Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

Содержание

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка в 2020 году: инструкция

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html

Квартира в ипотеке: как ее продать? Пошаговая инструкция

Как продать ипотечную квартиру пошаговая инструкция

Нередко у людей, оформивших ипотечный кредит, возникает желание продать квартиру, хотя жильё ещё не является их собственностью. Основная особенность такой сделки — полноценное участие банка, который становится третьей стороной договора.

В этом состоит и главная проблема продажи: кредитная организация не во всех случаях даёт согласие на продажу недвижимости. Данная статья расскажет о том, как продать квартиру в ипотеке, какие документы для этого нужны и как не допустить распространённые ошибки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются многие, хотя причины у каждого человека разные:

  • найден лучший вариант жилья;
  • возникли трудности с оплатой ежемесячных взносов;
  • условия ипотеки оказались неподъёмными;
  • появилась идея извлечь из ипотеки финансовую выгоду;
  • на решение о продаже повлияли семейные обстоятельства.

Вне зависимости от того, сколько комнат включает в себя квартира, где она находится и что сподвигло гражданина на заключение сделки, продать жильё можно, не беспокоясь о том, что это займёт много времени.

Цена квартиры, находящейся в ипотеке, как правило, ниже рыночной, поэтому найти потенциального покупателя несложно. Чаще всего такое жильё приобретают специалисты по недвижимости, впоследствии получающие от покупки выгоду.

На сделку по приобретению ипотечного жилья может пойти и обычный покупатель, не имеющий на руках большую сумму денег. К самой немногочисленной категории относятся граждане, желающие стать владельцами конкретной квартиры. Возможность приобретения её по низкой стоимости несёт для них большую ценность.

Способы продажи

Начать оформление сделки по продаже квартиры, которая находится в ипотеке, следует с посещения кредитной организации. В зависимости от условий ипотеки, возможностей гражданина и индивидуальных особенностей кредита владельцу квартиры могут быть предложены следующие варианты:

  1. Погашение ипотечного кредита раньше срока.
  2. Продажа недвижимости с передачей долга покупателю.
  3. Продажа квартиры с погашением кредита в ходе сделки.
  4. Передача права продажи банку.

Сообщив кредитной организации о своих намерениях и предоставив необходимые документы (те же, что и при оформлении ипотеки), гражданин может рассчитывать на то, что банк предложит ему наиболее выгодный вариант.

Досрочное погашение ипотеки

Выплата суммы кредита раньше срока означает поиск покупателя, готового оплатить стоимость квартиры и вместе с тем погасить долг текущего владельца.

Немногие соглашаются на такой вариант, считая его самым дорогим, но нередко оказывается, что ожидания не совпадают с действительностью.

Особым спросом пользуются квартиры в строящихся домах: если есть уверенность в работе застройщика, погасить ипотечный кредит заранее будет очень выгодно.

Оформление такой сделки не отнимет у сторон много времени. Основным моментом является получение официального согласия банка, подписание обеими сторонами договора о продаже жилья и документальное подтверждение суммы долга, который придётся погасить новому покупателю.

Сторона, которая взяла ипотеку, обязуется выписать из квартиры всех членов семьи, а второй участник сделки — внести задаток в размере суммы, необходимой для закрытия ипотеки. Банк в свою очередь снимает обременение с объекта недвижимости и снабжает нового покупателя документацией для переоформления права собственности на квартиру.

Покупка квартиры таким способом сопряжена с определённым риском для потенциального владельца: по условиям нотариально заверенного соглашения заёмщик получает задаток на руки, поэтому возможность присвоения денег не исключена. В таком случае закон окажется на стороне покупателя, однако возвращение денег через банк или через суд отнимает много времени.

Продажа с погашением кредита в ходе сделки

Более приемлемым для покупателя является вариант с погашением ипотечного кредита в ходе покупки квартиры, ведь тогда получателем задатка выступает банк. Процесс продажи недвижимости следующий: получив согласие от банка и определив размер задолженности, покупатель кладёт определённые суммы в две банковские ячейки: долг по ипотеке для банка и стоимость квартиры для продавца.

Текущий владелец квартиры, владеющий правом собственности, самостоятельно погашает кредит. После этого осуществляется переоформление права собственности, и банк снимает обременение с объекта, предоставляя при этом покупателю соответствующие справки. Получить деньги из второй ячейки продавец может только по завершении всех этапов продажи.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Иногда вместе с жильём покупатель получает и ипотечные обязательства, передающиеся ему на прежних или на других условиях. В данном случае банк оценивает возможности приобретающей стороны и принимает решение о том, какой кредит получит покупатель. Предпочтение этому способу отдают те, у кого нет на руках суммы, необходимой для погашения ипотечного кредита.

Приобретение ипотечного жилья этим способом выгодно как для продавца, так и для покупателя, так как стоимость такой недвижимости ниже рыночной.

Процедура продажи квартиры, купленной в ипотеку, начинается с того, что новый покупатель обращается в банк с целью оформить ипотечный кредит.

Лишь после соблюдения формальностей и выбора объекта недвижимости к соглашению подключается третья сторона — текущий собственник ипотечного жилья.

Кредитная организация берёт на себя ответственность за сделку, предлагая продавцу лишь подписать необходимую документацию. Однако, продажа долговых обязательств ипотечного кредитования не всегда выгодна для банка, который может наложить на заёмщика санкции или запретить перекредитование до полного погашения задолженности.

Продажа ипотечного жилья банком

Продавать квартиру с невыплаченной ипотекой путём передачи её банку приходится не по собственному желанию. Кредитная организация получает права на имущество (с сохранением права собственности владельцем) в случае неуплаты ежемесячных взносов или наличия у заёмщика просрочек по кредиту. Так банк стремится обезопасить себя и потерпеть минимальные потери по итогам сложившейся ситуации.

Как правило, банк проявляет инициативу и предлагает заёмщику выставить на продажу ипотечную недвижимость. Поиск покупателя при этом занимает немало времени и сопровождается постепенным снижением стоимости квартиры, на что текущий владелец не оказывает никакого влияния.

Данный вид сделки безопасен для обеих сторон и сопряжён с неудобствами лишь для продавца, у которого не получится выручить много денег с продажи. Стоит также отметить, что купить другую квартиру в ипотеку, по крайней мере путём сотрудничества с тем же банком, такому заёмщику будет непросто.

Пошаговая инструкция

Продать ипотечную квартиру не сложнее, чем оформить ипотечный кредит. Важно лишь снабдить банк необходимой информацией и предоставить требующийся пакет документов, в который входят:

  • паспорта сторон, в том числе и других владельцев ипотечного жилья (при наличии);
  • документ о занятости и заработной плате покупателя, подтверждающий его платёжеспособность;
  • справка о прописанных в квартире лицах;
  • оригинал справки из Единого Госреестра недвижимости об отсутствии обременения;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
  • технический паспорт объекта недвижимости и его оценка;
  • согласие супруга или супруги на оформление сделки (если квартира была куплена в браке);
  • разрешение на продажу от органов опеки (в случае, если владельцами являются несовершеннолетние граждане).

Не всегда у текущего владельца есть возможность предоставить банку все документы для продажи квартиры, и в особенности справку об отсутствии обременения. Тогда эту задачу берёт на себя банк, передающий справку непосредственно в руки покупателю

Рассмотрим порядок продажи ипотечной квартиры.

Оформление сделки начинается с визита в банк, который даёт согласие на продажу и производит оценку квартиры (размер оставшегося долга, стоимость жилья, его состояние).

Затем, в зависимости от выбранного метода продажи, покупателем вносится задаток, обычно покрывающий сумму задолженности прежнего владельца. Сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Получив необходимую сумму, кредитная организация позволяет сторонам осуществить переоформление собственности и снимает обременение с жилья, подтверждая это соответствующим документом.

В большинстве случаев оформление сделки завершается тем, что продавец получает деньги, находящиеся в банковской ячейке.

Соблюдение пошаговой инструкции продажи квартиры, взятой в ипотеку, в разы сокращает риски для обеих сторон.

Налоговые обязательства

Сторона, продающая квартиру через ипотеку, обязуется предоставить часть полученной выгоду государству. Для тех, кто приобрёл квартиру не более трёх лет назад, а также для тех, кто извлёк из соглашения финансовую выгоду (продажа по более высокой цене), размер налога составляет 13%. Покупатель, приобретая ипотечную квартиру, дополнительные налоговые обязательства не получает.

, рассказывающее об опыте реальных сделок:

Становится очевидно, что продать ипотечную квартиру можно, вне зависимости от того, что сподвигло заёмщика на оформление сделки. Специфика продажи ипотечной недвижимости напрямую зависит от заёмщика и от платёжеспособности покупателя, ведь чем выгоднее сделка для кредитной организации, тем быстрее она будет оформлена.

Обе стороны при продаже квартиры должны соблюдать условия, поставленные банком, который является третьей и главной стороной соглашения. Только в таком случае выгода от сделки будет максимальной.

Источник: https://rieltor-ask.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.