Как продать ипотечную комнату

Содержание

Можно ли продать квартиру или комнату с ипотечным кредитом? Информация для риэлторов

Как продать ипотечную комнату

В народе говорят: «Человек предполагает, а Бог располагает» или ещё на эту же тему: «Хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах». Это я всё к тому, что как бы мы не рассчитывали свои силы, как бы тщательно ни пытались планировать – жизнь вносит свои коррективы.

Максимальный срок, на который дают ипотеку российские банки – 30 лет. Вот и попробуй – угадай, что случится за это время! Поэтому нередко возникает потребность реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Да, такая сделка проходит несколько сложнее обычной.

Но вполне под силу любому грамотному риэлтору.

Причины продажи ипотечного жилья могут быть самые разные:

  • ухудшение материального положения (стало трудно справляться с выплатой ежемесячных платежей);
  • улучшение материального положения – захотелось расширить жилплощадь;
  • переезд в другой населённый пункт;
  • изменение семейных обстоятельств: развод, рождение детей и т.д.;
  • потребность в крупной сумме денег (например, на лечение).

Основное правило при отчуждении ипотечной недвижимости – долг перед банком должен быть погашен, а обременение снято. Пока не погашена ипотека, заёмщик может жить в квартире, но совершать с ней каких-то действий (продавать, дарить, менять) не имеет права. Подробнее об этом можно прочитать в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под № 102-ФЗ. Риэлторам нередко поступают предложения продать квартиру с невыплаченной ипотекой.

Если у продавца есть собственные средства на погашение ипотеки – прекрасно. Тогда просто нужно отдать долг банку и снять с жилья обременение.

Нет свободных средств? Тогда, может быть, клиент готов продать какое-то ценное имущество (скажем, машину), взять временно в долг у родственников (до получения средств за квартиру), оформить, в конце концов, потребительский кредит (если сумма невелика).

Тоже не вариант? Тогда остаётся искать покупателя, готового оплатить остаток ипотечного долга в счёт стоимости квартиры. Первое действие, которое должен совершить продавец в таком случае – это известить кредитную организацию.

Банки обычно не чинят препятствий и дают согласие, т.к. им выгодно, чтобы, невзирая на сложившиеся жизненные обстоятельства заёмщика, кредит всё-таки был погашен. Следует учитывать, что в некоторых банках рассмотрение такой заявки платное.

Иногда банки ставят условием проведение сделки через свою депозитную ячейку.

Основная проблема при продаже ипотечной квартиры обычно не в общении с банками, она лежит в другой плоскости – поиска подходящего покупателя, готового на такую непростую сделку.

Потенциальный покупатель должен соответствовать ряду требований:

  • готовность внести залог, равный остатку банковского долга продавца;
  • возможность ждать (такие сделки обычно растягиваются во времени).

Конечно, было бы здорово найти покупателя с наличными средствами. В этом случае план таков:

  1. покупателем вносится залог в сумме остатка ипотечного долга;
  2. продавец гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры;
  3. далее оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Если находится покупатель без наличных денежных средств, но желающий приобрести жильё в ипотеку, то план в этом случае таков:

  1. Покупатель и продавец вместе идут в банк продавца и объявляют о своих намерениях. Хорошо, если банк одобряет ипотеку покупателю, тогда в дальнейшем всё происходит по схеме банка: один кредит гасится, другой оформляется. Одновременно снимается обременение. Многие банки разработали сейчас такой продукт: «Кредит на покупку квартиры в ипотеке».

  2. Если банк продавца не одобряет ипотечный кредит покупателю, а одобряет другой банк. В принципе, ничего страшного – продажа тоже возможна. Но усложняется и растягивается во времени, так как схема взаимодействия российских банков между собой в таких случаях не отработана.

  3. После одобрения кредита продавцу и погашения долга покупателя оформление договора купли-продажи проходит обычным способом.

Есть ещё один вариант продажи ипотечной квартиры. Говорю о нём в последнюю очередь, так как он наименее выгоден для продавца. Это продажа через банк.

Представитель кредитной организации сам ищет покупателя и проводит сделку, учитывая интересы своего работодателя. Главное для банка в этом случае – вернуть свои деньги. Что останется клиенту после продажи имущества его не волнует.

В последние годы доля сделок по продаже ипотечных квартир и комнат возросла. Экономическая ситуация в нашей стране такова, что многие граждане, набрав кредитов, сегодня не справляются с выплатами и выставляют имущество на продажу.

Если, на простых сделках люди пытаются сэкономить и не пользуются услугами риэлторов, то вот для совершения усложнённых сделок (каковой является отчуждение ипотечного жилья), обращаются в агентства недвижимости или к  частным риэлторам.

Опытный специалист по недвижимости должен быть готов к таким коллизиям, уметь донести информацию до клиента и помочь продать жильё с максимальной выгодой.

Источник: https://realtshcool.ru/1070-mozhno-li-prodat-kvartiru-ili-komnatu-s-ipotechnym-kreditom-informaciya-dlya-rieltorov.html

Как продать квартиру в ипотеке: насколько это возможно?

Как продать ипотечную комнату

Приобретение жилья в ипотеку является едва ли не единственным возможным вариантом получения жилищной площади для молодых семей в России.

Нередки случаи, когда недавно приобретенное ипотечное жилье приходится продавать в связи с пополнением в семье или утратой работы одним из супругов.

В подобной ситуации на первый план выходит вопрос, как продать квартиру в ипотеке и, при этом, не потерять большое количество средств.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России.

Виды ипотечной собственности и сопряженные с ними трудности

Существует три основных вида ипотечных кредитов под жилье:

  • социальная ипотека;
  • военная ипотека;
  • ипотека с вложенным материнским капиталом.

В зависимости от типа кредита имеются определенные сложности и ограничения.

Продажа собственности, приобретенной по социальной ипотеке

Наиболее простой вариант. Квартиру, находящуюся в соципотеке, возможно продать любым одобренным банковской организацией методом.

Продажа квартиры в военной ипотеке

Более сложный случай жилья с обременением. Реализовать недвижимость такого вида возможно лишь при следующих условиях:

  • заемщик выплачивает остаток долга банку;
  • заемщик полностью возвращает материальную помощь от государства по программе поддержки военнослужащих.

При несоблюдении одного из вышеперечисленных условий сделка купли-продажи неосуществима.

Продажа недвижимости, купленной с участием материнского капитала

Квартира, часть стоимости которой погашена материнским капиталом, считается наиболее сложно продаваемой. Продажа подобной собственности возможна лишь при получении разрешения органов опеки и банковской организации, выдавшей кредит.

Обратите внимание! В соответствии с законом супружеские пары не имеют права продавать собственность с материнским капиталов, не приобретая ничего взамен.

Основные причины продажи ипотечных квартир

Из всего списка возможных причин, по которым производится продажа кредитной собственности, возможно выделить три основных:

  1. Невозможность обслуживания долга. Потеря постоянного источника дохода существенно влияет на возможность выплаты ипотечного кредита и, как следствие, вынуждает граждан продавать жилье.
  2. Желание улучшить жилищные условия или увеличить квадратуру квартиры. Постоянный рост ипотечного кредитования и снижение процентной ставки подбивают людей на улучшение жилищных условий в рассрочку. Более того, нередки случаи, когда супружеские пары получают очередное пополнение в семье и прежняя кредитная квартира попросту становится тесной.
  3. Бытовые и семейные обстоятельства. Семейные ссоры, разводы, конфликты с соседями, свадьбы, выявление существенных недостатков недвижимости и другие обстоятельства нередко вынуждают собственников кредитных квартир продать их.

Способы продажи кредитной недвижимости

Продажу кредитного жилья невозможно осуществить при помощи простого договора купли-продажи. Для реализации жилья с обременением собственнику необходимо предварительно обратиться в банк и согласовать все условия.

Специалисты выделяют четыре наиболее оптимальных способа реализации ипотечной собственности:

  • продажа жилья после полной выплаты кредита;
  • реализация с погашением долга во время проведения сделки;
  • продажа имущества вместе с долгом;
  • реализация собственности непосредственно банком, выдавшем ипотеку.

Продажа квартиры после выплаты кредита

Данный способ является наиболее сложным с точки зрения поиска покупателя. Дело в том, что для реализации имущества владельцу квартиры необходимо отыскать заинтересовавшееся лицо, обладающее достаточной для погашения кредита суммой наличных средств. Реализация собственности по такому методу производится в несколько этапов:

  1. Получение согласия банковской структуры на досрочное погашение кредита и последующую продажу собственности. При этом сотрудники банка вправе затребовать от заемщика причину досрочного погашения кредита.
  2. Определение остаточного долга.
  3. Заключение предварительного договора с потенциальным покупателем. В документе обязательно необходимо отразить факт передачи аванса, используемого для погашения ипотеки. Данный договор является гарантией выполнения продавцом своих обязательств и позволяет покупателю вернуть свои средств, если вдруг вторая сторона передумает продавать недвижимость.
  4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и самого владельца.
  5. Получение необходимой денежной суммы у покупателя.
  6. Погашение долга в банке и снятие с недвижимости обременения.
  7. Заключение окончательного договора купли-продажи и регистрация перехода собственности к другому владельцу.
  8. Получение оставшейся суммы, оговоренным в договоре способом.

Важно! Покупатели не особо жалуют подобный метод продажи ипотечного жилья. Это объясняется тем, что часто продавцы после получения аванса пропадают и не выходят на связь. В связи с этим, несмотря на заключение нотариально заверенного предварительного договора, покупателю придется потратить немало сил в попытках вернуть собственные средства.

Реализация собственности с погашением долга во время сделки

Подобный вариант подразумевает трехстороннюю сделку, одним из участников которой выступает банк. Продажа имущества с помощью такого метода осуществляется по такой схеме:

  1. Получение согласия банковской организации на реализацию квартиры с обременением.
  2. Определение суммы долга.
  3. Передача средств от покупателя посреднику. Последним в данной схеме выступает банковская организация. На третьем этапе, для сохранения безопасности, заинтересованное в покупке лицо открывает две банковские ячейки: в первую кладет остаток долга владельца квартиры перед банком, а во вторую – оставшуюся сумму.
  4. Подписание договора и перерегистрация собственника в Росреестре.
  5. Получение продавцом средств из первой банковской ячейки.
  6. Погашение долга продавцом.
  7. Оформление выписки об отсутствии обременения.
  8. Получение продавцом второй части средств из банковской ячейки №2.

Важно! Подобный метод продажи имущества с обременением является наиболее оптимальным как для продавца, так и для покупателя. Обе стороны защищены банком и ни в коем случае не потеряют свои средства.

Продажа имущества вместе с долгом

Подобная схема продажи имущества с обременением позволяет покупателю, не имея лишних средств, приобрети жилье. При перезаймовой схеме покупатель, помимо собственности, получает и ипотечные обязательства на условиях, предложенных банковской организацией. В общем случае схема продажи квартиры вместе с имеющимися обязательствами производится по следующему сценарию:

  1. Продавец сообщает банку о своем желании досрочно погасить ипотеку и продать недвижимость.
  2. Ищется покупатель, который имеет наличные средства на первый взнос в размере не меньшем, чем остаток долга по ипотеке.
  3. Заключается соглашение, оговаривающее получение задатка. Также в официальной бумаге указывается наименование кредитной организации, предоставляющей покупателю необходимую сумму.
  4. Покупателем производится платеж по кредиту продавца собственности.
  5. Продавец снимает квартиру с обременения и передает все документы в финансовую организацию, выдавшую покупателю кредит.
  6. Производится оценка продаваемого имущества.
  7. При одобрении банком сделки стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют право перехода собственности.
  8. Продавец получает остальные средства от сделки.

Важно! Главным недостатком подобной процедуры является сложность поиска покупателя и банковской организации. Как правило, сделки с перезаймом производят лишь аккредитованные агентства недвижимости.

Реализация собственности банком

Худший из вариантов для собственника недвижимости. Как правило, сделки такого вида осуществляются в двух случаях:

  • владелец квартиры сообщил о невозможности дальнейшего погашения ипотеки;
  • владелец допустил серьезные просрочки по кредиту.

Реализация имущества банком осуществляется на специализированных торговых площадках. К сожалению, финансовую организацию волнует лишь возврат собственных средств, поэтому стоимость собственности в ходе торгов в большинстве случаев будет ниже рыночной.

Этапы продажи квартиры банком выглядят следующим образом:

  1. Получение согласие банка на продажу имущества. В большинстве случаев владельца принуждают обратиться в кредитную организацию с подобным предложением.
  2. Подписание соглашения на реализацию недвижимой собственности.
  3. Оценка квартиры.
  4. Выставление имущества на торги.
  5. Нахождение покупателя. Причем, чем дольше банк ищет заинтересованных в покупке лиц, тем сильнее он снижает стоимость собственности. Владелец жилья никоим образом не вправе повлиять на финансовую политику кредитной организации.
  6. Оформление двух ячеек. В первую покупатель помещает средства в размере остатка долга по ипотеке, а во вторую – остальную сумму.
  7. Заключение сделки между покупателем и продавцом.
  8. Банк посылает запрос на снятие обременения с имущества и открывает первую ячейку.
  9. Покупатель и продавец регистрируют право собственности на недвижимое имущество.
  10. Продавец открывает вторую ячейку.

Важно! При реализации кредитного имущества банком от сделки выигрывают лишь кредитная организация и покупатель. Последний получает возможность приобрести квартиру за бесценок.

Что необходимо для продажи имущества с обременением

Имущество в ипотеке возможно продать при соблюдении условий:

  • у владельца имеется полный пакет документов на руках;
  • есть покупатель;
  • кредитная организация дала свое согласие.

Для продажи ипотечной квартиры, часть долга по которой погашена материнским капиталом, дополнительно требуется получить разрешение от органов опеки.

Перечень документов для реализации ипотечной квартиры

Чтобы оформить и провести сделку купли-продажи продавцу следует заблаговременно озаботиться сбором пакета документов, включающего:

  • удостоверения личности всех владельцев имущества;
  • выписку из реестра недвижимости;
  • техпаспорт недвижимой собственности;
  • справку по форме №9 или выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ или УК, подтверждающую факт отсутствия долгов по коммунальным услугам;
  • разрешение от органов опеки, если среди собственников имеются несовершеннолетние;
  • согласие от второго супруга, если ипотека была оформлена во время брачного союза;
  • документ об оценке имущества.

Возможно ли продать долю в кредитной квартире

Продажа доли возможна лишь после согласования с финансовым учреждением и остальными дольщиками. В первую очередь, продавцу следует предложить выкупить свою долю остальным владельцам недвижимости. Если содольщики не имеют претензий, и кредитная организация дала добро, то продавец имеет право реализовать свою долю через банк.

Особенности продажи жилья в ипотеке банка

Механизмы продажи кредитного жилья немного разнятся, в зависимости от финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Сбербанк

Реализация жилья с обременением, приобретенного при помощи ипотеки от Сбербанка, осуществляется на общих условиях. Единственным отличием данной организации является несколько другой способ передачи регистрационных документов продавцу и длительное рассмотрение заявок.

Обратите внимание! В случае продажи имущества, приобретенного менее 3 лет назад, возможно придется оплатить налог с продажи.

ВТБ

Один из лидеров ипотечного кредитования, банк ВТБ, также без каких-либо дополнительных ограничений позволяет производить продажу жилья с обременением. Для реализации кредитной квартиры достаточно:

  • найти покупателя;
  • обсудить с банком условия продажи;
  • определиться с тем, как будут передаваться средства.

Важно! Если кредитная организация не дает своего согласия на продажу, заемщик вправе обратиться в суд.

Россельхозбанк

Банк негласно не поощряет пересмотр договоров по долгосрочным кредитам. Поэтому при продаже имущества с обременением заемщику не удастся воспользоваться возможностью переоформления кредита на другое лицо. Более того, известны случаи, когда Россельхозбанк отказывал заемщикам в досрочном погашении ипотеки.

Ипотека и дети

Продажа имущества, долями которого владеют несовершеннолетние, существенно усложнена. Это объясняется конфликтом между интересами финансовой организации и органов опеки. Чтобы продать квартиру, в данном случае следует предварительно урегулировать все вопросы с опекунскими государственными инстанциями.

Какие риски несет продавец

Продавец имущества, находящегося в залоге у банка, не рискует ничем. Тотальный контроль банка за всеми этапами сделки минимизирует риск, а благодаря тому, что собственность находится в обременении, осуществить мошенническую сделку попросту невозможно.

В итоге: как лучше всего продать квартиру в ипотеке

Лучшим вариантом для реализации кредитной недвижимой собственности является сделка с одновременным погашением задолженности. Подобный метод полностью защищает стороны от мошенничества и позволяет произвести передачу прав собственности в кратчайшие сроки.

Также, сравнительно неплохим способом продажи служит продажа имущества вместе с долгом. Однако последний способ имеет определенные ограничения и возможен далеко не во всех банках.

ПредыдущаяСледующаяОбратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону: +7 (800) 700-93-02 ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ. Бесплатный звонок для всей России.

Источник: https://yurist-rossiya.ru/grazhdanskoe-pravo/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Продаем комнату в ипотеке

Как продать ипотечную комнату
Несмотря на все преимущества жилищного кредитования, приобретение отдельной квартиры в ипотеку доступно не всем. Цены на жилье высокие, первоначальные взносы тоже. Необходимость приобрести собственные квадратные метры заставляет людей искать альтернативу.

Когда не хватает дохода и первоначального взноса на однушку или студию, можно взять в кредит комнату в коммуналке или в общежитии. Со временем обстоятельства у заемщика могут измениться, и он захочет расстаться с залоговым жильем. Тогда встает вопрос, как продать комнату в ипотеке.

В этой статье мы расскажем о рабочих схемах сделки купли-продажи комнаты с залоговым обременением.

Особенности ипотеки на комнату

Займы на приобретение комнат выдают немногие банки. Такой предмет залога достаточно рискован из-за ряда нюансов:

  • чтобы продать комнату в коммуналке, нужно получать разрешение всех соседей;
  • комната более подвержена страховым рискам, чем отдельное жилье;
  • спрос на комнаты на рынке недвижимости невелик. В случае неуплаты займа банку будет сложно вернуть вложенные деньги.

Получить кредит на комнату сложно, и условия предлагаются менее выгодные, чем для покупателей отдельных квартир. В отдельных случаях банк накладывает обременение на срок ипотеки не только на саму комнату, но и на всю коммунальную квартиру, где поселился заемщик.

Когда банк дает добро на сделку

Если спросить банковского работника, на каких условиях кредитор согласится на проведение сделки купли-продажи с комнатой ипотеки, ответ будет прост: погасите кредит, и мы разрешим вам продать комнату.

Однако после выплаты займа разрешение кредитора на проведение операций с недвижимостью не потребуется. Получается, что банк в данной ситуации не на стороне заемщика.

Задача банкира — сократить до минимума риски неуплаты займа.

С учетом позиции банка и рыночных реалий есть три варианта проведения сделки:

  1. Необходимо найти человека, который согласится внести сумму, равную задолженности по кредиту, в качестве задатка или аванса. Сделать это нетрудно, если задолженность небольшая. Если размер долга намного превышает половину от стоимости комнаты, убедить покупателя будет сложнее. Порядок действий при данном варианте сделки следующий: покупатель и продавец заключают договор задатка или аванса, согласно которому первый взнос покупателя за недвижимость идет на погашение долга. На этом этапе большое значение имеет грамотность составления договора. Далее заемщик закрывает ипотеку, получает в банке закладную и снимает обременение с комнаты в Росреестре. Когда недвижимость юридически свободна, продавец и покупатель подают документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. После того, как комната перешла к новому владельцу, продавец забирает оставшиеся деньги за недвижимость в ячейке или снимает с аккредитивного счета.
  2. Если покупатель сам планирует взять ипотеку для приобретения комнаты, большой аванс для погашении не потребуется. Порядок действий будет такой: покупатель подает заявку на жилищный заем в тот самый банк, который держит комнату в залоге. После одобрения заявки комната остается под залоговым обременением банка, а долговые обязательства по ипотеке переходят к новому владельцу. Разницу между договорной стоимостью недвижимости и задолженностью перед банком покупатель может передать продавцу в качестве аванса или после регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
  3. Не всегда человек готов выплатить авансом значительную сумму. Если заемщик сможет договорится с банком, его задолженность будет оформлена в виде закладной на определенную сумму. Покупатель не вносит аванс продавцу, а выкупает закладную. Остаток средств продавец получает после перехода права собственности на комнату к новому владельцу.

Если покупатель рассчитывается живыми деньгами и не планирует брать кредит, его может насторожить необходимость внести значительную часть стоимости до момента перехода права собственности. С этой точки зрения выкуп закладной для покупателя более безопасен.

Действительно существует опасность в случае срыва сделки потерять внесенные в качестве первой выплаты средства. Однако это маловероятно. Задача продавца — убедить покупателя в собственной честности и подкрепить это действиями.

Грамотно составленный договор, заверенный нотариусом, поможет достичь согласия сторон.

Риски, которые несет продавец ипотечной комнаты

Найти нового собственника на комнату в ипотеке сложно. Если человек плохо разбирается в юридических нюансах, он может уйти от продавца даже после подробного разъяснения механизма сделки. Чтобы быстро найти своего покупателя и не потерять его накануне подписания договора купли-продажи, можно предпринять следующие шаги:

  • найдите специалиста, который будет показывать вашу комнату и рассказывать об особенностях проведения сделки. Работа профессионала будет стоить денег, однако это существенно облегчит жизнь заемщику;
  • можно попробовать снизить цену на объект на 10-15% по сравнению с рынком. При этом нет гарантии, что покупатель не будет прогибать цену еще ниже;
  • с потенциальным покупателем сразу заключайте договор аванса. Это остановит его от дальнейших поисков и раздумий.

Практика показывает, что демпинг — не лучший способ выручить деньги за комнату в ипотеке. Лучше нанять посредника. Он избавит вас от прямого общения с покупателями и удержит цену на приемлемом уровне.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p682-prodaem_komnatu_v_ipoteke/

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Как продать ипотечную комнату

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

    Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

  • договор купли-продажи;
  • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
  • технический паспорт на реализуемое жилье.
  • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

  • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
  • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

  • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
  • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
  • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://omsk.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.