Как продать ипотечную квартиру форум

Содержание

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как продать ипотечную квартиру форум
Как продать ипотечную квартиру форум

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Как продать ипотечную квартиру форум

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

[attention type=green]
Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.
[/attention]

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

[attention type=green]
Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.
[/attention]

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

[attention type=yellow]
Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.
[/attention]

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

[attention type=yellow]
Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.
[/attention]

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

[attention type=red]
Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.
[/attention]

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Продажа ипотечной квартиры

Как продать ипотечную квартиру форум

Меня тут ВК нашёл один товарищ, спрашивал, как я уволился из агентства и начал работать на себя. Обещал ему длинную, но эпичную историю на эту тему.

Произошло это около 5-ти лет назад. Я тогда подрабатывал «специалистом по недвижимости» в довольно крупном агентстве. Как-то звонит мне мой непосредственный руководитель. Говорит, что мой коллега Валера не выдержал тягот риелторской жизни и уволился. Поэтому мне достаётся одна из его замечательных квартир на продажу. Покупатель уже найден, моя задача просто принять аванс и провести сделку.

Звоню Валере, спрашиваю, что и как. Тот очень нецензурно говорит, что там лютый треш, с которым он не будет работать ни за какие деньги. Да и вообще, вертел он всё это риелторство, квартиры и тупое начальство. В конце своей филиппики советует самому съездить и посмотреть, какой жестью мне предлагают заняться. Ок.

Уже на подходе, я понял, что это «нехорошая квартира»: на стенах и перекрытиях подъезда были жирные чёрные полосы, пахло гарью. На входной двери вместо глазка была 10-ти сантиметровая дыра, заткнутая какими-то пакетами. Я постучал, сквозь «амбразуру» на меня взглянул чей-то мутный глаз, и мне открыли.

Ну что сказать… В метро периодически встречаются опустившиеся маргиналы, которые пахнут на весь вагон. Так вот, я оказался в месте, где они обитают. В этой квартире таких постоянно существовало жило 5-7 человек.

Добавьте к этому закопчённые потолки, кучи мусора с крысами (sic!) на полу, застарелую вонь от пожара и ВНЕЗАПНО запах керосина. И я типпо пришёл это продавать. Сорян за штамп, но к такому меня жизнь не готовила.

Взяв себя в руки, спрашиваю, кто собственно продавец? Из группы аборигенов с одинаково пропитыми серыми лицами дёрганой походкой выплывает пожилая тётька и сиплым голосом представляется хозяйкой. Я интересуюсь, что у них тут произошло, та что-то невнятно бормочет.

[attention type=red]
Дескать, она тут живёт, а эти алкозаврики за ней присматривают. И про пожар ничего не знает. Я, борясь с желанием сжечь тут всё напалмом принять ванну из мирамистина, ретировался и пошёл к соседям.
[/attention]

Мне попалась неравнодушная женщина, которая рассказала, что этим бухарикам отключили все коммуникации за неуплату, в том числе и газ. Поэтому они стали готовить на примусе (вот откуда запах керосина!). Месяц назад не уследили и случился небольшой пожар.

Так что теперь весь подъезд пишет жалобы и собирает подписи, но всем плевать пока безрезультатно. Ясненько.

В офисе я посмотрел оригиналы документов, которые агентство забрало у продавца (не надо так!!! Сейчас посредники довольно редко требуют себе оригиналы, но всё равно, шлите их лесом). Нехорошую квартиру приватизировали два года назад, на ту самую алкогольную тётьку.

[attention type=green]
Вместе с ней в квартире до сих пор прописана сестра, которая от приватизации отказалась. Сейчас квартиру продают на 2 млн. ниже рынка, с продавца комиссия агентства – 500 тысяч, с покупателя – 250 тысяч. Хозяйка после сделки получит на руки миллион и дешёвую однушку далеко за МКАДом.
[/attention]

Очень интересно.

Звоню покупателям, прошу приехать в офис для обсуждения деталей сделки. Честно скажу, ожидал увидеть каких-нибудь прожжённых перекупов, которые привыкли решать проблемы силовыми методами. Но приехала довольно милая пожилая семейная пара. Дальше между нами происходит диалог:

Я: А вы в квартире были? Видели состояние?

Покупатели: Да, были. Конечно, состояние ужасное, но мы – деревенские, грязи не боимся. Отчистим, отмоем! Зато дешёвая.

Я: Кстати, о цене. Вас не смущает, что вычистить эту квартиру можно за 500-600 тысяч, а вам продают дешевле на 2 миллиона?

[attention type=green]
Покупатели: Так у собственницы же тяжёлые жизненные обстоятельства! А у нас наличные – деньги сразу, без всяких этих ипотек. Поэтому нам и дешевле.
[/attention]

Я: А про прописанную в квартире сестру хозяйки вы знаете?

Покупатели: Ну, нам в агентстве пообещали, что она выпишется после сделки! А если нет, то мы сами её выпишем. Мы же там будем хозяевами!

Мдям-с, святая простота. Потом я объяснял, что принудительно выписать сестру нельзя: из-за отказа от приватизации у неё пожизненное право пользования. Более того, и саму сделку несложно расторгнуть, лишив продавца дееспособности.

К тому же покупателя скорее всего признают недобросовестным, так как и цена заниженная, и очень трудно не заметить некоторых «особенностей» собственницы. Есть большой риск остаться и без квартиры, и без денег. Вроде убедил. Мы попрощались, а я сообщил руководству, что покупатель передумал.

[attention type=yellow]
До конца дня наслаждался чувством выполненного долга и думал, что со всем этим делать дальше.
[/attention]

На следующий день мне звонят несостоявшиеся покупатели и прям-таки кричат, что я подлый обманщик! Утречком они позвонили в офис и высказали всё, что думают об этом агентстве и левых квартирах.

А руководство в ответ – так этот специалист вам лапши навешал, квартира-то из «нашей проверенной базы», она на самом деле «юридически абсолютно чистая». А агент просто хочет сам этот выгодный объект купить, перепродать и заработать.

Но не переживайте, вы были первыми, поэтому квартирку для вас придержим.

Я, конечно, ожидал, что получу по шапке, но не от покупателей же! Пошёл к начальству, обрисовал все проблемы квартиры. Рассказал, что мы подводим покупателей за их же деньги. И это несмотря на то, что в базе агентства есть нормальные предложения.

[attention type=yellow]
Да и зачем самим так подставляться с этой сделкой? Бегать потом по судам, пусть и как свидетель, лично мне совсем неохота. Выслушал, что я в бизнесе ничего не понимаю, реальные дела делаются именно так, на репутацию всем плевать, а лохи покупатели сами виноваты.
[/attention]

«И вообще, общая комиссия 750 тысяч, твои 15%. Деньги не пахнут, так что закрой рот и не вякай.» В ответ сказал, что работать с ауешниками по таким стандартам не готов, до свидания.

Как и большинство «специалистов по недвижимости» я не был трудоустроен официально, поэтому через час скрылся в тумане. В тумане войны.

В этот же день через соц.сети я нашёл ту самую прописанную сестру собственницы, Маргариту. Мы созвонились, я обрисовал ситуацию.

Она в ответ рассказала, что два года назад сделала генеральную доверенность и специально приватизировала квартиру на сестру, чтобы та не оказалась на улице и сохранила московскую прописку. Но теперь что-то пошло не так. После этого разговора мы вместе составили план действий.

Первым делом, Маргарита вооружилась доверенностью, поехала в агентство и, угрожая прокуратурой, вернула оригиналы документов. Потом отправила свою сестрицу на лечение. Там ей понаставили диагнозов и сказали, что требуется постоянный профессиональный уход.

[attention type=red]
В итоге Маргарита решила вопрос радикально: разогнала всю алкошоблу, привела «нехорошую квартиру» в порядок и помогла её сдать. А на деньги c аренды устроила сестру в пансионат.
[/attention]

Несмотря на относительно счастливый конец, после этой истории у меня неслабо подгорело. Я понял, что не хочу впаривать квартиры, тем более по таким схемам. Ну а поскольку в агентствах желания и убеждения сотрудников никого не волнуют, пришлось что-то придумывать. Так я и решил начать работать на себя. Это оказалось хоть и сложнее, но гораздо интереснее) Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и

P.s.: Если кто-то нехороший себя узнал, то гори в аду это совпадение, а история – художественный вымысел. Валера, привет)

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_ipotechnoy_kvartiryi_7134333

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как продать ипотечную квартиру форум
Как продать ипотечную квартиру форум

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Как продать ипотечную квартиру форум

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

[attention type=green]
Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.
[/attention]

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

[attention type=green]
Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.
[/attention]

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

[attention type=yellow]
Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.
[/attention]

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

[attention type=yellow]
Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.
[/attention]

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

[attention type=red]
Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.
[/attention]

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Продажа ипотечной квартиры

Как продать ипотечную квартиру форум

Меня тут ВК нашёл один товарищ, спрашивал, как я уволился из агентства и начал работать на себя. Обещал ему длинную, но эпичную историю на эту тему.

Произошло это около 5-ти лет назад. Я тогда подрабатывал «специалистом по недвижимости» в довольно крупном агентстве. Как-то звонит мне мой непосредственный руководитель. Говорит, что мой коллега Валера не выдержал тягот риелторской жизни и уволился. Поэтому мне достаётся одна из его замечательных квартир на продажу. Покупатель уже найден, моя задача просто принять аванс и провести сделку.

Звоню Валере, спрашиваю, что и как. Тот очень нецензурно говорит, что там лютый треш, с которым он не будет работать ни за какие деньги. Да и вообще, вертел он всё это риелторство, квартиры и тупое начальство. В конце своей филиппики советует самому съездить и посмотреть, какой жестью мне предлагают заняться. Ок.

Уже на подходе, я понял, что это «нехорошая квартира»: на стенах и перекрытиях подъезда были жирные чёрные полосы, пахло гарью. На входной двери вместо глазка была 10-ти сантиметровая дыра, заткнутая какими-то пакетами. Я постучал, сквозь «амбразуру» на меня взглянул чей-то мутный глаз, и мне открыли.

Ну что сказать… В метро периодически встречаются опустившиеся маргиналы, которые пахнут на весь вагон. Так вот, я оказался в месте, где они обитают. В этой квартире таких постоянно существовало жило 5-7 человек.

Добавьте к этому закопчённые потолки, кучи мусора с крысами (sic!) на полу, застарелую вонь от пожара и ВНЕЗАПНО запах керосина. И я типпо пришёл это продавать. Сорян за штамп, но к такому меня жизнь не готовила.

Взяв себя в руки, спрашиваю, кто собственно продавец? Из группы аборигенов с одинаково пропитыми серыми лицами дёрганой походкой выплывает пожилая тётька и сиплым голосом представляется хозяйкой. Я интересуюсь, что у них тут произошло, та что-то невнятно бормочет.

[attention type=red]
Дескать, она тут живёт, а эти алкозаврики за ней присматривают. И про пожар ничего не знает. Я, борясь с желанием сжечь тут всё напалмом принять ванну из мирамистина, ретировался и пошёл к соседям.
[/attention]

Мне попалась неравнодушная женщина, которая рассказала, что этим бухарикам отключили все коммуникации за неуплату, в том числе и газ. Поэтому они стали готовить на примусе (вот откуда запах керосина!). Месяц назад не уследили и случился небольшой пожар.

Так что теперь весь подъезд пишет жалобы и собирает подписи, но всем плевать пока безрезультатно. Ясненько.

В офисе я посмотрел оригиналы документов, которые агентство забрало у продавца (не надо так!!! Сейчас посредники довольно редко требуют себе оригиналы, но всё равно, шлите их лесом). Нехорошую квартиру приватизировали два года назад, на ту самую алкогольную тётьку.

[attention type=green]
Вместе с ней в квартире до сих пор прописана сестра, которая от приватизации отказалась. Сейчас квартиру продают на 2 млн. ниже рынка, с продавца комиссия агентства – 500 тысяч, с покупателя – 250 тысяч. Хозяйка после сделки получит на руки миллион и дешёвую однушку далеко за МКАДом.
[/attention]

Очень интересно.

Звоню покупателям, прошу приехать в офис для обсуждения деталей сделки. Честно скажу, ожидал увидеть каких-нибудь прожжённых перекупов, которые привыкли решать проблемы силовыми методами. Но приехала довольно милая пожилая семейная пара. Дальше между нами происходит диалог:

Я: А вы в квартире были? Видели состояние?

Покупатели: Да, были. Конечно, состояние ужасное, но мы – деревенские, грязи не боимся. Отчистим, отмоем! Зато дешёвая.

Я: Кстати, о цене. Вас не смущает, что вычистить эту квартиру можно за 500-600 тысяч, а вам продают дешевле на 2 миллиона?

[attention type=green]
Покупатели: Так у собственницы же тяжёлые жизненные обстоятельства! А у нас наличные – деньги сразу, без всяких этих ипотек. Поэтому нам и дешевле.
[/attention]

Я: А про прописанную в квартире сестру хозяйки вы знаете?

Покупатели: Ну, нам в агентстве пообещали, что она выпишется после сделки! А если нет, то мы сами её выпишем. Мы же там будем хозяевами!

Мдям-с, святая простота. Потом я объяснял, что принудительно выписать сестру нельзя: из-за отказа от приватизации у неё пожизненное право пользования. Более того, и саму сделку несложно расторгнуть, лишив продавца дееспособности.

К тому же покупателя скорее всего признают недобросовестным, так как и цена заниженная, и очень трудно не заметить некоторых «особенностей» собственницы. Есть большой риск остаться и без квартиры, и без денег. Вроде убедил. Мы попрощались, а я сообщил руководству, что покупатель передумал.

[attention type=yellow]
До конца дня наслаждался чувством выполненного долга и думал, что со всем этим делать дальше.
[/attention]

На следующий день мне звонят несостоявшиеся покупатели и прям-таки кричат, что я подлый обманщик! Утречком они позвонили в офис и высказали всё, что думают об этом агентстве и левых квартирах.

А руководство в ответ – так этот специалист вам лапши навешал, квартира-то из «нашей проверенной базы», она на самом деле «юридически абсолютно чистая». А агент просто хочет сам этот выгодный объект купить, перепродать и заработать.

Но не переживайте, вы были первыми, поэтому квартирку для вас придержим.

Я, конечно, ожидал, что получу по шапке, но не от покупателей же! Пошёл к начальству, обрисовал все проблемы квартиры. Рассказал, что мы подводим покупателей за их же деньги. И это несмотря на то, что в базе агентства есть нормальные предложения.

[attention type=yellow]
Да и зачем самим так подставляться с этой сделкой? Бегать потом по судам, пусть и как свидетель, лично мне совсем неохота. Выслушал, что я в бизнесе ничего не понимаю, реальные дела делаются именно так, на репутацию всем плевать, а лохи покупатели сами виноваты.
[/attention]

«И вообще, общая комиссия 750 тысяч, твои 15%. Деньги не пахнут, так что закрой рот и не вякай.» В ответ сказал, что работать с ауешниками по таким стандартам не готов, до свидания.

Как и большинство «специалистов по недвижимости» я не был трудоустроен официально, поэтому через час скрылся в тумане. В тумане войны.

В этот же день через соц.сети я нашёл ту самую прописанную сестру собственницы, Маргариту. Мы созвонились, я обрисовал ситуацию.

Она в ответ рассказала, что два года назад сделала генеральную доверенность и специально приватизировала квартиру на сестру, чтобы та не оказалась на улице и сохранила московскую прописку. Но теперь что-то пошло не так. После этого разговора мы вместе составили план действий.

Первым делом, Маргарита вооружилась доверенностью, поехала в агентство и, угрожая прокуратурой, вернула оригиналы документов. Потом отправила свою сестрицу на лечение. Там ей понаставили диагнозов и сказали, что требуется постоянный профессиональный уход.

[attention type=red]
В итоге Маргарита решила вопрос радикально: разогнала всю алкошоблу, привела «нехорошую квартиру» в порядок и помогла её сдать. А на деньги c аренды устроила сестру в пансионат.
[/attention]

Несмотря на относительно счастливый конец, после этой истории у меня неслабо подгорело. Я понял, что не хочу впаривать квартиры, тем более по таким схемам. Ну а поскольку в агентствах желания и убеждения сотрудников никого не волнуют, пришлось что-то придумывать. Так я и решил начать работать на себя. Это оказалось хоть и сложнее, но гораздо интереснее) Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и

P.s.: Если кто-то нехороший себя узнал, то гори в аду это совпадение, а история – художественный вымысел. Валера, привет)

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_ipotechnoy_kvartiryi_7134333

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как продать ипотечную квартиру форум
Как продать ипотечную квартиру форум

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Как продать ипотечную квартиру форум

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

[attention type=green]
Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.
[/attention]

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

[attention type=green]
Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.
[/attention]

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

[attention type=yellow]
Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.
[/attention]

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

[attention type=yellow]
Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.
[/attention]

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

[attention type=red]
Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.
[/attention]

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Продажа ипотечной квартиры

Как продать ипотечную квартиру форум

Меня тут ВК нашёл один товарищ, спрашивал, как я уволился из агентства и начал работать на себя. Обещал ему длинную, но эпичную историю на эту тему.

Произошло это около 5-ти лет назад. Я тогда подрабатывал «специалистом по недвижимости» в довольно крупном агентстве. Как-то звонит мне мой непосредственный руководитель. Говорит, что мой коллега Валера не выдержал тягот риелторской жизни и уволился. Поэтому мне достаётся одна из его замечательных квартир на продажу. Покупатель уже найден, моя задача просто принять аванс и провести сделку.

Звоню Валере, спрашиваю, что и как. Тот очень нецензурно говорит, что там лютый треш, с которым он не будет работать ни за какие деньги. Да и вообще, вертел он всё это риелторство, квартиры и тупое начальство. В конце своей филиппики советует самому съездить и посмотреть, какой жестью мне предлагают заняться. Ок.

Уже на подходе, я понял, что это «нехорошая квартира»: на стенах и перекрытиях подъезда были жирные чёрные полосы, пахло гарью. На входной двери вместо глазка была 10-ти сантиметровая дыра, заткнутая какими-то пакетами. Я постучал, сквозь «амбразуру» на меня взглянул чей-то мутный глаз, и мне открыли.

Ну что сказать… В метро периодически встречаются опустившиеся маргиналы, которые пахнут на весь вагон. Так вот, я оказался в месте, где они обитают. В этой квартире таких постоянно существовало жило 5-7 человек.

Добавьте к этому закопчённые потолки, кучи мусора с крысами (sic!) на полу, застарелую вонь от пожара и ВНЕЗАПНО запах керосина. И я типпо пришёл это продавать. Сорян за штамп, но к такому меня жизнь не готовила.

Взяв себя в руки, спрашиваю, кто собственно продавец? Из группы аборигенов с одинаково пропитыми серыми лицами дёрганой походкой выплывает пожилая тётька и сиплым голосом представляется хозяйкой. Я интересуюсь, что у них тут произошло, та что-то невнятно бормочет.

[attention type=red]
Дескать, она тут живёт, а эти алкозаврики за ней присматривают. И про пожар ничего не знает. Я, борясь с желанием сжечь тут всё напалмом принять ванну из мирамистина, ретировался и пошёл к соседям.
[/attention]

Мне попалась неравнодушная женщина, которая рассказала, что этим бухарикам отключили все коммуникации за неуплату, в том числе и газ. Поэтому они стали готовить на примусе (вот откуда запах керосина!). Месяц назад не уследили и случился небольшой пожар.

Так что теперь весь подъезд пишет жалобы и собирает подписи, но всем плевать пока безрезультатно. Ясненько.

В офисе я посмотрел оригиналы документов, которые агентство забрало у продавца (не надо так!!! Сейчас посредники довольно редко требуют себе оригиналы, но всё равно, шлите их лесом). Нехорошую квартиру приватизировали два года назад, на ту самую алкогольную тётьку.

[attention type=green]
Вместе с ней в квартире до сих пор прописана сестра, которая от приватизации отказалась. Сейчас квартиру продают на 2 млн. ниже рынка, с продавца комиссия агентства – 500 тысяч, с покупателя – 250 тысяч. Хозяйка после сделки получит на руки миллион и дешёвую однушку далеко за МКАДом.
[/attention]

Очень интересно.

Звоню покупателям, прошу приехать в офис для обсуждения деталей сделки. Честно скажу, ожидал увидеть каких-нибудь прожжённых перекупов, которые привыкли решать проблемы силовыми методами. Но приехала довольно милая пожилая семейная пара. Дальше между нами происходит диалог:

Я: А вы в квартире были? Видели состояние?

Покупатели: Да, были. Конечно, состояние ужасное, но мы – деревенские, грязи не боимся. Отчистим, отмоем! Зато дешёвая.

Я: Кстати, о цене. Вас не смущает, что вычистить эту квартиру можно за 500-600 тысяч, а вам продают дешевле на 2 миллиона?

[attention type=green]
Покупатели: Так у собственницы же тяжёлые жизненные обстоятельства! А у нас наличные – деньги сразу, без всяких этих ипотек. Поэтому нам и дешевле.
[/attention]

Я: А про прописанную в квартире сестру хозяйки вы знаете?

Покупатели: Ну, нам в агентстве пообещали, что она выпишется после сделки! А если нет, то мы сами её выпишем. Мы же там будем хозяевами!

Мдям-с, святая простота. Потом я объяснял, что принудительно выписать сестру нельзя: из-за отказа от приватизации у неё пожизненное право пользования. Более того, и саму сделку несложно расторгнуть, лишив продавца дееспособности.

К тому же покупателя скорее всего признают недобросовестным, так как и цена заниженная, и очень трудно не заметить некоторых «особенностей» собственницы. Есть большой риск остаться и без квартиры, и без денег. Вроде убедил. Мы попрощались, а я сообщил руководству, что покупатель передумал.

[attention type=yellow]
До конца дня наслаждался чувством выполненного долга и думал, что со всем этим делать дальше.
[/attention]

На следующий день мне звонят несостоявшиеся покупатели и прям-таки кричат, что я подлый обманщик! Утречком они позвонили в офис и высказали всё, что думают об этом агентстве и левых квартирах.

А руководство в ответ – так этот специалист вам лапши навешал, квартира-то из «нашей проверенной базы», она на самом деле «юридически абсолютно чистая». А агент просто хочет сам этот выгодный объект купить, перепродать и заработать.

Но не переживайте, вы были первыми, поэтому квартирку для вас придержим.

Я, конечно, ожидал, что получу по шапке, но не от покупателей же! Пошёл к начальству, обрисовал все проблемы квартиры. Рассказал, что мы подводим покупателей за их же деньги. И это несмотря на то, что в базе агентства есть нормальные предложения.

[attention type=yellow]
Да и зачем самим так подставляться с этой сделкой? Бегать потом по судам, пусть и как свидетель, лично мне совсем неохота. Выслушал, что я в бизнесе ничего не понимаю, реальные дела делаются именно так, на репутацию всем плевать, а лохи покупатели сами виноваты.
[/attention]

«И вообще, общая комиссия 750 тысяч, твои 15%. Деньги не пахнут, так что закрой рот и не вякай.» В ответ сказал, что работать с ауешниками по таким стандартам не готов, до свидания.

Как и большинство «специалистов по недвижимости» я не был трудоустроен официально, поэтому через час скрылся в тумане. В тумане войны.

В этот же день через соц.сети я нашёл ту самую прописанную сестру собственницы, Маргариту. Мы созвонились, я обрисовал ситуацию.

Она в ответ рассказала, что два года назад сделала генеральную доверенность и специально приватизировала квартиру на сестру, чтобы та не оказалась на улице и сохранила московскую прописку. Но теперь что-то пошло не так. После этого разговора мы вместе составили план действий.

Первым делом, Маргарита вооружилась доверенностью, поехала в агентство и, угрожая прокуратурой, вернула оригиналы документов. Потом отправила свою сестрицу на лечение. Там ей понаставили диагнозов и сказали, что требуется постоянный профессиональный уход.

[attention type=red]
В итоге Маргарита решила вопрос радикально: разогнала всю алкошоблу, привела «нехорошую квартиру» в порядок и помогла её сдать. А на деньги c аренды устроила сестру в пансионат.
[/attention]

Несмотря на относительно счастливый конец, после этой истории у меня неслабо подгорело. Я понял, что не хочу впаривать квартиры, тем более по таким схемам. Ну а поскольку в агентствах желания и убеждения сотрудников никого не волнуют, пришлось что-то придумывать. Так я и решил начать работать на себя. Это оказалось хоть и сложнее, но гораздо интереснее) Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и

P.s.: Если кто-то нехороший себя узнал, то гори в аду это совпадение, а история – художественный вымысел. Валера, привет)

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_ipotechnoy_kvartiryi_7134333

Варианты продажи ипотечной квартиры: как продать жилье без проблем?

Как продать ипотечную квартиру форум
Как продать ипотечную квартиру форум

04/12/2017

    Столкнуться с необходимостью продажи квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, может каждый, и причины часто бывают объективными. Например, супружеская пара принимает решение развестись и продать жилье, чтобы потом каждый из супругов мог распорядиться деньгами по своему усмотрению.

Другой пример: заемщик потерял работу, заболел, ему понизили зарплату, поэтому выплачивать взносы стало проблематично. Чтобы проблемы не росли, как снежный ком, в таких случаях, действительно, лучше продать ипотечную недвижимость, и чем быстрее, тем лучше.

Есть несколько способов, позволяющих это сделать.

Самостоятельная продажа ипотечной квартиры

   Чтобы продать жилье своими силами, нужно иметь одобрение банка-кредитора. Одновременно с получением разрешения сотрудники банка выдадут документ, в котором будет указан остаток по ипотечному долгу. Затем заемщик должен определить, будет ли он продавать ипотечную квартиру сам или воспользуется услугами агентства.

   Важно: при продаже квартиры, купленной в ипотеку с участием материнского капитала, необходимо получить не только одобрение банка, но и разрешение органов опеки. Родители должны будут доказать, что жилищные условия детей не ухудшатся, и что каждый ребенок получит равнозначную долю в другом жилом помещении.

Продажа без риелторов

   Самостоятельная продажа ипотечной квартиры подразумевает поиск покупателя. Найти заинтересованное лицо можно путем подачи объявления.

Нужно быть готовым к тому, что будет много звонков, не имеющих отношения к делу: начнут звонить люди, изучающие рынок, желающие только узнать цену или предложить свои услуги. Но рано или поздно найдется и реальный покупатель.

С ним нужно составить предварительное соглашение купли-продажи. Нотариус должен подписать этот документ, после чего можно приступать к переоформлению права собственности.

В предварительном соглашении обязательно указывается такая информация:

  • точная сумма остатка по ипотечному кредиту;
  • подтверждение, что заемщик имеет право продать квартиру.

   Также банк должен выдать документ, что у продавца ипотечной квартиры нет просрочек по платежам.

Продажа через агентство

   Этот вариант подходит для тех, кто не имеет свободного времени, но готов заплатить агентству солидный процент за помощь в поиске покупателя. В сотрудничестве с риелторами важно знать свои права и обязанности.

Составляя договор, нужно прописать в нем все моменты, за которые несет ответственность посредник, в том числе указать срок, в течение которого должны быть подготовлены все необходимые документы. Ничего сложного здесь нет, главное — предусмотреть все возможные варианты развития событий.

Если нет уверенности в надежности агентства, желательно проконсультироваться со сторонним юристом.

Продажа ипотечной квартиры с участием банка

   Самый быстрый способ продать недвижимость, купленную по договору ипотечного кредита — обратиться в банк. Организация-кредитор сама находит покупателя и подготавливает необходимые документы. Банки обычно идут навстречу в таких ситуациях, так как в их интересах получить деньги и обезопасить себя от рисков.

Схема продажи через банк выглядит так:

  • Владелец ипотечной квартиры обращается в банк с заявлением, в котором указывает намерение продать квартиру и просит помочь в этом, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту досрочно.
  • Банк находит покупателя.
  • Покупателю и продавцу предоставляются депозитные ячейки для осуществления денежного расчета.
  • В соответствии с соглашением, составленным ранее, покупатель перечисляет деньги в обе ячейки. В одну идет сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, в другую — деньги, которые причитаются продавцу. Пока сделка купли-продажи не завершена, воспользоваться этими деньгами не может никто, кроме покупателя.
  • Продавец и покупатель идут в регистрационную палату и оформляют договор купли-продажи. Когда регистрация права собственности покупателя на приобретенную квартиру будет завершена, продавец и банк получают доступ к ячейкам.

   Продать ипотечную недвижимость через банк можно быстро, но это не значит, что сделка будет выгодной для продавца.

Банк заинтересован не в том, чтобы продать квартиру по максимально возможной цене, а в том, чтобы продажная стоимость была хотя бы равна остатку задолженности по ипотечному кредиту.

Так что высока вероятность, что продавец останется в сильном проигрыше. Хотя бывают ситуации, когда обращение в банк за помощью в продаже — единственный выход для продавца.

Перекредитование ипотеки

   Ипотечный кредит можно переоформить на другого человека. Это сложная схема, в рамках которой от продавца к покупателю передаются не только права собственности на квартиру, но и остаток задолженности по кредиту.

Такая сделка возможна только с согласия организации-кредитора. Ипотека может быть переоформлена как в текущем, так и в другом банке, на усмотрение покупателя. Во втором случае погашать первоначальную ипотеку будет тот банк, клиентом которого станет покупатель.

Но есть один минус: банки крайне редко и неохотно одобряют такие операции.

Продажа с досрочным погашением

   Продавец ипотечной квартиры может самостоятельно найти человека, согласного досрочно погасить остаток долга по ипотеке и выплатить продавцу ту сумму, которую он запрашивает, чтобы таким образом стать полноправным владельцем недвижимости.

У этого способа тоже есть недостатки.

Во-первых, трудно найти покупателя с «живыми» деньгами, во-вторых, необходимо удостовериться, что банк не выставит санкции за такую продажу, и прописать это в договоре, в-третьих, есть много разных нюансов в самой сделке, поэтому без грамотного юриста не обойтись.

Плюсы такой продажи:

  • выгоду получают все участники сделки: банку перечисляются деньги, продавец получает ту сумму, на которую рассчитывал, а покупатель приобретает недвижимость;
  • можно продать квартиру с выгодой для себя, то есть дороже, чем она была куплена, так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым днем;
  • необязательно сообщать банку о продаже, главное — соблюсти порядок расчетов: сначала погашается долг, и только затем переоформляется право собственности.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

   Недвижимость, купленная по программе военной ипотеки, может быть продана только с разрешения банка, который выдал кредит. Заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и свидетельство участника накопительно-ипотечной системы.

   Сначала необходимо заполнить заявку по форме банка. Далее сотрудники проверят информацию, причем этот процесс может занять несколько дней. В случае если банк примет положительное решение, то есть даст согласие на продажу, на имя продавца открывается счет. Дальнейшая схема выглядит так же, как в случае с обычной ипотекой.

Резюме

   Все способы продажи ипотечной недвижимости по-своему хороши и не лишены недостатков. Но самое важное — обезопасить себя от санкций со стороны банка.

Поэтому, прежде чем продавать квартиру тем или иным способом, нужно внимательно прочесть договор и удостовериться что он не содержит «подводных камней».

Особенно важно учитывать все нюансы, когда речь идет о переоформлении ипотеки или о продаже с участием другого банка.

Источник: https://akcent.pro/content/varianty-prodazhi-ipotechnoi-kvartiry-kak-prodat-zhile-bez-problem

Разрешение на продажу ипотечной квартиры. Ответы юриста

Как продать ипотечную квартиру форум

Финансовое благополучие гражданина, оформившего крупный заём, может измениться в негативную сторону. Ведь ипотека оформляется на длительный период – на 10-30 лет, а экономическая ситуация в государстве меняется часто.

Следующей причиной, подталкивающей человека продать ипотечное жильё до окончательного завершения выплат, может стать переезд в другой город или даже за границу.

Еще одним поводом для срочной продажи ипотечной недвижимости становится развод супружеской пары.

Также нередко возникает необходимость в размене квартиры или в ее продаже с последующим приобретением двух отдельных жилых помещений, так как за долгий период погашения ипотечной задолженности дети вырастают и хотят отделиться.

Жизненные обстоятельства, вынуждающие продать ипотечную жилую недвижимость, могут оказаться какими угодно.

[attention type=green]
Иногда возникает острая потребность в погашении других крупных долгов за счёт продажи квартиры или особняка.
[/attention]

Порою приходится жертвовать комфортным жильём, чтобы дать новый толчок развитию бизнеса, в других случаях людям может срочно потребоваться крупная сумма на дорогостоящую операцию.

Обременение – серьёзная помеха при продаже жилья

Гражданам приходится продавать квартиру, при этом они упускают из виду, что в их владении находится залоговое имущество (ст. 334.1 ГК РФ). Пока выплаты не завершатся, столь серьёзное обременение будет оставаться препятствием для реализации планов.

Создаётся крайне неприятная ситуация. Собственником ипотечной квартиры является тот гражданин, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Если недвижимость приобреталась за семейные средства, значит, это имущество является общей семейной собственностью (долевой).

Однако квартира изначально становится залоговым имуществом. Проживать в ней, вписывать в завещание собственник может, а вот распорядиться иным способом ему вряд ли удастся. В соответствии с положениями закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., касающегося правил владения ипотечной недвижимостью, собственнику запрещается без согласия банка:

  • продавать залоговую квартиру;
  • дарить;
  • производить обмен;
  • осуществлять какие-либо перепланировки;
  • регистрировать иных лиц по этому адресу (в том числе арендаторов).

И всё же гражданин твёрдо намерен избавиться от залогового имущества и получить деньги, столь необходимые ему в данный момент. Высококвалифицированный юрист, занимающийся решением любых вопросов, касающихся владения недвижимостью, предлагает клиентам выбрать из нескольких предложенных вариантов наиболее приемлемый.

Как добиться от кредитора согласия на продажу квартиры

Заёмщик обращается в банк, чтобы ему было предоставлено согласие на продажу залогового имущества. Сотрудников банка, рассматривающих данный вопрос, непременно заинтересует, что стало поводом для проведения обозначенной операции. Причин такого интереса можно назвать несколько.

1. Кредитору придётся:

  • выяснять платежеспособность заёмщика;
  • переоформлять документы на нового собственника;
  • решать, если супруги разводятся, кто именно станет выплачивать кредит;
  • оценивать собственные риски.

Получение информации и переоформление документов – процедуры затратные для банка, требующие времени. Трудозатраты банк уже понёс, а вкладывать новые средства в переоформление ранее составленного договора кредитор вряд ли захочет, если не распознает собственных интересов.

2. Банк не желает терять тех клиентов, которые уже были привлечены.

3. Потребуется изучить предварительное соглашение, составленное продавцом и покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Если возникнут какие-либо непредвиденные ситуации, у банка будет гарантия того, что он получит свои деньги.

4. Банк должен быть уверен, что вернёт выданные деньги с процентами. Ведь продавец может скрыться с полученной суммой, не расплатившись с кредитором.

Новый собственник залоговой квартиры не всегда имеет возможность расплатиться единовременно. Возможно, он займётместо прежнего заёмщика. Сотрудники банка должны убедиться в надёжности и платежеспособности нового контрагента.

Покупатель на стадии переоформления документов может передумать, так как возникнет форс-мажорная ситуация (что уже неоднократно наблюдалось прежде). Банку ненадёжный клиент не нужен.

Лучшим вариантом для банкира считается незамедлительное погашение остаточного кредита после продажи квартиры. Покупатель передаёт заёмщику деньги под расписку, и нужная сумма сразу же поступает кредитору. Это может быть часть платы, но она должна оказаться не меньше суммы долга.

Однако этот вариант нельзя считать оптимальным. Далеко не все потенциальные покупатели согласны рисковать, передавая крупные суммы без предварительного оформления правоустанавливающих документов. Ведь подобная предоплата не гарантирует стопроцентного возвращения выданной суммы, если в дальнейшем возникнут препятствия для завершения сделки.

[attention type=green]
Также неплохим вариантом для кредитора считается продажа квартиры при условии, если непосредственным продавцом будет выступать банкир, как представитель интересов владельца залоговой квадратуры. Это условие может стать основополагающим при получении разрешения на продажу.
[/attention]

Но для собственника данный вариант не считается подходящим, так как банк заинтересован продать недвижимость по максимально низкой цене, чтобы поскорее получить причитающуюся сумму.

Все остальные деньги будут переданы хозяину квартиры, у которого не было возможности назначить более высокую цену или торговаться с покупателем.

К тому же все расходы, связанные с проведением аукциона, также ложатся на плечи собственника продаваемого имущества.

[attention type=yellow]
Есть такие банки, которые всячески препятствуют стабильному клиенту, продолжающему сохранять платежеспособность, в реализации его замыслов касательно продажи ипотечного имущества.
[/attention]

Кредитор даже может наложить крупный штраф на собственника квартиры.

Такие граждане обязательно обращаются к опытному юристу по недвижимости, чтобы этот специалист более детально разобрался в условиях договора с кредитором и отыскал возможность воспрепятствовать назначению штрафа.

После получения согласия на продажу квартиры, если этот вопрос не решается в суде, за стол переговоров садятся заёмщик, покупатель и кредитор. При оформлении договора купли-продажи разрабатывается схема передачи денег и документов.

Самый выгодный вариант для продавца

Заниматься продажей квартиры самостоятельно означает для продавца получить наибольшую выгоду. Нужно придерживаться следующей схемы.

1. Уточняется сумма остаточной задолженности (учитывается определённая дата).

2. Банк предоставляет согласие на осуществление самостоятельной продажи квартиры.

3. Заключается предварительное соглашение, в котором продавец и покупатель указывают:

  • свои намерения;
  • сумму;
  • дату заключения основного договора и регистрации его в Росреестре (п. 4 ст. 429 ГК РФ; п. 3 ст. 551 ГК РФ);
  • сроки, необходимые для выселения прежних жильцов;
  • размер компенсации за отказ от продажи квартиры;
  • методика начисления и возвращения предоплаты;
  • другие моменты, подтверждающие намерение сторон заключить основной договор.

4. Покупатель перечисляет на счёт банка ту сумму, что составляет задолженность по кредиту. Продавцу кредитор возвращает закладную и фиксирует документально отсутствие кредитной задолженности, предоставляя эту справку бывшему должнику.

5. Обозначенные документы продавец предоставляет в регистрационную службу:

  • для снятия обременения;
  • для регистрации договора купли-продажи;
  • для указания нового субъекта, обладающего правом собственности на жильё.

6.

Обычно оговоренная сумма оказывается выше размера ипотечной задолженности, так что квартиру владелец сможет продать с выгодой или хотя бы вернуть сумму первоначального взноса, так как здесь он изначально потратил личные сбережения. Предполагаемый доход в день совершения сделки необходимо заложить в банковскую депозитную ячейку. Можно использовать ячейку в любом банке, не обязательно арендовать ее у бывшего кредитора.

7. Как только банковскому сотруднику будет предоставлен договор купли-продажи, причём уже зарегистрированный, так сразу же будет вскрыта банковская ячейка для передачи денег продавцу. В других случаях банк может потребовать, прежде чем позволит открыть ячейку, предоставления нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственностина жилую недвижимость.

Участие кредитора в продаже залоговой недвижимости

Домовладельцу приходится учитывать некоторые особенности этой процедуры. Покупатель обязан:

  • или оформить банковский депозит;
  • или арендовать банковскую ячейку;
  • или использовать каждый из возможных способов частично (к примеру, депозитный счёт был открыт ранее, но денег не хватало).

Операции проводятся только в банке, оформившем кредит. Опытный юрист не советует клиенту, продающему квартиру при участии кредитора, всецело доверять сотрудникам банка. Поэтому средства, превышающие задолженность, следует положить в иную депозитную ячейку.

Когда ипотечный кредит будет погашен, банк самостоятельно направит эту информацию в регистрационную службу. Туда же кредитором будут направлены закладная и прочая востребованная документация. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи и перерегистрация дома на нового владельца.

Когда же купчая будет зарегистрирована, продавец сможет получить из вспомогательной банковской ячейки оставшуюся сумму. Дальше он распоряжается этими деньгами по собственному усмотрению.

Переход права собственности путем продажи кредита

В этом случае продаётся и покупается именно ипотечный кредит, а не квартира или дом. Покупатель обретает статус новогозаёмщика вместо прежнего. Квартира при этом остаётся залоговым имуществом, так что кредитор может одобрить кандидатуру нового заёмщика, а может и отказать в ее одобрении.

Если у банка возникнут подозрения, что потенциальный новый владелец не сможет оплачивать задолженность, так как имеет низкие доходы или же другие большие долги, тогда он вряд ли согласится поменять стабильного плательщика на “кота в мешке”. К тому же у будущего владельца может не оказаться надёжного поручителя, а прежний гарант не собираетсяотвечать за действия нового обладателя ипотечного кредита.

Все три заинтересованные стороны обязаны подписать соглашение по поводу перевода долга. Если они договорились, тогда подписывается соглашение:

  • об обязанности нового лица погасить задолженности;
  • об обретении им права на полученную ипотечную недвижимость.

Всегда ли гражданину необходимо уведомлять банк о своих намерениях продать ипотечную квартиру

Гражданин может попытаться обойти банк, но такие действия не будут признаны законными, так как в ЕГРН существует запись по поводу залога и обременений иного рода.

Но избавиться от влияния банка на ситуацию, если требуется продать жильё, всё же можно. Для этого необходимо, чтобы покупатель досрочно погасил ипотечный кредит вместо продавца. То есть недвижимость становится собственностью продавца уже без каких-либо обременений. Дальше процедура переоформления будет осуществляться по общим правилам.

[attention type=yellow]
Компетентный адвокат, которому много раз приходилось отстаивать интересы клиентов в судебных процессах, указывает насущественный риск проведения этой процедуры, но только для покупателя.
[/attention]

Он может лишиться своих денег, а продавец ничем не рискует. Поэтому данным способом продажи жилой квадратуры чаще пользуются родственники или близкие знакомые, которые доверяют друг другу.

Интересы второго супруга

Продавцу обязательно следует получить согласие жены (мужа), даже если квартира оформлена на него одного и пока что не является общей собственностью обоих супругов (ст. 38 СК РФ).

Если супружеская пара распалась, и именно поэтому продаётся ипотечная квартира, значит, в дальнейшем могут начаться судебные разбирательства. Какое решение примет судья, этого заранее сказать нельзя.

Интересы каждой стороны будут поддерживать свои адвокаты. Заинтересованные лица приведут подходящих свидетелей, предоставят выгодные документы

[attention type=red]
Банк, скорее всего, станет противодействовать продаже квартиры спорящими сторонами до момента полного выяснения их прав. В этот период оспорить действия банка почти невозможно, однако надёжное юридическое сопровождение гарантирует соблюдение интересов клиента и минимизацию затрат гражданина, что очень важно в его положении.
[/attention]

Содействие юриста непременно потребуется продавцу ипотечной квартиры и на этапе переговоров с банком, и при составлении каждого документа, и в момент получения денег, и при отказе контрагента исполнять условия договора. Продавцу залоговой недвижимости нужно понимать, что всестороннее юридическое сопровождение убережёт его от многихнеприятностей.

Источник: https://yurist-kvartira.ru/legko-li-dobitsja-ot-banka-razreshenija-na-prodazhu-ipotechnoj-kvartiry/

Продажа ипотечной квартиры

Как продать ипотечную квартиру форум

Меня тут ВК нашёл один товарищ, спрашивал, как я уволился из агентства и начал работать на себя. Обещал ему длинную, но эпичную историю на эту тему.

Произошло это около 5-ти лет назад. Я тогда подрабатывал «специалистом по недвижимости» в довольно крупном агентстве. Как-то звонит мне мой непосредственный руководитель. Говорит, что мой коллега Валера не выдержал тягот риелторской жизни и уволился. Поэтому мне достаётся одна из его замечательных квартир на продажу. Покупатель уже найден, моя задача просто принять аванс и провести сделку.

Звоню Валере, спрашиваю, что и как. Тот очень нецензурно говорит, что там лютый треш, с которым он не будет работать ни за какие деньги. Да и вообще, вертел он всё это риелторство, квартиры и тупое начальство. В конце своей филиппики советует самому съездить и посмотреть, какой жестью мне предлагают заняться. Ок.

Уже на подходе, я понял, что это «нехорошая квартира»: на стенах и перекрытиях подъезда были жирные чёрные полосы, пахло гарью. На входной двери вместо глазка была 10-ти сантиметровая дыра, заткнутая какими-то пакетами. Я постучал, сквозь «амбразуру» на меня взглянул чей-то мутный глаз, и мне открыли.

Ну что сказать… В метро периодически встречаются опустившиеся маргиналы, которые пахнут на весь вагон. Так вот, я оказался в месте, где они обитают. В этой квартире таких постоянно существовало жило 5-7 человек.

Добавьте к этому закопчённые потолки, кучи мусора с крысами (sic!) на полу, застарелую вонь от пожара и ВНЕЗАПНО запах керосина. И я типпо пришёл это продавать. Сорян за штамп, но к такому меня жизнь не готовила.

Взяв себя в руки, спрашиваю, кто собственно продавец? Из группы аборигенов с одинаково пропитыми серыми лицами дёрганой походкой выплывает пожилая тётька и сиплым голосом представляется хозяйкой. Я интересуюсь, что у них тут произошло, та что-то невнятно бормочет.

[attention type=red]
Дескать, она тут живёт, а эти алкозаврики за ней присматривают. И про пожар ничего не знает. Я, борясь с желанием сжечь тут всё напалмом принять ванну из мирамистина, ретировался и пошёл к соседям.
[/attention]

Мне попалась неравнодушная женщина, которая рассказала, что этим бухарикам отключили все коммуникации за неуплату, в том числе и газ. Поэтому они стали готовить на примусе (вот откуда запах керосина!). Месяц назад не уследили и случился небольшой пожар.

Так что теперь весь подъезд пишет жалобы и собирает подписи, но всем плевать пока безрезультатно. Ясненько.

В офисе я посмотрел оригиналы документов, которые агентство забрало у продавца (не надо так!!! Сейчас посредники довольно редко требуют себе оригиналы, но всё равно, шлите их лесом). Нехорошую квартиру приватизировали два года назад, на ту самую алкогольную тётьку.

[attention type=green]
Вместе с ней в квартире до сих пор прописана сестра, которая от приватизации отказалась. Сейчас квартиру продают на 2 млн. ниже рынка, с продавца комиссия агентства – 500 тысяч, с покупателя – 250 тысяч. Хозяйка после сделки получит на руки миллион и дешёвую однушку далеко за МКАДом.
[/attention]

Очень интересно.

Звоню покупателям, прошу приехать в офис для обсуждения деталей сделки. Честно скажу, ожидал увидеть каких-нибудь прожжённых перекупов, которые привыкли решать проблемы силовыми методами. Но приехала довольно милая пожилая семейная пара. Дальше между нами происходит диалог:

Я: А вы в квартире были? Видели состояние?

Покупатели: Да, были. Конечно, состояние ужасное, но мы – деревенские, грязи не боимся. Отчистим, отмоем! Зато дешёвая.

Я: Кстати, о цене. Вас не смущает, что вычистить эту квартиру можно за 500-600 тысяч, а вам продают дешевле на 2 миллиона?

[attention type=green]
Покупатели: Так у собственницы же тяжёлые жизненные обстоятельства! А у нас наличные – деньги сразу, без всяких этих ипотек. Поэтому нам и дешевле.
[/attention]

Я: А про прописанную в квартире сестру хозяйки вы знаете?

Покупатели: Ну, нам в агентстве пообещали, что она выпишется после сделки! А если нет, то мы сами её выпишем. Мы же там будем хозяевами!

Мдям-с, святая простота. Потом я объяснял, что принудительно выписать сестру нельзя: из-за отказа от приватизации у неё пожизненное право пользования. Более того, и саму сделку несложно расторгнуть, лишив продавца дееспособности.

К тому же покупателя скорее всего признают недобросовестным, так как и цена заниженная, и очень трудно не заметить некоторых «особенностей» собственницы. Есть большой риск остаться и без квартиры, и без денег. Вроде убедил. Мы попрощались, а я сообщил руководству, что покупатель передумал.

[attention type=yellow]
До конца дня наслаждался чувством выполненного долга и думал, что со всем этим делать дальше.
[/attention]

На следующий день мне звонят несостоявшиеся покупатели и прям-таки кричат, что я подлый обманщик! Утречком они позвонили в офис и высказали всё, что думают об этом агентстве и левых квартирах.

А руководство в ответ – так этот специалист вам лапши навешал, квартира-то из «нашей проверенной базы», она на самом деле «юридически абсолютно чистая». А агент просто хочет сам этот выгодный объект купить, перепродать и заработать.

Но не переживайте, вы были первыми, поэтому квартирку для вас придержим.

Я, конечно, ожидал, что получу по шапке, но не от покупателей же! Пошёл к начальству, обрисовал все проблемы квартиры. Рассказал, что мы подводим покупателей за их же деньги. И это несмотря на то, что в базе агентства есть нормальные предложения.

[attention type=yellow]
Да и зачем самим так подставляться с этой сделкой? Бегать потом по судам, пусть и как свидетель, лично мне совсем неохота. Выслушал, что я в бизнесе ничего не понимаю, реальные дела делаются именно так, на репутацию всем плевать, а лохи покупатели сами виноваты.
[/attention]

«И вообще, общая комиссия 750 тысяч, твои 15%. Деньги не пахнут, так что закрой рот и не вякай.» В ответ сказал, что работать с ауешниками по таким стандартам не готов, до свидания.

Как и большинство «специалистов по недвижимости» я не был трудоустроен официально, поэтому через час скрылся в тумане. В тумане войны.

В этот же день через соц.сети я нашёл ту самую прописанную сестру собственницы, Маргариту. Мы созвонились, я обрисовал ситуацию.

Она в ответ рассказала, что два года назад сделала генеральную доверенность и специально приватизировала квартиру на сестру, чтобы та не оказалась на улице и сохранила московскую прописку. Но теперь что-то пошло не так. После этого разговора мы вместе составили план действий.

Первым делом, Маргарита вооружилась доверенностью, поехала в агентство и, угрожая прокуратурой, вернула оригиналы документов. Потом отправила свою сестрицу на лечение. Там ей понаставили диагнозов и сказали, что требуется постоянный профессиональный уход.

[attention type=red]
В итоге Маргарита решила вопрос радикально: разогнала всю алкошоблу, привела «нехорошую квартиру» в порядок и помогла её сдать. А на деньги c аренды устроила сестру в пансионат.
[/attention]

Несмотря на относительно счастливый конец, после этой истории у меня неслабо подгорело. Я понял, что не хочу впаривать квартиры, тем более по таким схемам. Ну а поскольку в агентствах желания и убеждения сотрудников никого не волнуют, пришлось что-то придумывать. Так я и решил начать работать на себя. Это оказалось хоть и сложнее, но гораздо интереснее) Всем добра и квадратных метров!

Мои ВК и

P.s.: Если кто-то нехороший себя узнал, то гори в аду это совпадение, а история – художественный вымысел. Валера, привет)

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_ipotechnoy_kvartiryi_7134333

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.