сделки купли-продажи ипотечной квартиры следующие: 1. Когда покупатель погашает ипотечный кредит в счёт оплаты квартиры.
    2.

    Заключение договора сделки при участии банка.
    3. Замена залогодателя.

    ВАЖНО: Сделка считается совершённой, когда стороны заключают договор купли-продажи (ДКП) и выводят имущество из-под залога, или оформляют новый кредитный договор.

    1. Погашение ипотечного кредита покупателем

    Покупатель погашает долг продавца и покупает объект без обременения залогом. Сделка проводится по алгоритму: 1. Пишется заявление на разрешение продажи квартиры.
    2. Оно передаётся в банк на рассмотрение.
    3. После получения согласия банка, подготавливаются документы для сделки.
    4. Заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

    В нём указывается, что покупатель погашает все долги по ипотеке.
    5. Банк выдаёт справку о полном погашении долга.
    6. Продавец передаёт её в Росреестр.
    7. Росреестр аннулирует запись о залоге, оформляет право собственности на квартиру, выдаёт справку об отсутствии обременения.
    8. Заключается сделка купли-продажи.
    9. Проводится регистрация сделки.

    2. Купля-продажа с участием банка

    Банк может активно участвовать в сделке. Алгоритм сделки следующий: 1. Покупателем арендуются две банковских ячейки. Одна ячейка – для передачи денег банку в сумме остатка по ипотеке. Вторая ячейка – для передачи установленной суммы продавцу.
    2.

    Продавец подаёт заявление в кредитный отдел банка, в котором изъявляет просьбы: о продаже ипотечного жилья, об использовании для расчёта банковских ячеек.
    3. После одобрения сделки и способа её проведения, банк, являющийся залогодержателем, а соответственно – собственником объекта, заключает сделку и передаёт ипотечный долг покупателю.
    4.

    Купля-продажа регистрируется в Росреестре.
    5. Обременение сохраняется за новым правообладателем.
    6. После регистрации сделки кредитное учреждение изымает деньги из ячейки в размере остатка.
    7. Производится перерасчёт.
    8. Новому собственнику выдаётся справка о погашении долга.
    9.

    Покупатель выводит квартиру из-под залога и оформляет её в собственность.
    В этом случае в договоре обязательно указывается:
    • полная стоимость объекта по сделке;
    • способ расчёта.

    3. Купля-продажа с заменой залогодателя

    Если будет найден покупатель, желающий приобрести квартиру в ипотеку, можно продать квартиру по обычному сценарию, а кредитный договор переоформить на нового заёмщика. Здесь применяется следующий алгоритм: 1. Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.
    2. В заявление вносится факт переоформления ипотеки на покупателя.
    3.

    Покупатель подаёт заявление на одобрение кредита.
    4. В заявление вносится нюанс, что приобретаемая квартира в залоге у банка.
    5. К заявлению прилагаются справки, требующиеся для проверки кредитной истории.
    6. Сделка может состояться только при условии получения согласия банка
    7. Стороны заключают ДКП.
    8. Переоформляется кредитный договор.
    9. Сделка регистрируется с обременением залогом.

    Преимущества и недостатки каждой схемы

    Преимущества первого варианта (погашение ипотечного кредита покупателем) следующие: 1. Возможность существенного снижения стоимости квартиры.
    2.

    Квартира приобретается без обременения Минусом этой схемы является высокий риск.

    ВНИМАНИЕ: К этой схеме нередко прибегают мошенники, так как она основана на полном доверии контрагенту и даёт ему большие полномочия.

    Плюсы сделки с участием банка:

    1. Риски ниже, чем при погашении ипотеки покупателем. Процесс контролируется банком.
    2. Квартира приобретается без обременения, с чистой историей.

    Минусы следующие:

    1. Сделка имеет продолжительный характер.
    2. Перерасчёт может привести к дополнительным тратам, назначенным банком.
    3. Расходы на аренду ячеек. При смене залогодержателя преимущества безусловны: 1. Исключены риски, так сделка сопровождается юридическим отделом кредитного учреждения.
    2. Юридическое сопровождение как правило предоставляется безвозмездно. Несущественный недостаток в том, что приблизительно 2 недели потребуются для проверки кредитной истории. Эта проверка не гарантирует одобрения, может последовать отказ.

    Пошаговая инструкция: как продать квартиру в ипотеке

    Если правообладатель ипотечной квартиры запланировал продать её, то начинать двигаться к цели нужно следующими шагами: • найти покупателя;
    • исходя из интересов покупателя, выбрать способ сделки;
    • уведомить банк о планирующейся сделке и способе её проведения;
    • собрать пакет документации для купли-продажи. После этого, если сделка одобрена – оформить ПДКП.

    В зависимости от способа проведения сделки, провести следующие процедуры:

    1. При условии, что покупатель готов погасить долговые обязательства по ипотеке на основании ПДКП – провести взаиморасчёты и вывести квартиру из-под залога.
    2. При использовании банковских ячеек – вложить в них установленную сумму денег.
    3. При смене залогодержателя – переоформить кредитный договор. Остальные моменты оформления купли-продажи являются базовыми, и унифицировано применяются для всех разновидностей сделок. СПРАВКА: Предварительный договор составляется по усмотрению сторон, обязательств по его заключению нет.

    Пакет документов для купли-продажи

    Для сделки нужно подготовить документы: • паспорт;
    • выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности;
    • кредитный договор;
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • технический паспорт квартиры, полученный в БТИ с экспликацией из поэтажного плана;
    • выписка из лицевого счёта произведённых платежей по ипотеке, невыплаченный остаток долга;
    • выписка из лицевого счёта по коммунальным платежам;
    • выписка из поквартирной книги;
    • нотариально удостоверенное согласие супруга (если квартира – совместная собственность;
    • нотариальная доверенность (для представителей).

    Составление и подписание договора купли-продажи

    Договор составляется в соответствии со статьями 549 и 550 ГК РФ. Его можно составить: • самостоятельно по образцу;
    • прибегнув к услугам юриста или нотариуса. При самостоятельном составлении можно воспользоваться следующей инструкцией.

    Структура ДКП состоит из следующих элементов: • наименование документа;
    • дата составления – прописью;
    • место, то есть населённый пункт, где он составлен;
    • тело документа;
    • подписи сторон.

    В теле документа нужно выделить разделы: • предмет договора;
    • основную часть;
    • заключительные положения. Разделы состоят из пунктов и подпунктов.

    Они содержат реквизиты договора, среди которых встречаются: • обязательные, без которых ДКП не вступит в юридическую силу;
    • дополнительные, включённые по усмотрению и пожеланию сторон.

    Предмет договора включает следующие обязательные реквизиты:

    1. Определение сторон сделки, которыми выступают Покупатель и Продавец, с указанием их персональных данных.
    2. При участии в сделке банка, ДКП становится трёхсторонним, и в документ вносится третий контрагент – Залогодержатель.
    3. Удостоверение от продавца, что квартира обременена залогом, так как приобреталась в ипотеку. Исключение – ситуации, когда покупатель погасил ипотеку по ПДКП.
    4. Кадастровые, технические характеристики объекта, адрес.
    5. Цель составления документа – продажа квартиры.

    Остальные существенные положения ДКП следующие:

    1. Стоимость квартиры и условия определения стоимости. Перечисляются все нюансы установления начальной цены, а также остатка, с учётом: погашения остатка покупателем, уплаты аванса или задатка.
    2. Способ передачи квартиры: после расчёта через банковскую ячейку или иным способом; с обременением или на обычных условиях; актом приёма-передачи, или без него.
    3. Права и обязанности сторон: покупатель получает право приобретения квартиры в собственность или в ипотеку, его обязанность – оплатить её стоимость или заключить кредитный договор; продавец имеет право получить деньги или погашение долговых обязательств по ипотеке, его обязанность передать квартиру покупателю.
    4. Ответственность сторон: пени или неустойка за просрочку платежа или передачу объекта и иные нарушения.
    5. Условия расторжения ДКП. В заключительном положении вносится любая информация, имеющая отношение к делу. Например, что документ исполнен в трёх экземплярах, подлежит (не подлежит) нотариальному удостоверению, передаётся на регистрацию в Росреестр.

    Дополнительно может включаться следующая информация:

    • страхование квартиры;
    • страхование сделки;
    • сопровождение юриста;
    • нотариальное удостоверение договора.
    В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Указываются паспортные данные сторон и их адреса. ВНИМАНИЕ: Если передаточный акт не составлялся, в договоре обязательно должно быть внесено положение о том, что подписание ДКП несёт силу подписания акта передачи.

    Регистрация сделки

    После того как договор подписан, сторонам следует обратиться в МФЦ, чтобы передать документы на регистрацию сделки. Лучше всего, если покупатель и продавец обратятся для регистрации одновременно – тогда срок регистрации сократится до 10 дней.

    Предварительно нужно уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей, затем обратиться к регистратору и написать заявление о регистрации купли-продажи. Он примет пакет документации о проведении сделки под расписку и назначит дату повторного визита. После этого обязательства сторон друг перед другом считаются выполненными.

    Завершение регистрации станет моментом перехода прав на квартиру к покупателю. Если ипотека не выплачена – обременение сохранится за новым правообладателем.

    Источник: https://expert-finjur.ru/115/estate-Kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/

    Как продать ипотечную квартиру | Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры

    Как продать ипотечную квартиру пошаговая

    Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? «Кредиты.ру» изучили способы решения этой проблемы.

    Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.

    «Пиратский» способ: продажа без согласия банка

    Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг.

    Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.

    ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

    Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту.

    На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем.

    Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

    У этого способа есть ряд недостатков

    1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег.

    И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

    2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд.

    И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку.

    Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

    При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.

    Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

    Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

    Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки.

    В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки.

    Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

    После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге.

    Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет.

    Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

    У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

    Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

    Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

    Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

    Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

    Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

    Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки.

    По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей.

    Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке). 

    Справка

    Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

    Вместо эпилога

    Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен.

    Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор.

    Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

    Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

    Источник: https://credits.ru/publications/364137/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

    Как продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция 2020

    Как продать ипотечную квартиру пошаговая

    Ипотечная квартира находится в залоге у банка, и распоряжаться ею по собственному усмотрению заемщик не вправе.

    Продавать такое жилье, обменивать его, передавать по дарственной допускается только после погашения кредита и снятия обременения.

    Но человек может столкнуться с невозможностью продолжать жить в ипотечном жилье. Рассмотрим, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать.

    Продать ипотечное жилье можно, но для этого нужны веские обстоятельства – например:

    • снижение доходов заемщика, потеря работы;
    • смена места жительства;
    • свадьба, рождение детей и другие обстоятельства, которые вынуждают расширять жилплощадь;
    • нетрудоспособность, инвалидность.

    Заемщику необходимо подготовить документы, доказывающие наличие таких оснований.

    Без разрешения банка на проведение процедуры продать ипотечное жилье не получится. Если сотрудники Сбербанка, ВТБ или другого учреждения отказывают в продаже жилья, то заемщик может оформить новый кредит на выплату ипотеки или занять деньги у родственников, знакомых.

    Есть следующие способы продажи ипотечного жилья.

    1. Досрочная выплата кредита

    Погасить ипотечный долг можно своими средствами. После полной выплаты ипотеки человек становится полноправным владельцем жилья и может распоряжаться им по собственному усмотрению. К тому же покупатели охотнее приобретают жилье, которое больше не находится в залоге у банка.

    Погашение ипотеки за счет средств покупателя – другой распространенный вариант.

    Для этого потребуется найти покупателя, который согласен передать авансом необходимую для выплаты долга сумму. Но найти согласного на этот шаг человека – сложная задача, ведь приходится отдавать аванс под расписку.

    А если продавец откажется реализовывать квартиру, не возвращая покупателю аванс, то последнему придется инициировать судебное разбирательство.

    На практике продавцы, планирующие погасить кредит за счет средств покупателя, вынуждены предоставлять значительные скидки.

    Порядок действий следующий:

    • найти покупателя;
    • получить от него денежные средства;
    • полностью выплатить ипотеку;
    • снять с жилья обременение;
    • продать недвижимое имущество через обычный договор купли-продажи.

    2. Продажа жилья с участием банка

    Покупатель погашает кредит продавца, а кредитор и регистрирующий орган снимают с жилья обременение – залог. После этого жилье продается по договору купли-продажи.

    В отличие от досрочной выплаты ипотеки, в рассматриваемом случае банк активно участвует в сделке, выступая для покупателя дополнительной «подстраховкой». Покупатель вносит денежные средства по кредиту в банк, не передавая их продавцу.

    В то же время не все банки дают согласие на проведение такой процедуры.

    Порядок действий выглядит так:

    • покупатель погашает долг;
    • покупатель платит продавцу разницу между ценой продажи и погашенным остатком по долгу;
    • продавец получает деньги после того, как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи и права собственности.

    Покупатель кладет денежные средства в банковскую ячейку у кредитора или в стороннем банке. Другой вариант – открыть аккредитив на эту сумму. В качестве подтверждения того факта, что договор купли-продажи зарегистрирован, может выступать выписка из ЕГРН. Этот же документ необходим и для исполнения аккредитива.

    После того как банк получил деньги, он оформляет справку о погашении ипотеки и передает закладную продавцу, чтобы тот снял с жилья обременение. Иногда кредитор самостоятельно информирует Росреестр и направляет документацию для снятия обременения.

    Оформляется предварительный договор, где участники сделки указывают условия основного договора купли-продажи:

    • стоимость жилья;
    • сумма аванса;
    • дата заключения главного договора;
    • права и обязательства продавца, покупателя;
    • ответственность участника сделки, из-за которого она может не состояться;
    • срок снятия обременения продавцом, если этой процедурой займется именно он.

    Затем Росреестр снимает с жилья обременение, стороны подписывают главный договор купли-продажи. Права собственности переходят от продавца к покупателю.

    3. Переоформление кредита на покупателя

    Проводится продажа и жилья, и ипотеки. Покупатель приобретает недвижимость и кредит с установленной датой и сроками погашения.

    Это не самый популярный вариант продажи ипотечной квартиры ввиду своей сложности.

    Покупатель должен полностью соответствовать требованиям банка, выдвигаемым к потенциальным заемщикам.

    Если кредитор одобрил проведение сделки, то оформляется 3-стороннее соглашение о переводе долга по ипотеке с продавца на покупателя.

    Обременение с жилья не снимается. Покупатель выполняет все обязательства, которые не успел выполнить продавец.

    Порядок действий следующий: стороны оформляют договор купли-продажи, банк подписывает с человеком кредитный договор. В запись об ипотеке вносятся изменения о смене залогодателя.

    Продавцу необходимо подготовить такой пакет документации:

    • ксерокопии паспортов собственников, свидетельств о рождении детей;
    • справка из госреестра;
    • техпаспорт;
    • выписка из домовой книги, содержащая данные о количестве прописанных в квартире людей;
    • выписка из ЖЭКа об отсутствии долгов за коммуналку;
    • письменное разрешение супруга заемщика на проведение сделки, заверенное нотариально;
    • справка о стоимости жилья.

    В зависимости от обстоятельств могут потребоваться другие документы.

    Если жилье было приобретено с материнским капиталом, то продавцу необходимо доказать сотрудникам опеки тот факт, что имущественные права несовершеннолетних не нарушаются.

    Продавцы обязуются купить новое жилье, направить деньги на строительство дома или перечислить их на детский счет в банке.

    Сотрудники должны оформить письменное разрешение на проведение сделки, которое прикладывается к общему пакету документов.

    По военной ипотеке квартира выступает залогом не только у банка, но и у государства. Для продажи жилья потребуется полностью выплатить долг. Также можно оформить переуступку прав вместе с финансовыми обязательствами другому человеку – обременение при этом останется. Покупателем жилья может выступать любой человек.

    При разводе супругов необходимо учитывать, когда была оформлена ипотека. Если жилье приобретено до брака, то ипотечные обязательства и недвижимость остается в собственности заемщика. Если супруг прописан в жилье, то он вправе претендовать на компенсацию в размере 50% от денежных средств, направленных на погашение задолженности в браке.

    Можно продать квартиру и купить другую в ипотеку – в Сбербанке или любом ином банке. Заемщик продает жилье, погашает долг и направляет вырученные средства на первый взнос по новой ипотеке.

    Таким образом, есть много вариантов продажи ипотечного жилья. На особенности проведения сделки влияют наличие детей и материнского капитала, дата оформления ипотеки и другие обстоятельства. Чтобы предотвратить риски, рекомендуется подключить к сделке сотрудников банка и юристов.

    Источник: https://propravo24.ru/finansy/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.