Как продать ипотечное жилье

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Как продать ипотечное жилье

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру в ипотеке: эксперты расскажут про 5 способов

Как продать ипотечное жилье

За время выплаты ипотечного кредита в жизни заемщика может произойти многое: прибавление в семье, смена работы или места жительства. Все это может потребовать от него продать жилье, купленное по ипотеке. Сегодня поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке. Эксперты пошагово разберут 5 способов этой сделки, а в конце статьи ответят на частые вопросы. Поехали!

Можно ли продать ипотечную квартиру и как на это отреагирует банк?

Короткий ответ на вопрос – да, можно. Права залогодателя (заемщика) и залогодержателя (банка) прописаны в федеральном законе «Об ипотеке» (№102-ФЗ от 16.07.1998г.).

Статья 29 дает заемщику право проживания, сдачи в аренду и прописки в приобретенном жилье других лиц. Уведомлять банк об этом не нужно, если иное не указано в кредитном договоре.

А вот отчуждение имущества (продажа, обмен, дарение) возможно только с согласия залогодержателя. Так сказано в статье 37.

Это означает, что о продаже жилья следует обязательно оповестить банк.

Кредитные учреждения к такой новости относятся спокойно. Для них главное – это возврат выданных в долг денег. Сделать это может и новый владелец жилья. У заемщика иногда спрашивают мотивы, подталкивающие его на такую сделку.

Часто продают квартиру, чтобы купить другую, побольше. В ряде случаев заемщик досрочно гасит ипотечный кредит и банк недополучает прибыль в виде процентов.

Однако это лучше, чем иметь в перспективе проблемного заемщика, который не платит кредит.

Условия продажи могут быть прописаны в кредитном договоре. Тогда заемщик должен опираться именно на них. Обязательно почитайте кредитный договор, если собираетесь продать квартиру, которая находится в ипотеке.

5 способов продажи квартиры, купленной в ипотеку

Существует 5 законных способов продажи. Рассмотрим их подробно.

Способ 1. Продавец погашает ипотеку досрочно

Этот способ самый простой как для продавца, так и для покупателя. От действующего заемщика потребуется найти деньги на досрочное погашение ссуды. Можно взять потребительский кредит, занять у родственников или друзей. Необходимую сумму в ряде случаев могут предоставить специализированные компании, агентства недвижимости.

Предложение одной из компаний

После закрытия действующей ипотеки продавец снимает обременение и выставляет объект на продажу, как при обычной сделке купли-продажи. Деньгами, полученными от продажи недвижимости, гасит потребительский кредит.

Пример:

Остаток ипотечного долга 500 тысяч рублей. Если позволяет доход, вы берете потребительский кредит на эту сумму. Этим кредитом гасите ипотеку и снимаете обременение с квартиры.

Через 3 месяца продаете ее за 3 млн. рублей. Полученными деньгами гасите кредит, и на руках остается 2,5 млн. рублей.

Единственный нюанс в том, что у вас должны быть деньги, чтобы вносить платежи по кредиту, пока не продадите жилье.

Практикуется такая схема. Действующий должник берет аванс у покупателя недвижимости и погашает этими деньгами кредит. Затем снимает обременение с квартиры и свободно ее продает.

Покупатель отдает продавцу сумму за вычетом аванса. Сложность этой схемы в том, что нужно найти покупателя с наличкой. Покупатели неохотно идут на такие сделки из-за большого риска.

Для подстраховки необходимо наличие гаранта в лице банка или агентства недвижимости.

Способ 2. Покупатель передает деньги продавцу, и тот погашает ипотеку

Для реализации этого способа потребуется найти покупателя, который согласится выплатить остаток долга по ипотеке. После погашения долга аннулируется закладная и снимается обременение. Далее на квартиру уже без притязаний банка оформляется договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя сумму за вычетом уплаченных денег в счет ипотечного долга.

Такая схема продажи подразумевает, что у покупателя есть наличные денежные средства на весь объект недвижимости.

В интернете распространено мнение, что ипотечные квартиры продаются с дисконтом 10-30%. Однако, дисконт потребуется делать только в случае просрочек по ипотечному кредиту, когда банк собирается забрать жилье за долги, или недвижимость неликвидна. Если с квартирой все нормально, она уйдет по рыночной цене.

Посмотрим, что говорят наши эксперты на этот счет:

Ипотечные квартиры сегодня легко продаются по цене рынка. Дисконт делать не приходится. Некоторую недвижимость под ипотекой мы продавали даже выше рыночной цены. Здесь все дело в ликвидности. Делаем скидку только на объекты с низкой ликвидностью.

Продали свою ипотечную квартиру без проблем по рыночной цене. Ее даже не пришлось выводить из залога. Покупатели оформили ипотеку в том же банке, мы просто переоформили залог, и все.

Для будущего собственника недвижимости этот способ покупки рискован. После передачи части денег и погашения ипотеки продавец может отказаться от своих намерений, пропасть, заболеть, уйти из жизни.

И хотя суд будет на стороне покупателя, возврат денежных средств затянется. Поэтому рекомендуем проводить такие сделки с использованием ячеек и составлением основного договора купли-продажи (см. далее).

 

Способ 3. Покупатель погашает жилищный кредит в процессе сделки с использованием 2 ячеек

Как и в предыдущем способе, продавец ищет покупателя с деньгами за весь объект недвижимости. Но схема продажи иная. В сделке участвует банк-залогодержатель, в котором открываются две ячейки.

Покупатель закладывает в них деньги:

  1. В первую – остаток ипотечного долга для банка.
  2. Во вторую – стоимость квартиры за минусом первой суммы.

При такой схеме сразу составляется основной договор купли-продажи и подается на регистрацию в Росреестр (юстицию). Но зарегистрируют его только после получения закладной от банка. Продавец получает доступ к первой ячейке и выплачивает кредит.

После этого банк отдает закладную с отметкой о погашении долга. Продавец несет ее в Росреестр для снятия обременения. Когда обременение снимают, договор купли-продажи регистрируется и продавец получает доступ ко второй ячейке.

Покупатель оформляет недвижимость в собственность.

Способ самый надежный. Покупатель и продавец ничем не рискуют. Основной договор купли-продажи подается на регистрацию уже на начальном этапе сделки. Деньги покупателя заложены в ячейки.

Даже если продавец пропадет после получения денег из 1 ячейки и погашения долга, покупатель переоформит на себя недвижимость по договору купли-продажи.

По факту сделка уже совершена, договор подписан и отдан в Росреестр. Продавцу остается только донести закладную.

После этого договор зарегистрируют и сделка завершится. Если продавец по каким-то причинам не принесет закладную, можно получить доверенность на ее получение, и сдать документ в юстицию самостоятельно. По такой схеме работают агентства недвижимости.

Агентство может выступать и в качестве гаранта, в котором будут храниться деньги до завершения сделки. Рисков практически нет.

Возможна передача средств по договору займа, но такой способ более рискован, чем составление основного договора купли-продажи на начальном этапе.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/prodazha-ipotechnoy-kvartiry

Как продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечное жилье

Большая часть населения не имеет возможности купить квартиру, без привлечения кредитных средств. Оформление ипотеки для многих единственный способ обрести собственное жилье.

При этом недвижимость является гарантом выплаты. Поэтому на время предоставления кредита и до момента его полного погашения, квартира находится в залоге финансовой организации.

У владельца недостаточно прав, чтобы беспрепятственно продать или подарить квартиру.

Обременение квартиры регистрирует государство. Все манипуляции с жилым объектом обязательно вписываются в госреестр. Поэтому покупатель без труда может найти всю необходимую информацию о квартире.

Как показывает практика, продавать жилье, которое приобретено в ипотеку, невыгодно. Необходимо снизить стоимость ниже рыночной. Так как многих это отталкивает. Так же нужно оформлять дополнительные бумаги, а это отнимает много сил и нервов.

В среднем ипотека оформляется от десяти до двадцати лет. В течение этого времени владельцы ипотечного жилья по разным причинам могут захотеть изменить жилищные условия.

Квартира, находящаяся в ипотеке, в любом случае оформлена на заемщике или созаемщиков, поэтому законом не запрещено реализовывать его.

Но провести сделку можно с определенными ограничениями, а именно, нужно согласие банка, в котором оформлен долговой договор.

Досрочное погашение долговых обязательств

Самый простой вариант – рассчитаться с банком за ипотеку досрочно. В таком случае квартира будет принадлежать только покупателю, и вмешательство третьих лиц не нужно. Единственная проблема – где взять денег. В таком случае на помощь могут прийти близкие или надежные друзья. Нужную сумму можно будет отдать после продажи квартиры.

Так же можно найти человека, который заплатит полную стоимость ипотеки. Он может пойти на встречу в том случае, если ему необходимо это жилье. Идеально подходит район и стоимость квартиры.

Продажа обремененной квартиры с разрешения банка

Если банк дает свое согласие, нужно немедленно продавать квартиру. Все зависит от того, на каких условиях заключен договор. Опционы могут быть различными.

Например, промежуток времени, по истечению которого заемщик может приступать к манипуляциям с квартирой. В других ситуациях необходимо выплатить определенную часть суммы. Обычно не ниже пятидесяти процентов.

В любом случает, клиент должен доложить банку о своих намерениях.

Дальше нужно найти покупателя готового купить ипотечную жилплощадь. Выписать из квартиры всех прописанных там жильцов.

Когда получено одобрение банка, продавец получит всю сумму от покупателя. Есть несколько способов оплаты:
  1. наличными;
  2. перечисление на счет в банке;
  3. покупатель погашает кредит, банк снимает все запреты.

Перед продажей нужно проверить есть ли штраф за досрочное закрытие кредита. Если штраф большой, то продажа не выгодна. Так же очень рискованно уплачивать задолженность денежными средствами покупателя. Такие операции можно проводить, только если существуют договорные отношения между банком и покупателем.

Привлечение кредитора

Представить защиту обеих сторон может независимый банк-кредитор. Он выступает посредником, тем самым вынуждает внести первый платеж. После этого снимается запрет на продажу квартиры, после чего можно оформить договор купли-продажи. Кредитора всегда извещают об оплате долга продавца покупателем. Тем самым предупреждается факт мошенничества.

Снятие обременения с последующей продажей

В данном случае оформить сделку можно следующими способами:

  1. Предварительно оформить сделку купли-продажи. Зарегистрировать договор продажи жилого объекта. Клиент отдает предоплату продавцу. Последний погашает задолженность в банке этими деньгами и получает документы о том что, кредит выплачен. Затем оформляются все оставшиеся документы. Переоформляют квартиру на покупателя. Продавец забирает вторую часть долга.
  2. Снять обременение с квартиры до перехода жилья к покупателю. После согласия банка на бартер с недвижимостью, клиент-покупатель вносит денежные средства в две ячейки. В первой ячейки хранятся деньги за оплату ипотеки. Во второй – остальная сумма за квартиру. После сделки, банк забирает себе определенную часть денег за долг клиента, остальную сумму отдает продавцу. Оформляются все документы по сделке.

Замена заемщика

Клиент переоформляет ипотеку на себя. Продавец подает заявление в банк и признает себя неспособным выплатить кредит. Происходит переоформление квартиры и ипотеки на покупателя. Покупатель подает такие же документы в банк: паспорт, финансовое состояние, подтверждение доходов и семейное положение.

Банки редко одобряют нового клиента, если он имеет недостаточный доход для оформления ипотеки.

Все долги и проценты, которые накопились за весь период, так же оплачивает продавец. Если стоимость жилья стала больше на период продажи, разницу получает продавец.

Финансовые организации редко идут навстречу клиентам, если покупатель берет необходимую сумму в другом банке. Поскольку в этом случае кредитор теряет возможность получить свои проценты.

Если заемщик не в состоянии платить кредит или найти нового заемщика, банк может сам предложить должнику продать ипотечную квартиру. Если суммы от продажи квартиры не хватает погасить основной долг, то заемщик обязан выплатить оставшуюся разницу.

Источник: https://cabinet-bank.ru/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.